裁判字號：臺灣橋頭地方法院110年訴字第622號民事判決
裁判日期：民國111年03月31日
裁判案由：損害賠償等
臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第622號原告 卓綋洋 訴訟代理人 范仲良 律師被告 黃貴和 訴訟代理人 薛西全 律師
李吟秋 律師 王俊凱 律師 劉妍孝 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣96萬2,331元，及自民國110年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔25分之19，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣32萬元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣96萬2,331元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明第1項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）125萬9,831萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」。
嗣減縮聲明第1項為：「被告應給付原告96萬2,331元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
」，核其變更符合前開規定，應予准許。
二、原告主張：兩造為坐落高雄市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告持分為5分之4，原告持分為5分之1。兩造間就系爭土地之分割事宜，前經本院以108年度訴字第937號審理中，經本院委請財團法人高雄市不動產估價師公會進行鑑價，如單獨以土地價格估價，系爭土地之市價為528萬6,300元，如連同坐落於系爭土地上之建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）併同估價後之鑑價結果為市價772萬元（建物總時值為142萬841元、土地總時值為629萬9,159元，下稱系爭鑑定報告），是系爭土地如與系爭建物一併出售時，系爭土地之價額更高。又兩造前於民國107年分割高雄市○○區○○段○○段0000地號土地時，經財團法人高雄市不動產估價師公會鑑價後，該土地價格為每平方公尺6萬5,100元(下稱系爭81-1土地鑑定報告)，兩造及其他共有人就該土地之分割即依照上開鑑價結果達成協議，而調解成立。另被告於109年2月間甫將與原告共有且面積與系爭土地同為67平方公尺之同段12-10地號土地以400萬元出售，經核算後，每平方公尺為5萬9,701元，是位處同地段之系爭土地價值不菲，可認系爭土地價格至少在400萬元以上，被告對上情實知之甚詳。詎被告於109年5月18日與訴外人 蔡奕群 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將系爭土地及其上屬被告單獨所有之系爭建物合併以780萬元出售，並寄發原證6所示存證信函予原告。被告在相隔不到3個月前即於109年2月間即已明知系爭土地價值不菲，系爭建物已興建近40年之久，是系爭建物價值遠低於系爭土地價值，被告故意在系爭契約上填載「買賣總價款新台幣柒佰捌拾萬元（土地價：150萬；建物價：630萬）」，將兩造共有之價格高達629萬9,159元之系爭土地，虛偽記載低價150萬元，將被告單獨所有之價格僅142萬841元之系爭建物，虛偽記載高價630萬元，顯為其不法所有之意圖，俾使其單獨所有之系爭建物取得高額款項，兩造共有之系爭土地價款則取得低額款項，實已不法侵害原告之權利，致原告因此受有損害。原告因上情對被告提出刑事告訴，系爭房地之買受人即訴外人蔡奕群於臺灣橋頭地方檢察署109年度他字第2901號刑事詐欺案件偵查中表示，其僅同意總價金額，並無同意房屋、土地之各別金額，由此可證被告將系爭房地總價780萬元區分為土地價150萬元、建物價630萬元，係其單方面之意思表示，並無合意，依法應不生效力。