裁判字號：臺灣基隆地方法院112年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國112年06月08日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第181號原告 唐郡英 被告 王俊富 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣參萬陸仟元，與自民國一百一十二年二月二十四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年9月17日與原告簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自111年9月17日起至112年9月16日止，應於每月17日前按月給付租金新臺幣（下同）9,000元。被告自111年10月17日起即未按時繳納租金，經原告於111年12月7日、112年2月20日以存證信函催告被告限期給付積欠之租金，被告仍未給付租金，原告遂於112年2月23日以汐止社后郵局第49號存證信函終止系爭租約，被告即屬無權占有系爭房屋，為此依民法第455條前段、第767條第1項前段、第421條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金及賠償無權占有系爭房屋之損害等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告3萬6,000元，及自112年2月23日汐止社區郵局第49號存證信函終止租約之日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償原告9,000元。
二、被告抗辯略以：被告自109年起向原告承租系爭房屋，然原告故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，僅多次口頭表示會修理漏水，卻始終沒有修繕，原告以欺瞞之方式使被告繼續與其簽訂租約，且扣掉2個月押金後，被告只有積欠自111年12月起的租金等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。經查：
㈠原告主張之上開事實，已有提出系爭租約、汐止社后郵局第3
81號、第46號、第49號存證信函及回執等件影本為證，被告亦不爭執自111年10月17日起未給付租金，雖辯稱原告故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，始終沒有修繕漏水，為原告所否認，並提出估價單為證，如果原告對系爭房屋之漏水置之不理，依一般社會常情，被告應不會自109年9月17日起於每年租期屆滿後一再與原告訂定租約，被告復未能舉證證明原告未保持租賃物狀態，自應履行給付租金之義務。又被告至111年12月7日為止，遲付租金總額已達2個月之租額，經原告於111年12月7日以汐止社后郵局第381號存證信函催告被告於文到7日內給付欠租，經被告之妻於111年12月14日收受，原告另於112年2月20日以汐止社后郵局第46號存證信函催告被告於文到3日內給付欠租，逾期則以該存證信函作為終止契約之意思表示，經被告於112年2月21日收受，原告再於112年2月23日以汐止社后郵局第49號存證信函終止租約，經被告之妻於112年2月24日收受，系爭租約即於112年2月24日終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由。
㈡被告自111年10月17日起至112年2月16日止積欠租金共3萬6,0
00元，為被告所不爭執，原告依系爭租約請求被告給付租金3萬6,000元，為有理由，應予准許。另租賃契約押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租、債務不履行或其他相關之應負債務時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。於抵充後倘猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。又系爭租約第4條第2項約定：「前項擔保金(押金)，除有第11條第3項、第12條第4項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」第12條約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條之擔保金(押金)扣抵。」依系爭租約第4條第2項約定，系爭租約之押金應於抵充被告債務不履行或其他相關之應負債務尚有餘額時，才於被告交還房屋時返還之，系系爭租金之押金有無餘額尚屬不明，且被告尚未交還系爭房屋，自不得於本件先行抵充積欠之租金，被告辯稱以押金扣抵後，僅積欠自112年12月17日起的租金云云，於法無據。
㈢兩造間就系爭房屋之租賃關係業於112年2月21日終止，已如
前述，被告於系爭租約終止後，無正當權源仍繼續占有系爭房屋，使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，被告自有獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋收益之損害。本院審酌被告向原告承租系爭房屋之每月租金為9,000元，原告依不當得利之法律關係請求被告給付自112年2月23日汐止社后郵局第49號存證信函送達即112年2月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000元，為有理由，應予准許。
四、本件第一審裁判費為1萬1,692元，此外別無其他費用支出，依職權確定訴訟費用額，並應由被告負擔。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國112年6月8日
民事庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月8日
書記官陳柏宏