裁判字號：臺灣彰化地方法院90年重訴字第419號民事判決
裁判日期：民國91年03月22日
裁判案由：回復原狀
臺灣彰化地方法院民事判決九十年度重訴字第四一九號
原告丁○○被告己○○被告戊○○被告甲○○訴訟代理人庚○○被告丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間回復原狀事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣陸佰萬元，並其中新台幣貳佰萬元自民國八十三年十一月二十日起、新台幣貳佰萬元自民國八十三年十一月三十日起、新台幣壹佰萬元自民國八十四年一月六日起、新台幣壹佰萬元自民國八十四年一月十一日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰萬元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告與訴外人 賴高財 於民國（下同）八十三年十月二十八日以新台幣（下同）二千一百萬元，與被告等訂立買賣契約，購買：⑴坐落彰化縣○村鄉村○段第七七八地號，地目田，面積０‧四一七六公頃，應有部分三分之一，出賣人被告庚○○。⑵坐落右同段第七六三地號，地目田，面積０‧０一七六公頃，應有部分三分之一，出賣人被告甲○○。⑶坐落同右段第七五七地號，地目田，面積０‧０一二七公頃，應有部分三分之一，出賣人被告丙○○。⑷坐○○○鄉○○段第一九之一地號，地目田，面積０‧０八八０公頃，應有部分三分之一，出賣人被告己○○。⑸坐落同右段第二一之一地號，地目田，面積０‧０七五四公頃，應有部分六分之一，出賣人被告甲○○。⑹坐○○○鄉○○○段蓮花池小段第一五六地號（現已改為村上段第七二四地號），地目田，面積０‧一０五四公頃，應有部分三分之一，出賣人被告戊○○，⑺坐落同右小段地一六一之四地號（現已改為村上段第六六四地號），地目建，面積０‧００九六公頃，應有部分全部，出賣人被告己○○。⑻坐○○○鄉○○段第一九之七地號，地目田，面積０‧０一三二公頃，應有部分三分之一，出賣人被告甲○○。⑼上開土地上之建物即門牌彰化縣○村鄉○○路○段二二九、二三一號建物全部等筆不動產，原告並已於八十三年十一月二十日，交付到期日為上開日期、面額為二百萬元之本票一紙，並於八十三年十一月三十日再交付買賣價金現金二百萬元，又於八十四年一月六日交付，發票日八十四年一月六日，面額各為五十萬元之支票二紙，暨同年一月十一日再交付發票日八十四年一月十一日，面額一百萬元之支票一紙。
（二）嗣上開買賣標的之不動產，因賴高財未能取得自耕能力證明，又有部分遭被告等之債權人聲請法院查封拍賣，致迄今均未辦理所有權移轉登記。再查，原告與賴高財共同與被告簽訂本件「不動產預約買賣契約書」時，賴高財為友慈汽車技修行之負責人，具企業主身份，依法不能承受農地，因之賴高財於買賣後所申請之自耕能力證明，旋即遭彰化縣稅捐處員林分處函請彰化縣大村鄉公所撤銷，是賴高財於訂定本件買賣契約時，並無自耕能力，而買賣之標的除上揭編號⑺⑼外，均屬私有農地，而兩造間訂約時並無預期買賣之農地變為分農地後再為移轉之情形，亦無法令變更私有農地之承受，承受人不需要有自耕能力後再為移轉之情形，此詳閱本件契約條款並未載明即明，依據土地法第三十條之一第一、二項及民法第二百四十六條之規定，其契約應屬無效，並不因賴高財事後取得彰化縣○村鄉○○段地一九之一地號○○○鄉村○段○○○○號兩筆土地之自耕能力證明書暨事後法令變更，私有農地之承受人不需有自耕能力之限制，而使無效之契約成為有效。參諸本件不動產買賣契約之承辦代書即證人 邱麗蘭 在鈞院八十七年度重訴字第一七二號土地所有權移轉登記事件，八十八年十月十五日審理時到庭證稱：「土地總價金為二千一百萬元，賴高財、丁○○各持分為二分之一，因中途賴高財自耕能力證明無法取得，所以沒有辦理移轉登記，當時約定土地及建物要一併移轉，契約才成立，如土地不能移轉，契約無條件撤銷。」等語。本件買賣契約原告及賴高財與被告等之真意在於全部買賣標的均需同時移轉，並無得分別給付之情形，是上揭編號⑴至⑹部分之農地所為之買賣契約無效，當使全部契約歸於無效，而原告與賴高財係共同買受本件上揭不動產，應有部分各為二分之一，並非單獨買受個別之部分標的，此觀之本件「不動產預約買賣契約書」之買賣標的欄中之註明即明。因之本件契約對賴高財之部分無效，對原告之部分，亦同為無效，實屬至明。
