南投簡易庭(含埔里)109年度埔簡字第204號民事判決

臺灣南投地方法院民事簡易判決

109年度埔簡字第204號

原告 郭錦楓

訴訟代理人 李涵 律師

複代理人 李平勳 律師

被告 陳能 謀

訴訟代理人 常照倫 律師

複代理人 楊孝文 律師

被告 陳錕銘

上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國111年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告 陳能謀 應將附表一編號6所示之地上物遷移，並將所占有之土地返還原告。

原告先位其餘之訴駁回。

被告陳能謀應將附表一編號1、2及3所示地上物騰空並交付原告。

被告陳能謀應將附表一編號4、5、7、8及9所示地上物拆除並將所占有之土地返還原告。

訴訟費用由被告陳能謀負擔。

本判決第1項得假執行。但被告陳能謀如以新臺幣1萬4,141元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第3項得假執行。但被告陳能謀如以新臺幣49萬3,069元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第4項得假執行。但被告陳能謀如以新臺幣219萬9,015元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告敗訴部分之假執行聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時原聲明為如附表二「原訴之聲明」欄所示，後原告於民國111年8月4日言詞辯論期日變更聲明為如附表二「變更後之聲明」欄所示，核原告所為聲明之變更，均係因原告於108年10月10日向被告陳能謀、訴外人 陳能聰 及 邱美惠 購買坐落南投縣○○鎮○○段000○000地號土地（以下分別稱390地號土地及394地號土地）；向邱美惠購買坐落同段393及395地號土地（以下分別稱393地號土地及395地號土地），所衍生之基礎事實，且原告對被告所為追加之請求，均係為排除被告就前揭土地及其上如附表一所示地上物之占有，應認請求之基礎事實同一，合於前揭規定，應予准許。

二、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435條第1及2項分別定有明文。本件第一審訴訟標的價額，於原告為訴之追加後，經本院於111年8月4日言詞辯論期日當場核定為270萬6,225元，因原告為訴之追加，致其訴之全部不屬民事訴訟法第427條第1及2項之範圍，而被告不抗辯而為言詞辯論，依民事訴訟法第435條第2項規定，視為已有適用簡易訴訟程序之合意，本件訴訟應依簡易訴訟程序審理。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠原告於108年10月10日向陳能聰、邱美惠及被告陳能謀購買390、394地號土地及被告陳能謀所有坐落於394地號土地上之未辦保存登記建物（即如附表一編號1及2所示地上物）；向邱美惠購買393、395地號土地及其上之地上物，是如附表一編號3至5及7至9所示地上物均為買賣標的之一部，而原告已取得前揭4筆土地之所有權及如附表一編號1及2所示地上物之事實上處分權，均已分別完成所有權及房屋稅籍登記。

㈡先位主張：

⒈393及395地號土地原為邱美惠單獨所有，則如無反證，如附表一編號4及7至9所示地上物應推定為邱美惠所有；394地號土地原為陳能聰、邱美惠及被告陳能謀共有，如附表一編號5所示地上物，亦應推定為陳能聰、邱美惠及被告陳能謀所共有。而出賣人已將買賣標的物交付予原告，仍為被告陳能謀所占有，故原告得依民法第767條規定，請求被告陳能謀將附表一編號1至3及5所示地上物交付予原告。

⒉附表一編號4及7至9所示地上物，經邱美惠出售予原告並移轉所有權及交付予原告，惟遭被告所占有，原告依民法第767條規定，請求被告將附表一編號4及7至9所示地上物返還原告。

⒊另因被告陳錕銘以其為被告陳能謀之家屬身分，占有附表一編號1至3及5所示地上物，為被告陳能謀之占有輔助人，原告依民法第767條規定，請求被告自附表一編號1至3及5所示地上物遷出，並返還予原告。

⒋至附表一編號6所示地上物係買賣契約成立後，被告陳能謀始將該地上物設置於394地號土地上，未經原告同意，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告陳能謀將該地上物遷移並返還所占有之土地予原告。

㈢備位主張：

⒈附表一編號1至3所示地上物，被告陳能謀既為出賣人之一，出賣人應將地上物交付原告，如法院認為被告陳能謀尚未交付前揭買賣標的物，則原告依買賣契約及民法第348條第1項規定，請求被告陳能謀將前揭地上物騰空並交付予原告。

