裁判字號：臺灣桃園地方法院90年訴字第1397號民事判決
裁判日期：民國91年10月15日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決九十年度訴字第一三九七號
原告甲○○
丙○○乙○○被告戊○○
丁○○己○○庚○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應共同給付原告新台幣柒佰柒拾捌萬柒仟柒佰貳拾伍元，及被告戊○○、丁○○、庚○○自民國九十年八月十七日起、被告己○○自民國九十年八月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之一三五；原告負擔千分之八六五。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰伍拾玖萬伍仟玖佰零捌元為被告供擔保後，得假執行。被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰柒拾捌萬柒仟柒佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應共同給付原告新台幣（下同）伍仟柒佰陸拾叁萬陸仟零陸拾肆元，及自民國（下同）八十五年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）前項請求，原告願供擔保，請准予宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）被告將渠等共同所有坐落桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地（包含同地段一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六、一五二四、一五二四之一、一五二四之二、一五二四之三、一五二四之四、一五二四之五、一五二四之六、一五二四之七、一五二四之八、一五二四之九地號等二十一筆土地），於四十四年一月一日共同出租給予原告之父親 陳瑞統 耕作，雙方訂有台灣省桃園縣私有耕地中鎮后字第九七號租約，而原承租人陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡，原告依法繼承陳瑞統之承租權後，於八十三年十一月十九日向桃園縣中壢市耕地租佃委員會申請調解，請求被告應依據耕地三七五減租條例第六條及台灣省耕地租約登記辦法，協同變更原告為承租人之登記。惟被告則抗辯系爭土地，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，現已依法編定為住宅○○○區○道路用地、機關用地及停車場用地，而主張終止租約，不再續租給原告。嗣業佃雙方之租佃爭議，經調解、調處不成立後，移送法院審判結果，已經判決確定，認系爭二十一筆土地之租約已經由被告終止（附歷審判決）。而上開確定判決認定終止租約之理由為：「被上訴人（註：即被告）已於上訴人（註：即原告）申請調解、調處時，表示終止租約，於本件訴訟中並以書狀為終止租約之意思表示，系爭租約自已生終止之效力」（參見最高法院八十八年度台上字第二一八四號判決理由）。惟兩造租約之終止，其效力究竟係發生於調解、調處，抑係於訴訟中以書狀為通知終止租約之意思表示時，因判決書並未確定租約終止之『時點』，嗣經原告提起再審之訴，經最高法院審理後，以八十八年度台再字第四四號判決認定：「．．．該二十一筆土地終止租約，再審被告已於前訴訟程序中，以書狀為終止租約之意思表示，系爭租約已生終止之效力」。經查，被告於上開租佃爭議事件中，係於八十五年九月二十五日提出書狀表示終止租約，依上開再審之訴之判決，系爭土地之租約，係於八十五年九月二十五日發生終止之效力。
（二）依耕地三七五減租條例第十七條第二項規定，依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償，其中第三款規定：「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」。本件系爭土地業經被告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定終止租約，因此，原告爰依同法第二項第三款之規定，請求被告應補償原告如訴之聲明所載之金額，及自終止租約時起至清償日止之利息。
（三）對於被告抗辯之陳述：
