裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第533號民事判決
裁判日期：民國101年06月18日
裁判案由：返還價金
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第533號原告 楊文宏 訴訟代理人 羅凱正 律師
林佳瑩 律師被告 廖育珍 訴訟代理人 林重宏 律師複代理人 柯智炫 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國101年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國100年5月3日以新台幣（下同）312萬元，向被告
買受新北市○○區○○路2之1號5樓全部含其上6樓加蓋增建物及其基地應有部分（下稱系爭房地），兩造簽買賣契約（下稱系爭契約），且於同年6月13日完成所有權移轉登記在案。
㈡實務上向來認為非自然身故事件之凶係屬物之瑕疵。而原告
自100年7月起陸續由系爭房地同公寓多位鄰居告知，系爭房地曾發生房客於屋內自殺及屋主兒子暴斃死亡之情事，被告以低價購得系爭房地，系爭房地確屬凶宅之情事。
㈢被告於系爭契約訂約期間，未曾表明系爭房地屬凶宅，被告
刻意隱瞞，違反系爭契約第17條第1項之約定，原告依系爭契約第17條第1項之約定、民法第354條第1項、359條、第259條第2款之規定解除系爭契約，請求被告返還買賣價金及依約賠償原告之裝修費用、代書費、相關規稅費用及仲介費用等損失合計0000000元。是先位聲明依上開約定及法律規定（請求權競合），訴請被告給付0000000元及法定遲延利息。
㈣倘認系爭契約不得解除，則備位之訴依民法第354條第1項、
第359條及第179條規定，主張滅少價金30％，被告應給付原告0000000元及自法定遲延利息。
㈤原告訴之聲明：
⑴先位之訴：被告給付0000000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。
⑴備位之訴：被告給付0000000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。
併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠原告並未確實舉證證明系爭房地確屬凶宅之事實。
㈡被告與系爭房地之前手買賣契約，被告之前手未曾告知被告
系爭房地有非自然身故事件之凶宅情事，亦不知悉系爭房地為所謂之凶宅。被告並無刻意隱瞞原告之情事。
㈢原告所舉系爭房地之一樓麵攤老闆娘、一、二樓之屋主謝金
王夫婦、四樓屋主 賴厚銓 等鄰居均知悉系爭房地為凶宅云云，均屬傳聞證據，無證據能力，無從遽以推認系爭房地為凶宅，自無法證明原告之主張為真。原告主張以系爭房地為凶宅而具有重大瑕疵為由解除系爭契約或減少價金，應無理由。
㈣系爭房地之原屋主 楊荒溪 之子 楊日潭 死亡，經法醫研究所對
之鑑定報告，認定為自然死；又依新北市政府警察局永和分局查無系爭房地有非自然死亡之刑事案件；可見系爭房地自非屬凶宅。
㈤答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，併陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議不爭執之事實：㈠兩造簽訂有買賣契約書（見本院卷第9至13頁）之事實。
㈡被告簽署有（見本院卷第17、18頁）委託書之形式上為真正。
㈢原告寄發予被告（見本完卷第19至23頁）之存證信函及收執聯形式上為真正。
㈣系爭土地及建物之登記謄本（見本院卷第7至63頁）為真正。
㈤系爭建物前原屋主楊荒溪及其子楊日潭之戶籍謄本（見本院卷第122至134頁）為真正。
㈥新北市政府警察局永和分局之參件覆函公文（見本院卷第143至147頁、182之1至182之2頁、197頁）為真正。
㈦臺灣板橋地方法院檢察署97年度相字第670號卷內所附之法
醫研究所對楊日潭死亡之鑑定報告、解剖報告形式上為真正。
四、本件兩造爭執點，在於：㈠兩造就系爭房地買賣，是否有系爭買賣契約第17條第1項約
定之情事而得解除契約（依民法第259條規定）請求返還價金？或得請求減少價金？㈡系爭買賣契約是否有民法第354條、359條規定，具有前原屋
主楊荒溪之子楊日潭突然死亡多日後被發現，及鄰居所陳稱有原屋主楊荒溪之房客上吊死亡之瑕疵擔保事實，而得解除契約（依民法第259條規定）請求返還價金？或得請求減少價金？㈢原告提出錄音光碟及光碟內容譯文是否為實在？本院論斷如下：
㈠兩造間系爭房地買賣，並無系爭買賣契約第17條第1項約定之情事而得解除契約：
經查：
⑴依系爭契約第17條第1項約定：「除已知知外，買賣標的
物之主建物及附屬勿內如曾有他人發生凶殺、自殺而死亡或在專有部分內有求死行為並致死等情發生（如跳樓自殺）買方得主張無條件解除契約，回復原狀費用由雙方平均負擔，如賣方有故意不告知情事，應負擔全部回復原狀費用並賠償買方之損失」，此有系爭契約在卷可稽（見本院卷第12頁），顯示系爭房地有發生非自然死亡即俗稱所謂凶宅之情事，始符系爭契約第17條第1項所約定之要件，否則原告即不得依系爭契約第17條第1項約定解除系爭契約至明。