（三）據證人邱麗蘭在鈞院八十七年度重訴字第一七二號土地所有權移轉登記事件八十八年十月十五日審理時證稱：「原告（指賴高財）知道買賣之土地為農地，原告知道，當時我也有分析其中之情形，但原告執意要買，因他是共有人。」「因原告有企業主身份，所以無法取得自耕能力證明，買賣八筆土地均無法取得，地目屬農地，均無法取得自耕能力證明。」、「系爭土地上均蓋有建物，土地沒有作農牧使用。」等語，再對照本件不動產買賣契約書增訂之第十一條款載明：「本件買賣，倘因自耕能力證明無法取得，至無法辦理登記移轉手續時，雙方同意無條件撤銷本件買賣，乙方（即被告）願退還既收款項，絕無異議。」，顯見兩造於訂定本件買賣契約伊始，即明知賴高財能否取得自耕能力證明尚未可知，方有上開條款之設，並合意以自耕能力如無法取得時為本件買賣契約之解除條件，換言之，兩造於簽訂買賣契約時，明知或可得而知有此原因之存在，依上開條文規定，兩造應互負回復原狀之義務。因之被告自應將原告於八十三年十一月二十日所給付之定金二百萬元及於八十三年十一月三十日所給付二百萬元，於八十四年一月六日所給付之一百萬元，於八十四年一月十一日所給付之一百萬元核計共六百萬元之買賣價金及自原告給付時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息返還給付與原告。
（三）當初是為了擔保被告對原告六百萬元之回復原狀請求權，才將系爭七二四、七五七及七七八地號土地設定抵押權給原告之妻 賴王美 及 廖王柑仔 。
三、證據：提出不動產預約買賣契約書一份及本院八十七年度重訴字第一七二０號民事判決影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：
（一）緣原告於八十三年十月二十八日與被告五人簽訂不動產預約買賣契約書，定金二百萬元，明訂於八十四年三月一日交付尾款，並同時就買賣標的物為移轉登記，前後共取得價金六百萬元，尾款需交付四百五十萬元。期間邱麗蘭代書有幫買方即原告及賴高財取得自耕能力證明書，而過戶所需必要文件被告均備齊於邱麗蘭代書事務所，雖賴高財之自耕能力經稅捐稽徵處查判具公司負責人身份而被函請鄉公所取消其自耕能力證明書，無法完成契約，但原告則無此問題，照理應履行契約給付為款四百五十萬元，以還清被告己○○等向大村鄉農會之貸款四百五十萬元，並點交不動產於原告，完成過戶手續。然原告不催促邱麗蘭代書辦理後續手續，而要求被告己○○、庚○○等人作土地之抵押權設定，被告本於買賣誠信負責之態度，為擔保相對人以給付價金六百萬元，遂於八十四年三月十六日針○○村鄉村○段○○○號、七二四號及七五七地號三筆土地共同抵押設定與原告之妻賴王美及賴王美之妹廖王柑仔。
（二）由於原告買土地之價金，大部分均由中國農民銀行處貸款而來，期間銀行在八十四年一月二十三日作了本金最高限額六百萬元，可見原告係因資金不足無法給付尾款，又見賴高財自耕能力之問題無法完成合約，原告不能給付後續價金，導致被告己○○坐○○村鄉○○段一九之一地號土地遭大村鄉農會拍賣。因原告不履行合約拖延迄今，被告等人之損失更大，被告既已設定抵押權予原告，又無要求原告賠償因契約不履行之金錢損失，原告應無提起本件訴訟之必要。
（三）系爭八筆土地，買方二人是共有人，因土地法規定共有人有優先承買權，才將土地賣給原告及賴高財，至於建物是被告己○○單獨所有。