１、被告於調處程序中抗辯稱：「中壢市後寮一０三、池、二．四二二四甲內，非屬耕地租用範圍之附帶使用免租土地補償費一節，依法不合。蓋系爭土地『後寮一０三、池』，係貯蓄灌溉用水之土地，非屬耕地，雖然併同其他土地耕地訂於同一租約內，惟確係為用水而附帶提供使用之免租土地，亦無支付地租，自屬非耕地租用之範圍，應無平均地權條例第七十七條及耕地三七五減租條例第十七條給予承租人三分之一地價補償之適用云」。惟查，上開第一０三地號土地，既登載於台灣省桃園縣私有耕地書面租約中鎮后字第九七號之內，且中壢地政事務所土地登記簿謄本，亦載明『本筆土地訂有三七五租約』。查依耕地三七五減租條例第六條規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記」，上開第一０三地號土地既經訂立書面租約且已辦畢登記，已可據登記之事實認定當然在承租範圍內，被告抗辯稱上開第一０三地號土地非屬租用範圍一節，顯有誤會。
２、被告另辯稱：「關於請求給付利息一節，查系爭土地迄今尚由承租人控管繼續使用收益中，承租人尚未交還土地前，自無利息起算之理由云」。惟查，系爭土地自八十五年九月二十五日終止租約之後，原告雖繼續為使用收益，惟被告在原告繼續使用期間，亦按期收取原告所交付相當於租金之損害金，且被告於上開租佃爭議事件審理中亦承認有此事實，原告於租賃契約終止後，雖仍為租賃物之使用收益，但是，被告亦同意收取相當於租金之損害金。又依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款所規定之「終止租約當期之公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」，因兩造租約已於八十五年九月二十五日終止，被告依規定應給付原告之補償金，係應依八十五年九月二十五日當期之公告現值為計算。易言之，依規定補償費應於終止租約時即為給付。而按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，又應給付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此於民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。因此，原告請求被告應給付補償費及利息，於法並無不合。再查『耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。』（八十三年台上字第二四００號判例），依上開判例意旨，原告以租約業經終止，請求被告應給付補償費及利息，亦合於法律規定。
三、證據：提出本院八十五年度訴字第八０五號民事判決、臺灣高等法院八十六年度上字第二六號民事判決、最高法院八十七年度台上字第五二一號民事判決、臺灣高等法院八十七年度上更（一）字第一四九號民事判決、最高法院八十八年度台上字第二一八四號民事判決、臺灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號民事判決、最高法院八十九年度台上字第二一七一號民事裁定、最高法院八十九年度台再字第四四號民事判決影本各一份及補償金、土地增值稅計算表各一件暨臺灣省桃園縣私有耕地租約中鎮后字第九七號影本與桃園縣中壢市○○段一二一
七、一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六；一五二四、一五二四之一、一五二四之二、一五二四之三、一五二四之四、一五二四之五、一五二四之六、一五二四之七、一五二四之八、一五二四之九地號等土地登記簿謄本暨地價（八十五年七月公告現值）謄本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告終止租約，毋須給付補償金。因耕地租佃必為定期租賃，且被告終止契約時，系爭二十一筆土地亦已非屬「耕地」，自無耕地三七五減租條例第十七條第二項補償金之適用。耕地三七五減租條例第十七條第一項租期屆滿前之終止事由規定，乃係耕地租約在「租佃期限未屆滿前」，出租人依法終止租約，承租人始有同條第二項之請求權。而耕地租賃依耕地三七五減租條例第五條、第六條觀之，必為定期租賃而無不定期租賃，其於原約期滿後因出租人未收回耕地而繼續租賃者亦同（參照最高法院七十七年台上字第九二五號判例、七十七年度第十四次民事庭會議），執此，本件耕地租約應為「定期租賃」無疑。本件原告以臺灣省桃園縣私有耕地租約中鎮后字第九七號，主張其補償金請求權，惟審究該租約期間係自四十四年元月一日起至四十九年十二月三十一日止，原租約之租期早已屆滿後，原告先人再依耕地三七五減租條例第二十條規定請求續訂新租約，嗣經桃園縣政府核定，原告先人陳瑞統又與被告分別訂立六次新耕地租約，即指：⑴第二次耕地租約租期自五十年元月一日至五十五年十二月三十一日止；⑵第三次耕地租約租期自五十六年元月一日至六十一年十二月三十一日止；⑶第四次耕地租約租期自六十二年元月一日至六十七年十二月三十一日止；⑷第五次耕地租約租期自六十八年元月一日至七十三年十二月三十一日止；⑸第六次耕地租約租期自七十四年元月（註：被告答辯狀誤載為六月）一日至八十年十二月三十一日止【註：此部分如以六年定期租賃為計算，應係至七十九年十二月三十一日止，參酌被告下述內容尚陳稱「被告於八十五年九月二十五日所終止者，乃為第七次租約（租期自八十年元月一日起至八十五年十二月三十一日止）」等語，故此部分應係被告誤算或誤載】。