裁判字號：臺灣花蓮地方法院107年簡上字第4號民事判決
裁判日期：民國107年05月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣花蓮地方法院民事判決107年度簡上字第4號上訴人 林聖泰 訴訟代理人 洪維廷 律師被上訴人 何泳昌 上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年12月14日本院花蓮簡易庭106年度花簡字第399號第一審判決提起上訴，本院於107年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌花蓮縣○○鄉○○路○段○○號房屋騰空遷讓返還予上訴人及其他共有人。
被上訴人應自民國107年1月1日起至返還上項房屋之日止，按月給付上訴人及其他共有人新臺幣貳仟元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告於原審起訴主張：系爭門牌花蓮縣○○鄉○○路○段○○號之房屋，為上訴人及上訴人妹妹訴外人 林聖芬 所共有，由訴外人（上訴人伯母） 張春蘭 出面與被上訴人簽訂房屋租賃契約，將系爭房屋出租予被上訴人，租賃期間一年，每月租金為新臺幣（下同）2,000元。在上開租約期滿後，仍繼續將系爭房屋出租予被上訴人，並基於雙方間信任關係，未與被上訴人簽訂書面租約，租金則每隔半年，於每年之1月（給付上一年度7至12月房租）、7月（給付當年度1至6月房租）由被上訴人給付。詎料，被上訴人竟以漏水為理由，拒絕給付民國105年7月至同年12月為期半年之租金（原應於106年1月給付），上訴人多次與被上訴人協調，然被上訴人仍託辭不給付租金，上訴人爰寄發存證信函予被上訴人，通知其應於文到後7日內寄付積欠之租金（即106年5月5日前給付租金），如不給付則終止租約，被上訴人並未如期給付，是兩造間之租賃契約業已於106年5月5日終止。嗣後被上訴人雖於106年6月間給付105年7至12月租金12,000元，然不影響契約已合法終止之效力，被上訴人在租賃契約終止後，拒不遷出仍無權占有系爭房屋，上訴人自得爰依民法第767條、第821條、第179條規定，訴請被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人，被上訴人於遷出房屋前，按月依原每月租金2,000元給付上訴人及其他共有人等語。
二、原審判決以：租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，被上訴人與張春蘭所簽定之租賃契約之效力，自僅及於其二人之間，上訴人既非系爭房屋之出租人，當無收取租金之權利，其請求被上訴人應給付上訴人積欠之租金計8,333元及法定利息，上訴人此部分之主張即不可採，爰駁回上訴人原審之訴。
三、上訴人不服原判決，提起上訴，聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應將門牌花蓮縣○○鄉○○路○段○○號房屋騰空遷讓返還予上訴人及其他共有人。3.被上訴人應給付上訴人8,333元，及自106年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。4.被上訴人應自106年5月5日起至返還第二項聲明之房屋之日止，按月給付上訴人2,000元。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：
(一)按民法第767條第1項及第821條所有人基於所有權，得對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。另債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，債權債務原係特定人間之關係，故依據契約應負償還義務之當事人，斷不容以他人欠款亦未清償為詞，對於債權人抗辯；又債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付（19年上字第1718號、18年上字第1953號判例）。
(二)本件租賃契約並非成立於被上訴人與張春蘭間，原審既認上訴人不否認曾同意「原告之親屬（伯母）出面與被告簽訂房屋租賃契約」，則亦非難推認該租賃契約係由張春蘭出名所簽立之隱名代理租賃契約，此觀諸實際收取租金之人為上訴人即可資證明，故上訴人即為契約當事人，當有收取租金之權利，則上訴人依上訴人名義向被上訴人寄發存證信函，催告租金或終止租賃契約之意思表示，自具有終止租賃契約之效力無誤，而契約既已終止，上訴人本於所有權人之地位向被上訴人請求返還房屋於法自無相違。
(三)退步言之，縱認上開租賃契約係成立於被上訴人與張春蘭間，因系爭房屋為上訴人及訴外人林聖芬（上訴人妹妹）所共有，基於前開19年上字第1718號、18年上字第1953號判例所揭債之相對性原則，被上訴人與張春蘭所簽定之租賃契約之效力，自僅及於其二人之間，對上訴人不生效力。是以上訴人基於所有權人之地位，排除被上訴人之佔有，請求被上訴人返還房屋，亦屬合法甚明。
(四)承上可知，不論認為系爭租賃契約係成立於兩造間或被上訴人與張春蘭間，被上訴人皆不具占有系爭房屋之權源，上訴人本得請求被上訴人返還系爭房屋，已不待言。另不論係上述何種情形，被上訴人使用系爭房屋無疑，並長期未支付租金予上訴人，是以上訴人依法並請求被上訴人給付如原審聲明之積欠之租金（或相當於租金之不當得利損害）及自106年5月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,000元，自屬有據等語。
四、被上訴人則聲明：駁回上訴人之上訴。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：系爭租賃契約成立於10年前，為不定期限租賃關係，承租時不知房屋不屬於張春蘭所有，剛開始是張春蘭處理我們的租金關係，後來張春蘭於4年多前嫌麻煩，要伊直接匯給上訴人母親，才知道上訴人乃屋主，有106年帳戶資料、通訊資料繕本佐證。後來因為租賃關係中有發生漏水修繕問題，得知張春蘭並非屋主，房子是 廖葉 的，上訴人說房子有授權給張春蘭出租，租金也有繳到廖葉手上，是張春蘭講說他們有授權她出租，因為4、5年前房子漏水，跟他們反應，房東一直不修繕，所以租金才有遲延繳納。租金都是半年繳一次，現在都已繳付而沒有欠租金了。