（四）買賣契約書中未註明買主應有部分各為二分之一，係原告主觀之意見。契約書十一條約定若原告無法取得自耕能力證明書，雙方同意解除契約。
三、證據：提出土地登記謄本影本三件、戶籍謄本一紙為證，被告庚○○提出土地登記謄本三件，被告丙○○另提出台灣高雄地方法院九十年 高貴民強 八十九執字第二九九二一號函一紙及存摺影本一紙等件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度重訴字第一七二號民事全卷。理由
一、原告主張其與訴外人賴高財與被告等訂立買賣契約，購買系爭土地八筆及建物二筆等不動產，原告與賴高財各承買二分之一，原告並已交付定金六百萬元，惟因嗣後賴高財之自耕能力證明遭撤銷，既其與被告訂約時並無自耕能力，是此部分之契約應屬無效，又契約一部無效，全部無效，是原告與被告等之買賣契約亦屬無效，爰依無效法律行為回復原狀之法律關係訴請被告給付原告六百萬元及自損害發生時起之遲延利息等語。被告則以對於與原告訂立系爭買賣契約及收取定金六百萬元之事實不爭執，惟原告之自耕能力證明並未被撤銷，故原告部分之契約應屬有效，且被告等人已○○村鄉村○段○○○號、七二四號及七五七地號三筆土地共同抵押設定與原告之妻賴王美及賴王美之妹廖王柑仔，以擔保本件定金六百萬元之返還，故原告並無提起本訴之必要等語置辯。
二、查原告與賴高財於八十三年十月二十八日以二千一百萬元，與被告等訂立買賣契約，購買：⑴坐落彰化縣○村鄉村○段第七七八地號，地目田，面積０‧四一七六公頃，應有部分三分之一，出賣人被告庚○○。⑵坐落右同段第七六三地號，地目田，面積０‧０一七六公頃，應有部分三分之一，出賣人被告甲○○。⑶坐落同右段第七五七地號，地目田，面積０‧０一二七公頃，應有部分三分之一，出賣人被告丙○○。⑷坐○○○鄉○○段第一九之一地號，地目田，面積０‧０八八０公頃，應有部分三分之一，出賣人被告己○○。⑸坐落同右段第二一之一地號，地目田，面積０‧０七五四公頃，應有部分六分之一，出賣人被告甲○○。⑹坐○○○鄉○○○段蓮花池小段第一五六地號（現已改為村上段第七二四地號），地目田，面積０‧一０五四公頃，應有部分三分之一，出賣人被告戊○○，⑺坐落同右小段地一六一之四地號（現已改為村上段第六六四地號），地目建，面積０‧００九六公頃，應有部分全部，出賣人被告己○○。⑻坐○○○鄉○○段第一九之七地號，地目田，面積０‧０一三二公頃，應有部分三分之一，出賣人被告甲○○。⑼建物門牌彰化縣○村鄉○○路○段二二九、二三一號建物全部等筆不動產，原告與賴高財各承買二分之一，原告並已於八十三年十一月二十日，交付到期日為上開日期、面額為二百萬元之本票一紙，並於八十三年十一月三十日再交付買賣價金現金二百萬元，又於八十四年一月六日交付彰化銀行溪湖分行一三六一七之九帳號，票號ＥＰ0000000、ＥＰ0000000號，發票日八十四年一月六日，面額各為五十萬元之支票二紙，暨同年一月十一日再交付台中企業銀行北員林分行九八九之七帳號，票號0000000號，發票日八十四年一月十一日，面額一百萬元之支票一紙。而原告與賴高財共同與被告簽訂本件「不動產預約買賣契約書」時，賴高財為友慈汽車技修行之負責人，具企業主身份，依法不能承受農地，因之賴高財於買賣後所申請之自耕能力證明，旋即遭彰化縣稅捐處員林分處函請彰化縣大村鄉公所撤銷，而買賣之標的除編號⑺、⑼之外，均屬私有農地，而賴高財與被告訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，依訂約時之土地法第三十條之一及民法第二百四十六條第一項前段之規定，賴高財與被告等間之買賣契約應屬無效，業經本院以八十七年度重訴字第一七二號民事判決認定屬實等情，業據原告提出不動產預約買賣契約書一紙、本院八十七年度重訴字第一七二號民事判決影本一紙等件為證，並為兩造所不爭執，本院復依職權調閱上開民事卷宗查核無訛，應堪信為真實。