依此觀之，被告於八十五年九月二十五日終止耕地租約，而該租約乃係雙方第七次耕地租約，租期為自八十一年元月一日起至八十五年十二月三十一日止。被告依法所終止者，乃此第七次耕地租約。蓋耕地三七五減租條例第一條內載耕地之租佃，依本條例之規定，是限於「耕地之租佃」始有該條例之適用。而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明，最高法院四十四年台上字第六一一號亦著有判例。儘管被告茍對「非耕地」之土地有租賃關係存在，亦無適用耕地三七五減租條例規定之餘地，此亦經前案確定判決（台灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號）理由說明甚詳。是則，原告請求原租約一０三、一０九－七、一０九－九、一０八－三地號土地（即重測後一五二四、一四七六、一三六０、一二一七地號，分割後為一五二四等二十一筆土地）之補償金，並無理由。因按原告所主張中壢市○○段二十一筆土地中，除一二一七地號之土地謄本未載外，其餘二十筆土地早已於七十二年九月十三日分別核定變更為道路、住宅、商業、機關用地及停車場用地，此有桃園縣政府工務局都市計畫課所核之土地使用分區使用證明及桃園縣都市計畫一覽表可稽。綜上，被告於八十五年九月二十五日所終止者，乃為第七次租約（租期自八十年元月一日起至八十五年十二月三十一日止），而系爭二十一筆土地於八十年元月一日租約訂立前，早已變更為非耕地使用，出租時非屬耕地，系爭土地編定或變更為非耕地使用之情況業已存在，參酌上揭判決，原告請求補償金，並無理由。
（二）退步言之，又土地如屬附帶提供之免租土地，應非屬耕地租用之範圍。原告就原租約一０三地號（現為一五二四等十筆）土地請求補償，自無理由。因耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）目的係重植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言，亦有司法院院字第七三八號解釋及最高法院六十三年台上字第一五二九號判例可據。經查，原增訂耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項，乃為配合平均地權條例第七十六條及第七十七條規定，兩者立法之意旨相同，又查，併同耕地訂於同一租約內之建（同類他項）地目土地，若係供附帶使用之免租土地，亦無支付地租時，依土地法第一０六條規定，應非屬耕地租用之範圍，出租人併同其他耕地予以收回時，依行政院七十二年四月二十二日台七十二財七一五五號函規定，應無平均地權條例第七十七條給予承租人三分之一地價補償之適用，亦業經內政部七十六年七月十四日台內地字第五一九０八０號函核釋在案。而本件系爭原租約一０三地號（即現一五二四等十筆）土地「池」，係貯蓄灌溉用水之土地，依據上開判例解釋，既非屬於耕地，顯然亦非屬耕地租用之範圍。又前案經台灣高等法院詳加審查，認定原告對該土地始終並無支付地租（詳參判決書第十二頁），已確認系爭租約所載之「池」部分，係為被告及原告等多人用水而附帶免租提供使用者，尚有他人使用水源以供灌溉（台灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號民事判決理由三之（三））。綜上，原租約所載「池」，既可確認為非屬耕地租用範圍之附帶使用免租土地，依照內政部七十六年台內地字第五一九０八０號函示，應無平均地權條例第七十七條給予承租人三分之一地價補償之適用，原告依耕地三七五減租條例就原租約一０三地號（即現一五二四等十筆土地），請求發給補償金，其請求並無理由。
（三）另原告請求補償原租約一０八－三（一０八－四、一０八－五）地號，核查原租約並無一０八－三地號，且一０八－四及一０八－五兩筆地號，亦核無地籍可憑辦，則原告此部分之請求，悉屬無據。
（四）又原告請求利息，並無理由。因查系爭土地迄今尚由原告控管，使用收益中，原告既然拒絕接受合法補償，又不予回應會辦終止租約，亦無準備還地之善意，而藉故生端，訴訟不停，在訟案不能結束，在其繼續使用收益行為不止，及土地交還未有具體交付前，自無利息起算之正當理由。至於原告所稱「雖仍為租賃物之使用收益，然被告亦同意收取相當於租金之損害金」一節，乃係強辯之詞，核非事實，按原告從未照會告知或徵詢被告意見，被告自然亦未曾有同意與否之意思表示。
（五）原告又以系爭土地（中壢市○○段第一０三地號土地「池」）已載明於耕地書面租約之內，另於地政事務所掌管之文件，亦載有本筆土地訂有三七五租約等字樣，而自認為在承租範圍，並認兩造之間有租賃關係存在一節，純屬誤解。
