裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第4566號民事判決
裁判日期：民國104年06月12日
裁判案由：債務人異議之訴等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第4566號原告 顏博園 訴訟代理人 楊晴翔 律師
吳耀庭 律師被告 陳燕 真訴訟代理人 楊進興 律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴原聲明：㈠確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號3樓房屋之租賃關係存在；㈡本院103年度司執字第126497號遷讓房屋之強制執行事件，就遷讓房屋所為強制執行之程序應予撤銷。嗣原告於民國103年12月24日具狀變更聲明為：本院103年度司執字第126497號遷讓房屋之強制執行事件，就遷讓房屋所為強制執行之程序應予撤銷。核其所為之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，依揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告及其胞弟即訴外人 顏至男 原係座落臺北市○○區○○段
○○段000地號土地及其上同地段1598建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號3樓建物（下稱系爭房地）之共有人，應有部份各2分之1，然原告及訴外人顏至男於民國102年間遭地下錢莊人士即訴外人 蔡建 民訛詐，訴外人 蔡建民 聲稱訴外人顏至男已經積欠高達新臺幣（下同）800多萬元之債務，無法僅以訴外人顏至男所有系爭房地之應有部份之價值清償，先要求顏至男將其所有系爭房地之應有部份出賣予原告，再要求原告向國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）萬華分行辦理抵押貸款清償訴外人顏至男所負之債務及支付買受應有部份之價金，最後訴外人蔡建民復向原告稱因無法清償其對銀行所負之抵押債務，須盡快出售系爭房地之全部予其所介紹之買主即本件被告。原告欠缺社會經驗、智慮淺薄，未辨明真假，遂受訴外人蔡建民之詐騙，任由訴外人蔡建民主導簽署與被告間之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），然原告卻完全不知可清償之抵押債務數額及系爭房地買賣價金之數額為何，且於系爭契約簽訂後，原告從未拿到系爭契約，與一般常情迥異，足認兩造間就系爭房地之買賣價金並未有意思表示之合致，即契約成立之必要之點不具備，是系爭契約自始不成立。再者，訴外人蔡建民甚至要求原告支付其100萬元之居間報酬，並對原告訛稱出售款項可以償還全部貸款，且房屋不用搬遷，全家包括老母可以繼續住居同址，只需與買方簽訂租賃契約即可，剩餘款項可支付租金、繼續住居數十年等語。社會經驗淺薄之原告遂聽信訴外人蔡建民之謊言，同意辦理出售系爭房地，並與被告簽訂系爭房地之租賃契約（下稱系爭租約），且訴外人蔡建民要求原告不可把售屋、簽訂租約之事告知訴外人顏至男，然訴外人蔡建民卻又向訴外人顏至男謊稱已為其辦理國泰世華銀行之低利貸款，為保持償債紀錄，訴外人顏至男須保持半年每月繳納18,000元，並交由被告轉銀行償還利息，否則日後不得再辦理任何信用貸款等語，訴外人顏至男遂聽信訴外人蔡建民，自102年6月起每月繳納18,000元予被告，惟繳納18,000元實係交付租金，非償還債務。而原告直至接獲被告之存證信函，始知悉遭訴外人蔡建民詐騙。本件雖屬第三人詐欺之情形，然被告為訴外人蔡建民所介紹之買主，為此訴外人蔡建民向原告索求100萬元之居間報酬，並擔任兩造間租賃契約之連帶保證人，又訴外人蔡建民攜原告至國泰世華銀行萬華分行辦理抵押貸款，據該分行放款部經理即訴外人 羅駿彥 稱被告在該分行亦辦理房屋貸款，而訴外人羅駿彥與訴外人蔡建民亦有私交，亦認識被告，可合理懷疑被告對原告受詐欺而為意思表示之情明知或可得而知，原告自得依民法第92條之規定撤銷出賣系爭房地及移轉所有權之意思表示。
