裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2957號民事判決
裁判日期：民國108年08月12日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2957號原告 李麗珍 訴訟代理人 林宇文 律師複代理人 張漢榮 律師
侯傑中 律師被告 謝金寬 訴訟代理人 王元勳 律師
李怡欣 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國108年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應自新北市○○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號房屋遷出，將土地遷讓返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第1項於原告以新臺幣82萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣243萬7560元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國106年10月18日參與訴外人台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售106年度第116批逾期未辦理繼承登記之投標，因而標得新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於107年1月18日辦理所有權移轉登記，原告現為系爭土地之所有權人。
二、系爭土地上尚有一棟未辦保存登記之建物，即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋），被告為鄰地即同市區段000地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋（下稱106號房屋）所有權人，被告未徵得原告及原告前手之同意，於其所有之106號房屋與系爭房屋相連處開鑿相通之通道，占用系爭土地及房屋，被告非系爭土地之所有權人，亦非系爭房屋之事實上處分權人，自無權占用系爭土地及房屋。
三、被告辯稱於77年6月1日向訴外人 龔志梅 購買系爭土地及其上未辦理保存登記之系爭房屋，並提出被證1佐證，然觀系爭土地之異動索引所列載之登記紀錄，權利人部分僅有原告及訴外人 張孝生 （即系爭土地、房屋之所有權人）之記載，故被告所指之訴外人龔志梅並非系爭土地、房屋之所有權人，被告自無可能合法取得系爭土地之所有權或系爭房屋之事實上處分權，自無占用系爭土地及系爭房屋之合法權源。又據國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務處回函所示，張孝生於00年0月0日死亡，而 翁根娣 與龔志梅之不動產買賣收定合約書，是在76年9月28日簽訂，故翁根娣顯然是擅自出賣他人之物，並非是代理張孝生出售。如果依照委任關係，當事人死亡，委任關係亦已消滅。
四、被告雖引民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之規定為抗辯，然關於租賃關係推定要件為「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」及「所有人將土地或土地上之房屋所有權同時或先後讓與相異之人」，訴外人張孝生並無讓與系爭土地或系爭房屋之所有權予被告之情形，是以被告主張有民法第425條之1規定適用，顯屬無據。
五、縱認被告所述曾經向系爭房屋之所有權人取得事實上處分權之抗辯屬實（假設語氣，非自認），但被告於107年12月26日之民事答辯狀中已自承系爭房屋原為木造建築，被告曾將系爭房屋改修等語，今系爭房屋之照片三紙（詳附件）可以證明系爭房屋現為水泥磚造，並非木造房屋，且水泥磚造為77年11月15日所改建，而主張民法第425條之1規定之前提，係以土地及其土地上之房屋同屬一人所有及所有人將土地或土地上之房屋所有權同時或先後讓與相異之人，而「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，被告縱自系爭房屋所有權人取得系爭房屋之事實上處分權為真（假設語氣），但被告取得木造房屋後將之拆除，改建為水泥建造建築而失其存在，故改建後之系爭房屋使用系爭土地應屬無權占有，被告自不得引民法第425條之1之規定，抗辯為有權占有。
