裁判字號：臺灣嘉義地方法院112年簡上字第95號民事判決
裁判日期：民國113年01月24日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣嘉義地方法院民事判決112年度簡上字第95號上訴人 陳戊興 被上訴人 林豊森
林素霞 共同訴訟代理人 陳振榮 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於本院民國112年5月4日112年度嘉簡字第172號第一審判決提起上訴，本院於113年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由
一、被上訴人主張：坐落嘉義縣○○鄉○路段00000○000地號土地（下合稱系爭土地1）、同段420-2、420-3地號土地（下合稱系爭土地2）及同段367-1地號土地（與系爭土地1、2合稱系爭5筆土地），原均為訴外人陳 劉金芬 所有， 嗣陳 劉金芬出資興建如附表一所示建物（下稱系爭地上物）後，系爭地上物嗣因部分滅失、坍塌，於本院110年度司執字第26701號強制執行事件（下稱系爭執行事件）經執行法院變更查封登記事項及建物面積如附表二整編建號344建物所示（下稱系爭建物）。系爭土地1、2分別輾轉移轉為被上訴人林豊森、林素霞所有，系爭建物則於系爭執行事件中由上訴人拍定，被上訴人依民法第425條之1第1項、第838條之1之規定，及內政部民國91年12月6日內授中辦地字第0910017524號函等，並依土地法第104條第1項規定，得以主張優先購買權等語，爰依土地法第104條第1項、民法第425條之1之規定，求為判決確認渠等就系爭建物有優先購買權存在等語。
二、上訴人則以：伊對被上訴人主張就系爭建物有優先購買權存在沒有意見，但伊與 陳劉金芬 於86年3月27日簽訂雞舍租賃契約（下稱系爭契約），依土地法第109條規定視為不定期限繼續契約，伊為系爭5筆土地之承租人，依土地法第107條規定，就系爭建物也有優先購買權存在等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、法院之判斷：
㈠、系爭土地1、2及系爭建物原均為陳劉金芬所有，前於本院86年度執字第2579號強制執行事件中，由 吳拱照 於87年5月15日拍定並買受。吳拱照分別於87年9月11日將系爭土地2移轉與 林聰猛 ，並於87年11月13日將系爭地上物之房屋稅納稅義務人變更為林聰猛；又於91年10月16日將367-1地號土地及系爭土地1移轉與 林啟文 。林啟文於95年12月13日將367-1地號土地及系爭土地1移轉登記予吳拱照。吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將367-1地號土地及系爭土地1移轉登記予被上訴人林豊森。林聰猛則97年4月29日將系爭土地2移轉登記與被上訴人林素霞等情，為兩造不爭執（不爭執事項㈠、㈢至㈤，本院卷第132至133頁）。另系爭建物編定稅籍編號00000000000及00000000000（門牌號碼：嘉義縣○○鄉○路00○0號），現占有人為上訴人，為供人居住使用之房屋，亦為兩造所不爭執（本院卷第308至309頁）。又被上訴人林豊森、林素霞現分別為系爭土地1、2之所有權人，有系爭土地1、2之土地登記公務用謄本可參（原審卷第191至197頁），上開各情均堪信為真實。
㈡、上訴人雖主張被上訴人並未聲請法院調閱相關謄本，法院調閱之謄本不得作為證據使用等語，惟民事訴訟係採辯論主義，除法律別有規定外，法院不得斟酌當事人所未提出之事實。法院如就當事人所未主張之事實，逕依職權予以斟酌，即有認作主張事實之違法；而法院不能依當事人聲明之證據而得心證，為發現真實認為必要時，得依職權調查證據，亦為民事訴訟法第288條第1項所明定，是辯論主義所涉乃兩造主張之事實範疇，與民事訴訟法第288條所指之調查證據方法，乃不同層次問題。本件被上訴人主張渠等為系爭土地1、2之所有權人，並提出土地所有權狀、土地登記簿、異動索引及系爭建物登記謄本（均影本，原審卷第21至23、25至27、31至35、79至86、87頁），惟為上訴人所否認，從而原審基於上開民事訴訟法第288條規定，為瞭解被上訴人是否為系爭土地1、2之所有權人，依職權所調閱、查詢之相關土地謄本及異動索引，自非不得作為判決所憑之證據，上訴人上開抗辯，尚無足採。
㈢、系爭建物就系爭土地1、2有法定租賃關係存在：
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。其立法理由為「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」，其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1328號、107年度台上字第1797號裁判意旨參照）。
２、系爭土地1部分：吳拱照於00年00月00日間將系爭地上物之房屋納稅義務人變更為林聰猛，而將系爭地上物之事實上處分權讓與林聰猛，再於91年10月16日將系爭土地1移轉登記予林啟文，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷系爭土地1承買人默示同意系爭地上物承買人繼續使用土地，有租賃關係存在，即系爭地上物於房屋得使用期限內，乃有權使用系爭土地1。嗣林啟文復於95年12月13日將系爭土地1移轉登記予吳拱照，上開林啟文與林聰猛間之租賃關係，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，對於系爭土地1之受讓人即吳拱照應繼續存在。吳拱照再於100年4月28日將系爭土地1移轉登記予被上訴人林豊森，則前揭吳拱照與林聰猛間之租賃關係，依民法第425條第1項買賣不破租賃規定，對於系爭土地1之受讓人即被上訴人林豊森亦應繼續存在。