㈡又原告於國泰世華銀行萬華分行之帳戶，於系爭房地辦理所
有權移轉之103年6月間僅有一筆於同年6月4日存入2,825,939元，其餘均為數十萬元之小額收入，若該筆2,825,939元之金額係被告給付之買賣價金，顯與市價約估達1,600萬元之系爭房地之價值顯不相當，縱使系爭契約成立，被告就買賣價金之給付義務恐已陷於遲延給付，若系爭契約定有給付價金確定期限，原告同時請求被告於民事訴之變更暨調查證據聲請狀繕本送達後20日內給付價金及賠償按年息5%計算之遲延利息，若期滿未予給付，則系爭契約逕為解除；若系爭契約未定有給付價金確定期限，原告則請求被告於民事訴之變更暨調查證據聲請狀繕本送達後20日內給付價金，若期滿未予給付，原告亦主張解除系爭契約。
㈢再系爭租約成立前提應是房屋所有權人才能將房屋出租給原
告，但原告已撤銷系爭契約債權、物權行為，因此房屋所有權人仍為原告，故系爭租約無效。縱系爭租約有效成立，因原告有系爭房地之所有權，被告持經公證之系爭租約請求原告強制搬遷，執行效力應不存在的。並聲明：本院103年度司執字第126497號遷讓房屋之強制執行事件，就遷讓房屋所為強制執行之程序應予撤銷。
二、被告則以：㈠系爭契約之價金均已付清，有不動產買賣契約書及簽收證明
可證，於102年5月21日交付簽約款50萬元，又於102年6月14日簽收尾款即完稅款1,250萬元整（含代償貸款8,874,061元、現金轉存賣方帳戶2,825,939元、結算增值稅、租押金等稅費240,055元、現金轉存賣方帳戶559,945元），另原告同意折讓200萬元，是原告主張買賣價金未付清，要求解除系爭契約，毫無理由。而原告所稱受訴外人蔡建民之訛詐而簽訂買賣契約云云，殊與事實不符，被告係透過仲介由雙方親自簽訂系爭契約，且被告為善意第三人，之前與訴外人蔡建民及原告均不認識，故原告所稱其受蔡建民詐欺乙節，被告從來沒聽過，且其所述純屬無稽而與事實不符。
㈡本件102年度北院民公國字第110562號公證書租賃契約書，
乃經公證人依法審核本於出租人及承租人雙方自由意識簽訂，焉有可能如原告所稱受第三人之詐欺而簽訂，殊屬無稽。況且，被告為善意第三人，依法自不得撤銷公證租賃契約之意思表示。至於原告所稱其買賣契約係受訴外人蔡建民之詐欺而簽訂乙節。此已非本件執行名義公證租賃契約有何消滅或妨礙事由之情形，且原告空言其受訴外人蔡建民詐欺，非但與事實不符，且何以原告有關系爭不動產辦理過戶程序所應配合交付代書辦理之相關證件資料，均準備齊全如數交付。又不動產房、地過戶程序時間一般也須一個月，如此長的時間竟謂其係受訴外人蔡建民詐欺，殊無可採。
㈢本院103年司執字第126497號遷讓房屋強制執行事件（下稱
系爭執行事件），其執行名義為本院102年度北院民公國字第110562號公證房屋租賃契約書載明租期自102年6月11日起至103年6月10日止，於租期屆滿，因原告拖延仍未搬遷，經被告聲請強制執行，依法均無不合。另依土地法第43條之規定，被告基於買賣而取得系爭房地所有權，已有建物及土地登記謄本可證，無買賣契約不成立，而因原告要求先將房屋暫時回租給他，故以占有改定之方式交付，依法並無不合。被告依公證租約出租系爭房地予原告，並於租期屆滿逕行強制執行，依法並無不合。原告主張之理由並不是以消滅或妨礙本件執行名義之請求事由，殊無可採等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告及其胞弟即訴外人顏至男原係座落臺北市○○區○○段
○○段000地號土地及其上同地段1598建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號3樓建物之共有人，而訴外人顏至男於102年3月13日以買賣為登記原因將其所有系爭房地之應有部份移轉登記予原告，原告再於102年6月6日以買賣為登記原因將系爭房地之所有權移轉登記予被告，此有建物登記第二類謄本、臺北市古亭地政事務所異動索引表、不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、土地所有權狀、建物所有權狀在卷可稽（見卷第7至33、94至102頁），復為兩造不爭執。
