裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第556號民事判決
裁判日期：民國110年05月26日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決109年度重上字第556號上訴人 陳慶德
陳鍾明 陳慶河 戴靜美
陳永勝 陳永達
陳永傑 共同訴訟代理人 鄭勵堅 律師訴訟代理人 李佳玲 律師複代理人 林瑩姮 律師被上訴人 簡文正 訴訟代理人 金鑫 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年3月6日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第618號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於110年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第二項所命拆除坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖一所示編號C（面積291.97平方公尺）之地上物，減縮為如附圖二所示編號C（面積270.69平方公尺）之地上物。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件被上訴人於原審起訴請求上訴人陳鍾明、陳慶河、戴靜美、陳永勝、陳永達、陳永傑(下稱陳鍾明、陳慶河、戴靜美、陳永勝、陳永達、陳永傑，合稱為陳鍾明等6人)拆除坐落桃園市○○區○○段000地號土地（重測前為○○段○○小段230地號，下稱系爭土地）上如本判決附圖一（下稱附圖一）編號C（面積291.97平方公尺）及編號C1（面積100.82平方公尺）所示地上物，嗣於本院減縮請求陳鍾明等6人拆除如本判決附圖二（下稱附圖二）編號C（面積270.69平方公尺）及編號C1（面積100.82平方公尺）所示地上物，核屬就拆除部分為減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，然上訴人陳慶德（下稱陳慶德）擅自以其所有如附圖一編號A（面積117.01平方公尺）之鐵皮屋、編號B（面積86.07平方公尺)之地上物，陳鍾明等6人以其等所有如附圖二編號C（面積270.69平方公尺）之磚瓦建物、編號C1（面積100.82平方公尺）之地上物（上四建物合稱為系爭地上物），均無權占有系爭土地等情。爰依民法第767條第1項規定，求為命陳慶德將系爭土地上如附圖一編號A、B所示地上物拆除，並將該部分土地返還予伊；陳鍾明等6人將系爭土地上如附圖二編號C、C1所示地上物拆除，並將附圖二編號C、C1、C2部分土地返還予伊之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人則於本院審理時減縮請求陳鍾明等6人拆除部分之起訴聲明，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊家族前由陳慶德之父即訴外人 陳新策 於民國40年、56年間，陸續向系爭土地原所有人 簡開榮 等簡姓家族購買系爭土地及其上未辦保存登記之本國式土角造建物（門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰00號，於40年5月5日門牌改編為同里鄰○○5號，於98年7月8日再改編為同里鄰○○路二段190巷32弄88號，下稱系爭56號建物），伊家族世居於此建物，本於上開買賣關係合法占有系爭土地及取得系爭56號建物之事實上處分權，並因家族人口繁衍而陸續增建或以磚頭、水泥、鐵皮修補如附圖二編號A、A1、B、C、C1之地上物。又簡姓家族早已將系爭土地及系爭56號建物出售予伊家族，僅因簡姓家族成員散居各地，致遲能未辦畢系爭土地所有權移轉登記。被上訴人雖於104年12月29日向簡姓家族買賣取得系爭土地所有權，然簡姓家族就系爭土地乃一地二賣，致系爭土地與其上系爭地上物分屬被上訴人及伊所有，應適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，推定兩造於系爭地上物得使用期限內，有租賃關係存在，伊自有占有系爭土地之權源。再者，伊家族世居在系爭土地上之系爭56號建物已60餘年，原地主簡姓家族未曾表示異議，被上訴人明知上情仍向簡姓家族購買系爭土地，卻訴請拆屋還地，已違反誠信原則或構成權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決除減縮部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，被上訴人於104年2月12日與訴外人即系爭土地共有人 簡睿紳 等14人之代表 簡博明 簽訂系爭土地買賣契約書，於同年12月29日以買賣為原因，登記為系爭土地所有人。