裁判字號：臺灣高等法院110年上字第406號民事判決
裁判日期：民國110年08月25日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決110年度上字第406號上訴人 林星羽 訴訟代理人 陳敬升 律師被上訴人 郭家豪 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國110年2月22日臺灣桃園地方法院109年度訴字第1886號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查，上訴人於原審起訴主張伊於民國109年1月6日，經由訴外人 陳瀚昇 即有巢氏房屋 仲介 股份有限公司（下稱有巢氏公司）營業員介紹購買被上訴人所有坐落桃園市○○區○路段0000地號土地（應有部分為100000分之976）及其上門牌號碼桃園市○○區○○路000號5樓房屋（所有權全部，下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金新臺幣（下同）2388萬元，伊於簽約時已給付簽約款240萬元予被上訴人，惟簽約後發現系爭房地有建物坪數短少、簽約後屋況與銷售原貌不同、隱瞞系爭房屋龜裂及通道堵塞等瑕疵，伊得依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，或依民法第373條、第359條規定解除契約，依民法第179條規定請求返還240萬元之本息；若認伊前開請求均無理由，則依民法第252條規定，請求酌減違約金為系爭契約總價2388萬元之1％，並依民法第179條規定請求返還酌減後剩餘款項。嗣於本院審理中，追加依民法第227條第1、2項，第226條、256條規定，主張解除契約為同一聲明之請求。經核上訴人前開追加之訴與原訴，均係本於系爭契約而為請求，其請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於109年1月6日經由陳瀚昇介紹購買被上訴人所有之系爭房地，並簽訂系爭契約，約定買賣價金2388
萬元，包含簽約款240萬元（簽約時給付）、完稅款358萬元（稅捐機關核發稅單後3日內給付）及尾款1790萬元（交屋日期訂於109年2月29日），伊已依約於簽約時給付簽約款240萬元予被上訴人，惟於簽約前依有巢氏公司提供之售屋資料表，車位與公共設施之坪數係分開計算，分別為
15.74坪、25.36坪，建物總坪數則為85.16坪，以系爭房地之實際成交總價2338萬元計算，扣除車位價200萬元，再除以房屋坪數，可知系爭房屋每坪價值為25.6928萬元【計算式：（2388萬元-200萬元）÷85.16坪=25.6928萬元】，然於簽約後伊始獲告知車位係包含於公共設施，公設坪數為40.278坪，建物總坪數則應更改為83.94坪，亦即建物坪數短少1.22坪（85.16坪-83.94坪=1.22坪），使伊錯估系爭房地之應有價值與空間利用方式，受有短少坪數之不利益，且溢付價金31.34多萬元（計算式：短少坪數1.22坪x每坪價值25.6928萬元=31.345216萬元），伊業以109年11月10日之民事準備暨變更聲明狀，依民法第92條規定，對被上訴人為撤銷簽立系爭契約之意思表示，並依民法第17
9條規定，請求返還240萬元本息；若認伊不得撤銷簽立系爭契約之意思表示，因被上訴人除有簽約後拒絕伊前往檢視屋況、簽約後屋況與銷售原貌不同、隱瞞坪數短少等情形，亦刻意隱瞞系爭房地龜裂及通道堵塞之瑕疵，被上訴人違反系爭契約第17條第1項以現狀、固定物交屋，及同條第2項系爭房屋無漏水之約定，伊前已依系爭契約第12條第1項約定，於109年2月14日發函催告被上訴人於通知後7日內履行其契約義務，惟未獲置理，伊得解除系爭契約，並依民法第259條第2款規定，請求返還240萬元本息；又因系爭房地有前開可歸責於被上訴人之瑕疵，另依民法第373條、第
359條規定解除契約，並依民法第179條規定請求被上訴人返還240萬元本息。若認伊前開請求均無理由，亦請審酌本件買賣糾紛時間短暫，伊於109年1月3日看屋後簽訂買賣意願書，同年月6日即與被上訴人簽訂系爭契約，嗣於同年月9日發現前開坪數短少之情事，隨即通知仲介轉知被上訴人進屋查看屋況，發現屋內已被大肆破壞，與銷售原貌完全不同，伊於同年2月14日即以存證信函告知被上訴人上開情事，系爭房屋價值及被上訴人之利益並未減損，且系爭契約之不履行非可歸責於伊，被上訴人全部沒入簽約款240萬元，有失公平原則，請求依民法第252條規定，酌減違約金為系爭契約總價2388萬元之1％，並依民法第179條規定返還酌減後剩餘款項等語。爰依民法第179條、第359條、第25
