臺灣臺北地方法院臺北簡易庭簡易民事判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 邱六郎 律師
複代理人 丙○○
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求返還服務費事件，本院於中華民國97年8月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟柒佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國95年8月30日訂立一般委託銷售
契約書（下稱系爭契約），由原告委託被告銷售原告所有坐
落臺北市○○段○○段○○○號、應有部分50000分之239土地
及其上門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○○號房屋（下稱
系爭房地），約定服務費為新臺幣（下同）44萬元，其中30
8,000元以現金支付，其餘132,000元自兆豐商業銀行文山分
行履約保證專戶扣除。嗣經被告仲介，原告與訴外人 連玉麟
於95年9月20日就系爭房地訂立不動產買賣契約書，約定總
價1,100萬元，簽約後連玉麟依約給付部分價金330萬元在履
約保證專戶，原告於95年10月17日將系爭房地所有權移轉登
記與連玉麟，連玉麟亦於同日設定抵押權與國泰世華商業銀
行，詎連玉麟於95年10月24日以系爭房屋屋後增建部分，於
臺北市政府施作衛生下水道時會被拆除為由，要求國泰世華
商業銀行停止貸款核撥手續，並拒絕原告辦理交屋。經原告
於95年10月31日催告連玉麟於10日內依約辦理抵押貸款代為
清償原告之原有貸款，並辦理交屋，連玉麟逾期未履行，原
告已於95年11月13日發函解除買賣契約，連玉麟於95年11月
15日收受。其後原告以買賣契約業經解除為由，訴請連玉麟
將系爭房地所有權移轉登記與原告，連玉麟亦提起反訴，主
張解除契約請求原告給付損害賠償及違約金，經臺灣士林地
方法院（下稱士林地院）95年度重訴字第356號民事判決認
連玉麟有不履行買賣契約第8條第3項之違約情形，原告解除
買賣契約有理由，判決本訴部分原告勝訴，反訴部分連玉麟
敗訴確定在案。又被告為專業房屋仲介公司，明知系爭房屋
後方防火巷上有增建物，卻未向連玉麟善盡誠實告知義務，
造成原告與連玉麟發生前開買賣糾紛，被告已違反系爭契約
第6條第3項約定，原告得解除系爭契約，爰以97年6月26日
辯論意旨狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依契約解
除回復原狀之法律關係訴請被告返還已付服務報酬等情。並
聲明：㈠被告應返還原告308,000元及自民國95年9月25日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已依系爭契約為原告尋得連玉麟購買系爭房
地，原告與連玉麟並簽立買賣契約，被告之仲介義務業已完
成，依系爭契約第5條第1項約定向原告收取服務報酬總額
70%即308,000元，惟被告尚未自履保證專戶扣取服務費尾款
132,000元。嗣因可歸責於連玉麟之事由致原告解除系爭房
地買賣契約，原告仍應依系爭契約第5條第3項給付報酬與被
告。又被告已誠實告知連玉麟系爭房屋有防火巷增建之情事
，連玉麟亦已知悉，被告並未違反系爭契約第6條第3項之約
定，原告主張解除系爭契約並無依據。又依約被告本不須返
還連玉麟服報報酬，惟因同情連玉麟已付買賣價金遭原告沒
收，故於96年8月間返還其所付服務報酬8萬元。原告與連玉
麟已於96年9月19日簽立和解書，依約原告應於95年10月20
日前返還80萬元予連玉麟，然原告卻毀諾未履行，連玉麟始
拒絕交付清償證明予原告，故系爭房地上之抵押權於起訴前
猶未能塗銷等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示，
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第107頁）：
㈠兩造於95年8月30日訂立一般委託銷售契約書，由原告委託
被告銷售原告所有系爭房地，約定服務費44萬元，其中308,
000元以現金支付，其餘132,000元由履約保證帳戶扣除。嗣
經被告仲介，原告與連玉麟於95年9月20日就系爭房地訂立
不動產買賣契約書，約定總價1,100萬元，簽約後連玉麟依
約給付部分價金330萬元在履約保證專戶，原告於95年10月
17日將系爭房地所有權移轉登記與連玉麟，連玉麟亦於同日
設定抵押權與國泰世華商業銀行，惟連玉麟於95年10月24日
要求國泰世華商業銀行停止貸款核撥手續，並拒絕原告辦理
交屋。
㈡原告委請律師於95年10月31日致函連玉麟於函到10日內依約
辦理抵押貸款代為清償原告之原有貸款，並辦理交屋，連玉
麟逾期未履行，原告另委請律師於95年11月13日發函以其不
履行契約為由而解除買賣契約，連玉麟於95年11月15日收受
上開通知。
㈢原告以買賣契約業經解除為由，訴請連玉麟將系爭房地所有
權移轉登記與原告，連玉麟亦提起反訴，主張解除契約請求
原告給付損害賠償及違約金，經士林地院95年度重訴字第35
6號民事判決認連玉麟有不履行買賣契約第8條第3項之違
約情形，原告解除買賣契約有理由，於96年8月24日判決本
