裁判字號：臺灣臺北地方法院108年重訴字第51號民事判決
裁判日期：民國108年09月25日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣臺北地方法院民事判決108年度重訴字第51號原告 蘇節美 訴訟代理人 張耀 律師被告 邱木榮 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查，本件原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及兩造間租賃契約第6條、第12條約定，請求被告遷讓返還臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），並給付相當於租金之不當得利、違約金及律師費用，而系爭房屋位於本院轄區，揆諸前揭規定，本院有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告訴之聲明原為「㈠被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自民國107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10萬元，及自該日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。㈣被告應給付原告4萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈤被告應給付原告6萬5,000元。㈥願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院107年度北司調字第1088號卷，下稱北司調卷，第3頁）。嗣原告於本院108年9月11日言詞辯論期日變更聲明為「㈠被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告10萬元。㈢被告應自107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。㈣被告應給付原告6萬5,000元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第133、134、136頁），經核原告聲明就請求不當得利之利息部分減縮，屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於105年12月1日向原告承租系爭房屋經營餐飲，租賃期間自105年12月1日起至108年11月30日止，每月租金為新臺幣（下同）11萬元，被告並簽發22萬元本票作為押租金（下稱系爭租約）；嗣被告以生意欠佳為由請求減收租金，原告遂授權訴外人即原告女兒 鍾秀雅 與被告於106年6月10日重訂租約，每月租金為10萬元，租賃期間自106年6月10日起至107年6月9日止（下稱106年6月10日租約）。詎被告自106年10月起即未依約按月繳納租金，且迄107年6月9日租期屆滿日止，仍積欠租金4萬元未給付。因被告於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋，故原告於107年7月16日以存證信函向被告表示，依系爭租約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿時如不即時遷讓交還房屋，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止；並催繳上開積欠租金。又依系爭租約第12條約定，乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。據上，系爭租約既已期滿，被告依約即應將系爭房屋遷讓返還原告，且被告無權占用系爭房屋，亦獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及兩造間租賃契約第6條、第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付相當租金之不當得利、違約金及律師費用等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告10萬元。㈢被告應自107年6月10日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告20萬元。㈣被告應給付原告6萬5,000元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已承租系爭房屋12年，於107年7月之前10年，被告均按月繳租，然鍾秀雅卻於107年7月稱要調漲房租為16萬元，漲幅達60%，同區域之商家因景氣蕭條皆是調降租金，僅原告調漲，被告實無力負擔。且原告一直要求被告就系爭房屋簽多份租約，不僅與原告簽，還與鍾秀雅簽，被告自105年起被要求簽立之租約即有4份，而其中兩造於105年11月30日簽立之租賃契約，租賃期間係自105年12月1日起至108年11月30日止，每月租金則為1萬元，故被告於107年7月後按月繳付租金1萬元，系爭租約於108年11月30日始到期。
