臺灣高等法院99年度上字第843號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院99年上字第843號民事判決

裁判日期：民國100年03月22日

裁判案由：返還停車位

臺灣高等法院民事判決99年度上字第843號上訴人 趙令裕 訴訟代理人 楊思勤 律師被上訴人羅傑摩爾社區管理委員會法定代理人 張明容 訴訟代理人 余鐘柳 律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國99年6月30日臺灣基隆地方法院98年度訴字第465號第一審判決提起上訴，本院於民國100年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠上訴人係於民國(下同)97年5月28日於台灣基隆地方法院(下
簡稱基隆地院)96年執字第11860號事件（下簡稱系爭執行事件）不動產拍賣執行程序中，拍得坐落於基隆市○○區○○段○○號土地（下簡稱系爭土地）及其上基隆市○○區○○段○○○○號建號主建物、共同使用部分基隆市○○區○○段○○○○號、2051號、2056號建號建物(下簡稱系爭建物)。而基隆市○○區○○段○○○○號建號之建物係門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○號1樓之賣場，基隆市○○區○○段2056建號（下簡稱系爭2056建號）共同使用部分則係羅傑摩爾社區(下簡稱系爭社區)之地下室（用途為防空避難室兼停車場等），由建物專有部分所有權人依比例取得該停車場之停車位。由系爭2056建號建物登記謄本觀之，各專有部分區分所有權人就系爭2056建號共同使用部分之持分，概可分成兩大類，一類權利範圍約在100000分之1100以上，另一類權利範圍則僅有100000分之200左右。此二類之權利範圍相差將近五倍，經上訴人查詢結果，權利範圍100000分之200左右之專有部分所有權人均無地下室停車位，而權利範圍約在100000分之1100以上之專有部分所有權人則有地下室停車位。換言之，此二類權利範圍之區別，即係系爭2056號建號共有部分建物有無停車位之區別。而基隆市○○區○○段○○○○號建號專有部分建物，就系爭2056建號之共同使用部分之持分為11028/100000，依比例計算應有9個停車位。
㈡經上訴人向基隆市○○區○○段1918及系爭2056建號建物之
原所有權人羅傑建設股份有限公司（下簡稱羅傑公司）詢問，該公司提出停車位代管委託書（下簡稱系爭代管契約），證實羅傑公司曾因積欠被上訴人管理費，而將當時其所有之系爭2056建號建物地下室Ａ區5、5-3、23、24、25、27、32、40、41、44、64、69號機械停車位委託被上訴人代管，嗣後5、64、69號機械停車位已因專有部分所有權之讓與而隨同讓與其專有部分所有權人，剩餘之地下室Ａ區5-3、23、2
4、25、27、32、40、41、44號機械停車位(下簡稱系爭停車位)即屬上訴人所購得系爭2056建號建物權利範圍之停車位。因此羅傑公司特於98年4月22日發函促請被上訴人將應屬上訴人所有之系爭停車位交還予上訴人，詎被上訴人仍拒絕交還系爭停車位，為此提起本訴。
㈢被上訴人雖於原審否認上開代管契約書為真正，且係建商即
羅傑公司單方面製作等語，但開「代管契約書」確係真正，並係建商即債務人羅傑公司所交與被上訴人保管，除有被上訴人98年8月4日(98)羅管字第980803號函可證外。亦經證人 陳義文 (被上訴人第十三屆管理委員會監察委員)於99年4月1日在原審結證屬實。
㈣按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依80年11月29日修正公布之土地登記規則第72條第2款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院87年臺上字第2199號判決意旨參照）。上訴人既取得基隆市○○區○○段1918建號建物之所有權，則就其共同使用部分系爭2056建號建物持分之系爭停車位所有權，亦已一併由上訴人取得。準此，上訴人自得依據民法第767條規定，請求被上訴人返還系爭停車位。
㈤被上訴人雖尚以依據公寓大廈管理條例之規定，伊僅代各區
