裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第471號民事判決
裁判日期：民國112年03月16日
裁判案由：請求減少買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第471號原告 蔡聯正 被告良勳建設有限公司法定代理人 王秀緞
顏嘉輝 訴訟代理人 蘇清水 律師
黃郁庭 律師 蘇國欽 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬貳仟柒佰肆拾肆元，及自民國110年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔3分之1，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告給付之金額為新臺幣（下同）700,000元，嗣於民國110年9月7日具狀將聲明請求之金額擴張為1,295,333元，核屬應受判決事項聲明之擴張，於法有據，自應准許。
二、原告主張略以：
（一）原告於108年11月20日與被告簽訂房屋買賣合約書（以下簡稱系爭契約），向被告買受坐落臺南市○○區○○段000000地號土地上、門牌號碼為臺南市○○區○○街00巷0號之建物（以下簡稱系爭建物），已於109年4月3日完成交屋，惟系爭建物存有如下之瑕疵：⒈圍牆高度應為180公分，實際高度僅約170公分。⒉一、二、三樓浴室未使用PC水泥施工，且鋪設之水泥已發生劣化，需從新施作，以維護防水特性。⒊屋頂平台未依設計圖1：3屋頂防水分刷鋪地磚及施作20公分女兒牆，且頂樓已發生漏水情事。⒋外牆未依施工綱要規範施工，導致外牆容易吸水，可能造成內部漏水及壁癌甚至磁磚脫落等情事。⒌排水管未照一般施工法將水管接至落水孔，可能導致水沿落水孔與水管間隙，並在結構流竄導致漏水及損壞建築物。⒍地磚及牆壁多處空心及瓷磚破損。⒎因施工水泥比例調配不當，導致牆壁多處裂痕。依兩造房屋買賣合約書第8條第8項約定，被告負有保固責任，經原告通知履行，被告均置之不理。上述瑕疵發生於保固期內，且係因被告施工不完善所致，經微界整合設計估價修繕費用為1,295,333元，爰依民法物之瑕疵擔保、債務不履行、不完全給付及侵權為損害賠償之相關規定，請求被告如數給付。
（二）就台南市土木技師公會鑑定乙事陳述意見如下：⒈經土木技師到場勘驗，浴室確實有水滲透至外部牆面，以
水份儀檢驗佐證濕度過高且有油漆剝落，浴室地磚下水泥剝落明顯未達應有品質，可由正常品質對比可得知，如土木技師認為新成屋浴室地磚下水泥剝落符合規範，請提供相關水泥剝落為符合規範之標準。因此浴室存有嚴重瑕疵，不因建商拒絕提供資料，即以無法鑑定而未進行估價，土木技師應本於專業進行估價。
⒉經土木技師到場勘驗，頂樓坪頂漏水水痕部分，用水份儀
檢驗，漏水痕處濕度明顯高於四周，何以鑑定報告未解釋為何濕度最高部分出現在頂樓坪頂漏水水痕？⒊經土木技師到場勘驗，外牆確實有水由外滲透至內部牆面
，以水份儀檢驗佐證濕度過高且有大範圍壁癌發生，可以了解外牆存在嚴重瑕疵，且填縫材多處發霉，並呈現吸水反映，顯然外牆防水及填縫材存在嚴重瑕疵，土木技師應本於專業進行估價，不因建商拒絕供資料，即以無法鑑定而未進行估價。⒋系爭房屋為新成屋，維修應以漏水源頭施作維修，只由內
部使用負水壓防水材並無法除去房屋結構內之水氣，水氣長期存在結構內會導致結構損壞，請土木技師依據新成屋標準源頭維修，非短期止漏，以確保房屋正常使用年限。⒌台灣目前檢驗標準均有國家制定相關標準CNS及施工綱要規
範等作為依據，系爭契約既無特別規定使用更高標準之材料，應回歸上述檢驗及使用標準，惟土木技師拒絕依據上開標準，該如何判定水泥與泥土差異？如土木技師無此鑑定專業，不知悉建築物該用何種建材、建材特性為何，應另委由台南建築師公會鑑定。
（三）聲明：⒈被告應給付原告1,295,333元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