兩造間就系爭房屋既仍有租賃關係存在，被告亦未有違約之情，原告所為本件請求，實屬無理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告於租約到期後未遷讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辨。是本院應審酌之本件爭點厥為：（一）兩造間就系爭房屋之租賃契約是否屆期或已終止？（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告按月給付相當於租金之不當得利10萬元及違約金20萬元，有無理由？（三）原告依系爭契約第12條規定請求被告給付律師費6萬5,000元，有無理由？茲就兩造爭執審究如下：
（一）兩造間就系爭房屋之租賃契約仍有效存在。
1、本件原告主張將系爭房屋出租予被告，原約定租期為105年12月1日起至108年11月30日止，惟被告稱其生意不好，盼能減少租金，故雙方於106年6月10日重新訂立租約，租期變更為106年6月10日起至107年6月9日止云云。經查，兩造就系爭房屋於105年11月30日成立系爭租約（見北司調卷第15至20頁），為兩造所不爭執，而系爭租約第2條約定租賃期限為3年，即自108年12月1日起至108年11月30日止、第3條約定租金每月11萬元（見北司調卷第17頁），有系爭租約在卷為憑，堪信為真實，系爭租約租期明訂於108年11月30日方才屆期，則原告主張系爭房屋租期已屆至，即不可採。
2、原告雖提出106年6月10日租約，然其房屋出租人記載為鍾秀雅，而非原告，又原告雖稱已授權鍾秀雅全權處理，並提出委託書為據，惟該委託書僅記載「茲委託鍾秀雅辦理東南亞對面的房子法律程序事宜」（見北司調卷第25頁），並非委託鍾秀雅訂立租約，審酌鍾秀雅係以自己名義與被告訂約，而非以原告受託人名義與被告訂約，難認兩造間已成立106年6月10日租約，則原告主張依106年6月10日租約之約定，兩造間就系爭房屋之租期約定至107年6月9日，系爭房屋租期已經屆至云云，要與卷證資料不符，尚難採信。
3、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年度台上字第1258號判決意旨參照）。原告主張被告於107年8月間租金短付共2萬元，另自107年9月起每月僅匯款1萬元，如以原告同意調降每月租金10萬元計算，迄至108年8月止被告積欠租金已達138萬元等語（見本院卷第142頁），被告亦不否認於107年9月起每月僅付1萬元（見本院卷第135頁），惟辯稱兩造間另有租期相同而租金為1萬元之租賃契約，租金應以每月1萬元計算云云，然由被告歷次書狀均表示因租金過高無力負擔、每月租金10萬多元等語（見本院卷第113至119頁、第147頁），益徵原告主張該1萬元租金之記載僅係節稅使用方才製作，並非兩造締約之真意，應屬可採。則被告既已積欠逾2個月之租額即22萬元之租金，原告固得依上開規定限期催告被告給付，進而為終止契約之意思表示，惟原告並未提出以自己名義催告被告限期給付之證明，僅以鍾秀雅寄發之107年7月16日台北金南郵局第295號存證信函主張為終止契約之意思表示（見北司調卷第41至42頁），然該存證信函既非以原告名義寄發，且核其內容僅係鍾秀雅主張租約到期被告尚積欠4萬元租金等語，自無從生合法催告及終止租約之效力。從而，原告既未合法終止系爭租約，則系爭租約未屆期亦未合法終止，仍有效存在，堪為認定。
（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告按月給付相當於租金之不當得利10萬元及違約金20萬元，均為無理由。
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。
2、經查，系爭租約仍有效存在，業如前述，被告占有系爭房屋自非無權占有，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利10萬元，及依系爭租賃契約第6條請求按月給付違約金20萬元，均屬無理由，不應准許。
（三）原告依系爭契約第12條規定請求被告給付律師費6萬5,000元，為無理由。
原告主張其因系爭房屋涉訟而支付律師費6萬5,000元，固據提出昇正國際法律事務所107年8月2日法律服務費用收據為證（見北司調卷第43頁），惟系爭契約第12條約定「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」（見北司調卷第19頁），則原告因被告違約致損害其權益，而為此提起訴訟支出之訴訟費用、律師費用，固得請求被告賠償，但仍應以原告有提起訴訟請求之必要為限。本件原告既於系爭租約未屆期前即行起訴，復未依法催告及終止系爭租約，如前所述，則原告提起訴訟並無理由，自難認其支出之律師費為必要費用，則原告請求被告賠償律師費6萬5,000元，洵屬無據，不應准許。
四、綜上所述，被告雖積欠租金逾2個月租額，惟原告並未合法催告及為終止租約之意思表示，是系爭租約未經原告合法終止，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及兩造間租賃契約第6條、第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋、按月給付10萬元之不當得利及20萬元之違約金、律師費6萬5,000元，均為無理由，不應准許。又原告所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，亦應駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年9月25日
民事第四庭審判長法官蔡政哲
法官陳靜茹法官趙德韻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年9月25日
書記官廖純慧