2條規定，求為命被上訴人給付240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院另追加依民法第227條第1、2項，第226條、256條規定，為同一聲明之請求。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：有巢氏公司於簽約前提供予上訴人之售屋資料表，並非簽約當時檢附在系爭契約內之文件，且伊事先並不知情，況依系爭契約第1條約定：「本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記簿謄本所載及法令規定為準」，既已載明移轉範圍應以地政機關登記謄本所載為準，除非地政機關登記謄本有登載錯誤之情事，否則系爭房地並無實際坪數較少之問題，上訴人亦無撤銷訂約之意思表示及解除契約之權利；又兩造簽立系爭契約後，上訴人雖已交付簽約款240萬元，但尚未屆交屋期限，且伊因搬家十分忙碌，本無義務配合上訴人看屋，但上訴人仍於簽約後之109年1月21日、同年2月2日、同年2月4日，偕同仲介人員入內看屋3次，可見伊並未拒絕上訴人檢視房屋，而上訴人就其主張系爭房屋之瑕疵，均未見其舉證，伊亦曾通知上訴人於109年2月19日驗屋，但上訴人卻未到場驗屋，並拒絕給付後續款項，可見上訴人方屬違約之一方；另上訴人於給付簽約款240萬元後，即不再依系爭契約之約定期限給付後續價金，經伊分別於109年2月17日、同年月27日以存證信函為定相當期間履行給付之催告，上訴人仍不履行，伊始依系爭契約第12條第1項約定之解約權，及民法第25
4條規定，於109年3月11日以存證信函向上訴人為解約之意思表示，是系爭契約業經伊解除，依系爭契約第12條第2項規定，伊自得沒收上訴人已給付之簽約款240萬元，該金額僅為系爭房地總價2388萬元之1成，合乎目前社會經濟之交易狀況，況系爭契約雖經解除，但伊仍不能免除因系爭契約之訂立，而須支付之仲介報酬68萬元，該違約金金額應屬相當等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，上訴人於109年1月6日經由陳瀚昇即有巢氏公司營業員介紹，向被上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約，約定買賣價金2388萬元，包含簽約款240萬元（簽約時給付）、完稅款358萬元（稅捐機關核發稅單後3日內給付）及尾款1790萬元（交屋日期訂於109年2月29日），上訴人已依約於簽約時給付簽約款240萬元予被上訴人，嗣被上訴人於109年3月11日以存證信函向上訴人為解約之意思表示等情，為兩造所不爭執，復有系爭契約、存證信函為據（見原審卷第11至21、57至59頁），堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人隱瞞系爭房地之實際坪數較銷售坪數短少，系爭房地並有於簽約後遭大肆破壞，屋況與銷售原貌不同、房屋龜裂及通道阻塞等瑕疵，伊得撤銷簽立系爭契約之意思表示或解除系爭契約等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠被上訴人是否有隱瞞系爭房屋實際坪數較銷售坪數短少之情
形？⒈上訴人雖舉售屋資料表為據（見原審卷第111頁），主張被上
訴人隱瞞系爭房地之實際坪數較銷售坪數短少云云，為被上訴人所否認。經查，依系爭契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍（本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳盡，悉依地政機關登記簿謄本所載及法令規定為準）」（見原審卷第11頁），及售屋資料表下方記載：「本資料表僅供參考，其面積應以地政機關謄本之登記為準」等語（見原審卷第111頁），足見兩造間約定系爭房屋之移轉範圍及標示，並非依售屋資料表之記載，而係以地政機關之登記謄本為準。