分所有權人統一管理社區事務，服務全體住戶。若上訴人因拍賣取得系爭停車位，應向債權銀行或法院執行處請求交付，而非向被上訴人請求云云。但查系爭A區5-3號等九個機械停車位，現在係由被上訴人所直接占用或出租；按對於物有事實上管領之力者為占有人，又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940條、第941條規定自明，同法767條規定所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，又稱占有，不惟指直接占有人，即間接占有人亦包括在內，此有最高法院87年度台上字第946號判決可參。無論其係直接占用或出租，均係無權占有，依上開判決意旨，上訴人自得依民法第767條之規定向被上訴人請求返還停車位，此與債權銀行或法院執行處無關。
㈥按基隆市地政事務所99年10月26日之函覆，羅傑公司擁有之
2017建號主建物之共有部分含有2050及2056建號建物之持分，各為100000分之564持分及100000分之1160持分，因其在共有部分2056建號建物之持分，已在100000分之1000以上，故擁有一機械停車位；再依照被上訴人所製作之「羅傑摩爾(即羅傑公司)車位出租表」，羅傑公司在AB棟之機械停車位共有10個，而其號次10號即在AB棟編號8之機械停車位，則不在羅傑公司於86年6月15日委託被上訴人代管之車位內，此有該公司於89年6月15日所出具與被上訴人「代管委託書」可稽，足見編號8之機械停車位即為羅傑公司所持有，並未委託代管之事實。
㈦又系爭車位由被上訴人所出租，爰直接向其間接占有人即被
上訴人請求，上訴人其享有停車位的持分是由法院拍賣得來，並非債權讓與所取得。
㈧綜上，上訴人爰於原審請求被上訴人將系爭停車位返還上訴
人，並願供擔保請准宣告假執行，惟原審判決上訴人之訴駁回，對此上訴人不服，爰於本院提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人應將基隆市○○區○○段2056建號之地下室A區5-3、23、24、25、27、32、40、41、44號等九個機械停車位交還予上訴人；上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯：㈠依據公寓大廈管理條例規定，上訴人無權要求被上訴人返還系爭停車位：
⒈被上訴人為區分所有權人共同推選產生，執行區分所有權
人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，並未占用任何區分所有權人之專有權益，僅代各區分所有權人統一管理社區事務，服務全體住戶。若上訴人因拍賣取得系爭停車位，應向債權銀行或法院執行處請求交付，而非向被上訴人請求；且拍賣公告上並未記載執行標的含系爭停車位，亦無任何車位編號，實無法認定上訴人所言之產權持分，包含系爭停車位或其他共有部分，自不能逕認上訴人主張其已取得車位所有權之事實為真。況上訴人所稱之羅傑公司函文，並無任何公司章且已記載停業中，無法認定其內容所指為真。
⒉上訴人已自認，各專有部分區分所有權人就系爭2056建號
建物共同使用部分之持分權利範圍，有未含停車位者，則上訴人不得以其合計之共同使用部分之持分為11028/100000，即稱「依比例計算有九個停車位」，故上訴人以其共有持分較大即推論系爭停車位應屬上訴人，顯嫌牽強。是依法上訴人仍需舉證說明其拍賣標的中，系爭停車位包含在內，且區分所有建物之共同使用部分性質上屬共有，除有劃分區域之專用分管契約之情況外，仍應由全體共有人使用。上訴人固取得基隆市○○區○○段1918建號建物之所有權，但就共同使用部分之系爭2056建號建物持分部分，仍為共有部分，原則上應為全體共有人之使用範圍。是上訴人若就本件系爭停車位權利有所主張，仍應舉證其已獲該部分之專用分管契約，方能主張其有使用權。
⒊上訴人經法院拍賣程序而取得基隆市○○區○○路○○巷○○
○號1樓房地，法院於拍賣前已公開閱覽，被上訴人自應依公寓大廈管理條例第24條之規定，至社區了解公共設施使用狀況，始參與投標，而拍賣公告上，並未載明含有系爭停車位，上訴人怎能於拍得後再主張權利？且公寓大廈管理條例第23條第1項規定，約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。而規約中並未載明系爭停車位約定專用為上訴人前手所有，故上訴人主張系爭停車位為其專用部分，應返還上訴人，顯無理由。