又陳慶德所有如附圖一編號A（面積117.01平方公尺）之鐵皮屋、編號B（面積86.07平方公尺）之地上建物，及陳鍾明等6人所有如附圖二編號C（面積270.69平方公尺）之磚瓦建物、編號C1（面積100.82平方公尺）之地上建物，均占有系爭土地等情，為兩造均不否認，並有土地買賣契約書、系爭土地所有權狀、土地登記第一類謄本、異動索引、現場照片、原審勘驗筆錄、複丈成果圖等在卷可稽（見原審卷一第5至9、61至63、66、113至125、147至152頁；原審卷二第30、160頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張陳慶德及陳鍾明等6人以系爭地上物無權占用系爭土地如附圖一編號A、B部分及附圖二編號C、C1部分，依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，並返還系爭土地如附圖一編號A、B部分及附圖二編號C、C1、C2部分，被上訴人則以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點一一論述如下：
㈠被上訴人主張上訴人以系爭地上物無權占有系爭土地，是否
可採？⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年台上字第1120號判決意旨可資參照。上訴人既自承：陳慶德就系爭土地上如附圖一編號A、B之地上物有拆除之事實上處分權；陳鍾明等6人就系爭土地上如附圖二編號C、C1之地上物有拆除之事實上處分權，並占用編號C2空地等語（見本院卷第594頁），自應就其等占用系爭土地上開部分之合法權源，負證明之責。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第551號判決意旨參照）。另民法第425條之1規定雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。
⒊上訴人主張：伊家族以陳慶德之父陳新策為代表，先於40年5
月5日與系爭土地地主簡開榮簽訂「持分一部賣買契約書（下稱系爭40年契約）」，復於56年6月23日與地主 簡啟勝 、 簡朝英 、簡開榮、 陳連捷 簽訂「不動產買賣契約書（下稱系爭56年契約，與系爭40年契約合稱為系爭二契約）」，向簡姓家族購買系爭土地及其上未辦保存登記、本國式土角造之系爭56號建物，雖系爭土地部分未辦理所有權移轉登記，致簡博明等簡姓家族成員於104年間將系爭土地以買賣為原因，移轉登記予被上訴人，但伊家族已取得系爭56號建物之事實上處分權，並長期占有使用該建物，依民法第425條之1或類推適用上開規定，推定兩造間在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，伊自有占有系爭土地之權源等語。查系爭土地係於35年6月14日辦理總登記，系爭土地上登記有89建號建物，此有臺灣省桃園縣土地登記簿存卷可考（見本院卷第171頁）。且依兩造不爭執真正之系爭40年契約記載：賣主為簡開榮，買主為陳新策，買賣標的包括「大溪區○○○○小段貳參〇番：一、建物敷地貳分五厘五毛」、「同段貳參〇番地所在一、本國式土角造蓋瓦平房建住房壹棟、建坪百拾貳坪五勺、…第八九號」，以上持分壹拾捌分之參移轉，殘同分之參等語（見原審一卷第84至86頁）；及系爭56年契約記載：
賣主為 簡啓勝 、簡開榮、陳連捷、 簡茂金 、 簡傳順 （下稱簡啓勝等6人），買賣標的包括「桃園縣○○鎮○○段○○○○○號：一、建七六則零公頃貳肆公畝柒叁公厘，以上土地簡啓勝等6人共有權全部」、「桃園縣○○鎮○○段○○○○○號所在：一、本國式土角造住家壹棟（約五拾壹坪左右），以上土地簡啓勝等6人共有權全部」等語（見原審卷一第107至110頁），是上訴人主張陳新策曾於40、56年間，代表伊家族與簡姓家族簽訂系爭二契約，買賣標的為系爭土地並包括其上建物，應堪採信。兩造所爭執者厥為該所稱購買建物究係未辦保存登記之系爭56號建物或已合法登記之89號建物。
⒋上訴人主張：伊家族與簡姓家族簽訂系爭二契約後，長期居
住並設戶籍在所購買之未辦保存登記之系爭56號建物，已取得該建物事實上處分權等語；被上訴人則抗辯：依買賣契約書來看，上訴人家族係向簡姓家族購買已辦保存登記之89建號土角造房屋，而非未辦保存登記建物等語。查系爭40年契約載明陳新策購買系爭土地上之建物為第89號（見原審卷一第86頁），核與35年土地登記簿記載系爭土地上有89建號建物存在乙節相符（見本院卷第171頁）；上訴人復自承：陳新策代表伊家族以系爭二契約向簡姓家族陸續購買系爭土地及其上房屋共有權全部等語（見本院卷第523至527頁），足徵系爭二契約約定之買賣建物標的，應為系爭土地上已辦保存登記之89建號建物甚明。
⒌上訴人雖主張：系爭56年契約記載買賣之建物為系爭土地所
在本國式土角造住家1棟共有權全部，並未記載建號，故伊家族係購買「89建號已登記建物以外之未辦保存登記建物」云云（見本院卷第596頁）。然依經驗法則判斷，系爭40年契約既載明買主陳新策向賣主簡開榮購買其所有「本國式土角造89建號建物」應有部分3/18(見原審卷一第86頁)，則陳新策嗣後以系爭56年契約向包括簡開榮在內之簡姓家族購買系爭土地上「本國式土角造建物」全部所有權之範圍，理當包括89建號已登記建物，應無刻意排除上開已登記建物，而僅購買未辦保存登記建物之理。上訴人既未就陳新策以系爭二契約向簡姓家族購買「89建號已登記建物以外之未辦保存登記建物」之變態事實，舉證以實其說，上開主張即不足採。
