臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第514號
原 告 林毅旻
訴訟代理人 簡長輝 律師
被 告 總瑩 建設股份有限公司
法定代理人 張廖貴裕
被 告 楊碧玲
上列 二人
共 同
訴訟代理人 呂思亮 住同上
上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國106年6月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰零柒萬陸仟陸
佰陸拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰零柒萬陸仟陸佰陸拾元。
前二項所命之給付，於第一項所示之金額範圍內，如任一被告為
給付時，他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一○六年五月十
八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟肆佰捌拾肆由被告總瑩建設股份有限公
司、楊碧玲連帶負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、被
告楊碧玲如分別以新臺幣壹佰零柒萬陸仟陸佰陸拾元為原告預供
擔保後，各得免為假執行。
本判決第四項得假執行。但被告楊碧玲如以各以新臺幣肆萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關
係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法
第24條定有明文。查「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」
（下稱系爭房屋合約）第22條及「湯城世紀透天土地預定買
賣合約書」（下稱系爭土地合約，與系爭房屋合約合稱系爭
不動產合約）第11條第1項前段均約定凡因本件買賣涉訟者
，雙方同意以本院為管轄之法院（見本院卷第13頁反面及第
27頁），依首揭規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：
八、因請求利息、紅利、租金、退職金或其他定期給付涉訟
者；又關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額超過500,00
0元以上，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言
詞辯論者，視為合意適用簡易程序，民事訴訟法第427條第
2項第8款及第4項分別定有明文。又民事訴訟法第427條
第2項第8款規定，因利息、紅利、租金、贍養費、退職金
及其他定期給付涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡
易訴訟程序。此所謂定期給付，係指基於一定法律關係，因
每次一定期間之經過順次發生之債權而言。該條款所揭示「
利息、紅利、租金、贍養費、退職金等」，乃其例示而已。
此種給付，固不限於一年或不及一年者為限，惟必須具有定
期給付之性質，始足當之。而遲延利息，係賠償因債務給付
遲延所生相當於利息之損害（參照最高法院18年度上字第12
01號判例意旨），並非每次一定期間之經過而順次發生之各
個債權，即非定期給付之債權。故此類訴訟，自非屬民事訴
訟法第427條第2項第8款所規定因利息等定期給付之訴訟
，自無適用簡易訴訟程序之餘地，而仍應適用通常訴訟程序
審理（最高法院83年度台上字第2267號判決意旨參照）。本
件原告請求之遲延利息損失，依最高法院判決旨趣，係賠償
因債務給付遲延所生相當於利息之損害，非屬原債權本即約
定之定期給付債權，是無民事訴訟法第427條第2項第8款
之適用；然雖本件訴訟標的價額顯逾500,000元，惟兩造於
後續審理中，皆不抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定
，本件仍應適用簡易訴訟程序，合先敘明。
三、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明為：「（一
）被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）應給付原告
新臺幣（下同）1,156,660元，及其中80,000元自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二
）被告楊碧玲應給付原告1,156,660元，及其中80,000元自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利
息。（三）前兩項給付，如任一被告為給付時，其他被告於
其給付範圍內，免除其給付責任。」；嗣於本院民國106年
6月27日審理期日，減縮訴之聲明為：「（一）被告總瑩公
司應給付原告1,116,660元，及其中40,000元自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）
被告楊碧玲應給付原告1,116,660元，及其中40,000元自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息
。（三）前兩項給付，如任一被告為給付時，其他被告於其
給付範圍內，免除其給付責任。」（見本院卷第92頁正、反
面），經核屬減縮訴之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告於民國104年1月1日與被告總瑩公司、楊碧玲各
簽訂系爭不動產合約，買受坐落桃園市○○區○○段地號
6土地上之「湯城世紀」甲區編號D棟3號房屋及其座落
土地（下分別稱系爭房屋及系爭土地，合稱系爭不動產）
，總價為新臺幣（下同）14,210,000元。依系爭房屋合約
第14條第2項，就通知交屋期限約定：「第十四條通知交