⑵依臺灣板橋地方法院檢察署97年度相字第670號卷內所附
之法醫研究所對楊日潭死亡之鑑定報告、解剖報告，顯示系爭房地之原前屋主楊荒溪之子即楊日潭，因生前有冠狀動脈硬化、狹窄併有急性心肌梗塞病史、曾接受冠狀動脈支架手術、因急性心肌缺氧病症、心肺衰竭，最後軟心因性休克而死亡，死亡方式為自然死等情（見該相驗卷第59頁反面）。準此以觀，楊日潭係因疾病而自然死亡，顯不合系爭契約第17條第1項所約定之情事，原告自無依系爭契約第17條第1項約定解除系爭契約之權利至明。
⑶原告主張：依系爭房地之一樓麵攤老闆娘、一、二樓之屋
主 謝金王 夫婦、四樓屋主賴厚銓等鄰居所言，系爭房地發生有向原屋主楊荒溪之承租之房客上吊自殺之情事，並提出錄音光碟及光碟內容譯文（見本院卷第98、99頁）為證等語。被告則否認錄音光碟及光碟內容譯文之真正，且辯稱均係傳聞證據，不得採信等語。
查本院依原告聲請函查臺灣板橋地方法院檢察署、新北市政府警察局永和分局、 消防局 提供是否系爭房地有發生自殺、發現死亡（即非自然死亡之事件），均覆稱查無或無從查考，此有各該機關之復函在卷可稽（見本院卷第170、172、143至147頁、182之1至182之2頁、197頁）。準此以觀，倘系爭房地確發生有人上吊自殺之情事，即非屬自然死亡，依法應經檢察官相驗程序或警察局立案報驗之情，惟上開各機關單位即均查無此情事，自難認系爭房地確曾發生有人上吊自殺之事實。依原告提出其與賴厚銓間對話之錄音光碟及光碟內容譯文，無非係原告與鄰居賴厚銓之對話內容，縱令原告與鄰居確有此對話內容，但原告鄰居賴厚銓所言，並非賴厚銓親眼目睹，而係聽聞而來（見本院卷第99頁反面），既非賴厚銓親眼目睹，則是否確有原屋主楊荒溪之承租之房客上吊自殺之事，已有疑義，況如前述，原屋主楊荒溪之子楊日潭係自然死亡，並非非自然死亡，但依原告提出其與賴厚銓間對話之錄音光碟譯文內容，顯示賴厚銓亦陳述（先是一個房客），然後才是他（按指楊荒溪）的兒子（見本院卷第98頁否反面），明顯與事實不符，且被告復又否認有該事實，原告亦未確實舉證證明，殊難以確保該錄音對話譯文內容中賴厚銓所述確屬實情。原告亦自承鄰居賴厚銓不願介入本件糾紛，原告亦不聲請賴厚銓到庭作證訊問，此外原告復未確實舉證證明系爭房地確曾發生上吊自殺之事實，自不可取。從而，原告主張系爭房地曾發生向原屋主楊荒溪之承租之房客上吊自殺云云，尚乏依據，自不取。
⑷基上，原告主張依系爭契約第17條第1項約定，解除契約
請求返還價金或請求減少價金云云，為無理由，應予駁回。
㈡原告不得依民法第354條、359條規定解除契約或請求減少價金：
⑴按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時
，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院著有73年台上字第1173號判例意旨參照）。又有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，固得認屬物之瑕疵。且物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人遭受不測之損害。但即認為凶宅，而「凶宅」因素是否造成物之瑕疵，亦應綜合考量⑴時間上因素⑵場所上因素⑶標的物之現狀⑷附近地理環境、居民之因素等等判斷標準而為評價是否具有物之瑕疵，非必謂凶宅即必具有物之瑕疵之情。準此以觀，倘係疾病因素而死亡，核係屬自然死亡，縱令係死亡多日始經人發現，但其死亡原因，即為因病自然死亡，難認係屬凶宅，要無造成建物之瑕疵可言。
⑵依臺灣板橋地方法院檢察署97年度相字第670號卷附之法
醫研究所鑑定報告、解剖報告，顯示系爭房地之原前屋主楊荒溪之子楊日潭，係因自然死亡，已如前述。揆諸前開說明，殊難逕認系爭房地確具有為凶宅之瑕疵情事可言。⑶原告主張：依其鄰居所言，系爭房地曾發生有人上吊自殺
之情事，並告提出依原告提出其與賴厚銓間對話之錄音光碟譯文內容為證等語。被告則否認上開錄音光碟及光碟內容譯文之真正，且辯稱均係傳聞證據，不得採信等語。惟查如前㈠⑶所述原告所主張系爭房地曾發生向原屋主楊荒溪之承租之房客上吊自殺云云，尚乏依據，要不可取。
⑷基上，原告並未確實舉證證明系爭房地確有發生非自然死
亡之事實存在，則原告主張依民法第354條、359條規定解除契約或請求減少價金云云，為無理由，應予駁回。
㈢綜上所述，原告先位之訴依系爭契約第17條第1項、民法第
354條、第359條規定解除系爭契約，請求被告給付0000000元及法定遲延利息；備位之訴依第354條、359條規定減少價金，依同法第179條規定請求被告給付0000000元及法定遲延利息，均乏依據，為無理由，應予駁回。
五、原告之先位之訴及備位之訴既均駁回，具其先位、備位之訴假執行之聲請，均失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年6月18日
民事第二庭法官李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年6月18日
書記官林怡君