（一）兩造於108年11月20日簽訂房屋買賣合約書（即系爭契約），原告向被告買受坐落於臺南市○○區○○段000000地號土地上之新成屋建物，即門牌號碼臺南市○○區○○街00巷0號之建物（即系爭建物），且原告於同時另簽署個項工程之同意書，兩造嗣於109年4月3日將系爭建物交驗完成。
（二）就原告所稱系爭建物之瑕疵，答辯如下：⒈有關圍牆高度應為180公分，實際高度為170公分，未依設
計圖施工，至減損價值之部分：被告否認原告所稱系爭建物之圍牆高度不足180公分，系爭建物之圍牆高度，係以基地地面（即GL線）起算，高度已達180公分，係符合設計圖施工。⒉有關一、二、三樓浴室未使用防水材質鋪設，發生劣化之
部分：被告否認原告所稱一、二、三樓浴室未使用防水材質鋪設，發生劣化乙事。原告應就浴室發生劣化及發生劣化係因未使用防水材質鋪設乙情，負舉證責任。
⒊有關屋頂平台未依設計圖1：3屋頂防水粉刷鋪地磚，及施
作20公分女兒牆，均未依設計圖施工，致屋頂漏水之部分：
⑴原告所稱屋頂平台未依設計圖施作20公分女兒牆之部分
，業經原告簽署個項工程之同意書，依該同意書第4條及第5條，於簽約及交屋時已知該處與設計圖不同並認同，是此部分非屬瑕疵。
⑵被告否認原告所稱系爭建物之屋頂平台未依設計圖1：3
屋頂防水粉刷鋪地磚，致屋頂漏水乙事。有關屋頂漏水情形，業經被告處理，已未再發生漏水。原告應就屋頂漏水、屋頂漏水係因未依設計圖1：3屋頂防水粉刷鋪地磚等事，負舉證責任。
⒋有關外牆施作未依施工綱要規範施工，致有漏水及損害建
築物之虞之部分：原告應就⑴外牆施工綱要規範之法源為何、⑵外牆施工綱要規範之效力是否適用系爭建物、⑶如適用，系爭建物之施作工法是否違反外牆施工綱要規範、⑷系爭建物之施作工法有致漏水及損害建築物之虞等事，負舉證責任。
⒌有關排水管均未照一般施工法將水管接至落水孔，致有漏
水及損害建築物之虞之部分：原告應就⑴施作排水方式一般施工法為何、⑵系爭建物之排水工法是否違反一般施工法、⑶系爭建物之排水法有致漏水及損害建築物之虞等事，負舉證責任。
⒍有關地磚及牆壁多處空心及瓷磚破損之部分：被告否認原
告所稱系爭建物之地磚及牆壁多處空心及瓷磚破損，原告此部分應負舉證責任。原告應就⑴地磚及牆壁施工綱要規範之法源為何、⑵地磚及牆壁施工綱要規範之效力是否適用系爭建物、⑶如適用，系爭建物之施作工法是否違反地磚及牆壁施工綱要規範，負舉證責任。
⒎有關因施工水泥比例調配不當，導致牆壁多處裂痕之部分
：原告應就⑴牆壁裂痕之瑕疵、⑵施工水泥之調配比例規定、⑶被告施作水泥違反調配比例規定、⑷牆壁裂痕係因水泥調配比例不當所致等事，負舉證責任。⒏有關原告提出110年4月1日通知被告就系爭建物一樓壁癌修
繕之部分：被告於本件訴訟前，就原告通知保固修繕，如確有合約保固範圍應修繕之情形者，均盡力協助並完成。惟原告於110年3月24日提起本件訴訟，其後通知被告保固修繕，為使紛爭明確且一次解決，均待本件案情明確一併處理。
（三）就台南市土木技師公會鑑定報告第23頁表格內容陳述意見如后：
⒈項次1、爭議事項「圍牆高度應為180公分」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵依建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第8款規定，
被告已提出有關圍牆高度自基地地面（即GL線）起算之文件（被證4），參鑑定報告附一-8頁上圖所示，圍牆高度計算之基準線應以基地面（即水溝原點），非以建物完成地面，亦非原告標示說明之水溝面；且鑑定報告第13頁第8項㈠、3之說明「以A24為基準高程（被告主張點位-水溝原點）現場實測高度皆無不足180cm之處」等語，準此，被告就系爭建物之圍牆高度確有180公分，應無違約等情。
⑶縱採認鑑定報告之結果為未依系爭契約施工，惟此圍牆