被告出售系爭房地，將未合意之各別價金註記於系爭契約上，故意以低價出售高價之系爭土地，而以高價出售低價之系爭建物，實有故意不法侵害原告之權利，及故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之行為，被告自應對原告負損害賠償責任。又系爭土地及建物前經不動產估價師公會進行鑑價，合併估價之價格為772萬元（系爭土地價格為629萬9,159元，系爭建物價格則為142萬841元），此鑑價結果與系爭房地之出售總價780萬元相當，自得作為認定「他共有人應得之對價或補償」之依據，原告就系爭土地之應有部分為5分之1，依土地法第34條之1第3項規定，並扣除原告應負擔之相關稅費、規費共3萬9,209元後，原告應得之對價或補償應為122萬622元（計算式：6,299,159元×1/5＝1,259,831元，1,259,831元-39,209元=122萬622元），又被告已提存25萬8,291元，是被告尚應給付原告96萬2,331元，爰依民法第184條、土地法第34條之1第3項規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告96萬2,331元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠因系爭土地係共有地，且坐落同排房屋之最後一間，周遭土
地為畸零地，經濟價值不高，然系爭鑑定報告卻將系爭土地價格鑑定為94,107元/平方公尺，反而遠超出同段及鄰近地段其他土地之鑑定價格甚多。且系爭鑑定報告係將系爭土地以「素地」鑑價，然被告所有之系爭建物坐落於系爭土地上，系爭土地並非素地，自與事實不符。另系爭鑑定報告進行比較法時，竟捨近求遠，未以同地段或鄰近地段土地之價值進行鑑價，卻以較遠地段之後勁段三小段130地號、後勁段一小段298-1地號、後勁段二小段880及880-3地號等土地作為比較標的且未敘明理由，系爭鑑定報告所使用之土地開發分析法有違論理法則及經驗法則之情事甚明。縱使本院以系爭建物為被告所有，將系爭土地分配予被告，將土地與建物同屬一人所有更符合經濟效益且能夠增加價值為由，而認系爭土地之鑑價金額94,017元/平方公尺為合理，惟所謂素地，係指土地上並無任何人造建物之謂，而素地之所以價值較高，係因其上並無建物占用，土地所有人可為任何使用而無須負擔額外之成本；而土地上如有建物，將使土地所有人使用、開發該筆土地時，須負擔地上建物之處理成本，而因該處理成本係向建物所有人支付，因此建物之處理成本應專屬於建物所有人取得，此點並不因土地與其上建物是否同屬一人所有而有不同，若僅係偶然發生土地與建物同屬一人所有時，外觀上並無費用支出，然而該建物之處理成本仍專屬於建物所有人取得。前述處理建物後土地所增加之價值，係因土地所有人支付處理成本之故，因此開發利益應歸屬於分割後取得系爭土地之現所有人取得，並無該增加之利益應補償予分割前之其他共有人之理，蓋分割前之其他共有人對系爭土地之開發並無任何貢獻。是相較系爭土地分配予第三人，土地與建物同屬一人時所增加之價值應專屬於建物所有人取得，與土地所有人無涉。系爭鑑定報告未將前述情形評估在內，則原告聲稱系爭土地價值高達每平方公尺94,017元云云，顯然違反經驗法則及論理法則，殊無可採。又系爭土地坐落同排建物之尾段，面積狹小，並無開發價值，自難與同段12-10地號土地等價齊觀，因此，原告僅以同段鄰近地號土地之鑑定金額即主觀推斷系爭土地之價格，而未提出任何計算式，要不可採。原告以同段12-10地號土地之鑑定金額59,701元/平方公尺作為比較，適可證系爭土地之鑑定金額94,017元/平方公尺之金額顯有過高之情形。
㈡此外，系爭81-1土地鑑定報告未考量其上蓋有門牌號碼高雄