⒍按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記予後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，最高法院99年度台上字第592號、95年度台上字第394號判決意旨參照。本件上訴人固於40、56年與簡姓家族簽訂買賣系爭土地及89建號建物之系爭二契約，然系爭二契約僅有債之效力，本不得對抗被上訴人，依民法第758條第1項物權登記生效要件規定，陳新策與簡姓家族既未完成買賣標的即系爭土地及89建號已登記建物之所有權移轉登記，上訴人自非系爭土地及89建號建物之所有權人。又上訴人雖長期占有使用系爭地上物，然觀之卷附現場照片（見原審卷一第113至125頁），系爭地上物乃鐵皮、紅磚或水泥牆壁，並無任何土埆、土角磚等土角造構造，顯見系爭地上物係由上訴人家族另行自行興建，尚非系爭二契約所載簡姓家族出售之已辦登記之本國式土角造建物，甚為灼然，自無先後出賣建物或土地致異其所有之情形。準此，上訴人以系爭土地及系爭地上物之原所有人簡姓家族先於
40、56年將未辦保存登記之系爭56號建物出售予其家族，再於104年將系爭土地出售予被上訴人為由，主張適用或類推適用民法第425條之1規定，兩造於系爭地上物得使用期限內成立租賃關係，其有占有系爭土地之權源云云，即屬無據。㈡被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，返還所占用土地，是
否可採？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。承上說明，陳慶德及陳鍾明等6人就其等有事實上處分權之系爭地上物占用系爭土地如附圖一編號A（面積117.01平方公尺）、編號B（面積86.07平方公尺）及如附圖二編號C（面積270.69平方公尺）、編號C1（面積100.82平方公尺）部分，均無正當權源，是被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，並返還系爭土地如附圖一編號A、B部分及如附圖二編號C、C1、C2部分，應屬可採。
⒉按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的
。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。固為民法第148條所明定。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨參照。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法，同院86年台再字第64號判決要旨參照。上訴人雖抗辯：伊家族世居在系爭土地上之系爭56號建物已60餘年，原地主簡姓家族未曾表示異議，被上訴人明知上情仍向簡姓家族購買系爭土地，卻訴請拆屋還地，已違反誠信原則或構成權利濫用云云。然查，被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人之系爭地上物均無權占用系爭土地，致影響被上訴人就上開占用部分行使所有權能，且系爭土地之地價稅均由土地所有人繳納，上訴人並未支付土地使用費而長期占有，則被上訴人訴請上訴人拆除占用部分，乃其正當行使所有權之權能，縱影響上訴人現實使用系爭地上物之經濟利益，要係無權占用土地之上訴人遭所有權人依法主張權利時應接受面對之當然結果；況參酌卷附系爭地上物房屋稅籍證明書（見原審卷二第59、60頁；本院卷第491至499頁），系爭地上物係於50年、81年間陸續興建，房屋課稅現值僅18,100元、64,200元，且建築材料非鋼筋混凝土，而係鐵皮、水泥磚造，但系爭土地位在桃園市大溪區，以107年公告現值每平方公尺1萬3,900元計算，土地價值約3,437萬9,704元（計算式：總面積2,473.36平方公尺×13,900元/平方公尺），兩相比較，系爭土地之再開發利用價值大於上訴人拆屋還地，是被上訴人提起本件訴訟，並不發生自己利得極少，上訴人及國家社會所受之損失甚大，即損人不利己之情形，揆諸前揭說明，被上訴人請求上訴人拆除及返還上開占用部分之土地，並非濫用權利，亦無違反誠信原則。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，減縮聲明請求陳慶德及陳鍾明等6人依序拆除系爭土地上如附圖一編號A、B部分及如附圖二編號C、C1部分之地上物，並返還上開地上物所占用部分土地及如附圖二編號C2部分土地，為有理由，應予准許。原審就上開應准許之部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國110年5月26日
民事第十六庭
審判長法官朱耀平
法官呂明坤法官羅立德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月27日
書記官顧哲瑜