屋期限：…。二、賣方應於領得使用執照六個月內，通知
買方進行交屋；…。」。茲查，系爭房屋於104年08月10
日取得使用執照，依上開約定，被告至遲應於105年2月
10日通知原告交屋，然被告遲至106年1月3日始通知原
告進行交屋，是被告顯有違反系爭房屋合約之給付遲延之
情事。
（二）關於原告請求項目、金額及請求權基礎：
1、逾期通知交屋之遲延利息1,076,660元：
依定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，
仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告
應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之
內容。消費者保護法施行細則第15條定有明文。是定型化
契約應記載事項依法構成系爭房屋合約之一部，而原告於
105年7月20日為止累計已付價款8,900,000元（另105
年7月20日前之遲延利息業經另案台灣桃園地方法院105
年度壢簡字第881號判決在案）；於105年8月19日再繳
價款4,970,000元，累計已付價款13,870,000元，自得援
引「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之「
應記載事項」第15條第1項第4款記載：「賣方如未於領
得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已
繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。」，計
算被告自105年7月21日起至106年1月2日止應給付之
逾期通知交屋「遲延利息」，共計1,076,660元予原告【
計算式：8,900,000元×0.0005×30日（105年7月21日
至105年8月19日）＋13,870,000×0.0005×136日（10
5年8月20日至106年1月2日）＝133,500元＋943,16
0元＝107萬6,660元】。
2、被告應負擔原告本件訴訟程序代理律師費用40,000元：系
爭房屋合約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一
部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書
』具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效。
任何一部分不履行時視同全部違約，…。」，而依系爭土
地合約第12條第1項約定：「本約之附件視為本約之一部
份，與本約具有同等效力，並與奔約座落基地之買所訂『
房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行，並自
簽約日起同時生效。任何一部分不履行時視同全部違約，
…。」及第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而涉訴
訟者，雙方同意由台灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴
之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」。查原告因本件
訴訟已支付律師費40,000元，被告應依上開約定負擔上開
律師費。
3、本件給付遲延之債務不履行責任固源自被告總瑩公司，然
系爭房屋合約與系爭土地合約具有連帶性及不可分性，任
何一部分違約，視同被告總瑩公司及被告楊碧玲均違約（
見系爭房屋合約第22條前段及系爭土地合約第12條第1項
約定），故被告總瑩公司及被告楊碧玲就房屋給付遲延及
律師費，應有協同債務及不真正連帶債務之適用。是被告
應依不真正連帶債務關係負責。
（三）綜上所述，爰依系爭不動產契約之法律關係，提起本件訴
訟等語，並聲明：（一）被告總瑩公司應給付原告
1,116,660元，及其中40,000元自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之5計算之利息。（二）被告楊碧
玲應給付原告1,116,660元，及其中40,000元自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。（
三）前兩項給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給
付範圍內，免除其給付責任。
二、被告則以：
（一）本件通知交屋遲延應歸責於原告，原告主張無理由：
1、依據內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得
記載事項之內容（以下簡稱應記載事項），其內容係將預
售屋所會涉及到的「土地」以及「房屋」等兩個不同的不
動產，訂立在同一個契約內，即應記載事項根本不區分土
地或者是房屋而予以分別訂立，是該應記載事項與本案土
地以及房屋分別訂立之基本關係，就已經有所不同。
2、依最高法院民事裁判72年度台上字第3585號之裁判意旨，
債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，不問其實
際情形如何，應由締約之當事人行使契約上之權利，負擔
其義務，而土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易
之標的，依卷附預定「土地」買賣合約書，係由被告楊碧
玲與原告所簽訂，則被告總瑩公司與原告簽訂「房屋」買
賣合約書，尚不能據以認定已由被告總瑩公司取代該「土
地」契約之出賣人即被告楊碧玲之地位。是本件買賣為兩
份契約，係分別由被告總瑩公司與原告簽署系爭房屋預定
買賣合約書，被告楊碧玲與原告簽屬系爭土地預定買賣合
約書，自無內政部所頒佈之預售屋買賣定型化契約之適用
，先予敘明。
3、觀之系爭房屋契約第14條第2項：「賣方應於領得使用執
