臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
110年度重簡字第371號
原 告 盧潔玲
訴訟代理人 侯覺文
被 告 陳晉宗
陳春升
陳春成
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年4月6日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告陳晉宗應給付原告新臺幣貳萬壹仟捌佰伍拾捌元，及自民國
一百一十年一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳晉宗負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告陳晉宗如以新臺幣貳萬壹
仟捌佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告陳晉宗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事
訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造
辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣原告藉由房屋仲介即被告陳春成向被告陳
晉宗之代理人即被告陳春升承租新北市○○區○○路○號（1
樓至3樓），租賃期間自民國106年5月16日起至109年5
月15日止，每月租金為新臺幣（下同）21,000元，每月15日
前支付，而原告於承租期間，系爭房屋3樓自108年6月至
109年6月止嚴重漏水導致原告無法正常使用，經原告向被
告陳春成及陳春升等人反應，然被告陳春成及陳春升均未進
行修繕或補償，依據系爭租賃契約之約定，房屋部分滅失，
承租人得按滅失之部分，請求減少租金，故被告應賠償原告
共計100,000元（房屋3樓不能再做起居，即需減少房屋每
月租金3分之1即7,000元，共12個月，即共84,000元，另
外加上之前半年，即108年1月至6月，3樓大樓的一半面
積已經不能用，所以每月需要減去3,000元，共6個月，即
18,000元，所以全部租金共計應減少102,000元，原告僅請
求100,000元）。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件
訴訟。併為聲明：被告應給付100,000元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並 陳明
願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告陳晉宗未於言詞辯論期日到場，惟據其先前提出之書狀
陳述略以：系爭房屋自被告交付予原告使用之日起迄今並無
任何漏水之情況，原告起居並未受任何影響，因此原告之主
張與事實不符。再查，原告另主張系爭房屋3樓於108年1
月至同年6月有一半面積無法使用，惟系爭房屋何以於該段
時間內無法使用？又因何種原因無法使用？無法使用之原因
如何產生？種種事實原告均未說明，且被告亦否認系爭房屋
有何無法使用之情形，原告僅空泛地主張系爭房屋3樓自10
8年1月至同年6月不能使用，而未有任何舉證，顯見原告
主張均非屬實。又系爭租賃契約第11條係約定「租賃關係存
續中，因不可歸責於承租人之事由，致房屋之一部滅失者，
承租人得按滅失之部分，請求減少價金。」承租人得請求減
少租金者，係指租賃物有一部滅失，且係於租賃關係存續中
因不可歸責於承租人之事由所生之情形。惟查，系爭房屋目
前尚仍存在，不僅無漏水之情形，亦無任何滅失之情況，因
此原告依此主張減少價金，顯非有據等語。併為答辯聲明：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告陳春升及陳春成則均請求駁回原告之訴，並分別抗辯如
下：
㈠被告陳春升辯稱：原告稱系爭房屋有瑕疵漏水，然系爭房屋
3樓並無漏水，被告陳春升係代理被告陳晉宗與原告簽約，
被告陳晉宗為系爭房屋所有人，原告拖欠2個月租金，被告
陳晉宗要收回房屋，原告一再推託才稱有漏水等情，也不讓
被告進去查看。承租3年期間內如有東西壞掉（如馬桶等）
，原告自行修繕後便自租金中扣除，如系爭房屋3樓確實有
漏水，應先前即可反應。且在系爭房屋收回後，並無漏水情
形。被告陳春升研判系爭房屋應係頂樓洩水口沒有清除，因
積水後滲水，在將頂樓洩水口清理後至今數個月均無漏水情
形等語。
㈡被告陳春成辯稱：被告陳春成雖擔任系爭房屋之仲介，但被
告陳春成交付系爭房屋予原告時並無漏水，原告有因為系爭
房屋漏水與被告陳春成聯繫，事後被告陳春成有請師傅去現
場，但原告不讓被告進入現場看，故原告請求減少價金之主
張，顯無理由等語。