㈡兩造係於102年5月21日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書，
此有不動產買賣契約書在卷可稽（見卷第96至102、107至110頁），復為兩造不爭執（見卷第121頁反面）。
㈢兩造復於102年6月10日就系爭房地簽訂房屋租賃契約，此有
房屋租賃契約、公證書在卷可稽（見卷第33、34、37、38、70至74頁），復為兩造不爭執。
㈣因系爭租約約定之租期屆至，原告未搬離系爭房地，被告於
103年10月13日以臺北逸仙郵局地1885號存證信函通知原告搬遷，然原告未搬遷，被告乃以系爭租約、102年度北院民公國字第110562號公證書為執行名義向本院民事執行處聲請對原告強制執行，有存證信函、公證書、本院103年10月21日北院木103司執佳字第126497號執行命令在卷可稽（見卷第36至39、70至74頁），復經本院調閱本院103年度司執字第126497號卷宗，核屬相符。
四、兩造爭執及其論述：原告主張遭訴外人蔡建民詐欺而簽訂系爭契約，為被告明知或可得而知，原告得依民法第92條之規定撤銷出賣系爭房地及移轉所有權之意思表示，且系爭契約並未成立，是被告非系爭房地之所有權人，系爭租約因此無效，故被告以系爭租約、102年度北院民公國字第110562號公證書為執行名義向本院民事執行處聲請對原告強制執行不合法，爰依強制執行法第14條地2項之規定請求撤銷系爭執行事件之執行程序，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件兩造主要爭點厥為：㈠系爭契約是否未成立？㈡原告主張遭訴外人蔡建民詐欺而簽訂系爭契約，為被告明知或可得而知，原告得依民法第92條之規定撤銷出賣系爭房地之意思表示，是否有理由？㈢原告請求撤銷系爭執行事件之執行程序，是否有理由？茲分述之：
㈠系爭契約是否未成立？
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。經查，兩造於102年5月21日簽訂系爭契約，由原告將系爭房地出售被告，約定總價金為1,500萬元，簽約時兩造在場於系爭契約簽字確認，並經原告於付款明細表簽字同意折讓200萬元，簽約時被告交付簽約款50萬元，102年6月11日被告代償原告積欠國泰世華銀行貸款8,874,061元，同年月14日撥款轉帳存入原告帳戶2,825,939元，同日被告代繳結算後之增值稅、房屋稅及系爭房屋租金18,000元、押金36,000元，共計240,055元，同日存入原告帳戶結清尾款559,945元，總計為13,000,000元等情，有原告帳戶交易明細、系爭契約、付款明細表、交屋稅費分算表、付款明細表、國泰世華銀行撥款憑條、存款憑證、內部憑證、土地增值稅繳款書可稽（見卷第90頁、第107至110頁、第125至131頁），並經證人 羅俊彥 證述：「（問：貸款是清償原告原先對你們銀行的借款？）是」「（問：剛剛你說買方 陳燕真 小姐貸款1170萬元，這個貸款金額撥入的帳戶是由誰提供給你的？）他直接清償掉對顏先生的部分，沒有所謂帳戶的部分，清償掉有尾款我們才會撥入帳戶，撥入帳戶就是我們銀行的放款帳號。顏先生在我們這邊有貸款，有放款帳號，對賣方所欠金額部分做清償動作。」等語（見卷第146至147頁），證人 孫益鳳 證稱：「（問：你是否於103年5月21日雙方簽訂不動產買賣契約時在場？是否全程在場？雙方間談論買賣條件過程為何？有無遭受他人詐騙或其他異常情形？）那天大家都好像還滿和平的，雙方希望這件事情圓滿，顏先生有經濟上的壓力，但因為他媽媽的關係無法搬家，當初我們看這個房子主要是售後回租，我覺得很適合陳小姐買，而且沒有裝修期，不要叫人家搬家，畢竟有個老母親，所以顏先生也合作，陳小姐也OK。」等詞（見卷第149頁反面），原告亦不爭執系爭契約、付款明細表上簽名及印文之真正，暨國泰世華銀行對原告之抵押債權已不存在，抵押權登記已塗銷，原告並陳稱：「（問：所以你弟弟欠了一百多萬元的債務，你們為了要還這一百多萬元的債務必須將房子賣掉還一百多萬元的債務？）是，為了要籌錢還債。」「（問：房子賣的時候，是否有每個月付陳燕真房租？）蔡建民幫我辦房屋租約、租金。這些事情我都同意。