照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下
列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應負之遲延利
息予買方。（二）賣方就第十六條房屋之瑕疵或未盡事宜
，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合約所有之應
付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，僅
約定應領得使用執照後後通知原告交屋，並無違約金之約
定。而依民法第229條第2項之規定，應由被原告以書面
催告被告通知交屋後，被告始負通知交屋之遲延責任，而
本案原告未依法催告，被告自不應負擔遲延責任。
4、退步言之，倘本件應依預售屋定型化契約課以被告遲延通
知交屋責任，惟原告亦有給付遲延，此部分應扣除，詳述
如下：
（1）依系爭合約第13條第4項第2款：「房地產權移轉登記期
限：四、買方於賣方房屋產權移轉登記前應履行下列義務
：（二）交付辦理產權登記及貸款相關文件，辦理各項貸
款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，
並應開立與上未繳清款項同額之禁止背書轉讓本票予賣方
」之規定，欲辦理過戶前，應由原告簽立一未繳清款項之
本票予被告後，再由被告辦理產權移轉至原告名下，本件
原告遲至105年3月25日始簽立面額9,940,000元之本票
並交付予被告，才由被告於同年4月底辦理產權移轉，其
遲延責任應由原告自付。蓋預售屋買賣流程交屋應於辦理
產權移轉登記後始得為之，未辦理產權移轉前無法通知交
屋，自無法完成交屋，本件縱有遲延通知，實係肇因於原
告未於被告通知期限內交付本票，不應於事後反要求被告
負擔遲延責任。況且與原告相同之隔壁不動產早於104年
12月即已完成產權移轉登記，除應將領得使用執照六個月
後即105年4月10日加計5個月（一般按流程進行過戶完
成為104年12月28日，本件遲至105年4月底才產權移轉
登記至原告名下）即105年9月10日為通知交屋期限。
（2）又預售屋買賣雙方得約定驗屋合格即馬上進行交屋。依一
般預售屋買賣實務，雖然驗屋程式在交屋之前，若驗屋後
買方認為無訛，即可完成交屋，故驗屋可約定為交屋程式
之一環，被告所發之驗屋通知亦非不得視為交屋通知。
（3）復依預售屋買賣定型化契約第15條第1項第4款：「通知
交屋期限1、賣方應於領得使用執照六個月內通知買方進
行交屋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交
屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延
利息予買方」，係約定於取得使用執照六個月內「通知」
進行交屋，又通知時屋況為何，條文並無約定，倘未規定
則應回歸預售屋買賣契約書規定。
（4）依系爭房屋預定買賣合約書第12條第1項及第2項：「驗
收：一、賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備
及領得使用執照，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋
設等必要公共設施後，應通知買方於七日內進行驗屋手續
。買方就本合約所載之房屋若有瑕疵等未盡事宜時，得載
明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，但因買方受領遲延
或該瑕疵係不可歸責於賣方之事由所致者，不在此限。二
、完成修繕時，買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之
交付。非有重大瑕疵者買方不得作為拒絕交屋之理由、遲
延接受或拒不履行付款義務」之約定，被告於完成主建物
附屬建物之設備，也依約完成相關設施後多次通知原告進
行交屋，最早於104年12月29日進行驗屋，惟原告開立多
項缺失要求被告進行修繕，被告亦按其要求進行修復。再
於105年3月22日進行驗屋，而由原告開立缺失單，惟該
缺失房屋已達可供居住使用之狀態，若僅以輕微瑕疵而拒
絕受領房屋，亦失事理之平，縱認因系爭房屋未達可居住
之標準，被告最遲已於被證三之期日前通知原告交屋，未
逾因原告簽立本票辦理產權移轉登記前即前述105年9月
10日之期限，故原告主張為無理由。
5、本件原告於被告通知交屋後多次以系爭房屋存有瑕疵而拒
絕交屋，直至106年1月10日待全數瑕疵修復完畢始完成
交屋，原告請求係「完成」交屋而與預售屋買賣定型化契
約規定之「通知」交屋有別。又「完成」交屋與「通知」
進行交屋實屬二事，被告通知進行交屋後，倘買賣雙方尚
有諸多契約義務須待履行完畢，方能完成交屋程式，此由
係爭房屋契約第14條第2項約定賣方應付清遲延完工所應
付之遲延利息及於交屋前完成修繕，買方應繳清所有應付
未付款即明。而交屋乃一危險負擔由賣方移轉為買方、且
保固期間開始計算具有重大法律效果之行為，若房屋尚有
瑕疵，原告勢不同意交屋，故被告通知原告進行交屋後，
雙方就瑕疵修補一節耗費時日，迄原告驗屋完成，始完畢
交屋程式，堪認為常態。其次，依約交屋時，原告須繳清
包含交屋保留款在內之所有應付但未付之款項，準此，被
告於交屋時既可向原告取得所有應付未付款，對於被告有
利，被告應無故意拖延通知交屋之理，故原告多次以系爭
房屋瑕疵未修繕完畢而拒絕交屋，再以被告未完成交屋請
求每日萬分之五之遲延利息，於情於理於法均有未合。
（二）原告所稱應負擔其律師費亦屬無據，應予駁回：
1、本件係系爭房屋合約與系爭土地合約之二個獨立契約，被
告間亦非連帶債務。而本件兩造契約中，僅有系爭土地合
約第11第1項有約定敗訴一方負擔他方律師費，然於系爭
房屋合約中並無此記載，是原告依據據系爭土地合約之條
款向被告總瑩公司主張，顯無理由。
2、其次，縱然原告可以請求律師費，然本件被被告乃是以一
訴起訴兩個被告，性質上屬不同之訴訟，僅因訴訟經濟原