六、被告又稱系爭房屋非屬列冊移交國有財產署辦理標售之不動產，未併同系爭土地標售，並抗辯原告並未取得系爭房屋之事實上處分權云云，惟被告之抗辯，亦無法免除被告應從系爭土地遷出之義務。按「再抗告人對系爭房屋之占有，固有消滅時效之適用，惟仍無從否定其無權占有系爭房屋之基地之本質，倘因房屋所取得之消滅時效利益，得擴張反射及於已登記為相對人所有之土地，進而排除相對人本於基地所有權可得行使之物上請求權，不啻將其對系爭房屋時效利益所取得之抗辯權所生效果，擴及於相對人之土地所有權，相對人之土地所有權無端受到侵害，此自非所宜，故不得因對建物占有之消滅時效完成，已取得拒絕交還房屋之抗辯權，即得逕認建物與基地不可分，併予排除相對人本於基地所得行使之物上請求權」（最高法院93年度台抗字第728號）；「無權占有基地上建物之人，自亦無權占有建物之基地，縱基地所有人對該建物之回復請求權已罹於時效而消滅，然該無權占有人僅取得拒絕交還建物之抗辯權，非謂其對基地之無權占有，即變為合法占有，其占有建物之時效利益，不能擴及於基地之占有，進而拒絕交還基地」（最高法院87台上字第2169號），由上開兩則最高法院判決之意旨，可徵土地所有權人縱非房屋之事實上處分權人，無從請求房屋占有人遷讓房屋（假設語氣），但系爭房屋無權占有系爭土地，仍屬無權占有，房屋占有人仍負有自系爭基地遷出之義務，不得謂占有系爭土地變成合法占有，是以被告所辯，均無足採。自不得引民法第425條之1之規定，抗辯為有權占有。為此爰依民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應自新北市○○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號房屋遷出，將土地遷讓返還原告。（二）原告願供擔保，請宣告准為假執行。
貳、被告方面：
一、系爭土地及系爭房屋原屬張孝生所有，本件被告基於買賣契約占用系爭土地與系爭房屋迄今已逾30年，縱令被告未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，然被告就未辦保存登記之系爭房屋亦為事實上處分權人，是依民法第425條之1第1項規定，被告使用之系爭房屋與原告所有之系爭土地間推定有租賃關係，被告占用系爭土地實有正當合法權源：
(一)被告於71年4月26日以買賣為原因先登記取得新北市○○區○○段○○○○號土地所有權後，嗣經榮民 黃漢次 介紹，被告始於77年6月1日向榮民龔志梅購買鄰地即系爭土地（重測前：臺北縣○○市○○○○○段○○○○段00000地號）及其上門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○弄○○號（整編前：
台北縣○○市○○里○鄰○○街○○巷○弄○○號）未辦保存登記之二層樓木造房屋，而龔志梅又係於76年9月28日向翁根娣購買取得系爭土地及系爭房屋，此有76年9月28日不動產買賣收定合約書、77年6月1日不動產買賣收定合約書、68年至79年地價稅繳納通知書可稽，茲因上開木造房屋年久失修，被告於77年6月1日取得系爭房屋事實上處分權後，復於77年11月15日改建房屋時拆除舊有電表繳回台電公司，俟改修完成後再以被告名義重新申請安裝電表，並於78年2月25日立切結書向法院公證處辦理認證，斯時系爭房屋之用電即由被告申請使用持續至今，亦有台灣電力公司107年9月繳費憑證可佐。由上可知，被告在77年間確係基於買賣契約合法占用系爭土地與系爭房屋，迄今已逾30年。
(二)次查，本件被告雖未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，致系爭土地輾轉於107年1月18日由原告標售取得所有權，然系爭土地上原有一棟未辦保存登記之系爭房屋，此為原告所肯認。故系爭土地及系爭房屋最初既同屬張孝生一人所有，縱使被告為系爭房屋事實上處分權人、原告為系爭土地所有權人，按民法第425條之1第1項規定，兩造間推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，準此，被告基於上揭租賃關係，得合法占用系爭土地，彰彰甚明。
二、再者，系爭房屋非屬列冊移交國有財產署辦理標售之不動產，未併同系爭土地標售，故原告並未取得系爭房屋所有權，且非系爭房屋之事實上處分權人，亦為原告所不爭執事項，則原告豈能依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出？顯有當事人不適格之疑慮！再者，原告究係依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，抑或同條項中段妨害除去請求權之規定，請求被告返還系爭土地？倘若原告係依民法第767條第1項前段所有物返還請求權主張返還系爭土地，因系爭房屋坐落在系爭土地上，勢必將拆除系爭房屋始得返還系爭土地而不致生將來無法執行之疑慮，職是，本件原告於請求拆屋還地前，是否應先證明被告為系爭房屋所有權人或事實上處分權人，即有權拆除系爭房屋之人，方謂合法？又倘若原告依民法第767條第1項中段妨害除去請求權主張遷讓系爭房屋，依法原告亦應先證明其為系爭房屋所有權人或事實上處分權人，始得主張民法第767條第1項中段妨害除去請求權；然而，原告既非系爭房屋所有權人，亦非系爭房屋事實上處分權人，如何行使權利？準此，本件原告依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出，顯無理由，應予駁回。
三、按民事訴訟法第277條但書規定，降低被告之證明度，翁根娣應係有權處分系爭房地，被告始得基於買賣契約占用系爭土地與系爭房屋迄今逾30年，縱令被告未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，亦應認定被告就未辦保存登記之系爭房屋為事實上處分權人，是依民法第425條之1第1項規定，被告使用之系爭房屋與原告所有之系爭土地間推定有租賃關係，被告占用系爭土地實有正當合法權源：