訴部分原告勝訴，反訴部分連玉麟敗訴確定在案。
㈣連玉麟已給付仲介服務費8萬元與被告，連玉麟與被告於96
年8月21日簽訂協議書，被告同意退還連玉麟服務報酬8萬元
，另未收之3萬元同意免收，被告已於96年8月26日退還8萬
元服務報酬與連玉麟。
㈤並有卷附服務費確認單、士林地院95年度重訴字第356號民
事判決（見本院卷第5-12頁）、一般委託銷售契約書、不動
產買賣契約書（見本院卷第33-42頁）為證，復經本院依職
權調閱士林地院95年度重訴字第356號民事卷宗查核屬實，
足信為真實。
四、原告主張被告為專業房屋仲介公司，明知系爭房屋後方防火
巷上有增建物，卻未向連玉麟善盡誠實告知義務，造成原告
與連玉麟發生前開買賣糾紛，被告已違反系爭契約第6條第3
項約定，原告得解除系爭契約云云。被告則辯稱：被告已誠
實告知連玉麟系爭房屋有防火巷增建之情事，並未違反系爭
契約第6條3項，原告主張解除系爭契約並無依據等語。則本
件兩造爭執之點即在於：原告主張解除兩造間一般委託銷售
契約書有無理由？
㈠按解除權可分為法定解除權及約定解除權，除當事人間有保
留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之
。又解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無
法定或約定解除原因之存在。主張行使法定解除權者，應就
其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解
除權時，則應證明保留解除權之特別約定內容如何，及行使
解除權是否符合約定。本件原告主張被告違反系爭契約第6
條第3項約定，故原告得解除系爭契約。惟查，觀諸該條約
定內容：「乙方（即被告）製作不動產說明書，應指派不動
產經紀人簽章，及經甲方（即原告）確認；經紀人員並負有
誠實告知買方之義務，如有隱暪不實，乙方與其經紀人員應
連帶負法律責任。」僅就被告經紀人員未善盡告知義務時，
被告應與其經紀人連帶負責為規範，並非對保留解除權為特
別約定，原告據以主張得行使解除權，揆諸上開說明，洵非
有據。
㈡其次，原告主張被告認未善盡誠實告知義務，亦為被告所否
認。查依買賣第2條約定：「本買賣標的物現況另有增建或
占用部分，依現時法令無法登記，甲乙雙方（即連玉麟、原
告）約定依現況移轉，甲方不得變更現況使用，其權利義務
經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：壹權空地、平台、『
防火巷』、內梯增建，依現況移轉。㈡若增建部分於交屋前
．．．曾被通知拆除．．．，不論乙方（即原告）是否知悉
，乙方均應負損害賠償責任或解約責任。㈢上述增建部分無
所有權，並有被拆除之虞．．．。」（見本院卷第37、38頁
），及經原告與連玉麟簽名之標的物現況說明書第12項勾
選有「防火巷增建」、1樓空地增建、平台外推、1樓地下室
內梯增建（見本院卷第90頁）等節，足見連玉麟於簽約時應
知悉系爭房屋後方防火巷增建屬於違建，且有被拆除之虞，
前揭士林地院95年度重訴字第356號民事判決亦同此認定，
有該案判決在卷可稽，並經本院調閱其卷宗查明。原告雖舉
連玉麟配偶 陳敏芳 在上開士林地院民事事件之證言為證，惟
陳敏芳所證與前述買賣契約明文約定不符，且其為該事件被
告連玉麟之配偶，所證難免迴護偏頗被告，已難期公允，況
其證述亦與證人即陪同陳敏芳一同前往看屋之 李曉雲 所證不
符，尚難遽信。準此，原告主張被告經紀人員未善盡誠實告
知義務，使買方陷於錯誤與原告簽訂買賣契約云云，要無足
採。
㈢再依系爭契約第5條服務報酬第1項約定：「甲方（即原告）
同意乙方（即被告）可為買賣雙方之代理人，仲介成交時，
甲方應給付成交總價4%（內含營業稅）之服務報酬予乙方，
若簽立書面買賣契約時，則簽約同時支付70%，甲方收到尾
款同時支付30%」、第3項約定：「簽立書面買賣契約後，因
可歸責於甲方或買方之事由而解除契約時，甲方仍應支付委
託價額4%或沒收價金之50%取其低者，給予乙方作為服務報
酬」。本件被告已仲介原告與連玉麟簽立買賣契約，成交總
價為1,100萬元，原告應給付成交總價4%即44萬元之服務報
酬與被告，於簽立書面買賣契約時支付70%即308,000元。嗣
買賣契約雖因可歸責於買方連玉麟之事由經原告解除，依系
爭契約第5條第3項約定，原告應按委託價額4%或沒收價金之
50%中較低者給與被告作為服務報酬。本件原告自承連玉麟
給付之價款330萬元，已領取扣除被告服務服酬308,000元
及保留132,000元後之餘額2,862,123元（見本院卷第112頁
），則二者相較應以前者為低，被告自原告受領服務報酬
308,000元，自無不合。
五、從而，原告本於契約解除回復原狀之法律關係請求被告給付
308,000元及自95年9月20日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉又菁
計 算 書
項 目金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 4,740元
合 計 4,740元
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
書記官陳立俐