因，於一訴中一次解決，故縱然被告之一應負擔敗訴時他
方之律師費，須如同裁判費負擔一般考量被告敗訴部分比
例（即原告敗訴部分律師費自然由原告自行負擔），並於
計算比例後，僅需負擔該比例二分之一的律師費。又最高
法院裁定律師酬金部分均大抵為20,000元，本件縱然原告
得請求律師費，亦應比照最高法院裁定律師酬金之標準訂
其律師費，而非漫無目的准許原告請求之律師費用，否則
如原告與訴訟代理人所約定之酬金超出合理範圍甚多時，
被告是否仍應該負擔該律師費，非無疑問。
3、又本件原告以同一事實先訴被告由鈞院做成105年度壢簡
字第881號判決後，再起訴請求本件遲延利息，以相同事
實分別訴訟而多次請求律師費用，除浪費訴訟資源外，多
次請求律師費用也於理未合。
（三）倘被告人應負擔遲延違約金，惟被原告亦有遲延給付相關
價金，此部分應予抵銷，茲分述如下：
1、依系爭房屋合約第16條第3項及土地預定買賣合約書第4
條第3項：「買方如不貸款者（含減少貸款）應於賣方取
得使用執照時，以現金或即期支票一次付清原預定銀行貸
款金額二分之一價款，另不貸款金額二分之一餘款逾（按
於字誤載）契稅單核發七日內以現金或即期支票一次付清
」、「若買方不辦理貸款者，應於賣方取得使用執照時，
以現金或即期支票一次付清不貸款金額二分之一價款；另
不貸款金額二分之一於款於契稅單核發七日內以現金或即
期支票一次付清」之約定，本件買方即原告因無須貸款，
自應於104年8月10日取得使用執照時，將無須貸款金額
之半數即4,970,000元以現金或即期支票支付被告總瑩公
司，惟原告遲至105年5月20日始交付支票日期為105年
5月31日之支票乙紙，復依系爭房屋合約第8條第2項：
「如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現
時買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算遲延
利息」之約定，自應104年8月10日達五日後即104年8
月16日起至105年5月31日共計遲延273天，每日按應繳
4,970,000元之萬分之二計算遲延利息即271,362元（計
算式：4,970,000元×2/10000×273=271,362元)。
2、又另外不貸款金額4,970,000元依約應於稅單核發七日內
繳交，又前開稅單係於105年3月2日核發，並由被告於
105年3月28日繳交，是依系爭合約，被原告最遲應於契
稅稅單核發七日後即105年3月9日給付剩餘半數4,970,
000元，惟遲至105年8月19日始交付支票日期為105年
8月22日面額共4,970,000元之支票，同樣依前開約定逾
期部分應按應繳金額每日萬分之二單利計算遲延利息，該
遲延利息即為165,998元（計算式：4,970,000元2/10
000167=165,998元）。
3、前開原告遲延部分應給付被告共計遲延利息437,360元，
故依照民法334條第1項之規定主張抵銷，扣除後始為被
告所應給付之遲延違約金。
（四）綜上所述，原告主張均無理由等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第93頁正、反面）：
（一）原告於104年1月1日與被告總瑩公司、被告楊碧玲各簽
訂系爭房屋合約及系爭土地合約，買受系爭不動產，總價
為14,210,000元。
（二）系爭不動產於104年8月10日取得使用執照，依約至遲應
於105年2月10日通知原告進行交屋。
（三）系爭不動產於105年11月2日進行驗屋，當日發現如原證
四售後服務紀錄單客訴內容欄記載項目第1項至第40項之
瑕疵。嗣於105年12月29日兩造再進行驗屋，當日發現如
原證四第3頁售後服務紀錄單客訴內容欄記載項目第1項
至第3項之瑕疵，同日被告公司人員於原證四第1頁售後
服務紀錄單修繕期限欄記載：1/3通知交屋時間。
（四）被告於106年1月10日完成交屋。
（五）原告於105年2月10日為止，已給付價款為3,830,000元
，於105年5月20日給付價款5,070,000元，於105年8
月19日給付價款4,970,000元。
（六）原告因本件訴訟及另案第二審訴訟程式，已各支付委任訴
訟代理人律師費40,000元。
四、兩造爭執之點厥為：（一）原告依據內政部公告之預售屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1項第4款請
求被告自105年7月21日起算至106年1月2日為止給付逾
期通知進行交屋之遲延利息1,076,660元，是否有理由？（
二）原告依系爭房屋合約第22條前段、系爭土地合約第12條
第1項及第11條第1項請求被告給付本案律師費40,000元，
有無理由？（三）被告主張得以原告應負擔遲延違約金437,
360元與本件訴訟請求金額互為抵銷，有無理由？茲分述如
下：
（一）原告依據內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不
得記載事項第15條第1項第4款請求被告自105年7月21
日起算至106年1月2日為止給付逾期通知進行交屋之遲
延利息1,076,660元，為有理由：
1、契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照
），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行
為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他
具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人
之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力
或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷
之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，