按三七五減租耕地租約之訂定變更登記事務為各鄉鎮市公所主管，地政事務所並非此項登記業務之主管單位，其在掌管文件中，在其他事項登記欄內附記有三七五租約，實際上僅係基於橫向業務連繫所需而為，並無提供為證據之功能。又按兩造就系爭土地中壢市○○段第一０三地號土地「池」部分，有無租賃關係存在，業經台灣高等法院謹慎審查事證，釐清案情，正確判斷，系爭土地「池」，乃為無條件附帶提供使用者（台灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號民事判決理由三之（三）），準此，已確認為非屬耕地租用範圍，且全案亦已經最高法院八十九年度台再字第四四號民事判決確定在案。原告屢就審判確認事項執詞提辯，老調重彈，混淆視聽，擾亂法紀，殊屬不該，應不予置議。
（六）況且，被告現在並沒有要求原告把土地返還給被告，被告現在還沒有把耕地收回來，土地現在仍然是由原告在使用。因此，如必須補償，亦仍必須要等被告把土地收回以後，原告才可以請求補償。因平均地權條例第七十六條（第一項）規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」；同法第七十七條（第一項）規定：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」而按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及同條第二項補償規定，乃係配合平均地權條例第七十六條及第七十七條之規定而增訂，是則，平均地權條例第七十六條限制出租人在收回土地供自行建築或出售作為建築使用時，方終止租約而有同法第七十七條補償金之適用，參諸其立法意旨，無非係出租人回收土地後在實際上享有收回之利益時，方有補償承租人之必要，始能符合衡平租賃雙方之利益。本件系爭土地，雖經被告已依法終止租約，惟迄今該土地仍為原告占有使用，被告並未因終止租約而受有任何利益，原告又豈能違背事理請求補償，原告不察逕為起訴，其殊無理由自明。
三、證據：提出臺灣省桃園縣私有耕地租約中鎮后字第九七號影本及臺灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號民事判決書、最高法院八十九年度台再字第四四號民事判決書、桃園縣都市計畫一覽表及桃園縣政府城鄉發展局都市計畫課所核發之土地使用分區使用證明書影本各一份。
丙、本院依職權調閱臺灣桃園地方法院八十五年度訴字第八０五號租佃爭議事件全案卷宗資料。
理由
一、按耕地三七五減租條例第五條規定：「耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定租期超過六年者，依其原約定。」同法第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」另查，當事人於耕地租賃期間未屆滿前，依耕地三七五減租條例第十七條第一項規定終止租賃契約，請求收回耕地者，與當事人於租賃期限屆滿後，表示不續租，請求收回耕地者，其要件及法律上效果均有不同。依照耕地三七五減租條例第十七條第一項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」；同條第二項規定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」上述出租人應給予承租人補償金之規定，其適用之範圍，除必須具備耕地因經依法編定或變更為非耕地使用之要件外，僅係指耕地，並訂定有期限而在租佃期限未屆滿前，經出租人予以終止契約關係之耕地租約而言。若所出租之土地，並非係屬於農作物耕種地，且承租人亦無在該土地上從事耕種一般農作物之事實，則該土地即非係屬於耕地租約之範圍，縱然是在於租約期限未屆滿前，出租人予以終止租約，亦無耕地三七五減租條例第十七條第二項所規定之出租人應給予承租人同條項第三款補償金之適用。又終止租賃契約之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已以書狀或言詞向承租人表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知。至於終止租約後，承租人得否主張依據耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款之規定，請求出租人應給予承租人補償金？則應視其契約內容性質，是否係屬於耕地租約；而如果係屬於耕地租約，則尚應審究其於終止租約之時點，是否仍係屬於訂定有「租佃期限」之定期耕地租約。
