臺灣士林地方法院小額民事判決 94年度士小字第1566號
原 告 花墅社區管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○
人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 劉曦光 律師
上列當事人間給付管理費事件，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳萬陸仟捌佰零參元，及自民國九十四年
八月三日起至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔新台幣捌佰肆拾元，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
爭執事項、理由要領：
一、原告之法定代理人於訴訟中變更為丙○○，並經依法聲明承
受訴訟，於法並無不合，先予敘明。
二、本件原告主張被告為該社區門牌號碼台北市○○區○○路○○
號2樓建物（下稱：上開建物）之所有權人，依據該社區區
分所有權人臨時會議之決議，被告每月應繳納建物管理費為
新台幣（下同）3,990元。被告自民國93年10月1日起，至94
年5月31日止，總計積欠8個月管理費共計31,920元，原告屢
為催討，均未獲回應，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定
，訴請被告給付上開積欠之管理費，及自支付命令送達翌日
起，至清償日止，按週年利率百分之二計算之利息等語。
三、被告則以：該社區共有69戶，上開建物與另外4戶建物大門
面臨大馬路，位於管理員室外面，管理員並未代為登記訪客
或進行監視、巡邏，且渠等5戶區域內之公用物品損壞、公
共區域漏水、公共防滑工程有瑕疵，原告均置之不理，亦未
進行此5戶公共區域清潔、消毒、植栽、清洗水塔等工作，
與其餘共用中庭大門之64戶住戶所受待遇相較，二者相差甚
遠，原告將上開建物與另外4戶建物排除在該社區之外，卻
要求被告與其他住戶繳納相同金額之管理費，並不公平，請
求法院依公平法理、情事變更原則酌減被告每月只應負擔之
管理費為1,650元。又，因原告怠於修繕共有區域，被告不
得不代墊費用修繕支出㈠82-84號共用鐵門門鎖更換750元；
㈡地下室車位頂板止漏4,167元；㈢82至84號2樓共用樓梯間
修補止漏4,167元；㈣82號共用水塔地坪防水4,167元；㈤82
至84號共用對講機修繕400元；㈥82至82號共用1樓小門門鎖
修理200元，被告依民法第176條第1項、第179條第1項、第
544條規定自得請求原告給付上開代墊款項，且原告未修繕
地下室頂版漏水，以至於被告之車輛受損，修理支出97,114
元，依民法第227條、第544條規定，原告應負損害賠償責任
。被告爰就上述得請求原告給付之各項金額，與原告本件管
理費之請求抵銷，抵銷後已無庸給付任何管理費等語，資為
抗辯。
四、查本件原告主張被告為上開建物之所有權人，依據該社區區
分所有權人臨時會議之決議，被告每月應繳納建物管理費為
3,990元，被告自93年10月1日起，至94年5月31日止，總計
積欠8個月管理費共計31,920元之事實，為被告所不爭執，
堪信為真實。
五、被告雖以前詞置辯，惟查：
㈠關於請求酌減管理費為每月1,650元部分：
按「確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事
項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴
訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結
果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法
令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外
，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得
作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。」（最高
法院92年度台上字第315號判決參照）。查被告所主張本於
公平法理、情事變更為原則而請求法院酌減其每月管理費為
1650元之等情，乃為本院94年度士小字第105號、94年度小
上字第24號給付管理費事件之重要爭點，兩造對於上開爭點
已於前述給付管理費事件詳加辯論，並經法院判斷，認為被
告應依區分所有權人會議決議之標準繳納管理費，其主張應
酌減每月管理費為1,650元並不足採，此經本院調取前述案
卷核閱無誤。被告於本件訴訟中，並未提出證據足以推翻原
判斷，且未能指出前案認定有何違背法令之處，揆諸前述說
明，被告就前述已經法院判斷是否應酌減管理費之重要爭點
，自不得再作相反之主張，本院對此亦不得為相反之判斷，