㈡上訴人公共設施比例較高，並不足以代表上訴人擁有系爭停車位之所有權：
⒈按地下室停車位，有的有單獨所有權狀，有的係以地下防
空避難室兼作停車位，由於建築法規之更迭，而有不同之型態，因而有些建商在出售停車位時，係搭配建物一併出售，有些建商係將停車位單獨買賣，而被上訴人社區之停車位，建商在銷售時，停車位係單獨買賣，未購買停車位者，無權使用系爭停車場，因而無論在私人買賣或法院在拍賣時，均會詳加記載「有」「無」「停車位」之買賣，此為眾所周知之事實，上訴人為社區住戶，對上開停車位之買賣理當知之甚詳。
⒉另集合住宅之所有權登記，計分為主建物、附屬建物及公
共設施三部分，主建物及附屬建物為區分所有權人所專有專用，而公共設施部分依社區公寓大廈管理條例之規定，為委員會管理，故在辦理建物第一次登記時，有關公共設施部分，向由建商所委託之代書製作持分比例之協議書，原則上是以主建物及附屬建物之面積比例之分配，作為公共設施之持分比例，但因目前都市地區車位一位難求，加上政府獎勵建商多規劃停車位，因而建商便會將地下室超挖，而由建商規劃停車位出售，故目前地政實務上之作業，便不以主建物與附屬建物所佔比例作為公共設施之持分比例，因而產生同一社區內之主建物及附屬建物，有的有停車位持分面積，有的沒有停車位持分面積，甚至有一主建物，但卻有數個停車位，或有一主建物但卻無停車位持分之現象出現，完全由建商依銷售情況，而於辦理建物第一次總登記時，由代書製作「公共設施持分比例」協議書而定；換言之，縱然一主建物中擁有甚多公共設施之持分比例，但建商若將車位出售他人，便會產生無停車位之現象。
⒊再依上訴人主張2056建號之共同使用部分之持分分為二大
類，一類權利範圍約在1100/100000，另一類權利範圍約在200/100000、200/100000者則無地下停車位，在1100/100000範圍以上者，則有停車位，如上訴人上開主張可採，則上訴人之權利範圍為11028/100000，依上開比例計算，則上訴人之車位應為10位，並非9個車位，職是之故，現上訴人以渠之「公共持分比例」較「其他區分所有權人」之持分比例為高，即主張擁有九停車位，亦顯依法無據。
㈢上訴人係以「無停車位」之認識，標購系爭建物：
⒈上訴人所購買之建物並無分管車位之註記，此為上訴人前
往標購時所明知，現卻徒以公共面積持分較多，主張系爭停車位為其所有，亦顯無理由。
⒉系爭本案在歷次拍賣公告中均明載無停車位，而上訴人係
以「無車位」之價格出價競標甲標(1918建號)，足以證明系爭停車位，並未在公告標價中。況上訴人為社區住戶，亦擔任二屆社區管理委員會委員，對社區車位單獨買賣，且以「個」為計算，知之甚詳；而系爭房地於法院公開標售，總價320萬元，自不包括停車位在內，否則如以房屋剛推出車位時之售價計算，或以拍賣當時社區車位市價25萬元計算，均與市價之行情價相差甚鉅，由此可知，上訴人係以無車位之價格前往競標，實至為彰顯。
㈣上訴人於99年5月19日原審法院言詞辯論期日陳稱：「（法
官問：參與競標時有無看到法院的拍賣公告？對於拍賣公告上記載你所參與競標的甲標並沒有分管停車位的部分是否瞭解？）答：有看到，並且承租人有表示參與競標的標的物並沒有停車位。（法官問：既然看到拍賣公告上的甲標上載明沒有停車位，當時是以何種價格參與甲標地的競標？）答：
我是以我看到拍賣公告上所載系爭土地共同使用的2056號持分很高，我認為價格合理，所以就標下。」由此可見，上訴人自稱擔任水電設計，有跟建築師來往知道地下室有停車場，顯然對於地下室的設施有基本知識，在標的時候應該要先瞭解，不能在標後才去瞭解。
㈤系爭停車位係登記在系爭2056建號內，觀被證九之強制執行
投標書上，上訴人係以320萬元之價格進場投標「4地號」土地以及「1918建號」全部，由上開投標單上之記載可知，上訴人對系爭2056建號之停車位並未進行投標買賣，則上訴人所述320萬元內已包含系爭2056建號內之「停車位」，亦無可採，實至為彰顯。
㈥於本院答辯聲明：請求駁回上訴人之訴，如受不利判決，並願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地、建物係上訴人經由法院拍賣程序所取得。
㈡原審法院執行處在本件上訴人拍得之系爭土地、建物之拍賣公告有關停車位之記載，係明確記載「無停車位」。