市○○區○○路000○00號建物存在之事實，該81-1地號土地價值應有高估之情形。又兩造曾就與系爭土地同段之12-1地號土地成立分別共有，被告於107年7月18日提起分割共有物訴訟，於該案審理中，本院曾於108年5月16日委請崇正不動產估價師事務所針對與系爭土地同段之12-1地號土地進行鑑定，鑑定價格為68,100元/平方公尺（下稱系爭12-1土地鑑定報告）。然系爭12-1土地鑑定報告之金額僅係以素地鑑價，未考量其上蓋有門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物存在之事實，該12-1地號土地價值亦應有高估之情形。另被告胞兄即訴外人 黃週一 曾與原告就與系爭土地同段之12-11地號土地成立分別共有，並於108年7月15日提起分割共有物訴訟，於該案審理中，本院於109年6月12日曾委請上詣不動產估價師事務所針對與系爭土地同段之12-11地號土地進行鑑定，鑑定價格為78,500元/平方公尺（下稱系爭12-11土地鑑定報告）。然系爭12-11土地鑑定報告之金額僅係以「素地」鑑價，未考量其上蓋有門牌號碼高雄市○○區○○路000號建物存在之事實，該12-11地號土地價值亦有高估之情形。上述81-1、12-1、12-11地號鑑定報告均因鑑定時未將「土地上建有地上物將影響土地價值」之因素考量在內，已如前述，被告提出上開3筆土地各該鑑定報告僅係用以對比12-15地號鑑定報告金額之不合理，並非被告同意上開3筆土地各該鑑定報告金額，且被告於上開訴訟審理中均有主張各該鑑定報告金額過高。退步言之，縱使12-1、12-11、81-1地號鑑定報告之鑑定金額均為合理，何以同段土地，坪數接近，且坐落位置較差之系爭土地之鑑定金額反較鄰近座落位置較佳之地號土地高出甚多，顯非合理。
㈢因系爭土地並無如鑑定金額之價值，且為節省土地移轉時所
課徵之土地增值稅，被告與訴外人 柯秀華 約定將系爭土地金額定為150萬元，並依土地法第34條之1第2項規定，於109年5月22日將被告與柯秀華之買賣契約以被證5所示存證信函通知原告行使優先承買權。因被告遲未得到原告之任何意見，被告僅得依土地法第34條之1第3項規定，先將原告就系爭土地之應有部分之金額辦理提存後，再將系爭房地移轉予柯秀華。又參照最高法院100年度台上字第328號民事判決意旨，侵權行為之主觀意圖應由被害人舉證以實其說，系爭土地位置坐落同排建物之最後一間，因其位置不佳且為共有土地，其實際價值遠不足鑑定金額。被告考量系爭土地之真正價值，及為節省土地移轉時課徵之土地增值稅，而將系爭土地之價格約定為150萬元，以減少增值稅，上開約定對原告亦為有利，蓋土地增值稅通常係由賣方負擔之，並無蓄意減少原告受領金額之意圖，況系爭土地於移轉前亦有通知原告以同一條件行使優先承買權，係原告自行拋棄不願應買。詎原告僅以被告與柯秀華約定之系爭土地之價格過低，即率爾認定被告有意減少原告所應受領之補償金額云云，其論理顯然欠缺所據。退步言之，縱本院認系爭土地確有高達629萬9,159元之價值，而認原告受有125萬9,831元之損害，惟被告於移轉系爭土地時，已為原告先行提存25萬8,291元，因此，原告之損害範圍應扣除被告已先行提存之金額。綜上，被告就系爭土地之出賣，均依土地法第34條之1相關規定以存證信函通知原告行使優先承買權並附上買賣契約，足見原告就系爭土地之出售金額知之甚詳等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造為系爭土地之共有人，被告持分為5分之4，原告持分為5分之1。系爭土地上坐落有被告單獨所有之系爭建物。
㈡兩造間就系爭土地之分割事宜，前於本院108年度訴字第937
號審理中，經本院委請財團法人高雄市不動產估價師公會進行鑑價，連同坐落於系爭土地上之建物併同估價後之鑑價結果為市價772萬元（按：建物總時值為142萬841元、土地總時值為629萬9,159元，勘察日期及價格日期均為109年7月21日）。
㈢被告於109年5月18日與蔡奕群簽訂系爭契約，將系爭房地以7
80萬元出售予蔡奕群，系爭契約上並填載「買賣總價款新台幣柒佰捌拾萬元（土地價：150萬；建物價：630萬）」，被告並寄發存證信函予原告，通知原告表示是否行使優先購買權（並記載主張時應連同房屋一併主張），但原告並未行使優先購買權。嗣系爭房地由承租人柯秀華以上開金額購買。
㈣被告已為原告提存25萬8,291元。
㈤如原告請求有理由，被告應給付原告金額為962,331元。