則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照
）。且解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求
當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當
時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本
於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實
、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示
之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。易言之，
所謂「探求當事人之真意」，如兩造就其真意有爭執時，
應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會
之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發
生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢
視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。再，
契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得
反捨契約文字而更為曲解（最高法院98年度台上字第1925
號、96年度台上字第286號判決、17年度上字第1118號判
例意旨均足資參照）。經查，系爭房屋合約書第22條約定
：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力
，並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履
行，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履行時視同全
部違約，…。」（見本院卷第13頁反面至14頁）。而系爭
土地合約第12條第1項係約定：「本約之附件視為本約之
一部份，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方
所訂『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分性應共同履行
，並自簽約日起同時生效。任何一部分不履行時視同全部
違約，…。」（見本院卷第27頁反面）。自上開條文所示
，2份契約間具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起
同時生效，且任何一部份不履約時視同全部違約，解除合
約時視為全部解除等情，顯見兩造就系爭不動產之買賣，
係將房屋及其坐落之土地視為一個整體，此交易模式，亦
符合經驗法則及一般社會交易習慣；再者，上揭契約文字
業已表示兩造真意，無別事探求之餘地。是上開條文與前
揭聯立契約定義相符，則系爭不動產合約性質上屬聯立契
約，具有不可分性，應堪認定。被告此以抗辯為兩個獨立
契約，而認系爭不動產合約與預售屋買賣定型化契約不同
，實為曲解，並不足採。
2、不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之
發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一
人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院10
1年度台上字第367號判決意旨參照）。查原告與被告總
瑩公司、楊碧玲分別簽定系爭房屋合約及系爭土地合約，
該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然系
爭房屋合約與土地合約給付目的係屬同一，在使原告同時
取得系爭預售屋及其基地之所有權，且如有任一契約無法
履約時，該2份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全
部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之
，被告2人對原告應負系爭不動產合約所約定之全部給付
義務，被告中一人之違約，應視為另一被告違約，被告2
人間就系爭房屋合約、系爭土地合約之履行，應屬不真正
連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然。
3、被告雖辯稱系爭不動產合約係由被告總瑩公司與被告楊碧
玲分別與原告簽訂，系爭房屋合約及系爭土地合約屬二份
獨立合約，故非屬內政部頒布之預售屋買賣定型化契約之
適用客體等語。然企業經營者：指以設計、生產、製造、
輸入、經銷商品或提供服務為營業者；定型化契約：指以
企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或
一部而訂立之契約。消費者保護法第2條第2款及第9款
分別定有明文。查系爭不動產合約具有連帶不可分性，已
如前述，且系爭不動產合約係屬賣方單方面預先訂定之契
約條款，有系爭不動產合約書在卷可證（見本院卷第7頁
至第40頁），而被告總瑩公司與被告楊碧玲就此建案相互
合作，向不特定多數人銷售土地及房屋以營利，其二人當
屬企業經營者，從而，系爭不動產合約有消費者保護法相
關規定之適用，殆無疑義。被告所辯，難認有理。
4、中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約
，仍構成契約之內容。消費者保護法第17條第5項定有明
文。本件依系爭房屋合約第14條第2項約定：「賣方應於