(一)經查，翁根娣配偶 蒲國玉 係陸軍士官長，對於隻身來台之榮民，經常給予經濟資助，因此，翁根娣對待其配偶同袍、下屬如同家人，無不盡心照顧或善後。尤其翁根娣配偶蒲國玉與張姓同袍又有姻親關係，而張孝生在台確實舉目無親得以照料其生活，始將系爭房地變現前往台東 馬蘭榮 民之家定居，此有國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務處108年5月31日新北處字第1080007643號函說明二「榮民張孝生（上兵退役、民國57/7/16安置馬蘭榮家）」所示可稽，再佐以系爭房地嗣由翁根娣配偶蒲國玉之兄弟 蒲紀水 實際居住使用多年，且有早期以蒲紀水名義申請用電之電費收據等情觀之，翁根娣於當時應係有權處分系爭房地，顯非無據。再按當年時空背景，榮民隨國民政府來台後，隨即於38年5月20日至76年7月15日進入戒嚴時期，當時民風保守、動輒得咎，不動產所有權移轉登記絕非如現今方便，以致翁根娣遲未辦理系爭土地所有權移轉登記，亦是情有可原。
(二)且翁根娣既能於76年9月28日提出68年至76年地價稅繳款書併將系爭房地賣予同係榮民之龔志梅，被告再透過榮民黃漢次介紹，於77年6月1日向龔志梅購買系爭房地後居住迄今30年，而從未經張孝生之遺產管理人新北市榮服處異議，甚者，被告曾於80年2月28日向新北市中和地政事務所請求協助並主張權利時，張孝生之遺產管理人新北市榮服處亦無何反對被告占用系爭房地之意思表示，由此足見翁根娣當時應係有權處分系爭房地，且為張孝生之遺產管理人新北市榮服處所默許。準此，被告所辯合法占有系爭土地所由生之事實，皆發生於數十年前，考諸當時社會背景，庶民生活單純，不諳法律事件之立證方法者，普普皆是，延至今日，時隔數十年，倘仍要求被告須就當時發生之事實，提出確切明證始予採信，即屬強人所難，顯有違反民事訴訟法第277條但書所揭之公平原則，是本件應降低被告之證明度，併互核上開情節，認定被告基於買賣契約合法占用系爭土地與系爭房屋，縱令被告未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，亦應認定被告就未辦保存登記之系爭房屋為事實上處分權人，是依民法第425條之1第1項規定，被告使用之系爭房屋與原告所有之系爭土地間推定有租賃關係，被告占用系爭土地實有正當合法權源，於法並無不合。
(三)至於，原告另指稱「被告取得木造房屋後將之拆除，改建為水泥建造建築而失其存在」，進而主張被告無民法第425條之1規定之適用等語。惟被告於77年11月15日並未將系爭土地上之木造房屋完全拆除，實則將原始兩側磚造牆面保留改修成系爭房屋，並無原告所謂被告取得木造房屋後將之拆除，改建成水泥建造建築而失其存在，合先敘明。再觀諸被證二經法院認證之切結書係載明：「…77年11月15日將房屋改修。依台電公司規定，改修房屋須拆除電表繳回。今房屋修理完整。據台電公司告知。如從新申請安裝電表，須到法院公證處公證為憑，再向台電公司申請安裝電表。」云云，足證被告於77年11月15日僅係修理房屋並非重新建造房屋至明。
四、被告既然依租賃關係合法占用系爭土地，是按土地法第73條之1第2項中段規定，被告占用系爭土地有合法使用權，於標售後並不因此喪失占有權利，故原告請求被告自系爭土地及系爭房屋遷出，將系爭土地返還原告，顯無理由：
(一)按：「前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年為限。」土地法第73條之1第2項明文規定。
(二)經查，被告確依租賃關係合法占用系爭土地，已如前述，是按土地法第73條之1第2項中段規定，本件被告占用系爭土地既有合法使用權，縱令於標售後，亦不因此喪失占有權利。綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，本於系爭土地所有權人返還請求權，請求被告自系爭土地及系爭房屋遷出，將系爭土地返還原告，顯無理由，應予駁回。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭土地原屬張孝生所有，因逾期未辦繼承登記，原告參與台灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售106年度第116批逾期未辦繼承登記之投標而得標，並於107年1月18日辦理所有權移轉登記，原告現為系爭土地之所有權人。
二、系爭房屋亦屬張孝生所有之未辦理保存登記建物。
三、張孝生已於66年7月8日死亡。
肆、兩造爭執事項：
一、被告就系爭房屋是否為事實上處分權人。
二、被告使用之系爭房屋與原告所有之系爭土地間是否推定有租賃關係存在。
三、原告依據民法第767條第1項規定，本於系爭土地所有權人返還請求權，請求被告自系爭土地及系爭房屋遷出，將土地遷讓返還原告，是否有理由。
伍、本院之判斷：
一、被告就系爭房屋非事實上處分權人：
(一)原告主張其於106年10月18日參與投標，因而標得系爭土地，並於107年1月18日辦理所有權移轉登記，原告現為系爭土地之所有權人。而系爭土地上尚有一棟未辦保存登記之系爭房屋，被告未徵得原告及原告前手之同意，於其所有之106號房屋與系爭房屋相連處開鑿相通之通道，占用系爭土地及房屋，被告非系爭土地之所有權人，亦非系爭房屋之事實上處分權人，自無權占用系爭土地及房屋。並提出臺灣金融資產服務股份有限公司辦理財政部國有財產署北區分署委託標售106年度第116批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告、新北市○○區○○段○○○○號土地登記第一類謄本、異動索引、新北市○○區○○段○○○○號土地登記第二類謄本、地籍圖等影本各1件為證（見本院卷15至31頁原證1至4）。