⒉如法院認為買賣契約之標的不包含附表一編號4、5及7至9所示地上物，且該地上物均為被告陳能謀所有，則原告依民法第767條規定，請求被告陳能謀拆除該地上物並將所占有之土地返還原告。

⒊至附表一編號6所示地上物，被告均主張為被告陳能謀所有，惟屬無權占有394地號土地，原告依民法第767條規定，請求被告陳能謀遷移並返還所占有之土地予原告。

㈣綜上，原告聲明：如附表二「變更後之聲明」欄所示。

二、被告答辯：

㈠被告陳能謀部分：

⒈被告陳能謀未將土地及建物出售予原告，原告所提出之不動產買賣契約上有關被告陳能謀之簽名，非被告陳能謀所親簽，故該不動產買賣契約對被告陳能謀不生效力。復被告陳能謀早經醫師診斷為右耳失聰全聾，左耳中重度聽障，自107年開始，聽力惡化情形日益嚴重，根本無法接收並瞭解他人話語，自無與原告達成買賣意思表示之可能。

⒉縱認前揭不動產買賣契約為有效成立，則依該契約第6條約定，原告應於109年8月10日將尾款付清，而依契約第2條記載，本件買賣價金為1,021萬6,000元，原告僅提出曾匯款129萬9,970元之銀行匯款單據，原告既未將買賣價款付清，依民法第264條第1項規定，被告主張同時履行抗辯。

⒊被告陳能謀自始至終均無買賣之意思，自無交付買賣標的物予原告之問題，原告不能請求被告陳能謀返還或交付買賣標的物等語，並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告陳錕銘部分：

⒈陳能聰於61年間即搬到臺北居住，而訴外人 陳能富 一家人亦於72年間搬到臺北居住。而被告陳能謀於60年間，即與訴外人 陳進賢 及陳 蒲玉花 （即被告陳能謀之父母）談及欲於394地號土地上興建房屋，當時2位長輩均同意，因此蓋了房屋。

⒉於93年3月間，陳能聰、陳能富及被告陳能謀繼承 陳蒲玉花 之遺產，應繼分為各3分之1。陳能聰於109年過年期間至 埔里 旅遊，曾向被告陳能謀提及欲出售忠良段之土地及房屋，並詢問被告陳能謀是否一同出售，當時被告陳能謀曾表示待隔年6月後再談。

⒊邱美惠於100年間繼承陳能富之遺產，取得忠良段之土地權利後，於109年間透過第三人與原告接洽出售土地事宜。邱美惠與原告互不認識，雙方亦未在場簽名或蓋章，原告知悉訴外人 陳錕錦 及 陳麗琴 與被告陳能謀為父子關係，因被告陳能謀不願出售土地，原告教唆陳錕錦及陳麗琴返回埔里拿被告陳能謀之證件及印章，以不實文件由陳錕錦及陳麗琴冒父簽名及蓋章，原告所提出之買賣契約係由原告造假而偽造文書，並向地政事務所辦理所有權移轉登記。被告陳能謀從頭至尾未提及出售土地事宜，對於本件買賣過程完全不知情。

⒋被告陳能謀於86年9月間即將其所有忠良段土地之應有部分贈與被告陳錕銘，故390及394地號土地有一部分之權利早屬被告陳錕銘所有，被告陳錕銘絕對不會與原告達成此次買賣的交易。

⒌附表一編號9所示地上物，是當時40至60年代間，被告陳能謀全家所居住之木造房屋，後來拆毀房屋所留下來，都是於394地號土地範圍內，為被告陳能謀之合法產權。

⒍邱美惠非陳家親屬，應無忠良段土地之權利，被告陳錕銘對於邱美惠擁有土地所有權是有爭執的等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠有關原告與被告陳能謀有無成立買賣契約部分：

⒈當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第2項、第345條第1項及第2項分別定有明文。

⒉原告主張其向陳能聰、邱美惠及被告陳能謀於108年10月10日購買390及394地號土地所有權、坐落於前揭2筆土地上之地上物及未辦保存登記建物之權利，價金約定為1,021萬6,000元等情，業據其提出不動產買賣契約書（見本院卷一第21至25頁為證），且原告已於109年10月20日因登記而取得390、394地號土地之所有權，另辦理南投縣○○鎮○○巷00號未辦保存登記建物之房屋稅籍登記（見本院卷一第27至35頁），足認原告確實有與陳能聰、邱美惠及被告陳能謀就成立前揭不動產買賣契約。