始符民事訴訟法上誠信原則。乃被告於本件訴訟仍為與前案
判決相反之主張而請求本院酌減管理費，自非可採。
㈡至於被告主張抵銷之抗辯：
⒈被告於本院93年度士小字第571號、93年度小上字第35號
給付管理費事件，雖曾主張支出82-84號共用鐵門門鎖更
換750元、地下室車位頂板止漏4,167元、82至84號2樓共
用樓梯間修補止漏4,167元及82至84號共用對講機修繕400
元、82至82號共用1樓小門門鎖修理200元及主張原告未修
繕地下室頂板漏水，以致於被告之車輛受損，修理支出費
用97,114元，並主張抵銷云云，惟被告於前訴訟係主張原
告有侵權行為，而請求其損害賠償，並據以抵銷，經法院
認定原告並無侵權行為能力，而認被告請求損害賠償並主
張抵銷無據。本件被告並非主張依侵權行為之法律關係請
求原告損害賠償，而係改依不當得利、無因管理之規定及
債務不履行、委任關係之損害賠償請求權、類推適用民法
第28條規定之損害賠償請求權，請求原告給付並主張抵銷
，此部分抵銷之主張並未經前訴訟裁判，尚非前訴訟既判
力所及，本院自應就其抵銷之主張有無理由逐一審酌，合
先敘明。
⒉茲就被告主張各項抵銷金額，逐一審酌如下：
⑴82-84號共用鐵門門鎖更換750元、82至82號共用1樓小
門門鎖修理200元，共計950元。此部分原告同意被告之
請求（見本院95年5月24日、95年6月14日言詞辯論筆錄
），被告依無因管理、不當得利之規定，請求原告給付
上開款項，應屬有理。
⑵地下室車位頂板止漏4,167元：
被告主張地下室822號車位上方頂板漏水，管理委員會
遲未修繕等情，為原告所不否認，原告雖辯稱該處漏水
情形只要鎖緊就好，不用花費4,167元修理，且被告車
位上方之水管乃30號1樓花園之水管，並非公共排水管
漏水，該車位又屬約定專用部分，被告要求原告支付修
理費用並無道理云云。惟查：
①被告雖分配使用之822號車位，該車位本身容或可謂
係被告約定專用之部分，但該車位上方之頂板，乃地
下室建物之天花板，應屬地下室所有人全體共有，難
認該部分為被告之約定專用部分，原告主張應由車位
使用人自負車位上方頂板修繕之責任云云，尚非有理
。
②而地下室既為共用部分，其天花板之修繕依公寓大廈
管理條例第10條第2項規定，即應由管理委員會為之
，費用由共基金支付，至於漏水起因若係30號1樓住
戶私有之水管問題，乃係管理委員會得否於修繕後，
另向30號1樓住戶請求賠償之問題，尚難認管理委員
會不負修繕之責任。
③原告雖主張只要鎖緊水管就好，不用花費4,167元修
繕，並提出其請凱詮實業有限公司開立之報價單主張
修理費約僅需2,300元（見93年士小字第571號卷222
頁）云云，惟漏水之問題如果只要鎖好水管就得以解
決，何以原告提出之前述報價單每個車位漏水處均需
花費2,300元至13,800元不等僱請他人修理？且原告
提出之前述報價單並非估算修理一個車位之漏水，收
費只要2,300元，而係以1M單價2,300元計算，有的車
位頂板固然只要2,300元，有的車位頂板則要13,800
元，且參原告提出之前述報價單既未就被告所使用之
822號車位漏水修繕估價，而係就其他車位漏水修繕
估價，尚難依憑原告提出之報價單逕認修繕費用僅需
2,300元。而被告主張自行修繕822號車位上方頂板而
支出4,167元，已提出匯國營造工程有限公司之報價
單、工程請款單為憑，雖該報價單係就6項工程一併
報價25,000元（被告則因此主張每1項之修繕費用為
4,167元），惟本院考量本件係小額訴訟，原告與被
告主張修繕之費用差額不過1千餘元，如需再通知開
立報價單者到庭作證，以查明各別項目之修繕費用，
調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當，
且被告主張修繕之金額相較於原告尋訪其他車位之漏
水修繕費用，並非顯然過高，本院爰依民事訴訟法第
436條之14第2款規定，不另調查被告委由匯國營造工
程有限公司修繕地下室車位上方頂板之實際金額，而
認被告主張其支出822號車位上方頂板修繕費用4,167
元應屬必要且可採信。
④前述修繕責任本應由原告負責，且應由公共基金支付
，已如前述，乃原告拒不修繕，被告因而代墊該部分
必要之修繕費用4,167元，被告自得依民法無因管理
、不當得利之規定請求原告返還。
⑶82至84號2樓共用樓梯間修補止漏4,167元：
被告雖主張公共樓梯間有漏水情形，原告拒不修繕，只
好自行雇工修繕云云，然為原告所否認，依法應由被告
負舉證責任。查被告雖提出匯國營造工程有限公司之報
價單為據，惟該報價單係記載「2樓頂板交接處修補」
（見本院卷被證9），依該報價單所載，並無法判斷修
繕之區域為公共區域。而證人 黃麗華 於93年士小字第
571號給付管理費事件審理中，雖曾到庭證稱「公共區
是有漏水，是由被告修復」等語（見該卷第276頁），
惟其所指公共區有漏水，究竟指何區域？尚欠明瞭，尚
難憑以認定2樓公共樓梯間有漏水，而由被告代墊4,167
元修理。從而，被告主張原告應給付該部分無因管理、
不當得利云云，並無理由。