高度為一般人於交屋時可見情事，原告於108年11月20日簽具同意書，該同意書第4條即約定同意被告施作其它增建或變更等工程，並於109年4月3日簽點交屋文件，顯見原告對此事非認瑕疵，或屬民法第354條但書規定之減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。
⑷從而，被告就系爭建物之圍牆高度倘未達180公分，應非認瑕疵。
⒉項次2、爭議事項「一、二、三樓浴室未依設計圖使用PC水
泥施工」：鑑定報告將此爭議事項認列無未依系爭契約施工及未依一般正常工法施工瑕疵，被告不爭執。
⒊項次3.1、爭議事項「屋頂未依設計圖1：3屋頂防水粉刷」
：鑑定報告將此爭議事項認列無未依系爭契約施工及未依一般正常工法施工瑕疵，被告不爭執。⒋項次3.2、爭議事項「屋頂未依設計圖鋪地磚」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵被告坦承於系爭建物屋頂上確無鋪設地磚，惟此情係被
告考量屋頂如鋪設地磚，爾後恐因遇冷縮熱脹溫差、地震或其他不可抗力裂壞，致屋頂板產生龜裂，後生有滲漏水情事時，將需以敲除地磚，且存有不易抓漏，及修繕費用較高等困擾，是為易利於抓漏、修繕便利等考量，而以屋頂未鋪地磚之變更設計，有利加強防水及維護工程，實有益於原告。
⑶系爭建物之屋頂是否鋪設地磚，為一般人於交屋時可見
情事，原告於108年11月20日簽具同意書，該同意書第4條即約定同意被告施作其它增建或變更等工程，並於109年4月3日簽點交屋文件，顯見原告對此事非認瑕疵，或屬民法第354條但書規定之減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。
⑷從而，被告就系爭建物之屋頂未鋪設地磚，應非認瑕疵
。⒌項次3.3、爭議事項「屋頂未依設計圖施作20公分女兒牆」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵被告坦承於系爭建物屋頂上確無施作20公分女兒牆，惟
此情係被告考量屋頂如施作20公分女兒牆，將不利於頂樓排水，意即系爭建物所在建案之頂樓皆未施作20公分女兒牆，如遭遇豪大雨，雨水積存屋頂時，將有數建物排水設施可供排水，不因各別建物有施作20公分女兒牆且因屋主未清屋頂排水孔積淤致無法排水等情事發生，而為屋頂未施作20公分女兒牆之變更設計，實有益於原告。⑶系爭建物之屋頂是否施作20公分女兒牆，為一般人於交
屋時可見情事，原告於108年11月20日簽具同意書，該同意書第4條即約定同意被告施作其它增建或變更等工程，並於109年4月3日簽點交屋文件，顯見原告對此事非認瑕疵，或屬民法第354條但書規定之減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。
⑷從而，被告就系爭建物之屋頂未施作20公分女兒牆，應
非認瑕疵。⒍項次4、爭議事項「外牆未做防水外牆施作未依施工綱要規
範施工」：鑑定報告將此爭議事項認列無未依系爭契約施工及未依一般正常工法施工瑕疵，被告不爭執。⒎項次5、爭議事項「排水管均未照一般施工法將水管接至落水孔」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵鑑定報告未敘明何謂一般正常工法，是鑑定報告認以此事未依一般正常工法施作，不備理由，容有違誤。
⑶原告提出之施工綱要規範，僅係針對公共工程單位自訂
施工法而適用，非所謂一般正常工法，且非兩造約定適用規範，是該施工綱要規範不拘束被告。
⑷被告坦承於系爭建物之排水管未將水管接至落水孔，而
此設計為落水孔管口徑窄於下接水管，是水流自落水孔洩下時，應無致排水橫向流動，故鑑定報告所述排水橫向流動造成強底滲水現象，容有錯誤。
⑸縱被告施作工法存有未依一般施作工法，惟此設計係被
告考量若將落水孔接至水管，將不利於地面水氣、水分排洩，且增加樓板損壞而生漏水風險，是為避免水氣、水分儲存在沙漿中，而使建物使用得以更加完善，而以落水孔未接至水管施工方式為設計，此乃被告累積二十年來的建築工程經驗，且未曾因此設計發生滲水等情，是此設計實有利於原告。