⒊被告雖辯稱被告陳能謀無與原告達成買賣之意思，且不動產買賣契約書上之簽名及蓋章非被告陳能謀所為等語，惟本院於111年4月7日言詞辯論期日訊問證人 陳麗君 及 謝孟達 ，而證人陳麗君係辦理本件不動產買賣簽立契約及所有權移轉登記之地政士，其證稱：簽約當時雙方當事人都有到場，當事人各自都有一名親友陪同，被告陳能謀係由一位住在台中太原路、從事消防業的兒子陪同，陳能聰由其女兒陪同，邱美惠由一名男性友人陪同，於簽約時，證人有要求當事人提出身分證以核對是否與身分證上面之照片相符，被告陳能謀於簽約前，說出於土地上尚有房子，要求邱美惠要補貼錢等內容，且曾表示擔心簽約會使大兒子有意見或生氣，後經邱美惠與被告陳能謀於現場花了一段時間協商後，邱美惠同意補貼陳能聰及陳能謀，所以不動產契約書上才會有證人手寫「邱美惠補貼陳能聰陳能謀各新台幣肆拾萬元正，總計新台幣捌拾萬元正」之記載，並由邱美惠於該記載下方簽名，另契約書上之簽名為被告陳能謀本人所簽，印章則由證人所代為蓋印，蓋章前，證人有與被告陳能謀確認（見本院卷二第198至200頁）等語；另證人謝孟達為原告、陳能聰、邱美惠及被告陳能謀至陽信銀行開立不動產交易安全信託專戶之承辦人，其證稱：買賣當事人至陽信銀行開立不動產交易安全信託專戶時，當事人本人一定要親自到現場，於109年3月30日當天，陳能聰是由其女兒陪同、被告陳能謀由其子陪同，且確定非被告陳錕銘陪同被告陳能謀，邱美惠則由一名男性友人陪同，另地政士陳麗君亦在現場，證人有要求契約當事人提出雙證件及留存在銀行之印鑑章，當時證人同時向契約當事人全體說明開戶目的及履約事項，說明過程中，未有人提出問題，且陪同者會幫忙與契約當事人確認，證人確定被告陳能謀是在理解情況下簽名，且簽名前未有任何猶豫現象，印章則是由被告陳能謀交給證人，由證人當場在被告陳能謀面前蓋章並給被告陳能謀確認（見本院卷二第204至206頁）等語。本院審酌2位證人均與原告或被告陳能謀無親屬或利害關係，當無甘冒受偽證罪處罰之風險而為虛偽陳述，且證人陳麗君可清楚描述被告陳能謀曾於簽約前另與邱美惠協商並要求額外補償，顯見證人陳麗君係本於親自所見所聞而為證述，應堪採信。是依前揭2位證人之證述，可知被告陳能謀係全程參與本件買賣過程，且簽名均為其本人所為。另390及394地號土地於南投縣埔里地政事務所辦理所有權移轉登記時，被告陳能謀亦提出印鑑證明、身分證及健保卡影本（見本院卷一第437及439頁），經函詢南投○○○○○○○○○後，可知前揭印鑑證明係被告陳能謀親自前往戶政事務所申請（見本院卷二第57及59頁），雖被告陳能謀辯稱未同意將前揭印鑑證明用於本件買賣（見本院卷二第73頁）等語，惟本院認為身分證、健保卡影本及印鑑證明，於一般日常生活上，係用以證明並確認身分使用，於重大交易項目時，常須藉由提出雙證件影本及印鑑證明，以確保本人真有為該重大交易之意思，倘被告陳能謀無為本件買賣之意思，豈會特地於本件買賣發生階段之相近時點，前往戶政事務所申請印鑑證明？準此，本院認為被告陳能謀於本件買賣發生階段之相近時點，特地前往戶政事務所申請印鑑證明，在在證明被告陳能謀就是為了辦理本件買賣標的物過戶使用，被告辯稱被告陳能謀無為本件買賣之意思，難予採信。

