宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第804號
原 告 陳清正
陳錦雪
陳明通
陳明泉
陳明和
陳明昌
陳金鎮
陳禮智
陳禮信
陳世峰
蘇 陳玉葉
陳蓮招
陳鳳黎
陳萬居
兼上共 同
訴訟代理人 陳明德
被 告 簡 呂美子
訴訟代理人 黃子元
上列當事人間100年度板簡字第804號確認優先承購權不存在事
件於中華民國100年6月21日辯論終結，於中華民國100年7月19日
下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 劉昌明
通 譯 胡文昇
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
確認被告就如附表所示土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）程序部分：
⑴按「其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄
」，民事訴訟法第10條第2項定有明文，本件兩造係就關
於被告就坐落新北市○○區○○段1788、1789地號土地（
下稱系爭1788、1789地號土地）因行使優先承買權所成立
之買賣契約關係存否之爭議提起確認之訴，核屬因不動產
而涉訴，而系爭1788、1789地號土地係在鈞院管轄，是依
上揭規定，鈞院就本件確認訴訟應有管轄權，合先敘明。
⑵復按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律
上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前
段定有明文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因
法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害
之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而
言」，有最高法院42年台上字第1031號判例意旨足參。本
件原告起訴主張系爭1788、1789地號土地為原告陳清正
、陳錦雪、陳明德、陳明通、陳明泉、陳明和、陳明昌、
陳金鎮、陳禮智、陳禮信、陳世峰、 蘇陳玉葉 、陳蓮招、
陳鳳黎、陳萬居所公同共有。系爭1788、1789地號土地10
0年1月12日與另兩筆土地（新北市○○區○○段1790、
1792地號）公開拍賣，原告等人亦前往投標，惟最後由被
告拍定，被告並主張合法取得地上權之建築行為有土地
法第104條優先承買權。惟原告否認被告合法取得系爭土
地之地上權，且原告為系爭土地之共有人，依土地法34-1
條第4項有優先承買權，今原告以被告未合法取得系爭土
地之地上權，無優先承買權為由，請求確認被告就系爭17
88、1789地號土地優先承買權不存在等情，為被告所否認
，是以被告就系爭310、311地號土地是否存在優先承買
權即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，
而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認
訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。
（二）實體部分：
⑴查系爭1788、1789地號土地為原告陳清正、陳錦雪、陳明
德、陳明通、陳明泉、陳明和、陳明昌、陳金鎮、陳禮智
、陳禮信、陳世峰、蘇陳玉葉、陳蓮招、陳鳳黎、陳萬居
所公同共有。
⑵按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共
同或單獨優先承購。」土地法34-1條第4項定有明文。查
系爭1788、1789地號土地於100年1月12日與1790、1792
地號土地一起公開拍賣，由被告以32萬元拍定，惟依前開
土地法第34-1條第4項規定，原告等共有人既具優先承買
權，自得以32萬元優先承購系爭土地。
⑶復查被告固主張合法取得地上權並有土地法第104條優先
承買權，惟原告等共有人從未設定地上權予被告，又系爭
土地上未有地上權登記，被告顯非系爭土地之地上權人，
其主張依土地法第104條有優先承買權，實屬無稽。
⑷第查系爭1788、1789、1790、1792地號土地長期以來遭第
三人無權占有並有建築行為，惟系爭土地上之建物所有人
係 許東煜 、 張忠義 、 黃志堯 （三人占有地號分別為1788、
1789、1792），並非被告，益見被告主張合法取得地上
權並有優先承買權，實屬無稽。退萬步言，縱被告建物20
年間無權占用系爭土地（此為假設語氣，原告否認），因
時效而取得地上權登記請求權，不過有此請求權而已，在
未依法登記為地上權人以前，自不得主張優先承買權。再
者，原告否認被告係以地上權人之意思，20年間和平、公
然、繼續占有系爭土地，此部分應由被告舉證以實其說。
⑸綜上所述，被告空言合法取得地上權並有優先承買權，於
法有悖，原告等共有人自得依土地法34-1條第4項主張以
32萬優先承買系爭1788、1789、1790、1792地號土地之應
有部分，
（三）為此，求為判決確認被告就如附表所示土地之優先購買權
不存在等語。
二、被告則辯以：
（一）大院民事執行處100年1月12日○○○區○○段1788、17
89、1790與1792地號4筆土地委由臺灣金融資產公司（以
下簡稱台金公司）公開拍賣，被告 簡呂美子 代表（由關係
人黃子元等推派與原告等參與投標，終由被告簡呂美子超
過底價以320000元最高標得標在案。原告等投標並落標，
依理應無受”優先購買權”資格之保護。