⑹原告於108年11月20日簽具同意書，該同意書第4條即約
定同意被告施作其它增建或變更等工程，並於109年4月3日簽點交屋文件，顯見原告對此事非認瑕疵，或屬民法第354條但書規定之減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。
⑺從而，被告就系爭建物之未將水管接至落水孔，應非認
瑕疵。⒏項次6、爭議事項「地磚及牆壁多處空心及磁磚破損」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵鑑定報告未敘明何謂一般正常工法，是鑑定報告認以此事未依一般正常工法施作，不備理由，容有違誤。
⑶原告提出之施工綱要規範，僅係針對公共工程單位自訂
施工法而適用，非所謂一般正常工法，且非兩造約定適用規範，是該施工綱要規範不拘束被告。
⑷鑑定報告鑑定系爭建物之磁磚是否膨鼓過程，憑以敲打
聲響如何認定異聲有無？所指異聲為何？異聲存在如何證明僅因磁磚被面黏貼無滿漿情事所致？異聲存在是否因磁磚所在存有其它介質，或因自然因素導致黏貼漿物破損所致？鑑定報告均未詳述，是鑑定報告之鑑定結果即認系爭建物之磁磚存有膨鼓之瑕疵，尚嫌速斷。
⑸原告於交屋時，已查驗磁磚有無膨鼓情事，並於109年4
月3日簽點交屋文件，顯見原告於點交系爭建物時，應無磁磚膨鼓之瑕疵，縱認鑑定時之結果存有磁磚膨鼓情事，則應視屬保固責任之範疇，而非物之瑕疵擔保責任。
⑹從而，被告就系爭建物之磁磚膨鼓，應非認瑕疵。⒐項次7、爭議事項「牆壁多處裂痕」：
⑴鑑定報告將此爭議事項認列未依系爭契約施工，被告爭執。
⑵鑑定報告未敘明何謂一般正常工法，是鑑定報告認以此事未依一般正常工法施作，不備理由，容有違誤。
⑶原告提出之施工綱要規範，僅係針對公共工程單位自訂
施工法而適用，非所謂一般正常工法，且非兩造約定適用規範，是該施工綱要規範不拘束被告。
⑷鑑定報告鑑定系爭建物之牆壁裂痕，均屬細微並非嚴重
，非屬結構性裂痕，應屬自然現象，且屬民法第354條但書規定之減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。鑑定結果未附理由說明被告有何施工瑕疵，即認瑕疵，尚嫌速斷。
⑸原告於交屋時，已查驗系爭建物之牆面有無裂痕情事，
並於109年4月3日簽點交屋文件，顯見原告於點交系爭建物時，應無牆面裂痕之瑕疵。縱認鑑定時之結果存有磁磚膨鼓情事，則應視屬保固責任之範疇，而非物之瑕疵擔保責任。⑹從而，被告就系爭建物之牆面裂痕，應非認瑕疵。
（四）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於108年11月20日簽立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭建物及坐落之土地，被告嗣於109年4月3日將系爭建物點交原告等情，業據提出系爭契約為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）原告復主張系爭建物存有⒈圍牆高度應為180公分，實際高度僅約170公分。⒉一、二、三樓浴室未使用PC水泥施工，且鋪設之水泥已發生劣化。⒊屋頂平台未依設計圖1：3屋頂防水分刷鋪地磚及施作20公分女兒牆，且頂樓已發生漏水情事。⒋外牆未依施工綱要規範施工，導致外牆容易吸水，可能造成內部漏水及壁癌甚至磁磚脫落等情事。⒌排水管未照一般施工法將水管接至落水孔，可能導致水沿落水孔與水管間隙，並在結構流竄導致漏水及損壞建築物。⒍地磚及牆壁多處空心及瓷磚破損。⒎因施工水泥比例調配不當，導致牆壁多處裂痕等瑕疵云云；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈系爭建物經送台南市土木技師公會鑑定之結果，認系爭建