又證人陳瀚昇即有巢氏公司營業員於原審亦到庭證稱略以：「簽約之前我們有提供現況說明書及土地、建物登記謄本給上訴人，上訴人有印一份，包括說明書及謄本，當下我們在講解不動產說明書時，都有給付謄本給買方做參考，內部廣告部分我們有打一個僅供參考，其面積還是依謄本面積為主，現在總面積是沒有問題的，全部面積都還是轉移到買方名下，內部廣告所記載的總坪數是100.09坪，這是含車位的坪數，而謄本登記的坪數含車位也是100.09坪，有差異的部分是內部廣告打錯建物些微部分，當下買方有拿取這份記載錯誤的資料，但我事後發現有跟買方說明，原本建物面積是85.16坪，實際上是83.94坪，但是總坪數沒有寫錯，買賣中古屋的重點就是在於總坪數，而且是依照謄本來計算」等語（見原審卷第85至86頁），核與上訴人與陳瀚昇之對話內容（見原審卷第219至223頁），其中上訴人質疑何以買賣前後所交付之售屋資料表所載建物坪數、車位坪數不相符，陳瀚昇則告以「總坪數沒錯」、「還是以權狀為準」等語相符（見原審卷第221、223頁）；證人 鄒宗穎 即有巢氏公司店長亦於原審到庭證稱略以：「我們於簽約前會提供不動產說明書給買方簽名，不動產說明書就包含所有房屋必要的資料，上訴人提出有錯誤的應該是陳瀚昇另外提出的物件銷售表上面建物坪數差了1坪，確實是有筆誤，但該份文件是我們業務及秘書打的，不算是正式文件，且廣告上有記載以地政機關謄本為主，陳瀚昇也跟我說有提供謄本複印給上訴人帶回去看。我們提供給客戶的是謄本、個案明細及物件調查表，調查表是因為我們幫客戶分算公設、車位，比較容易有筆誤，所以才會特別註明要以謄本為主」等語（見原審卷第92至93頁），而售屋資料表為有巢氏公司內部資料，並未檢附在系爭契約乙情，亦經證人陳瀚昇於本院到庭證述明確（見本院卷第301頁），是被上訴人抗辯其對於售屋資料表事先不知情，應值採信。
⒉又上訴人於109年1月3日與有巢氏公司簽立不動產買賣意願
書，約定委託該公司以2388萬元之價格向被上訴人斡旋以承買系爭房地，有不動產買賣意願書、標的物現況說明書（成屋）暨附件可據（見原審卷第171至199頁），觀諸前開不動產買賣意願書之目錄（見原審卷第173頁），其中附件資料處打勾者，包含土地謄（影）本、土地使用分區、物件現況說明書、建物謄（影）本、建物勘測成果圖、周遭重要設施等資料，上訴人於上開意願書上方記載「買方業已於109年1月3日攜回審閱3日，並已充分了解該文件及其附件之內容無誤」處，已簽名確認（見原審卷第171頁），並在目錄頁下方記載「經解說後已詳閱並了解不動產說明書內容及附件資料無誤」處，於「買方簽名」欄簽名（見原審卷第173頁），足見上訴人於簽約前已取得系爭房地之土地及建物謄本，並可據以確定系爭房地之移轉範圍，若上訴人對於謄本與售屋資料表上記載之坪數仍有疑，豈有未於審閱後、簽約前提出詢問之理，且依上訴人與陳瀚昇於109年1月9日之對話內容（見原審卷第219至223頁），上訴人曾質疑陳瀚昇所提出2張售屋資料表記載內容不同，於陳瀚昇說明「總坪數沒錯」、「還是以權狀為準」後，上訴人係以line貼圖回應「讚」、「謝謝」之意（見原審卷第221至223頁），而未進一步質疑，亦可見上訴人已知悉售屋資料表上載之坪數與謄本記載不符，系爭房地之總坪數並無錯誤，應依權狀記載為準，且售屋資料表為有巢氏公司內部資料，並未檢附在系爭契約，被上訴人對於售屋資料表事先並不知情，有如前述，自不得僅因售屋資料表之記載，即謂被上訴人有隱瞞系爭房地之實際坪數較銷售坪數短少之情形。故上訴人前開主張，並不可取。
㈡系爭房地是否有簽約後遭大肆破壞，屋況與銷售原貌不同，
房屋龜裂及通道阻塞等瑕疵之情形?⒈上訴人雖舉證人 許樹友 （上訴人友人）、 趙夢萍 （上訴人女
兒）、 陳金蓮 （上訴人友人）之證言為據（見本院卷第296至301頁），主張系爭房地於簽約後有遭大肆破壞，屋況與銷售原貌不同，房屋龜裂及通道阻塞等瑕疵之情形云云，為被上訴人所否認。經查，證人許樹友雖於本院到庭證述略以：「我於109年2月間曾和上訴人一起到現場看房子，我看到的情形是正在拆裡面的設備，比較好的大概都拆了，包含燈飾、音響，投影機也打算要拆，拆的過程裝潢就會有坑坑洞洞，我印象比較深刻是廚具的拉門有壞掉，浴室的門也關不緊，我當時我質疑這為何是壞掉的，對方表示是現況交屋。如果是裝上新的環控設備沒有辦法遙控。壞的東西拿新的東西裝上去，如果沒有遙控的功能就失去功效，我也沒有看到任何的控制設備在現場，當時也還沒完全拆完，還要繼續拆。我當時看得結論是裝潢不能用要再重修補，因為東補西補我們不喜歡，裝潢不漂亮」（見本院卷第296頁），證人趙夢萍於本院到庭證述略以：「當初我媽（即上訴人）是看一個廣告單，好像看了一次就買，我覺得買房子不應該這樣，看了房子後我覺得情形不對，就請她再找其他朋友再來看。