四、兩造爭執事項：上訴人主張所購得之系爭2056建號10萬之11028持分，即為系爭停車位為5-3、23、24、25、27、32、40、41、44等9個機械停車位，有無理由？
五、得心證之理由：㈠查上訴人主張系爭2056建號係系爭建物之地下室，由建商即
羅傑公司於出售地上房屋時，有購買車位者，每一車位者，所占之持分約100000分之1135左右，未購買車位者，所占之持分則約100000分之200左右，而羅傑公司所保留之系爭2056建號100000之11028持分之停車位，即地下室A區編號5-3、
23、24、25、27、32、40、41、44等9個機械停車位，上訴人經法院拍賣取得系爭2056建號即係取得系爭停車位所有權云云，並提出訴外人羅傑公司委託被上訴人代管之代管委託書等為證，被上訴人則否認上情，並以前開辯詞置辯，經查：
⒈觀之上開代管委託書(見本院卷第27頁)之內容固記載包括
系爭停車位在內共12車位之所有權屬訴外人羅傑公司，並交由被上訴人管理使用之情，惟亦記載「上開標的係遭債權銀行『查封』，若債權銀行處分後，敬請貴管委會無條件配合逐一釋出」等語。然系爭土地、建物係上訴人經由法院拍賣程序取得之事實，為兩造所不爭執，已如前述(見不爭執之事項㈠)。而查法院執行處在系爭土地、建物之拍賣公告有關停車位之記載，係明確記載「無停車位」等情，此亦有系爭執行事件之「拍賣公告」附卷可查(見原審卷第126至142頁)，上訴人原審亦稱伊係以看到拍賣公告所載系爭2056建號持分很高，價格合理，所以就標下等語(見原審卷第157頁)，顯然上訴人拍賣取得系爭2056建號建物並非即上開代管委託書之系爭停車位，上開代管委託書所謂遭查封之停車位，並不包括在系爭2056號建號建物之內，上訴人亦得從拍賣公告中所明知系爭2056建號並無停車位，故上訴人係以無車位之認識及價格取得系爭2056建號建物。且按強制執行之拍賣行為屬私法買賣關係，以執行債務人為出賣人，拍定人為買受人，可見訴外人羅傑公司就系爭執行事件並無以系爭停車位為買賣標的之意思，是上訴人並未取得系爭停車位之所有權或使用權。⒉又查系爭執行事件委託建築師鑑定系爭2056建號價值時，
共167萬2,457元，有上訴人提出之鑑定報告在卷可稽(見原審卷第31至35頁)，若除以系爭停車位(9個)個數，則每個停車位價格約為18萬5,000元，與兩造不爭執之現市價約每個停車位約為25萬元有所差距，顯然系爭2056建號經建築師鑑價時，並非以係停車位之價值而為鑑定。且上查開鑑定報告在勘估系爭建物，亦無查估系爭2056建號係屬停車位，反而認「公設比例過高佔64%，故價格要向下修」(見原審卷第32頁)，可見系爭執行事件自始即未就系爭2056建號即系爭停車位為拍賣，係將系爭2056建號之應有部分當做公設比進行鑑價，並將其價格降低，而非將其視為停車位之應有部分而提高價格，益證被上訴人並無依上開代管委託書交付系爭停車位之義務。
⒊再查上訴人提出之載有系爭社區有停車位編號之住戶住址
、姓名、應有部分之系爭2056建號建物登記第二類謄本(見本院卷第24至26頁)，固與被上訴人提出之系爭社區車位車籍資料表(見本院卷第221至222號)所載相符，是有停車位使用權者，其應有部分固恰有大於100000分之1135之情，然查：
⑴按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之
其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。又公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施(例如頂樓、走道等)共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分；第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物，故其應有部分當及於地下室停車位部分。是系爭社區之區分所有權人取得之停車位「僅有約定之使用權，並無約定之專有權」，故已難以其應有部分多寡判斷有無停車位。
⑵又按規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各