⒋被告陳錕銘復辯稱被告陳能謀已於86年9月間將本件土地之權利贈與被告陳錕銘等語，並提出南投縣稅捐稽徵處埔里分處農地贈與另有贈與稅及土地增值稅免稅證明書、贈與稅免稅證明書及土地贈與所有權移轉契約書（見本院卷二第97至103頁）為證，惟依土地贈與所有權移轉契約書所載，被告陳能謀於86年9月1日，將坐落重測前為南投縣○○鎮○○○段000○00地號土地之所有權，贈與被告陳錕銘，經本院函詢南投縣埔里地政事務所後，前揭土地於重測後編為南投縣○○鎮○○段0000地號土地，所有權人為 陳麗真 （見本院卷二第133及139頁），而被告陳錕銘於87年7月7日因登記所取得之土地所有權，則為重測前之南投縣○○鎮○○○段000地號土地之所有權，重測後編為南投縣○○鎮○○段0000地號土地（見本院卷二第135頁及137頁），足認被告陳錕銘顯然混淆不同標的，其前揭所辯，為不可採。

⒌綜上，原告、陳能聰、邱美惠及被告陳能謀確實就390、394地號土地及其上地上物，成立買賣契約。

㈡有關原告先位請求部分：

⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

⒉附表一編號1至3所示地上物部分：

⑴此部分之地上物，為門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00號之未辦保存登記建物，原為被告陳能謀興建而原始取得所有權等情，為兩造所不爭執。其中附表一編號2所示地上物雖坐落於395地號土地上，不在原告與陳能聰、邱美惠及被告陳能謀所簽立不動產買賣契約書所載之地上物範圍內，惟本院認為附表一編號2所示地上物，與附表一編號1及3所示地上物為一棟完整之未辦保存登記建物，非各自獨立，本於建物一體性，並認為是單一得交易之客體，且原告既向陳能聰、邱美惠及被告陳能謀購買390、394地號土地與其上地上物，並於同一時間向邱美惠購買393、395地號土地與其上地上物，足認買賣雙方之真意，係以390、393、394及395地號土地之所有權及坐落前揭4筆土地上之全部地上物為買賣標的，此亦可觀諸證人陳麗君於111年4月7日證稱：雙方當時都知道有一棟房子存在，但不知道是誰所有，為了避免最後衍生其他麻煩，所以才會在2份買賣契約書最後1頁提到「買賣案件相輔相成併案處理」（見本院卷二第201頁）等語，即可知悉，是縱附表一編號2所示地上物係坐落於395地號土地上，自應將附表一編號2所示地上物解釋在原告與陳能聰、邱美惠及被告陳能謀所簽立不動產買賣契約書所約定之地上物範圍內，方符合契約當事人之締約真意。

⑵原告主張被告陳能謀已交付此部分之地上物，為被告所否認。而本院認為依南投縣政府稅務局埔里分局110年9月16日投稅埔字第1101053486號函所檢附之契稅查定表（見本院卷一第399及401頁）所示，於109年10月14日所申報之內容觀之，被告陳能謀僅將前揭未辦保存登記辦理房屋稅籍變更登記為原告，而依卷內現有證據資料觀之，原告自始至終均未自被告陳能謀取得前揭建物之占有，亦無從取得該建物之事實上處分權或所有權，故原告主張被告陳能謀已交付前揭建物之占有，為無理由。因被告陳能謀原為前揭建物之所有權人，其於買賣契約成立後，既尚未交付占有予原告而使原告取得事實上處分權，被告陳能謀仍得本於其原所有權人身分，占有前揭建物，且被告陳錕銘為被告陳能謀之家屬，亦得占有前揭建物，原告尚不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還前揭建物。

⒊附表一編號4、5及7至9所示地上物部分：

此部分之地上物，被告陳能謀自承為其所建並所有（見本院卷一第403頁），依卷內現有證據資料觀之，原告自始至終均未自被告陳能謀取得前揭建物之占有，故原告主張被告陳能謀已交付前揭建物之占有，為無理由。與附表一編號1至3所示地上物之情形相同，被告既仍為有權占有，原告亦不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還附表一編號4、5及7至9所示地上物。

⒋附表一編號6所示地上物部分：

此部分之地上物為水塔，亦為被告陳能謀自承為其所建並所有（見本院卷一第403頁），而原告否認水塔為本件買賣時即已存在之地上物，且依卷內現有證據資料，亦無法認定確於本件買賣時即已存在，則被告陳能謀無權占有附表一編號6所示範圍之土地並設置水塔，原告自得本於其為所有權人身分，民法第767條第1項中段規定，請求被告陳能謀將水塔遷移，並依同條項前段規定，將水塔所占有之土地返還原告。

