鳳山簡易庭112年度鳳簡字第178號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決

112年度鳳簡字第178號

原告 鄭亦宸

被告 蔡宗佑

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號5樓房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原吿新臺幣參萬玖仟貳佰肆拾捌元，及自民國一一二年一月十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟伍佰元。

原吿其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔新臺幣貳仟參佰貳拾元，餘由原吿負擔。

本判決第一項、第二項得假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國111年1月17日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原吿將所有之門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號5樓（建物登記謄本門牌號碼為高雄市○○區○○路00○0號，下稱系爭房屋）出租予被告，自111年1月17日起至112年1月16日止，租期1年，每月租金新臺幣（下同）12,500元，每月1日給付（下稱系爭租約）。詎被告於租期屆滿後拒絕遷讓，積欠附表所示租金、水費、電費共計64,248元未給付。又112年1月17日租賃期限已屆滿，被告對於系爭房屋即屬無權占有，被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之不當得利，致原吿每月受有相當於租金之損害，被告自應按月賠償原吿未收取租金12,500元之損害至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告64,248元，及自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原吿12,500元。

二、被告則以：兩造雖有簽署系爭租約，惟因被告是在每個月5號領薪資，曾告知原吿會在每月5號，最晚不會超過6號給付租金，原吿卻在111年9月5日打來說沒有在讓房客欠租，要求被告搬離，兩造因而發生口角，被告遂答應於111年9月30日前搬離，但因原吿未提前1個月告知，被告要求111年9月份房租原吿不能收取，押租金25,000元扣完水電費後需無條件返還，然原告不同意不收取111年9月份房租，事後被告雖於111年9月30日清空搬離，原吿卻未於當日將押租金退還，並要求扣111年9月房租，被告遂未將系爭房屋鑰匙交還原吿，被告已搬離系爭房屋，原吿本件請求無理由等語置辯，並聲明：原吿之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠原告於111年1月17日與被告簽訂系爭租約，約定由原吿將所有之系爭房屋出租予被告，自111年1月17日起至112年1月16日止，租期1年，每月租金12,500元，每月1日給付，押租保證金（下稱押租金）2個月即25,000元，水費、電費由被告自行繳納之事實，有系爭租約附卷可稽（本院卷第51至59頁），且為兩造所不爭執，自堪認定。

　㈡關於兩造已否已合意提前於111年9月30日終止系爭租約乙節，兩造對於提前於111年9月30日終止系爭租約之條件，就原吿扣除水電費後返還押租金一情雖有達成合意，然就被告要求不收取111年9月租金一情則未獲原吿同意，既為兩造所不爭執（本院卷第263至264頁），足見兩造並未合意提前於111年9月30日終止系爭租約。被告雖另辯稱：原吿在111年10月8日有傳簡訊給我表示可以退押租金及1個月搬遷費，可以證明原吿事後有同意我不用支付111年9月房租等語（本院卷第264頁），並以原吿提出之簡訊為據（本院卷第173頁），惟觀諸原吿提出之111年10月1日至同年月11日原吿傳送簡訊予被告之內容全文，原吿於111年10月1至7日均有向被告催繳9月及10月房租，111年10月8日之簡訊雖表示可以退2個月押租金及1個月搬遷費，然仍表明被告應給付9月及10月租金，有此等簡訊存卷可查（本院卷第167至173頁），堪認原吿簡訊中所指之1個月搬遷費非指被告毋須支付111年9月房租，被告此節所辯，顯難採認。是以，系爭租約既未經兩造合意終止，復未經原吿或被告任一方片面合法終止，被告在系爭租約租賃期限屆滿前仍有依約支付租金予原吿及繳納水費、電費之義務。

　㈢被告固又辯稱：已於111年9月30日清空搬離系爭房屋，原吿本件請求無理由云云，惟關於被告主張已於111年9月30日清空搬離系爭房屋乙節，為原吿所否認，並稱：被告有傳照片6張及搬空2字給我，但我無法確定被告之後是否沒有再進去住，雖然我有備用鑰匙，但到現在我都沒有進去，被告有嗆聲說我敢進去試試看，鑰匙在他那邊，我完全不敢進去等語（本院卷第264至265頁），而依被告於本院審理中所稱：我們要解約的時候原告押租金不退還給我，我就說原告不跟我解約，代表房子使用權還在我這邊，原告只要進去就是非法入侵，原告要拖就等到租約至112年1月到期，但是這段期間我已經搬走了，原告只要進去我就提告等語（本院卷第264至265頁）。基此，縱認被告確於111年9月30日搬離系爭房屋且未再進入系爭房屋乙節為真實，被告既未將系爭房屋鑰匙交還原吿，且向原告表明原吿進入系爭房屋就是非法入侵並提告，顯然無將系爭房屋返還原告，供原吿使用收益之意，參以系爭租約於111年9月30日並未合法提前終止，原吿顯然無法對系爭房屋使用收益，被告自不得以已於111年9月30日搬離系爭房屋乙節，拒絕依系爭租約支付房租及繳納水電費。

　㈣系爭租約於112年1月16日屆滿，被告未繳納附表所示之房租、水費、電費共計64,248元，迄今尚未交還系爭房屋鑰匙之事實，業據原吿提出水費、電費繳費憑證為證（本院卷第13至19頁），被告亦坦承111年9月之後即未繳納房租、水電費及迄未交還鑰匙（本院卷第82、265頁），自堪認定。惟按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後，承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行使與否，發生當然抵充（法定抵充）效力（最高法院104年度台上字第1569號、90年度台上字第1432號判決參照）。是以，原吿尚未返還押租金25,000元既為兩造所不爭執，被告積欠之房租、水電費共64,248元，以押租金25,000抵充後，被告僅應給付原吿39,248元。

　㈤系爭租約於112年1月16日屆滿，系爭租約第13條約定被告應恢復原屋狀況交還原吿，有系爭租約存卷可查（本院卷第53頁），原吿請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。又被告迄今未交還系爭房屋鑰匙，並表明原吿進入系爭房屋即提告，致原吿無法使用收益系爭房屋已如上述，自屬無權占有，而因此獲得相當於租金之利益，造成原吿受有相當於租金之損害自明。而按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。本院審酌兩造就系爭房屋之租金原本即約定為每月12,500元，此依兩造認知價值、現今社會經濟狀況等情亦應相當，以此金額作為計算不當得利之標準自屬適當，故原吿請求被告自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原吿12,500元，亦屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，被告應給付原告39,248元，及自112年1月17日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付原吿12,500元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　7　　月　　21　　日

鳳山簡易庭法官楊儭華

附表