款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。公寓大廈管理條例第23條第2項第1款亦有明文。而依被上訴人提出之系爭社區住戶歷年管理公約及規約(見本院卷第108至134頁)，固均約定系爭社區地下室停車位為約定專用部分，然亦未約定其應有部分範圍，再依被上訴人提出系爭社區其他住戶之買賣契約(見本院卷第53至107頁)，可知系爭社區之停車位使用權須另外購買，且均有載明車位編號，而依前所述，上訴人於拍賣取得系爭2056建號時，拍賣公告係記載無停車位，是上訴人顯然未取得系爭停車位之使用權。故上訴人主張有車位者所占之應有部分約100000分之1135左右，未購買車位者，所占之應有部分則約100000分之200左右，而羅傑公司所保留之系爭2056建號100000之11028持分之停車位，依有車位之持分計算，即有系爭停車位云云之推論，應不可採。
⒋續查上訴人雖提出羅傑公司於98年4月22日出具之證明函
件(見原審卷第24頁、本院卷第29頁)，欲證明系爭停車位業由上訴人拍賣取得，被上訴人應依代管委託配合處理等情，惟查證人即原羅傑公司副總經理並出具上開證明文件之 鄭可熙 於原審證稱：「(法官問:趙令裕在基隆地方法院所拍得，原屬羅傑建設股份有限公司之門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○號1樓之賣場，是否附有停車位？倘有，應有幾個停車位？能否確認停車位編號？你能否提出相關資料以供法院佐證參考？）可從原告（按：即上訴人）取得產權持分比例算出來，他究竟有幾個停車位，『但是沒有辦法確定停車位的編號』，因為這部份並不是經由正常的買賣方式取得的，而是透過法院拍賣取得的。資料的部分應該購買者會有，『公司現在沒有了』。」等語(見原審卷第119頁)，可知上開證明文件，並非羅傑公司依據現存資料而判斷上訴人確有系爭停車位而出具，已難認其內容為真實，況拍賣公告已載明無停車位，已如前述，故與是否以產權持分比例算出無涉，證人鄭可熙之證詞，尚不足以認定系爭停車位係由上訴人拍賣取得。
⒌又參以證人鄭可熙復證稱：「(法官問：你們當時車位部
分是另外購買還是搭配主建物一併購買？）必須要另外購買，但是每個車位的價格忘記了。」等語（見原審卷第120頁），益證系爭停車位並非搭配主建物一併購買。是以須確實表明購買之意，方能取得系爭停車位之特定編號之停車位使用權，除已如前述外，此觀系爭執行事件之拍賣公告中與系爭土地、建物同時進行拍賣之乙標、丙標，在其等使用情形部分皆明確記載其等分別有編號「B1-34停車位一個」、編號「B2-5車位一個」自明，故上訴人僅有依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，對系爭2056建號共用部分之應有部分不得與其基地所有權分離而移轉之情，並無停車位使用權不可與主建物分別販售之情，從而上訴人主張停車位不得與主建築物分離，故系爭2056建號100000分11028持分，當然涵蓋系爭停車位之管理使用權在內云云，容有誤會，應不可採。
㈡綜上所述，上訴人固取系爭2056號建號共用部分之應有部分
，惟並未取得系爭停車位之使用權，上訴人主張系爭2056建號係系爭建物之地下室，由建商即羅傑公司於出售地上房屋時，有購買車位者，每一車位者，所占之持分約100000分之1135左右，未購買車位者，所占之持分則約100000分之200左右，而羅傑公司所保留之系爭2056建號100000之11028持分即系爭停車位，伊取得系爭停車位所有權云云，應不可採。從而上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人返還系爭2056建號建物之地下室A區編號5-3、23、24、25、27、32、
40、41、44等9個機械停車位，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈢又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，
經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年3月22日
民事第五庭
審判長法官李錦美
法官陳博享法官黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月23日
書記官秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。