領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙
方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因遲延完工所應
付之遲延利息予買方。（二）賣方就第十六條房屋之瑕疵
或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清本合
約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手
續。」（見本院第10頁反面及第11頁），雖就遲延通知交
屋並無違約金之約定，惟依內政部公告之「預售屋買賣契
約範本」之應記載事項第15條第1項第4款規定：「賣方
應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。於交屋
時雙方應履行下列各項義務：4.賣方如未於領得使用執照
6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款
依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，是依消費者保
護法第17條第5項之規定，上開「預售屋買賣契約範本」
之應記載事項第15條第1項第4款規定內容，亦應構成兩
造間關於系爭房屋契約之內容一部，則被告總瑩公司應於
取得使用執照6個月內通知原告進行交屋，如有逾期，每
逾一日應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息予原告
，先予敘明。
5、原告就前揭約定，主張該條所列通知交屋之文義，應包含
依債之本旨通知交屋等語。惟被告主張其於104年12月29
日曾通知原告驗屋，驗屋通知非不得視為交屋通知，且系
爭房屋合約僅約定於取得使用執照6個月內進行交屋，並
未約定系爭房屋當時之屋況應達至何程度，是應以系爭房
屋合約第12條第1項及第2項之約定，即以系爭房屋無重
大瑕疵之屋況，作為通知交屋時之給付客體等語。是兩造
就前揭約定之真意為何，即生疑義。然解釋契約應通觀全
文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣
依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，
以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語
，致失立約之真意；解釋意思表示，應探求當事人之真意
，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂
探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意
思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客
觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律
效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋
結果對兩造之權利義務是否符合公平正義；倘當事人所訂
立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即
通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資
料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之
真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行
此項闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以
契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解
釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之
目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以
判斷外，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能
之文義（最高法院98年度台上字第1217號、96年度台上字
第286號、103年度台上字第713號判決意旨參照）。又
定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。
消費者保護法第11條第2項定有明文。從而，系爭房屋合
約第14條第2項約定之「通知買方進行交屋」應解釋為賣
方「通知進行交屋程序」為已足，或是須賣方「完成交屋
程序」方合於契約約定，即應綜合上揭條文意旨及解釋原
則詳加探究。
6、經查，自系爭房屋合約第12條約定：「驗收：一、賣方依
約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照
，並完成自來水、電力、瓦斯之配管及埋設等必要公共設
施後，應通知買方於七日內進行驗屋手續。買方就本合約
所載之房屋若有瑕疵等未盡事宜時，得載明於驗收單上要
求賣方限期完成修繕，但因買方受領遲延或該瑕疵係不可
歸責於賣方之事由所致者，不在此限。二、完成修繕時，
買方應會同賣方辦理交屋手續受領房屋之交付。非有重大
瑕疵者買方不得作為拒絕交屋之理由、遲延接受或拒不履
行付款義務」（見本院卷第10頁）；與系爭房屋合約第14
條第2項第2款之約定：「賣方就第16條（按應為12條之
誤植）房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前修繕完成。」
以觀（見本院卷第11頁），若為契約文義解釋，系爭房屋
合約第12條係約定於領得使用執照及完成上開設施後7日
內，即應「通知」買方進行「驗收」程序；第14條係約定