五、本院之判斷：
(一)系爭房屋原係上訴人與訴外人林聖芬、廖葉分別共有，應有部分各三分之一，於96年間由廖葉將其應有部分贈與及移轉所有權予上訴人。系爭房屋於十年前由張春蘭出面訂約出租予被上訴人，雖租賃契約未載明上訴人與林聖芬為房屋所有人及出租人。惟此租賃關係乃上訴人與林聖芬授權張春蘭出面締約，由張春蘭或廖葉代為收取租金，為上訴人原審書狀內所自承，並由上訴人以存證信函居於出租人地位向被上訴人催繳租金，且未否認之前由張春蘭、廖葉收取租金之效力等情事，可見系爭有定期及有書面之租約到期後，因未再訂書面契約而轉為不定期租賃關係，乃上訴人所明知且同意，被上訴人之真意亦係以房屋所有人為出租人而成立租約，故系爭房屋轉為不定期租賃關後，係應係成立於上訴人、林聖芬與被上訴人之間，而委託張春蘭、廖葉代為處理出租事務及收取租金，應堪認定。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（52年台上第1289號判例）。經查，上訴人因被上訴人自105年7月起欠繳租金10個月，而於106年4月28日發郵局存證信函予被上訴人，限期7日內給付租金，被上訴人雖未依上述期限繳付租金予上訴人，惟按上揭判例意旨，上訴人仍應再發一次終止租約之意思表示，始能合法終止租約，不得一併於催繳通知預為終止之聲明，上訴人不能以上開郵局存證信函合法終止之系爭租約，又被上訴人雖已於106年6月間給付6個月之欠租（105年下半年租金），然仍有上述經催告之總欠租10個月租之4個月部分未如期繳付，此4個月租金既已由上訴人於上項存證信函中向被上訴人定期催繳，且合於民法第440條第2項所規定遲延給付逾二個月情形，上訴人106年8月31日於原審起訴時，即視同以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，系爭租約應自此終止。本件訴訟繫屬後，被上訴人固於107年1月31日、107年2月7日分二次補繳106年度之全年租金，惟已在上訴人合法終止租約之後，不影響上訴人終止系爭租約之效力。
(三)又系爭房屋因屋齡老舊，有被上訴主張之漏水情事，為兩造所不爭。然按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第
430條定有明文。系爭房屋漏水之瑕疵乃長達十年期間使用後所自然發生，出租人即上訴人固負有修繕義務，但出租人不履行修繕義務時，法律賦予承租人的法律效果，乃由承租人終止租約或由承租人修繕後以修繕費用抵扣租金，並無拒付租金之同時履行抗辯權。本件被上訴人未實際僱工修繕，因此沒有可抵扣租金之修繕費用產生。又依被上訴人提出之修繕估價單，其金額高達239,800元，相當約系爭房屋十年之租金，顯然此修繕程度之重大，應不得於出租人同意前由承租人自行修繕，否則難謂無違反誠實信原則及權利濫用禁止原則之情形。因此上訴人以被上訴人欠租達二個月以上而定期催繳未獲給付後終止租約，於法並無不符。
(四)系爭房屋租賃關係既經終止，被上訴人占有即失去其法律上之權源，上訴人依民法第767條第1項前段及第821條之規定，請求被上訴人返還系爭房屋予上訴人及全體共有人，應屬合法。又上訴人起訴時請求被上訴人給付自106年1月1日起至106年5月5日止期間之租金8,333元部分，業據被上訴人於本件訴訟期間給付，此部分上訴人請求，即屬無據。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條有所明定，上訴人請求被上訴人依不當得利之規定自終止租約時起按月給付2,000元之不當得利，雖有理由，但因被上訴人於本件起訴後繳清106年全年租金，已如前述，故應僅准許上訴人請求自107年1月1日起至返還房屋之日止之不當得利。
六、綜上所述，被上訴人於上訴人原審起訴請求返還系爭房屋時，已欠繳租金達8個月，且其中欠租4個月部分業經上訴人合法定期催繳，上訴人以起訴書送達被上訴人時為終止租賃之意思表示，應屬合法。系爭租約既經終止，被上訴人占有房屋即屬無權占有，上訴人以房屋共有人地位起訴請求返還，乃有理由。又被上訴人自107年1月1日起無法律上之原因占有系爭房屋，享有相當租金之不當得利，上訴人於被上訴人返還房屋之日止，每月請求被上訴人返還不當得利2,000元，亦屬有據。從而，上訴人依所有物返還請求權及不當得利返還請求權等之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋，及自107年1月1日起至返還房屋之日止，按月給付2,000元，予上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許，原審就此部分判命駁回，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二至三項所示。至於其餘部分，上訴人之請求業經被上訴人於本件訴訟期間清償，乃無理由，不應准許，原審判決駁回，雖理由不同，但結論並無二致，上訴人求予廢棄，不應准許，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、本件上訴人於原審敗訴確定部分，係屬附帶請求性質，不另徵裁判費，故應命被上訴人負擔第一、二審全部訴訟費用，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國107年5月8日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官曹庭毓法官沈培錚以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年5月8日
書記 官方毓涵