⒌基上，原告先位之訴部分，僅於主文第1項所示之範圍內為有理由，其餘部分為無理由，應予駁回。而原告就附表一編號1至5及7至9所示地上物，尚有備位請求，爰就原告備位之訴部分，另為審酌。

㈢有關原告備位請求部分：

⒈附表一編號1至3所示地上物部分：

因本院認定被告陳能謀尚未就此部分之地上物交付予原告，業如前述，被告陳能謀未交付此部分之地上物予原告，依民法第348條第1項規定，被告陳能謀有交付之義務，原告依民法第348條第1項及買賣契約，請求被告陳能謀交付此部分之地上物，為有理由。

⒉附表一編號4、5及7至9所示地上物部分：

⑴因附表一編號7至9所示地上物係分別坐落於393及395地號土地，且被告陳能謀自承為其所建並所有，而因原告已取得390、393、394及395地號土地之所有權，加上被告陳能謀並無393及395地號土地之使用權源，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告陳能謀此部分之地上物拆除，並依同條項前段規定，將所占有之土地返還原告，為有理由。

⑵附表一編號4及5所示地上物，分別坐落於394及395地號土地上，縱其屬被告陳能謀所建並所有，亦因被告陳能謀就此部分之地上物，自始即無合法使用坐落土地之權源，故原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告陳能謀此部分之地上物拆除，並依同條項前段規定，將所占有之土地返還原告，亦有理由。

⒊至附表一編號6所示地上物部分，因預備訴之合併，係以先位之訴有理由為備位之訴之解除條件，先位之訴無理由為備位之訴之停止條件（最高法院111年度台上字第2338號判決要旨參照），則因此地上物業經本院於原告先位請求部分，為有利於原告之判決，故於原告備位請求部分，不另審酌。

⒋另被告陳能謀辯稱因原告未付清尾款而主張同時履行抗辯權部分，經本院向陽信銀行調取原告、陳能聰、邱美惠及被告陳能謀於陽信銀行開立不動產交易安全信託專戶之帳卡檔明細，原告於109年4月16日匯款70萬元、於109年6月30日匯款140萬元、於109年10月6日匯款151萬6,000元及於109年11月11日匯款660萬元至前揭專戶，總計為1,021元6,000元（見本院卷二第143及145頁），足認原告已確實如數匯入買賣價金，只因被告陳能謀尚未履約，而由信託專戶保管中，是不能認為原告未繳納尾款，被告陳能謀據此主張同時履行抗辯權，為無理由。

參、據上論結，原告先位請求，僅於主文第1項所示之範圍內，為有理由，逾此範圍部分，則屬無據，應予駁回；至原告備位請求，除附表二「備位聲明」欄第3項所示之請求，與主文第1項所示之請求相同，而不另為審酌外，均有理由，應予准許。

肆、本件依民事訴訟法第435條第2項規定，應適用簡易訴訟程序，本院既為被告陳能謀部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權就被告陳能謀敗訴部分宣告假執行，併依同法第436條第2項及第392條第2項規定，依被告陳能謀之聲請，宣告被告陳能謀為原告預供如主文第6至8項後段所示之擔保，得免為假執行。復原告聲明願供擔保假執行部分，不過係促請法院注意應依職權宣告假執行之義務，爰就原告勝訴部分，不另為准駁之諭知，至原告敗訴部分，其訴既經駁回，則該部分假執行聲請即失其依據，併予駁回。

伍、本件事證業臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論列。至原告聲明通知證人陳能聰（見本院卷二第153及155頁）、被告陳能謀聲明通知證人陳麗琴及陳錕錦（見本院卷二第157及159頁）到場作證，以證明被告陳能謀有無為本件買賣之意思部分，因本院認為藉由證人陳麗君、謝孟達之證述及被告陳能謀親自向南投○○○○○○○○○申請印鑑證明等證據，已得認定被告陳能謀確有為本件買賣之意思，認無再通知證人陳能聰、陳麗琴及陳錕錦到場調查之必要。

陸、最後，本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告敗訴部分，係附表二「先位聲明」欄前2項所示之請求，原告就附表二「備位聲明」欄前2項之請求，為全部勝訴，故全部之訴訟費用應由被告陳能謀負擔。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　8　　月　　26　　日

埔里簡易庭法官林彥宇

附表一：