因為時間已經久了，我只記得現場的情形跟我媽拿給我看得單子落差很大，我媽媽說他們會搬走的只有可以搬走的東西，但我看現場很多東西都是被拆掉的，因為我沒有看到簽約前原始的樣子。第二次去看的時候，後面有個門全部鏽掉，門、抽屜狀況也不是很好，都需要整修，浴室的門好像也關不起來，但仲介都回我們現況交屋」（見本院卷第297至298頁），證人陳金蓮於本院到庭證述略以：「我記得109年冬天即年初和上訴人去看過1次房子，一進門客廳就跟想像中不一樣，電線都外露、地板都是電線，我有問仲介，仲介說音響屋主拆走，我發現吊燈也不見了，仲介也表示屋主拿走了，我心理有點納悶，屋主不是要移民，為何吊燈要拿走，問了仲介，仲介還指了投影的設備說，這個也會拆，到了房間，也是什麼都沒有，還有一間房間是玻璃門的，怎麼適合老人家住，衛浴也是髒髒舊舊的，照理12年的房子不應該這樣，我也有去看廚房，廚房是開放式的，抽屜都打不開，我印象中廚具還生鏽」（見本院卷第300頁），固可認系爭房地於簽約後之設備、裝潢，有與銷售原貌不同之情形；惟依系爭契約第4條約定：「交屋日期訂於109年2月29日，甲方（上訴人，下同）應依約付清尾款」（見原審卷第13頁），第11條第2項約定：「本買賣標的物未交屋前，其室內外門窗廚廁及分享公共設施等定著物（含鐵窗、鐵門），以及移交前增建部分，乙方（被上訴人，下同）自本契約成立之日起均不得任意取卸破壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復或保持正常使用狀態」（見原審卷第17頁），第16條約定：「乙方願意附贈甲方之設備如下（附贈設備以簽約時現況為主，如需辦理過戶費用由甲方負擔）：冷氣、流理臺、瓦斯爐、抽油煙機、熱水器、電錶、水錶、天然瓦斯、瓦斯錶等各1具，窗簾全留」（見原審卷第19頁），第17條第1項約定：「現況、固定物交屋，附贈物不負瑕疵擔保責任」（見原審卷第19頁），可見系爭房地之交屋日期為109年2月29日，並約定以現況、固定物交屋，除系爭契約第16條列舉之附贈設備以外，其餘如美術燈、冰箱、洗衣機等物品，均不在附贈之列，是被上訴人為辦理交屋，於交屋期限前將附贈物以外之非固定物品搬離，與系爭契約之約定並不相違，則上訴人看屋時之屋內陳設、狀況，縱與被上訴人自住之狀態不同，亦難認被上訴人有違約情事。
⒉又證人陳瀚昇於原審到庭證稱：「簽約後我帶看二次，分別
在109年1月21日過年前及109年2月4日」、「簽完約到交屋30-45天。屋主會把房子淨空給新的屋主…，買賣的時候並沒有說要包含家具，固定的部分有附在買賣契約中，可以移動的部分原屋主要帶走」、「上訴人簽約後跟我反應系爭房屋內部狀況與之前不同的部分，都是不在契約範圍內的狀況，例如美術燈部分在買賣契約中是沒有勾選的，簽約時被上訴人有說要把美術燈帶走，後來上訴人也有提出來，被上訴人後續有把美術燈部分換一盞新的給上訴人，而且有讓他挑選，逃生梯部分沒有任何損壞，因為是在室外，風吹日晒雨淋難免會有斑駁的痕跡，被上訴人有重新烤漆更新，這些都不在合約內，上訴人有要求，就盡量達成，另外還有開關部分，例如電錶箱舊了，我們都有更新」、「系爭房屋並不是上訴人所說的拆得亂七八糟，屋主要將非在契約內的物品沒有勾選的部分取走，我有跟上訴人說美術燈部分拆下來之後會有一個洞，短時間卡在過年的關係，無法整理，我希望屋主清空整理好再請上訴人來看，我帶上訴人去看房時，交屋期限沒有屆至，整理完之後，我有傳整理完的照片給上訴人，說可以驗屋」等語（見原審卷第87、90頁），證人鄒宗穎於原審到庭證稱：「我有參與一次跟上訴人一起至系爭房屋查看，是在過年後，當天我看到的時候是屋主剛搬完家，之前他們有說要除鏽補漆，那天我記得上訴人有帶幾個朋友來，有提到櫥櫃不好關、浴室的門不好推、窗戶捲簾使用過後斷掉其中一片、變電箱把手有生鏽，我當時說中古屋難免會有這些瑕疵，我幫你跟屋主說或是由仲介幫你維修，或是能夠補貼的，我們額外幫你補貼，還有現場上訴人有問我們說裝潢部分原本屋主有影音設備，影音設備移走之後裝潢會有孔，我有告知我們已經約好師傅來處理，可能這二天就會把它處理好」等語（見原審卷第92頁），可見上訴人於10