房租一萬八千元，我弟弟拿錢一個月一萬八千元給蔡建民，房東是陳燕真。」「（問：房子不是你的嗎？為何要向陳燕真租房子？）因為房子已經賣給陳燕真了，所以要向她租，這是蔡建民教我的。（問：你房子賣給他，還住在這個房子，你知道這個房子不是你的嗎？）我付租金給陳燕真。」等詞（見卷第166至168頁），顯見兩造簽訂之系爭契約就出售標的物及價金雙方意思表示一致，系爭契約自屬有效成立。被告嗣雖主張不同意以1,300萬元價格出售，惟查付款明細表上已清楚記載「另賣方同意折讓新台幣貳佰萬元。」，並經原告簽字蓋章，原告並非不識字之人，衡情應知悉折讓200萬元乙詞之含意，況原告簽訂系爭契約後，已依約將系爭房地所有權移轉登記予被告，並另行簽訂系爭租約承租系爭房地，亦徵原告已知悉兩造間就系爭房地已簽訂系爭契約，始收受被告給付之價金並履行出賣人移轉買賣標的物所有權之義務。原告空言主張系爭契約自始不成立云云，並不足採。另被告依約給付價金，並無遲延給付情形，原告主張解除系爭契約云云，於法亦屬無據。
㈡原告主張遭訴外人蔡建民詐欺而簽訂系爭契約，為被告明知
或可得而知，原告得依民法第92條之規定撤銷出賣及移轉系爭房地之意思表示，是否有理由？⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表
示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。民法第92條定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例、最高法院72年度台上字第3526號民事判決意旨參照）。
是原告應就遭訴外人蔡建民詐欺而簽訂系爭契約，為被告明知或可得而知之事實負舉證責任。
⒉經查，證人 顏寶貞 具結證稱：「（問：與兩造有無親屬關係
？）我是原告的大姊。」、「（問：你知道原告與顏至男名下的一間房屋何時遭到移轉給被告的情形？）其實我不清楚，我去年接到法院強制執行時才知道我們房子被換名字了。」、「（問：你是否知道或聽任何人說過蔡建民與陳燕真認識嗎？）我不清楚。」、「（問：你有無聽過任何人說過陳燕真會來購買這個房子的原因？）我不清楚。」、「（問：剛才給你看的被證四不動產買賣契約，簽約時你在場嗎？）沒有。」、「（問：談不動產買賣時你有參與或接洽嗎？）沒有。」等語、證人羅俊彥具結證稱「（問：是否為被告或原告之受僱人？）原告是我前任客戶，有辦過房屋貸款。」、「（問：101年到102年間你是在哪家銀行擔任何種職位？）國泰世華銀行萬華分行，在放款處。」、「（問：你是透過誰認識原告？）透過元榮建設蔡建民主任認識原告。」、「（問：是否曾經手系爭房地之放貸事宜？）是。」、「（問：何時認識蔡建民？）五年前，大約99年時候。」、「（問：是否知道蔡建民之職業為何？）他是主任，只知道他在建設公司。」、「（問：對於蔡建民請託代為處理顏博園、顏至男對於系爭土地之貸款、抵押權事宜，是否知悉原因關係為何？）蔡先生跟我表示顏至男這間有做民間貸款想改成銀行貸款。」、「（問：這個民間貸款你是否知道貸款金額為何？）我不清楚。」、「（問：是否認識陳燕真？何時認識？）我到地政士認識，因為我有拜託蔡先生是否可以介紹認識新客戶。」、「（問：是否辦理移轉登記這間房子時認識的？）是在簽約的時候。」、「（問：你剛剛說因為要蔡建民介紹認識是什麼意思？）他要賣時，我問他可否介紹新的買方客戶給我認識，爭取業務。新的買方客戶就是指陳燕真。」、「（問：你有無跟顏寶貞說過『你把整個片段攫取起來才會了解他是一個騙局』、『顏大姊我已經等你很久』？）我有說過『顏大姊我已經等你很久』，但『你把整個片段攫取起來才會了解他是一個騙局』我沒有印象我有說過。整個事情當下我不知道是一個騙局，但原告有來找過我說他大姊會很生氣，我有說請他大姊來找我，看我是否可以協助他。」、「（問：協助是指哪方面？）看有什麼需要協助。」、「（問：簽約當天有哪些人在場？）那天有代書、陳小姐、孫益鳳、蔡建民、顏博園在場。」、「（問：當天他們談簽約買賣的過程很融洽嗎？有無異狀？）我當初是坐在另一桌，我只知道沒有起衝突，談的內容我不清楚。」、「（問：你們之前借錢貸款給顏家兄弟，這些過程有無瑕疵？或是被騙的情形？）