二、本件原告主張被告戊○○、丁○○、己○○、庚○○四人將渠等共同所有坐落桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地，於四十四年一月一日共同出租給予原告之父親陳瑞統耕作，雙方訂有台灣省桃園縣私有耕地中鎮后字第九七號租約，承租人陳瑞統已於八十二年十一月七日死亡，原告甲○○、丙○○、乙○○三人依法繼承陳瑞統之承租權之事實，業據原告提出本院八十五年度訴字第八０五號民事判決、臺灣高等法院八十六年度上字第二六號民事判決、最高法院八十七年度台上字第五二一號民事判決、臺灣高等法院八十七年度上更（一）字第一四九號民事判決、最高法院八十八年度台上字第二一八四號民事判決、臺灣高等法院八十八年度上更（二）字第四二五號民事判決、最高法院八十九年度台上字第二一七一號民事裁定、最高法院八十九年度台再字第四四號民事判決、臺灣省桃園縣私有耕地租約中鎮后字第九七號影本及桃園縣中壢市○○段○○○○○號等二十一筆土地登記簿謄本各一份為證，且被告對此事實亦不爭執，應堪信為真。又查，本件依據原告所提出之臺灣省桃園縣私有耕地租約中鎮后字第九七號影本內容觀之，系爭私有耕地是於四十六年七月十七日由承租人即原告甲○○、丙○○、乙○○三人之父親陳瑞統與出租人即被告戊○○等人訂立書面租賃契約，原約定租賃期間：自四十四年一月一日起至四十九年十二月三十一日止，共計六年。嗣後，經桃園縣政府依耕地三七五減租條例第二十條規定，再核定六次之租賃契約期間，分別為：⑴自五十年元月一日至五十五年十二月三十一日止；⑵自五十六年元月一日至六十一年十二月三十一日止；⑶自六十二年元月一日至六十七年十二月三十一日止；⑷自六十八年元月一日至七十三年十二月三十一日止；⑸自七十四年元月一日至七十九年十二月三十一日止；⑹自八十年元月一日至八十五年十二月三十一日止，每次均核定續訂租約六年。另查，本件私有耕地租約所標示之租賃土地，重測前原係坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）、一０八之五（田）《註：以上二筆土地，經重測及分割後，為前寮段一二一七、一二一七之一地號》；一０九之七（田）《註：重測及分割後，為前寮段一四七六、一四七六之一、二地號》；一０九之九（田）《註：重測及分割後，為前寮段一三六０、一三六０之一、二、三、四、五、六地號》；一０三（池）《註：重測及分割後，為前寮段一五二四、一五二四之一、二、三、四、五、六、七、八、九地號》；一０五之一（建）《註：重測及分割後，為前寮段一五五０、一五五０之一、二、三地號》等地號。租額則僅於地目「田」部分土地（面積０．五七四六甲），有載明租率依正產物收獲總量「千分之三百七十五」計算。至於一０三（地目「池」）及一０五之一（地目：「建」）地號土地部分，則均無租額之記載，因此，被告主張上開一０三及一０五之一地號二筆土地，一為無償供為灌溉使用（非供漁業養殖）的溜池，一為無償提供給承租人作為其它用途的建地，雖然併同耕地訂於同一租約內，惟僅係屬於供承租人附帶使用之免租土地等語，而原告又不能積極舉證證明，雙方對於上開二筆土地，於訂約時有約定必須支付多少租金之事實，且承租人就上開一０三地號（地目「池」）及一０五之一地號（地目：「建」）部分二筆土地，無與出租人約定要支付地租，業據臺灣高等法院以八十八年上更（二）字第四二五號判決認定在案無訛，此亦有被告所提出之上開判決書一份在卷可稽，本件自不能認為上開二筆土地，雙方有約定支付地租之事實存在，因此，被告主張上開一０三及一０五之一地號二筆土地，雖然併同耕地訂於同一租約內，惟僅係屬於供承租人附帶使用之免租土地等語，應予以採信。又查，上開一０三（地目「池」）及一０五之一（地目：「建」）地號二筆土地，其一係供為灌溉使用（非供漁業養殖）的溜池，性質上屬於水利用地，僅有水生植物始得以在其上自然的成長，並不能播種一般由人工或機械為耕作的農作物；而一０五之一地號部分土地，則係屬於建築用地。因此，參酌土地法第一０六條第一項所規定「耕地租用」之定義，乃指係「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者」；及最高法院六十三年台上字第一二一八號判例認：「所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號釋）。」顯見上揭一０三地號（地目「池」）及一０五之一（地目：「建」）部分二筆土地，核應均非係屬耕地租用之範圍，故出租人併同其他耕地予以收回時，自均無耕地三七五減租條例第十七條第二項所規定之應給予承租人三分之一地價補償金之適用。因此，本件系爭私有耕地租約所標示之租賃土地，即重測前坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）；一０八之五（田）；一０九之七（田）；一０九之九（田）；一０三（池）；一０五之一（建）地號等五筆土地，其中真正係屬於「耕地」者之部分，僅有桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）；一０八之五（田）；一０九之七（田）；一０九之九（田）地號等四筆土地。再查，上揭桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）、一０八之五（田）、一０九之七（田）、一０九之九（田）地號等四筆耕地租約之最後期間，乃為經桃園縣政府於八十年三月四日依耕地三七五減租條例第二十條規定為第六次核定之「自八十年元月一日至八十五年十二月三十一日止，續訂租約六年。」之訂定有「租佃期限」之六年定期耕地租約，期間為「自八十年元月一日至八十五年十二月三十一日止」。