9年1月6日簽約後，已分別於109年1月21日及同年2月4日要求陳瀚昇帶其再至系爭房屋看屋，距約定之交屋日期109年2月29日，尚有一定期間，且被上訴人適依約搬離、清空系爭房屋，已難謂被上訴人有拒絕上訴人看屋之情形。佐以上訴人與陳瀚昇自108年11月13日起至109年2月19日止之對話紀錄內容（見原審卷第203至295頁），可知上訴人係於109年1月20日向陳瀚昇表示欲看屋，陳瀚昇在與被上訴人聯繫後即向上訴人表示：「溝通好了。搬家就是很亂不要在意，還沒整理好」，上訴人並回應：「沒有關係的不要在意小細節」，嗣於109年1月21日，陳瀚昇再以訊息向上訴人表示：「屋主有說系爭房屋還沒整理好，屋主要的東西會搬走，拆下來的有洞會補起來，把房子整理好交您，這我也有跟您說，您也清楚」等語，陳瀚昇於翌日即109年1
月22日，再次傳訊息向上訴人轉達被上訴人有說會整理好房子之意，已經安排師傅及廠商，會在年節結束後整理，在交屋前會讓上訴人滿意，並請上訴人挑選吊燈款式等語（見原審卷第239頁），上訴人其後亦確有挑選吊燈款式，由陳瀚昇轉達予被上訴人（見原審卷第243至249、253至25
5頁），依上開對話之內容，亦可見被上訴人有應上訴人要求整理系爭房屋、逃生門等相關設施及加裝吊燈（見原審卷第249至251、261至263、283至285頁），核與證人陳瀚昇於109年2月19日通知上訴人可以前往驗屋，所附系爭房屋整理後之照片相符（見原審卷第291至295頁），且證人陳瀚昇於本院亦到庭證述：「（問：系爭房屋是否有龜裂及通道阻塞等瑕疵之情形?）無」等語（見本院卷第305頁），依上可知，被上訴人於簽約後、交屋前，並未拒絕上訴人前往看屋，且上訴人偕同許樹友、趙夢萍、陳金蓮前往看屋時，因適值被上訴人搬家之際，陳瀚昇先前亦已告知因被上訴人未完成搬遷，屋況凌亂，尚不得以系爭房屋當時之狀況，即謂有上訴人所主張之瑕疵情形，而上訴人亦未舉證證明系爭房屋有龜裂及通道阻塞等瑕疵之情形，是證人許樹友、趙夢萍、陳金蓮之前開證言，自不足採為有利於上訴人之認定。
㈢上訴人依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，或
依民法第227條第1、2項，第226條、256條、第373條、第3
59條規定解除契約，是否有據?⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」；「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償」；「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」；「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」；「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」；民法第92條、第227條第1、2項、第226條、256條、第373條、第359條分別定有明文。
⒉承前所述，售屋資料表上載之坪數與謄本記載不符，係因有
巢氏公司內部人員計算產生誤差所致，該售屋資料表非系爭契約之正式文件，被上訴人事先並不知情，而售屋資料表其上雖有建物坪數誤載之情形，但登記總面積與謄本相符，並無短少，上訴人亦未溢價購入，系爭房屋之實際坪數未較銷售坪數短少，上訴人無受詐欺而為簽約之意思表示之情，其依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，即非正當。又系爭房屋亦無於簽約後遭大肆破壞，屋況與銷售原貌不同，房屋龜裂及通道堵塞等瑕疵之情形，被上訴人無可歸責之事由，上訴人就其前開主張，未再能舉證證明，自不得據以主張解除系爭契約。故上訴人依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，及依民法第227條第1、2項，第226條、256條、第373條、第359條規定解除契約，請求被上訴人返還240萬元，即屬無據。
五、上訴人請求酌減違約金，是否有據？㈠按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效
力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。另約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。
㈡系爭契約第12條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按