我們借給原告部分，他跟我表明原告這邊民間貸款想換成銀行貸款，當下很正常，就是還給民間貸款。」、「（問：後來房屋有做公證的租約你是否有陪同？）有，因為陳小姐希望我陪同他。」、「（問：原告也是當場在公證人面前簽租約的嗎？）是的。」、「（問：剛剛你說買方陳燕真小姐貸款1170萬元，這個貸款金額撥入的帳戶是由誰提供給你的？）他直接清償掉對顏先生的部分，沒有所謂帳戶的部分，清償掉有尾款我們才會撥入帳戶，撥入帳戶就是我們銀行的放款帳號。顏先生在我們這邊有貸款，有放款帳號，對賣方所欠金額部分做清償動作。」、「（問：《提示民事答辯三狀被證六第二、三頁》這四張憑證有兩個轉入帳號，請說明。）被證六部分，000000000000是陳燕真的放款帳號，轉入的帳號00000000000000這是放款過渡性科目，將金額0000000元轉入之後從這個過渡性科目，因顏先生有兩個放款帳號，分別是這四張傳票。」、「（問：顏先生是否有兩個金主？）這是欠兩筆款項，不是金主，這是額度設定問題。」等語；證人顏至男具結證稱：「（問：你有無在102年6月份以前看過陳燕真或其他人或蔡建民到你們家去看房子？）沒有。」、「（問：你原本有住在這間房子嗎？）有。」、「（問：《提示被證四》你對於被證四這份不動產買賣契約簽約的時候有在場嗎？）沒有。」、「（問：在原告賣這間房子的過程你是否有參與過接洽嗎？）沒有。」、「（問：你過戶二分之一給你哥哥是你自由意志之下過戶的嗎？）是蔡建民叫我這樣做的，因為他說沒有這樣無法還這些錢。」等語；證人孫益鳳具結證稱：「（問：你是否認識兩造《被告陳燕真、原告顏博園》？）我認識陳燕真，不認識顏博園。」、「（問：被告陳燕真購買系爭房屋是透過你介紹的？）對。」、「（問：陳燕真是否認識蔡建民？）不認識，我也不認識蔡建民。」、「（問：你的職業為何？）貿易公司，與房地產沒有關係。」、「（問：你剛剛說這個房子陳燕真是透過你介紹而知道有人要賣，你的消息來源為何？）因為房地產很熱絡，是我妹妹 孫益玲 跟我說有人要賣，我的消息來源其實很多。」、「（問：你說你不認識蔡建民，你妹妹是否認識蔡建民？）我不知道。」、「（問：你妹妹的職業為何？）我不知道，好像是賺些傭金的。」等語（見卷第141至151頁），由上開證詞可知，被告與訴外人蔡建民於簽訂系爭契約前彼此間不認識，被告係透過訴外人蔡建民以外之人之介紹而與原告簽訂系爭契約，難認被告與訴外人蔡建民間關係密切，而有共謀或屬明知或可得而知訴外人蔡建民有詐騙原告出售系爭房地乙事。且依前述，被告簽訂系爭契約後，已依約支付價金1,300萬元，其餘匯入原告帳戶內之款項亦係原告將帳戶存摺自行交付訴外人蔡建民，與被告無關，被告並非經訴外人蔡建民介紹得知原告出售系爭房地之訊息，被告亦非以賤價買受系爭房地，系爭契約成立後被告依約履行買受人義務，並無債務不履行情事，縱原告主張遭訴外人蔡建民詐騙而出售系爭房地乙事屬實，惟被告不認識訴外人蔡建民，亦對蔡建民與原告間就系爭地出售之事務並不知悉，被告應屬善意之第三人。原告空言主張被告明知或可得而知原告遭訴外人蔡建詐騙而簽訂系爭契約云云，為不可採。原告主張依民法第92條第1項之規定撤銷出賣及移轉系爭房地之意思表示，依同法第2項之規定，不得對抗善意之被告，自屬無理由。
㈢原告請求撤銷系爭執行事件之執行程序，是否有理由？
按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第2項定有明文。承前所述，原告主張系爭契約自始不成立或經解除，併依民法第92條之規定撤銷出賣及移轉系爭房地之意思表示，於法無據，原告並非系爭地之所有權人，自無消滅或妨礙債權人請求之事由發生，則原告依強制執行法第14條第2項提起異議之訴，請求撤銷本院103年度司執字第126497號遷讓房屋強制執行事件之執行程序，於法即屬無理由。
五、綜上所述，原告請求本院103年度司執字第126497號遷讓房屋之強制執行事件，就遷讓房屋所為強制執行之程序應予撤銷，為無理由，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年6月12日
民事第二庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月12日
書記 官學妍伶