（二）建築改良○○○區○○街○段323、323-1號(下簡323
、323-1號)於民國62年因買賣移轉由被告簡呂美子、關
係人黃子元取得建物所有權。非如原告起訴狀第三頁所述
，為建物之第三者。
（三）依據大院民事執行處委由台金公司99年12月13日99板金職
十字第515號拍賣公告內容附表使用情形一、本件土地依
據地政人員現場指界陳稱，本案四筆土地(1788、1789、
1790、1792地號)位於保安街1段321號到323號(樹林
郵局)前之位置，除1790地號外之土地有未辦理保存登記
之建物，所以建物保安街1段323、323-1號建築在系爭
土地上，已由大院會同地政人員實地勘查無誤。
（四）323、323-1號建物全部由關係人 劉寬明 (原建物所有權
人、原告家族成員)，於56年至60年間建築完成。無人異
議。323、323-1號建物建築在法拍地（武林段1788、17
89地號，均為重測前潭底段14-2地號）原所有權人 陳猷 於
61年3月亡，72年原告等因繼承取得與武林段1784，1785
地號（重測前潭底段423-12，423-13地號）原所有權人劉
進發土地上，因劉寬明與陳猷、 劉進發 有祖父、父、孫三
代直系血親關係，本件地上物直接建築在直系血親所有之
土地上，完成全部建築，其合法無償取得占有地上權之建
築行為，進而形成民法之地上權關係，合乎民法中，民事
所適用之習慣並無違背公共秩序或善良風俗。
（五）本件323、323-1號不動產買賣，被告簡呂美子與關係人
黃子元為不知情之受害者。按一般買賣不動產先決條件就
是土地和建物合一，且產權清楚。本件在不知情情況下，
自原告家族劉寬明購買產權不清之不動產，已為受害者。
在本系爭案件中仍以高價標下債務人 陳奇楠 之持分之權利
，無非希望在和諧下，仍願付出合理代價，取得土地與建
物合一，以利經濟發展。但原告參加投標未得標，及被繼
承人陳猷生前同意土地提供之其孫劉寬明無償建築事實(
原告等辦理繼承，應有概括承受被繼承人的所有權利與義
務)，土地已然有民法之地上權之形成，當然不能否定土
地法104條被告簡呂美子及關係人黃子元有優先購買權之
資格，原告之訴主張，顯有不實。
（六）綜上所述，被告以法拍之得標者及土地法第104條物權優
於土地法34-1條債權之優先承購權，懇請大院駁回原告之
訴，請判決如被告訴之聲明，俾早日向大院民事執行處承
購以期土地及建物得以合一，促進經濟發展，實感德便。
（七）建物所有權都沒有登記，也不知道要辦地上權登記。房子
我是租給人家。
（八）我們是第三者我們是向訴外人劉寬明買房子，當初就是買
所有權。依習俗建築物應該有經訴外人劉寬明的外公陳猶
同意。當初土地有賣給我們就沒有這個問題，63年時我們
也都不知道要登記，當初訴外人劉寬明賣給我們房屋我們
認為連同土地，建築物有在1788及789土地上，另兩筆水
利地在78年時我們也都有買下來，訴外人劉寬明當初在建
築該房屋時一定有經家族同意。依838條地上權可以轉讓
，第832條建築物建在上地上就有地上權，地上權是所有
權的一部分，我們當初跟訴外人劉寬明買土地就應該包含
地上權，因為他是建築在直系血親的土地。依土地法104
條規定我們有優先承購權各等語。
三、原告主張之事實，業據提出土地登記第二類謄本影本四件及
台灣金融資產服務股份有限公司100年1月21日99年板金職十
字第515號函影本乙件為證，被告則辯以：伊向訴外人劉寬
明購買坐落門牌號碼新北市○○區○○街一段323號(下簡稱
系爭房屋），又上開建物係建築在系爭土地上，依習俗建築
物應該有經訴外人劉寬明的外公即系爭土地原所有人陳猶同
意。當初土地有賣給伊就沒有這個問題，63年時伊也都不知
道要登記，當初訴外人劉寬明賣給伊房屋時，伊以為連同土
地，另兩筆水利地在78年時伊也都有買下來，訴外人劉寬明
當初在建築該房屋時一定有經家族同意。依838條地上權可
以轉讓，第832條建築物建在上地上就有地上權，伊當初跟
訴外人劉寬明買系爭房屋就應該包含地上權，因為他是建築
在直系血親的土地。依土地法104條規定我們有優先承購權
云云。經查：按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪
失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有
明文。復按房屋所有人就基地出賣時，得主張優先購買權者
，必須其就該基地有地上權、典權或承租之關係為要件，此
觀土地法第一百零四條第一項之規定自明。本件被告及黃子
元所有坐落門牌號碼新北市○○區○○街一段323、323-1號
建物之基地為新北市○○區○○段第1784、1785、1786、
1787、1788、1789等地號土地，此有被告所提地籍圖謄本（
被證六）乙紙在卷可稽，且為兩造所不爭執，又被告就系爭
如附表所示之土地（即同段1788、1789地號）並未設定地
上權登記，此亦有原告所提土地登記謄本在卷可考，被告固
因買受系爭房屋，而占有系爭如附表所示之土地，其與系爭
土地既無地上權、典權、或承租之關係，自無得主張優先承
購系爭土地之餘地。
四、從而，原告訴請確認被告就如附表所示土地之優先購買權不
存在，尚無不合，應予准許。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國100年7月19日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官劉昌明
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月19日
書記官劉昌明
附表：（土地標示）
１、新北市○○區○○段第1788地號，地目田，權利範圍六分之
一。
２、新北市○○區○○段第1789地號，地目田，權利範圍六分之
一。