，賣方於領得使用執照6個月內，應「通知」買方進行「
交屋」，契約本即針對通知驗屋及通知交屋為不同期限之
限制，可知驗屋程序當先於交屋程序，此已難認通知驗屋
可等同通知交屋；另如將上開兩約定為體系上考察，可知
於交屋程序前，被告依約應先通知原告進行驗收，由原告
檢視是否有瑕疵或未盡之處後，限期由被告完成修繕，且
被告於交屋時，即應將買受人於驗收單上所載瑕疵完成修
繕，方得以交屋，以符於債之本旨之標的為給付；而自契
約目的以觀，可推知約定賣方應於領得使用執照之6個月
內通知買方，係考量買賣雙方驗收後，賣方就買方於驗收
單上要求修繕之瑕疵所需之修繕期間，併參酌交易習慣與
衡量誠信原則，此約定亦有敦促賣方於使用執照領得後，
儘速將房屋瑕疵部分修繕並點交予買方之作用，以避免賣
方無故拖延給付，致損害買方之利益。甚且，依消費者保
護法第11條第2項之規定，定型化契約條款如有疑義時，
應為有利於消費者之解釋，倘被告於原告填載驗收單後，
未依契約約定將房屋瑕疵修補至符合債務本旨之狀態，而
逕行通知原告進行交屋，即得要求原告交付驗收時依約保
留之交屋保留款，原告並不得拒絕之，則預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項第13條第2項：「雙方驗收
時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗
收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分
保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經
雙方複驗合格後支付」即原告於被告未修繕瑕疵時，得保
留相當款項之約定，以督促被告確實補正瑕疵之目的，即
無法達成，此自對房屋買受人不利，且與民法之規範有所
偏離。從而，本院依上契約解釋方法探究系爭房屋合約第
14條第2項之約定真意，並依消費者保護法第11條第2項
有疑唯利消費者之解釋原則，原告主張系爭房屋合約所定
通知交屋，應解釋為依債之本旨通知交屋，以完成交屋程
序，應屬正當可採。
7、另查，系爭不動產於104年8月10日取得使用執照，依約
至遲應於105年2月10日通知原告進行交屋，而被告遲於
106年1月3日方通知原告完成交屋，為兩造所不爭執（
見不爭執事項（二）、（四）），並有105年11月2日總
元建築機構售後服務紀錄單影本在卷可查（見本院卷第42
頁），是依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
第15條第1項第4款之規定，被告應按遲延日數，按已繳
房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告。從而，原
告主張被告自105年7月21日起至106年1月2日止應給
付之逾期通知交屋「遲延利息」，共計1,076,660元予原
告【計算式：8,900,000元×0.0005×30日（105年7月
21日至105年8月19日）＋13,870,000×0.0005×136日
（105年8月20日至106年1月2日）＝133,500元＋94
3,160元＝1,076,660元】，即屬有據。
8、至被告辯稱依民法第229條第2項之規定，應由被原告以
書面催告被告通知交屋後，被告始負通知交屋之遲延責任
，而本案原告未依法催告，被告自不應負擔遲延責任等語
。然查，系爭房屋合約第14條第2項約定「賣方應於領得
使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，而系爭房屋
於104年08月10日取得使用執照，依系爭房屋合約第14條
第2項約定，被告應於105年2月10日通知告交屋，此交
屋義務屬有確定期限之給付，無民法第229條第2項規定
之適用。是被告所辯，應屬無稽。
9、被告另辯稱：依系爭合約第13條第4項第2款之規定，欲
辦理過戶前，應由原告簽立一未繳清款項之本票予被告後
，再由被告辦理產權移轉至原告名下，本件原告遲至105
年3月25日始簽立面額9,940,000元之本票並交付予被告
，才由被告於同年4月底辦理產權移轉，其遲延責任應由
原告自付等語。然查，被告僅泛指產權移轉登記與被告應
依系爭房屋合約第14條第2項前段約定之交屋義務與期限
有關，而未就兩者間之關連性為舉證；而系爭房屋合約亦
未見約定被告履行交屋義務前，須先辦理完成房屋產權移
轉登記事宜，是被告以其因產權移轉有所延宕致其交屋有
所遲延，顯屬卸責之詞，委無足採。
（二）原告依系爭房屋合約第22條前段、系爭土地合約第12條第
1項及第11條第1項請求被告楊碧玲給付本案律師費40,0
00元，有無理由？
1、系爭土地契約第11條第1項約定：「凡因本件買賣約定而
涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且
敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用。」（見本院卷
第27頁），然系爭房屋契約則無同之規定。查原告起訴被
告給付遲延之債務不履行責任，雖係因訂立系爭房屋合約
之被告總瑩公司遲未取得系爭建案之使用執照及遲延通交
屋而起，然系爭房屋合約與系爭土地合約具有連帶不可分
性，屬聯立契約應共同履行，則任何一部分違約，視同被
告2人均違約。而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額
等，均存在於原告與被告2人之間，應認為原告就本件支
出之律師費，係為其與被告2人間之訴訟所生而不可割裂
，故原告就本件訴訟支出之第一審律師費，自得依前揭約
定請求被告楊碧玲賠償。
2、原告主張其就本件訴訟支出律師費共計40,000元，已提出
收據1紙為證（見本院卷第47頁），被告雖抗辯應比照最
高法院裁定律師酬金之標準，以2萬元計算律師費云云，
然按法院選任律師及第三審律師酬金核定支給標準第4條
第1項規定：「法院裁定律師酬金，應斟酌案情之繁簡、