三、第按，原告主張本件系爭桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地，因經依法編定為住宅○○○區○道路用地、機關用地及停車場用地等非耕地使用，被告乃以上述原因為由已於八十五年九月二十五日提出書狀表示終止租約，故系爭土地之租約，係於八十五年九月二十五日發生終止之效力等語。而查，被告對於本件系爭土地已經被告於八十五年間以業經依法編定為非耕地使用為由而予以終止租約之事實，並不爭執，且已自認屬實，應認上揭桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地，被告係依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，已經予以終止租約。惟本件就關於租約終止之確切時點，因涉及被告於八十五年間向法院提出表示「終止租約」之書狀時，法院究竟係於何時送達「終止租約」之書狀給原告（即涉及意思表示發生效力時點），對於此一書狀送達合法與否以及送達時間的問題，本院認宜依職權調查證據，而經調閱兩造歷審租佃爭議事件卷宗結果，在本院八十五年度訴字第八０五號租佃爭議事件一案卷宗資料內，查得被告戊○○、丁○○、己○○、庚○○四人，是在本院八十五年度訴字第八０五號租佃爭議事件審理中，於八十五年九月三日當庭提出「終止租約」意思表示之書狀，並於同日經由本院當庭交給原告甲○○、丙○○、乙○○三人親自簽名收受，即於同日已經送達「終止租約」意思表示之書面通知，因此，本件應認系爭桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地之租約，係於八十五年九月三日發生租約終止之效力。又因本件系爭桃園縣中壢市○○段第一二一七－一地號等二十一筆土地，係在於租佃期限（八十年元月一日起至八十五年十二月三十一日止）尚未屆滿前，被告就已經終止租約，從而，被告（出租人）就系爭二十一筆私有耕地租約所標示之租賃土地，其中真正屬於「耕地租約」者，即重測前坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）；一０八之五（田）；一０九之七（田）；一０九之九（田）地號等四筆土地部分，應依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定給予承租人於終止租約（八十五年九月三日）當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一的補償金。
四、至被告主張本件中壢市○○段二十一筆土地中，除一二一七地號之土地謄本未載外，其餘二十筆土地早已於七十二年九月十三日分別核定變更為道路、住宅、商業、機關用地及停車場用地等語，此情雖然業據被告提出桃園縣政府城鄉發展局都市計畫課所核發之土地使用分區使用證明書一份為證，以佐實其說。惟被告因此即認為系爭二十一筆土地於八十年元月一日租約訂立前，早已變更為非耕地使用，出租時已非屬於耕地，系爭土地編定或變更為非耕地使用之情況業已存在，原告請求補償金無理由云云，其所辯之詞則尚非可資採取。因租佃雙方如於租約成立之時，土地登記簿上所記載之地目仍係屬於農地，則雖該土地業經地方政府依都市計畫將之編定為非農地使用，然其在土地登記簿上所登載之地目為「田」之土地，並不因此一都市計畫之編定即喪失其為「田」（農地）的性質，承租人因信賴土地登記簿上所記載之地目登記，租用土地時之目的也是在於為種植一般的農作物者，則原租約仍然不失其為耕地租約之性質，仍有耕地三七五減租條例之適用。而經查，本件重測前坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）；一０八之五（田）；一０九之七（田）；一０九之九（田）地號等四筆土地，雖於七十二年九月十三日曾經桃園縣政府核定變更為道路、住宅、商業、機關用地及停車場用地等，惟本件依據原告所提出之臺灣高等法院八十七年度上更（一）字第一四九號民事判決書【詳參附表一、二】及土地登記簿謄本內容以觀，重測前坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）；一０八之五（田）；一０九之七（田）；一０九之九（田）地號等四筆土地，於重測及經分割後，即為桃園縣中壢市○○段一二一七、一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十二筆土地，其中桃園縣中壢市○○段一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之