物有【圍牆高度未依系爭契約施工、屋頂未依設計圖鋪地磚及施作20公分女兒牆、排水管及地磚暨牆壁多處施工瑕疵】等瑕疵（以下簡稱系爭瑕疵），有台南市土木技師公會111年12月1日南土技字第2814號鑑定報告書（以下簡稱系爭鑑定報告）在卷可參。
⒉系爭鑑定報告係臺南市土木技師公會本於專業、參照相關
法令規章及系爭契約所為之鑑定，而該公會與兩造並無任何利害關係，且觀系爭鑑定報告亦未完全偏向一方，自為可信。是兩造以鑑定機關鑑定時，有部分未依其主張或答辯之鑑定方式【如：應依國家制定之相關標準及施工綱要、應說明何謂一般工法、應依系爭契約內容、應以徹底修繕之方法計算修繕費用…等】為鑑定，或不同意部分鑑定結果，即據以主張或抗辯系爭鑑定報告不當云云，尚難憑採。
⒊綜上，原告主張系爭建物有系爭瑕疵乙節，為可採信；至
於原告主張系爭建物有非屬系爭瑕疵之其他瑕疵云云，則不可採。而被告抗辯系爭瑕疵有部分並非瑕疵云云，不足採信。
（三）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條、第354條第1項、第360條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。原告主張系爭建物存在系爭瑕疵，依民法物之瑕疵擔保、債務不履行、不完全給付及侵權為損害賠償之相關規定，請求被告修繕費用為1,295,333元等語；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該
瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號民事判決意旨參照）。原告主張民法第354條、第359條之物之瑕疵擔保責任，自應舉證證明系爭瑕疵係於系爭建物交屋時即存在。查依系爭鑑定報告，因無交屋時之照片可稽，故無法鑑定系爭瑕疵何時存在，然此並非表示系爭瑕疵在交屋當時並不存在。又一般消費者於購買建商起造之新成屋，交屋時僅能檢查房屋外觀或所附之設備有無損壞，就房屋有無滲漏水之瑕疵、有無未依設計圖或依一般正常工法施工之瑕疵，如無專業之儀器檢測或交屋時適逢大雨或颱風來襲，實難發覺，倘交屋後1年內發生牆壁裂痕、滲漏水、壁癌問題，當可認定係建築品質不良，自應歸責於建商，而非房屋嗣因年久失修導致。本件系爭建物自109年4月3日點交與原告，迄至原告提起本件訴訟之110年3月24日，尚未達1年，揆諸上開說明，足認被告所建造之系爭建物，交屋當時即存在系爭瑕疵，而非交屋後所發生。是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任等語，為可採信。
⒉又系爭瑕疵修復費用經台南市土木技師公會鑑定結果為422,744元乙節，有系爭鑑定報告在卷可參。
⒊從而，原告得請求被告給付修復系爭瑕疵之費用為422,744元，至逾上開金額之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法物之瑕疵擔保責任相關規定，請求被告給付422,744元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即110年4月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，本院所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，並依被告所為免為假執行之聲請酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中華民國112年3月16日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法官王獻楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月16日
書記官蕭雅文