訴訟之結果及律師之勤惰，於下列範圍內為之。但律師與
當事人約定之酬金較低者，不得超過其約定：一、民事財
產權之訴訟，於訴訟標的金額或價額百分之三以下。但最
高不得逾新臺幣五十萬元。二、民事非財產權之訴訟，不
得逾新臺幣十五萬元；數訴合併提起者，不得逾新臺幣三
十萬元；非財產權與財產權之訴訟合併提起者，不得逾新
臺幣五十萬元。」，故第三審律師酬金核定應斟酌案情之
繁簡、訴訟之結果及律師之勤惰等等事由綜合評斷，無法
一概而論，且實務上核定律師酌金多於20,000元者，所在
多有，被告辯稱最高法院裁定律師酌金部分均大抵為20,0
00元，已非無疑。況且，原告係依兩造合意訂立之系爭土
地合約作為請求律師費用之依據，與被告所述最高法院核
定律師酌金之情形本屬不同，二者實無比較之基礎，復觀
被告亦未爭執原告所提律師費收據之真正性，堪認原告就
本件訴訟支出40,000元律師費為真實，則其依系爭契約請
求40,000元律師費，並非無據。
3、被告復抗辯原告一訴起訴被告2人，被告楊碧玲應毋庸負
擔全部之律師費，僅須負擔半數。然原告委請律師對被告
楊碧玲起訴，即須支出律師費，其同時對被告2人起訴，
所持之理由、訴訟資料均相同，尚難認為對被告2人起訴
顯然增加律師費用。又原告同時起訴被告2人，或有訴訟
經濟或訴訟策略之考量，但尚不能因此而減免被告楊碧玲
依約應負擔之律師費用義務。是被告此部分之抗辯，並無
可採。
4、另原告就上開律師費用，雖一併請求被告總瑩公司連帶給
付，然系爭不動產買賣因屬預售屋之買賣，該契約之內容
本包含系爭不動產，故被告總瑩公司、被告楊碧玲雖採土
地、房屋分離之方式與原告分別簽立系爭房屋、土地合約
，但系爭不動產之相關移轉、交付及權利義務履行等實具
不可分而應共同履行之關係，並不會因分作二份契約而有
異，故認系爭不動產合約間具聯立契約之關係。然核前開
約款所約定之律師費用負擔部分，尚與系爭房地買賣、移
轉等相關權利義務無涉，縱約定僅由原告或被告楊碧玲其
中一方負擔律師費、訴訟費用，亦不違當事人間訂立系爭
房屋、土地契約之真意，因被告總瑩公司非系爭土地合約
之當事人，原告依上開約定請求被告總瑩公司因系爭房屋
合約涉訟所生之律師費支出40,000元，應認尚屬無據，而
予駁回。
（三）被告主張得以原告應負擔遲延違約金437,360元與本件訴
訟請求金額互為抵銷，有無理由？
被告雖主張因原告遲付無須貸款金額之一半即4,970,000
元，應給付按日計付萬分之2之遲延利息等語。然此為原
告否認，是被告應就原告有遲延給付之情形，負舉證責任
。惟查，系爭房屋合約第8條約定：「一、買方應依附件
（一）付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單七
日內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數
壹次繳清。二、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清
期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部
分每日萬分之二單利計算之遲延利息…」，及系爭土地合
約第3條第3行起：「…於接獲賣方書面繳款通知單七日
內依賣方指定之繳納地點及方式以現金或即期票據如數壹
次繳清。」之約定（見本院卷第8頁反面、第9頁及第25
頁），係就系爭不動產之付款條件及方式為總則性規定，
堪認原告付款之期限，係由被告以書面通知原告繳款，原
告於收受繳款單後7日內須為繳款，否則將陷於遲延給付
之責。至被告主張系爭房屋合約第16條第3項及系爭土地
合約第4條第3項之約定，主要係針對系爭不動產之貸款
以及未貸款之人所為繳款方式之約定，然此無解於被告仍
須先行通知原告繳款，方得使原告陷於給付遲延責任之義
務。而本件被告主張原告遲付款項等節，僅提出客戶繳款
明細表為據（見本院卷第74頁），然該明細表僅得證明原
告係於105年8月19日給付，無法就被告確實寄發繳款通
知而原告遲延給付之事實為舉證，則被告空言主張原告應
負遲延責任等語，即屬無據，自難憑採。
（四）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其
他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期
限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲
延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3
項、第233條第1項、第203條分別訂有明文。本件原告
請求給付律師費之部分，其給付並無確定期限，是應自受
催告時起負遲延責任，而本件起訴狀繕本係於106年5月
17日補充送達於被告楊碧玲，有本院送達證書1份在卷可
查（見本院卷第60頁），是被告楊碧玲就律師費40,000元
部分，應自106年5月18日起負遲延責任，堪以認定。
五、綜上所述，原告請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真連帶之法
律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延利息1,076,660
元；及依系爭土地契約第11條第1項約定，請求被告楊碧玲
給付律師費40,000元，及自106年5月18日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部
分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權
為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
本件訴訟費用額，確定如主文第6項所示之金額。
中華民國106年7月21日
中壢簡易庭法官薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月21日
書記官劉彩華