⑷82號共用水塔地坪防水4,167元：
被告主張因漏水曾向原告反應，但原告認為該處是小公
，不予處理，故被告自行雇工於共用水塔地坪施做防水
，支出4,167元云云，然為原告所否認，原告表示並未
接獲通知，也不知該處是否確有漏水情形，更不知被告
是否確因漏水而於共用水塔地坪施做防水，所以無法同
意負擔該筆費用等語。經查被告提出之匯國營造工程有
限公司報價單雖記載施做「水塔地坪防水」，惟究竟係
因發生漏水而施做防水？抑或係預防漏水而施作防水工
程？由該紙報價單尚難以明瞭，實難憑以認定被告支出
上開費用係為他人管理事務之無因管理或使原告獲得無
法律上原因之利益之不當得利，被告依無因管理、不當
得利之規定請求原告返還此部分支出並無理由。
⑸82至84號共用對講機修繕400元
被告雖主張公共對講機面板壞了，更換支出400元（原
1,600元，4戶共同分攤被告支出400元）云云，並舉證
人 李慈雲 、黃麗華、 陳瑛瑛 於本院93年士小字第571號
給付管理費事件審理中到庭證稱「公共對講機事由我們
四人共用，而是由管委會找人來修復，而費用由我們四
人共同負責」等語（見該卷第276頁）為證。惟按共用
部分之修繕，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，
固由管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或
規約另有規定者，從其規定」，是以，共用部分之修繕
費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有應有部
分比例分擔均合於法律之規定。從而，前述公共對講機
面板壞了，而由原告找人修復但要求使用該對講機之被
告等4戶共同分攤修理費用，與公寓大廈管理條例第10
條第2項之規定並無不合。尚難認為被告支出上開費用
係為他人管理事務之無因管理或使原告獲得無法律上原
因之利益之不當得利，被告依無因管理、不當得利之規
定請求原告返還此部分支出並無理由。
⑹車輛修理97,114元：
被告主張：因原告怠於修繕地下室漏水，致其車輛損壞
，而依民法第227條、544條規定請求原告賠償。惟按公
寓大廈應由全體區分所有人組成區分所有人會議，並由
區分所有權人會議訂定規約，在規約中明訂管理委員會
之組織、委員資格及其人數，而後依此標準選舉管理委
員，成立管理委員會；在規約授權之範圍內，管理委員
會就其所任之職務，得以自己名義對外為法律行為，並
代表區分所有人全體為原告或被告或其他一切訴訟上行
為。區分所有人會議為區分所有人全體之最高意思機關
，而管理委員會係由「區分所有權人會議」選舉委員所
組成，管理委員會與區分所有權人會議間之關係，雖與
公司法所定公司與董事間之關係頗為相似，而本於同一
法律上理由，除公寓大廈管理條例另有規定外，應類推
適用民法關於委任之規定。惟個別之區分所有人與管理
委員會間既無委任關係，被告主張原告應負民法第227
條、第544條損害賠償責任，即屬無據。
⑺又，有關⑴至⑸各項抵銷之主張，被告同時依民法第
544條請求，惟兩造並無委任關係，已如前述，是被告
該部分主張並無依據。
⒊綜上所述，被告主張原告應給付5,117元（950＋4,167＝
5,117），應屬有理。按二人互負債務，而其給付種類相
同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互
為抵銷，民法第334條第1項有明文規定。又，抵銷，應以
意思表示向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為
抵銷時，按照抵銷數額而消滅，同法第335條第1項亦有明
文規定。查本件兩造互負債務，且均屬金錢之債，並均屆
清償期，被告以前開金額與原告之請求抵銷，核屬有理，
抵銷之結果，被告應給付原告26,803元（31,920－5,117
＝26,803）。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告給
付管理費26,803元，及自支付命令繕本送達翌日即94年8月
3日（按支付命令雖係94年8月2日寄存送達，但被告自承於
94年8月2日即已收受支付命令，尚不生須寄存10日始生效之
問題）起，至清償日止，按低於法定利率之週年利率百分之
二計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求則無理
由，應予駁回。
七、本件訴訟標的金額在10萬元以下，爰依民事訴訟法第436條
之20規定，爰就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
士林簡易庭
法 官 洪慕芳
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
書記官夏珍珍
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日