三、按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效；但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。又民法第一百十一條但書之規定，非謂凡與給付可分之場合，均有其適用，尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（參見最高法院七十五年台上字第一二六一號）。是本件爭點厥為雖賴高財與被告等之上開買賣契約為無效，然原告與被告等之系爭買賣契約是否有一部無效，全部無效之適用？
四、經查：
（一）原告主張其與賴高財係共同買受系爭不動產（土地八筆、建物二筆），各人應有部分二分之一之情，業據證人即承辦本件買賣之代書邱麗蘭證稱：「買賣契約書雖未註明應有部分，但二人意思是認為應有部分二分之一」等語屬實，且系爭買賣契約書之買賣標的欄亦註明：「（一）如附圖所示紅色部分由丁○○取得，黃色部分由賴高財取得，各二分之一‧‧‧（九）除（一）外其餘部分均由二承買人各承買二分之一不分位置。」，有上開買賣契約書在卷可稽，是本件買賣標的應屬可分。
（二）而系爭土地上均蓋有建物，並未作農牧使用等情，業據證人邱麗蘭於本院八十七年度重訴字第一七二號八十八年十月十五日言詞辯論庭中證述屬實，而本件買賣標的物中建物門牌坐○○村鄉村○村○○路○段二二九、二三一號建物全部，係由原告與賴高財共同買受，應有部分各二分之一，而契約書第十一條書明：「本件買賣倘因自耕能力證明書無法取得致無法辦理登記移轉手續時，雙方同意無條件撤銷本件買賣，乙方（即被告）願退還既收價款，絕無異議。」，亦有系爭買賣契約書附卷足憑，而證人邱麗蘭於本院八十七年度重訴字第一七二號民事案件八十八年十月十五日言詞辯論庭中復證稱：「當時約定土地及建物要一併移轉，契約才成立，如土地不能移轉，契約無條件撤銷。」等語，是見雙方當事人應有預期本件買賣契約雖有多筆農地之移轉，然其交易目的並非重在農牧使用，係在於建物及其土地所有權之移轉及使用自明，而衡諸一般交易常情，若非一般公寓大廈有區分所有權之情形，買受人如僅購買建物應有部分而與出賣人共為建物所有權人，亦無法為一般之使用，自與當事人交易之真意有違，應足認原告及賴高財與被告等訂立系爭買賣契約時，係一併買受系爭土地及建物，而建物部分則由原告與賴高財全數共同取得，並約定應有部分各為二分之一以作為整體共同使用之情，堪以認定。
（三）揆諸前揭說明，雖本件買賣標的係屬可分，惟衡諸法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣，並本於雙方當事人之目的予以斟酌後，本院認原告主張因賴高財與被告等之買賣契約已屬無效，則其與被告等之買賣契約全部亦屬無效等語，應堪採信。
五、次按無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀獲損害賠償之責任；而因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息，民法第一百十三條、第二百十三條第二項分別定有明文。從而，原告依據無效法律行為回復原狀之法律關係提起本訴，請求被告給付六百萬元及自損害發生時（即給付被告上開定金時）起至清償日止之利息，即無不合，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國九十一年三月二十二日
臺灣彰化地方法院民事第一庭~B審判長法官羅培昌~B法官洪榮謙~B法官黃齡玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官張清秀中華民國九十一年三月二十二日