被告辯稱：系爭土地及系爭房屋原屬張孝生所有，被告於71年4月26日以買賣為原因先登記取得新北市○○區○○段○○○○號土地所有權後，嗣經榮民黃漢次介紹，又於77年6月1日向榮民龔志梅購買系爭土地及未辦保存登記之系爭房屋，而龔志梅又係於76年9月28日向翁根娣購買取得系爭土地及房屋，被告於77年間基於買賣契約合法占用系爭土地及房屋，迄今已逾30年，縱令未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，然被告就未辦保存登記之系爭房屋亦為事實上處分權人云云。並提出翁根娣與龔志梅簽訂之76年9月28日不動產買賣收定合約書、龔志梅與被告簽訂之77年6月1日不動產買賣收定合約書影本各1件、68年至79年地價稅繳納通知書影本15件、認證書（內含切結書）、台灣電力公司107年9月繳費憑證影本各1件等為證（見本院卷71至109頁被證1至3）。
(二)經查，系爭土地及房屋原均屬張孝生所有，系爭土地直至107年1月18日因原告得標始移轉所有權為原告所有，而系爭房屋則屬未辦保存登記之建物。此有系爭土地登記第一類謄本、異動索引等各1件、68年至79年地價稅繳納通知書影本15件附卷可證，並為兩造所不爭執。無論是翁根娣或龔志梅均未曾登記為系爭土地之所有權人。
(三)被告係於77年6月1日向龔志梅購買系爭土地及房屋，此有77年6月1日不動產買賣收定合約書及68年至79年地價稅繳納通知書附卷可證。而龔志梅又係於76年9月28日向翁根娣購買系爭土地及房屋，此復有76年9月28日不動產買賣收定合約書可稽。然翁根娣於76年9月28日出售系爭土地及房屋與龔志梅時，張孝生早於66年7月8日死亡，又無其他證據足認翁根娣有取得張孝生之同意或授權。故被告所指之翁根娣或龔志梅均非系爭土地及房屋之所有權人，被告自無可能合法取得系爭土地之所有權或系爭房屋之事實上處分權，從而，亦無占用系爭土地及系爭房屋之合法權源。被告辯稱其為系爭房屋之事實上處分權人，尚非可採。
二、被告使用之系爭房屋與原告所有之系爭土地間難以推定有租賃關係存在：
(一)被告辯稱其於77年6月1日基於買賣契約合法占用系爭土地及房屋，迄今已逾30年，雖未及時辦理系爭土地所有權移轉登記，致系爭土地輾轉由原告標售取得所有權，然系爭土地上原有一棟未辦保存登記之系爭房屋，為原告所肯認。故系爭土地及房屋最初既同屬張孝生所有，縱使被告為系爭房屋事實上處分權人、原告為系爭土地所有權人，按民法第425條之1第1項規定，兩造間推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係存在，被告得合法占用系爭土地等語。
(二)按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民法第425條之1第1項定有明文。故有關推定租賃關係存在之要件，必須為「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」及所有人「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」或「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」時始能成立。本件原所有權人張孝生並無讓與系爭土地及房屋之所有權予被告之情形，是被告主張依民法第425條之1第1項規定，系爭房屋對原告所有之系爭土地間推定有租賃關係存在，難為有利被告之認定。
三、原告依據民法第767條第1項規定，本於系爭土地所有權人返還請求權，請求被告自系爭土地及房屋遷出，將土地遷讓返還原告，為有理由：
(一)被告主張其既然依租賃關係合法占用系爭土地，是按土地法第73條之1第2項中段規定，被告占用系爭土地有合法使用權，於標售後並不因此喪失占有權利，故原告依民法第767條第1項規定，本於系爭土地所有權人返還請求權，請求被告自系爭土地及房屋遷出，將系爭土地返還原告，顯無理由云云。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。原告為系爭土地之所有人，系爭房屋占用原告之土地，而依前所述，被告對系爭房屋既非事實上處分權人，亦未依民法第425條之1第1項規定對系爭土地推定有租賃關係存在，原告縱非系爭房屋之事實上處分權人，但系爭房屋無權占有系爭土地，仍屬無權占有，房屋占有人仍負有自系爭土地遷出之義務（最高法院93年度台抗字第728號、最高法院87台上字第2169號判決參照）。是被告前揭所辯，亦無足採。
四、從而，原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告應自新北市○○區○○段○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○弄○○號房屋遷出，將土地遷讓返還原告，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中華民國108年8月12日
民事第四庭法官毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月12日
書記官喻誠德