本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」，同條第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見原審卷第120頁），可知系爭契約約定於買方違約時，賣方得解除買賣契約，並沒收買方已給付之全部款項，且系爭契約將違約金與損害賠償併列，依上說明，應認系爭契約第12條第2項之違約金約定，其性質應為懲罰性違約金，至其金額是否過高，法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人所受損害及債務人違約時之一切情狀斷之。㈢查，兩造於109年1月6日簽訂系爭契約，約定買賣價金238
8萬元，簽約款240萬元已於簽約時給付，另尚有完稅款35
8萬元（稅捐機關核發稅單後3日內給付）及尾款1790萬元（交屋日期訂於109年2月29日），而本件之稅單係於10
9年2月12日核發，上訴人卻未依約於109年2月15日前給付完稅款，經被上訴人分別於同年2月17日、同年2月27日以存證信函為定相當期間履行給付之催告，上訴人仍不履行，被上訴人乃於109年3月11日以存證信函向上訴人表示依系爭契約第12條之約定為解約之意思表示等情，有存證信函及回執可據（見原審卷第47至60頁），且上訴人依民法第92條規定撤銷簽立系爭契約之意思表示，及依民法第227條第1、2項，第226條、256條、第373條、第359條規定解除契約，均屬無據，有如前陳，則被上訴人依系爭契約第12條第1項之約定解除系爭契約，自屬合法，其依系爭契約第12條第2項約定，於解除契約後沒收上訴人已給付之全部款項即簽約款240萬元，即非無憑。又系爭房地之交屋日期為
109年2月29日，並約定以現況、固定物交屋，除系爭契約第16條列舉之附贈設備以外，其餘如美術燈、冰箱、洗衣機等物品，均不在附贈之列，而於兩造簽約後，上訴人已多次經證人陳瀚昇帶看系爭房屋，其後被上訴人亦應上訴人要求整理系爭房屋、逃生門等相關設施及加裝吊燈，有如前述；然上訴人經通知未前往驗屋以確定屋況，更拒付後續款項，被上訴人據而解除系爭契約，另行出售系爭房地，其價金2250萬元（見本院卷第229頁），已較兩造約定之本件買賣價金（2388萬元），短少138萬元，並須支出再次售屋之相關費用，且被上訴人尚須給付有巢氏公司服務報酬68萬元，此據證人陳瀚昇於本院證述甚詳（見本院卷第307頁），參以內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，第12條第1項係規定買方逾期未付清期款並經賣方解除契約時，賣方得沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限（見本院卷第236頁），而本件買賣價金2388萬元，被上訴人沒收上訴人已付價款為簽約款240萬元，約為總價款之10％，亦未逾主管機關上揭公佈之比例，核與坊間常見之房屋買賣契約約定之違約金比例相當。本院審酌前開各情，因認被上訴人依系爭契約第12條第2項約定，沒收上訴人已給付之全部款項即簽約款240萬元為違約金，尚屬允當，並無不公平之情形，兩造自應受該違約金條款之拘束。又違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並促債務人依約履行債務，基於契約自由原則，當事人對其所約定之違約金，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神，上訴人復未舉證證明有何違約金過高應予酌減之具體事證，難認違約金有何過高之情形，被上訴人依系爭契約第12條第2項約定，沒收上訴人已給付之全部款項240萬元為違約金，即無不當得利之可言。故上訴人請求酌減違約金為系爭契約總價2388萬元之1％，並依民法第179條規定返還酌減後剩餘款項，仍屬無據。
六、從而，上訴人依民法第179條、第259條第2款之規定，請求被上訴人給付其240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，非屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又上訴人追加依第227條第1、2項、第226條、256條之規定，為同一聲明之請求，亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國110年8月25日
民事第十四庭
審判長法官蔡和憲
法官周珮琦法官邱靜琪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年8月25日
書記官張淨卿