一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十一筆土地部分，在於最近八十九年六月二十七日列印核發之土地登記謄本（電子土地登記謄本）上，所登記載明之地目，均仍然係為「田」之性質；而另一筆坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地部分，在舊土地登記謄本（人工土地登記謄本）於八十五年三月九日為三七五租約「註記」之登記時，其所登載之地目，亦仍然係為「田」之性質記載。而因土地登記具有其絕對效力與公信力，故土地之性質如何，除參酌該土地現在實際的使用狀況外，土地登記謄本上面之記載，仍然不失其為得以判斷之標準。本件被告僅依據桃園縣政府城鄉發展局都市計畫課所核發之土地使用分區使用證明書內容，即主張系爭二十一筆土地（包括上述十二筆土地在內）已於八十年元月一日租約訂立前，變更為非耕地使用，出租時已非屬耕地，系爭土地編定或變更為非耕地使用之情況業已存在，因認原告請求補償金無理由云云，其所辯之詞，核與土地登記之絕對效力與公信力有違，自難予以採取。另查，被告又辯稱原租約並無一０八－三地號，且一０八－四及一０八－五兩筆地號，亦核無地籍可憑辦，原告此部分之請求，悉屬無據云云。惟經查，本件原租約所記載之桃園縣中壢市○○段一０八－四及一０八－五兩筆地號，在實際上，即係為重測前坐落於桃園縣中壢市○○段○○○○○○號內，此情業據臺灣高等法院八十七年度上更（一）字第一四九號民事判決認定屬實無訛，且於判決理由中已經說明綦詳，有上開判決書影本一份在卷可考，而查被告亦為上揭民事判決內容之當事人，猶就此部分仍以原租約並無一０八－三地號，且一０八－四及一０八－五兩筆地號，亦核無地籍可憑辦等詞云云置辯，殊無可採。再查，被告又另詞辯稱：被告現在也還沒有把耕地收回來，土地現在仍然是由原告在使用，因此，縱然認為原告得請求補償，亦仍必須要等被告將土地收回以後，原告才可以請求補償云云。惟按，依照文義解釋，耕地三七五減租條例第十七條第二項規定出租人終止租約應給予承租人補償，乃係指耕地經依法編定或變更為非耕地使用以後，耕地出租人祇須依同條例第十七條第一項第五款規定向承租人為終止租約之意思表示，於已生合法終止租約之效力時，出租人即應該要依照耕地三七五減租條例第十七條第二項規定給予承租人補償金，而出租人之此一補償金給付義務，乃係基於其得行使同條第一項第五款所規定終止耕地租約之權利的相對法律效果而來，與承租人對於出租人終止耕地租約以後所負之應返還耕地義務，並非係屬於雙務契約，即非屬立於互為對待給付關係，故被告不得以承租人尚未返還耕地為由，以作為其拒絕履行補償義務之抗辯。
五、被告另詞主張援引平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定內容，而將耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定意旨，解釋為尚應等出租人於耕地「收回」時，始應給予承租人補償金云云，惟因依據耕地三七五減租條例第一條明文規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其法律之規定。」因此，凡關於耕地之租佃爭議事件，如法律要件以及法律效果，在於耕地三七五減租條例中，都已經著有明文規定者，即應該要優先適用耕地三七五減租條例之規定，並不得再主張援引土地法或其他法律之規定；又因為耕地租約，於出租人已通知承租人終止以後，即發生承租人已經負有應歸還耕地給予出租人的義務之法律上效果，承租人固亦得因此依法請求出租人給付補償金，惟出租人亦因其已終止租約亦得依法請求承租人返還其耕作之土地，租佃雙方，在彼此之間，各得行使其權利，各應負擔其義務，難謂不平衡。再查，耕地三七五減租條例對於「耕地租約在租佃期限未屆滿前」之終止及補償，在第十七條第一項及第二項中已明文規定其要件及法律上效果，就租約終止後之補償問題，耕地三七五減租條例並無「本條例未規定」之情形，而該條例在第十七條第二項所規定出租人應給予承租人補償之要件，已經明文規定係在於「終止租約時」，並無規定必須出租人「收回」耕地時之此一要件，觀察其立法目的，實有其時代背景，在當時不將「收回」耕地之要件同時併列於規定中，立法用意係在於保護較處於弱勢之佃農，免於將來出租人已經「收回」其耕地以後，原來倚靠耕地生活之承租佃農，卻終日望穿秋水苦待，依舊得不到補償；此稽諸於今日，情景雖或已有所變遷，惟因耕地三七五減租條例已就出租人應給予承租人補償之要件，明文規定係在於「終止租約時」，並非是無規定，而本件係屬耕地租佃爭議事件，應優先適用耕地三七五減租條例之規定，故被告主張須再另外援引平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定內容，而將耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定意旨，解釋為尚應等出租人於將耕地「收回」時，出租人始應給予承租人補償金，其添加耕地三七五減租條例第十七條第二項所不予規定之「收回」耕地之要件，而為不利於承租人之解釋，徵諸上述說明，難予以採取。