五、本院之判斷㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。又被告依土地法第34條之1第1項規定，固有單獨處分土地之權利，惟如被告有故意或過失以低價出售情事，以致原告受有損害，即難謂非不法侵害原告之權利（最高法院69年台上字第1104號判決意旨可參）。
㈡經查，被告為系爭土地之共有人，其應有部分合計已逾系爭
土地之2/3，於109年5月18日依土地法34條之1第1項規定將系爭房地以780萬元出售予蔡奕群，系爭契約上並填載「土地價：150萬；建物價：630萬」，並經柯秀華行使優先購買權而以同樣條件購買等情，業如上述，而系爭土地於另案經本院委請不動產估價師公會進行鑑價，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及專業意見分析後，評估勘估土地市價和若分配與第三人時，則按不動產估價技術規則第86條評估「素地」價格，並採用比較法及土地開發分析法等二種估價方法；評估勘估土地分配與其上建號（同段491號）所有人之原告其價值是否不同、其土地上建有保存登記之地上物價值案，則按不動產估價技術規則第99條評估「房地」價格，並採用成本法及比較法等二種估價方法，各方法評估結果及最終價格決定如下：①系爭土地市價和若分配與第三人之評估結果：系爭土地市價為528萬6,300元；②系爭土地分配與其上建號(同段491號)所有人之原告其價值是否不同、其土地上建有保存登記之地上物價值案之評估結果：市價772萬元，系爭建物總時值為142萬841元、系爭土地總時值為629萬9,159元等情，有系爭鑑定報告附卷可參(審訴卷第27頁至第35頁)。本院認上開鑑定結果，已分別鑑估素地及房地之價格，並非如被告所辯僅以素地鑑價，且就價格形成之主要因素及個別條件，分以比較法及土地開發分析法；成本法及比較法進行鑑定，並無任何明顯偏頗或疏漏，是系爭鑑定報告之鑑定意見，應堪採認。
㈢至被告固抗辯稱系爭土地是畸零地，系爭鑑定報告就系爭土
地之鑑定金額過高而不可採信等語，然並未提出相關證據以佐，所辯已難憑採。且參以被告出售系爭房地之總價與系爭鑑定報告所鑑定系爭房地總價金額相當，而被告亦自陳係為了節省土地增值稅才將系爭土地約定為150萬元。又系爭建物迄今已興建30多年，對於系爭鑑定報告所鑑估系爭建物之價格沒有意見。在總價固定之前提下，就只能把價格轉填入房屋的價格等語（訴字卷第237頁至第239頁），足認被告亦認定系爭房地有780萬元之價值，而系爭建物價值亦為142餘萬元左右，即如系爭鑑定報告所鑑定之金額，則被告針對系爭土地部分卻空言抗辯鑑定金額過高，自非可採，堪認被告以780萬元出售系爭房地時，明知系爭土地價格明顯高於系爭建物價格，卻將系爭土地價格填載為150萬（每平方公尺僅2萬2,388元）、將系爭建物價格填載為630萬，致同為系爭土地共有人之原告就系爭土地出售金額可分得之金額減少，自屬不法侵害原告之權利，致原告受有損害，則原告主張被告應負賠償責任，自屬有據。
㈣又如原告請求有理由，被告應給付原告之金額為962,331元一
節，為兩造所不爭執，則原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告962,331元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付962,331元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；原告撤回其訴者，訴訟費用由原告負擔，民事訴訟法第78條、第83條第1項前段分別定有明文。本件原告雖勝訴，惟本件訴訟標的價額原為125萬9,831元，嗣原告減縮聲明為96萬2,331元，就該減縮部分而言，與撤回無異，是以逾減縮後聲明96萬2,331元以外所繳納之裁判費，依民事訴訟法第83條意旨，仍應由原告負擔，特此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國111年3月31日
民事第二庭法官翁熒雪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月31日
書記官陳奕希