３、系爭土地2部分：吳拱照於87年9月11日將系爭土地2移轉與林聰猛，復於87年11月13日將系爭地上物之事實上處分權讓與林聰猛，林聰猛再於97年4月29日將系爭土地2移轉登記與被上訴人林素霞，房屋性質上既不能與土地使用權分離而存在，應推斷系爭土地2承買人默示同意系爭地上物承買人繼續使用土地，有租賃關係存在，即系爭地上物於房屋得使用期限內，乃有權使用系爭土地2。是林聰猛與被上訴人林素霞間就系爭土地2有租賃關係存在。
㈣、系爭建物，就系爭土地1、2存有類推適用民法第425條之1第1項之權利，依土地法第104條之規定，有優先購買權存在：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項定有明文。又按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。此由該條內容並無類此限制，64年7月24日修法後更將規範對象擴及地上權人與典權人，而異於民法第426條之2第1項規定即明（最高法院111年度台上字第2616號裁判意旨參照）。上開情形，於房屋出賣時亦應為相同之解釋。
２、是被上訴人既於系爭建物拍賣時，為基地即系爭土地1、2之所有權人，且系爭建物就基地即系爭土地1、2類推民法第425條之1規定，有租賃權存在，依上開說明，得依土地法第104條規定主張優先購買權。
㈤、上訴人抗辯伊與陳劉金芬於86年3月27日簽訂系爭契約，依土地法第109條規定視為不定期限繼續契約，伊為系爭5筆土地之承租人，依土地法第107條規定，就系爭建物也有優先購買權存在等語，經查：
１、按【基地】出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。【房屋】出賣時，【基地所有權人】有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；出租人出賣或出典【耕地】時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。土地法第104條、第107條分別定有明文。依上開規定於出租人出賣基地或耕地時，承租人始有依同樣條件優先承買之權。
２、上訴人雖抗辯為系爭5筆土地之承租人，惟本件系爭執行事件所拍賣標的為系爭建物，並非土地，與土地法第104條所稱「基地」或第107條所稱「耕地」不符，不論上訴人是否屬於系爭5筆土地之承租人，均無從依土地法第104條或第107條規定主張優先購買權存在，上訴人此部分之抗辯，自無理由。
五、從而，被上訴人依土地法第104條第1項之規定，請求確認就系爭執行事件所拍賣之系爭建物之優先購買權存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中華民國113年1月24日
民事第二庭審判決法官周俞宏
法官張佐榕法官陳美利以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。中華民國113年1月24日
書記官黃亭嘉附表一：
嘉義縣竹崎地政事務所86年8月19日建物測量成果圖嘉義縣○○鄉○路段○號267棟次編號基地坐落建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍附屬建物主要建築材料及用途一嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000地號鋼骨瓦造雞舍、倉儲、飼料筒增建一倉儲、304.34；增建二倉儲、157.62；增建三雞舍、600.30；增建四雞舍、903.56；增建五雞舍、603.90；增建六雞舍、937.88；增建七雞舍、841.80；增建八雞舍、837.20；增建九至十六飼料筒各3.24；增建十七倉儲、17.64；共計5230.16。全部二嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000○00000地號嘉義縣○○鄉○路村○路○○○號磚造、鋼骨瓦造住宅、雞舍、倉儲增建十八雞舍、1020；增建十九雞舍、832.91；增建二十住宅、101.10；增建二十一雞舍、221.44；增建二十二雞舍、189.44；增建二十三雞舍、191.17；增建二十四雞舍、215.39；增建二十五飼料筒、3.24；增建二十六飼料筒、8.28；增建二十七雞舍、547.37；增建二十八雞舍、748.80；增建二十九雞舍、419.84；增建三十雞舍、251.52；增建三十一倉儲、46.36；共計4796.86。全部（增建部份）附表二：
110年司執字第026701號財產所有人： 林聰猛編 號建號基地座落-----------建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積(平方公尺)權利範圍最低拍賣價格(新臺幣元)樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途1344嘉義縣○○鄉○路段00000○000○00000○00000地號-----------嘉義縣○○鄉○路村○路00○0號鋼骨瓦造、磚造、住房、雞舍、倉儲第一層：5147.81合計：5147.81全部413,000元備考未保存登記建物(原建物增建二、四、六、七、九、十已滅失，原建物增建三、五、八、十六部分坍塌)