六、綜據右述，本件重測前坐落於桃園縣中壢市○○段第一０八之四（田）、一０八之五（田）、一０九之七（田）、一０九之九（田）地號等四筆土地，亦即，於重測及經分割後為桃園縣中壢市○○段一二一七、一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十二筆土地部分，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，被告應給付原告於終止租約（八十五年九月三日）當期之土地公告現值，減除土地增值稅後餘額三分之一的補償金。而查，本件依原告所提出之補償金計算表，原告就重測及分割後桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地之部分，並未請求被告應給付其補償金，惟核其就桃園縣中壢市○○段一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十一筆土地部分，原告請求被告應給付補償金，因依右述說明，於法仍屬有據，應予准許。又再查，上述桃園縣中壢市○○段一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十一筆土地，於被告終止租約（八十五年九月三日）當期之公告（八十五年七月公告）現值，減除土地增值稅後餘額三分之一的補償金，經計算後合計其總額結果，為七百七十八萬七千七百二十五元【註：元以下採四捨五入進位法；其計算方式，詳參附表三、四】。次按，民法第二百三十三條第一項前段規定：遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又依同法第二百零三條規定：應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。查本件補償金，僅係屬於一般之債權，利率未經約定，應依週年利率百分之五計算遲延利息。又本件關於補償金之給付，係屬無確定期限，依民法第二百二十九第二項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」因此，本件關於補償金之遲延利息，應自原告起訴而送達訴狀繕本（註：本件起訴狀繕本係於九十年八月十六日送達被告戊○○、丁○○、庚○○；於九十年八月十七日送達被告己○○）之翌日開始起算。從而，本件原告於就重測及經分割後為桃園縣中壢市○○段一二一七之一、一四七六、一四七六之一、一四七六之二、一三六０、一三六０之一、一三六０之二、一三六０之三、一三六０之四、一三六０之五、一三六０之六地號等十一筆土地部分，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，請求被告共同給付如主文第一項所示之終止租約（八十五年九月三日）當期之公告現值（八十五年七月公告現值）減除土地增值稅後餘額三分之一的補償金總額七百七十八萬七千七百二十五元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾上述部分之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；逾上述部分所為假執行之聲請，亦因已失所附麗，應併予駁回。
七、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予宣告之。惟被告亦陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰併宣告被告如於假執行程序實施前，以七百七十八萬七千七百二十五元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無一一審究必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年十月十五日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官呂仲玉右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年十月二十三日~B法院書記官楊惠如