五、本件原告主張其透過被告陳春成仲介與被告陳晉宗之代理人
即被告陳春升簽訂系爭房屋租賃契約，嗣系爭房屋於承租期
間發生漏水，經原告向被告陳春成與被告陳春升反應後均未
進行修繕，故被告應就原告因漏水導致系爭房屋使用面積減
少賠償100,000元等語。被告對於系爭房屋租賃契約係透過
被告陳春成仲介並由被告陳春升代理系爭房屋所有權人陳晉
宗所簽訂之事實並不爭執，惟以前揭情詞置辯。經查：
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。申言之，
其本人因此而與為法律行為之他造當事人間，直接發生權利
義務關係，代理人並不享受其權利及負擔義務（最高法院70
年度台上字第1858號判決意旨參照）。查系爭租賃契約之出
租人為被告陳晉宗、承租人為原告，被告陳春升僅為系爭租
賃契約出租人即被告陳晉宗之代理人，為兩造所不爭，並有
租賃契約可按，揆諸前揭說明，被告陳春升既僅為陳晉宗之
代理人，對於系爭租賃契約自不享有任何權利或義務，是原
告主張被告陳春升應就系爭租約因漏水導致使用面積減少之
損害負賠償之責，洵屬無據，不應准許。
㈡又查，系爭租賃契約之當事人為原告及被告陳晉宗，已如上
述，被告陳春成固有居間簽訂系爭租賃契約，惟並非系爭租
賃契約之當事人，對於系爭租賃契約自亦不享有任何權利或
義務，且系爭租約係於106年4月間簽訂，而原告主張系爭
房屋漏水之起始點為108年1月間，自難認被告陳春成有違
反居間契約之調查義務可言，是原告主張被告陳春成應就系
爭租約因漏水導致使用面積減少之損害負賠償之責，亦屬無
據，不應准許。
㈢復按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民
法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使
用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付
租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號判決意旨參照
）。查觀諸原告所提出其與被告陳春成之通訊軟體LINE對話
紀錄可知，原告於108年5月20日確有告知被告陳春成關於
系爭房屋3樓有漏水之情形，並傳送漏水屋況照片，請其轉
告屋主，並經被告陳春成應允之，有上開對話內容可按，並
為被告陳春成所不爭。且經本院於110年4月6日言詞辯論
期日當庭勘驗原告所提出錄影及照片光碟，可見系爭房屋確
實有漏水及油漆剝落之情形，堪認原告主張系爭房屋3樓有
漏水情形，應予採信，自難認被告陳晉宗已盡保持系爭房屋
合於約定使用、收益之義務，揆諸前揭說明，應得按原告不
能使用、收益之程度免其支付租金之義務。本院審酌依原告
提出之通訊軟體LINE對話內容僅堪認自109年5月20日起有
漏水之事實，又依系爭租賃契約第2條約定，系爭租賃物面
積共190平方公尺，3樓部分面積為50平方公尺，且依上開
錄影及照片光碟所示，僅堪認窗邊及走道約3樓之3分之1
面積因漏水不能使用，是本院斟酌原告於租賃期間因受上開
漏水影響，而不能使用使用系爭房屋之程度，認原告自108
年5月20日至109年5月15日租期屆滿，共計11個月又26日
，就系爭房屋得減免之租金為21,858元【計算式：21,000元
×50/190×1/3×（26/30＋11)＝21,858元，元以下四
捨五入】。從而，原告於系爭房屋承租期間就上開之租金給
付義務既經免除，自無支付租金之義務，則原告請求被告陳
晉宗就其已繳納之租金應賠償21,858元，應屬有據，逾此範
圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告陳晉宗應
給付21,858元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年1月27日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行，並依被告陳晉宗聲請酌定相當金額
准許被告陳晉宗預供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，
其訴既經駁回，其假執行之聲請，即失其依據，應併予駁回
。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之
證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加
論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年4月20日
三重簡易庭法官王士珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年4月20日
書記官楊家蓉