臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
原 告 干城第一廣場管理委員會
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法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○
甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年11月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰陸拾捌元及自民國九十六年九
月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬零伍佰陸拾捌元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴之原聲明為：被告應給付原告新台幣(下同)10,56
8元，及自民國95年10月31日起至清償日止以週年利率百分
之10計算之利息，惟於起訴狀送達被告之後，原告變更上述
之聲明為：被告應給付原告10,568元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止以週年利率10％計算之利息，核為應受
判決事項之減縮，與民事訴訟法第255條第1項第3款並無不
合，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告為門牌號碼台中市○區○○○街○○號之「干城第一廣
場」公寓大廈之管理委員會，而被告為該社區門牌號碼台
中市○區○○○街○○號二樓2F/53櫃位（台中市○區○○
段建號350號，權利範圍合計：10000分之190）之區分所
有權人，被告負有按期繳交管理費之義務，並依社區規約
第14條、第15條規定，管理費以3個月為1期，每平方公尺
每月以50元計算，如逾期未繳納，管理委員會得訴請法院
命其繳納及收取以未繳金額按年息10％計算之遲延利息。
被告每期應繳管理費2,642元，惟被告自95年10月起至96
年9月止，共積欠原告管理費計10,568元，已逾4期未繳納
管理費，迭經催討，被告仍置之不理，爰依公寓大廈管理
條例第21條規定，請求被告給付管理費10,568元，另依社
區規約第14條第5款規定，加給按週年利率10％計算之遲
延利息等語。
（二）系爭大樓自原祥和建設股份有限公司（以下簡稱祥和公司
）82年開始興建，至約86年興建完成開始交屋及辦理分戶
貸款以來，因種種複雜因素，無法正式營運，迄今已有14
年。對所有承購人及社會經濟而言，均呈現負面影響。此
十數年間，有部份所有權人終於整合成功籌組管委會進行
大樓整修，凝聚共識，排除種種困難，通知召集全體區分
所有權人開會組成管委會，並進一步逐項整修本棟大樓，
就本棟大樓之生命而言，窺見一線生機，對全體區分所權
人而言，應有正面助益。或許部份區分所有權人有其各人
獨特之考量，現在仍拒絕繳納管理費。惟既然已經組成管
委會，則所有區分所有權人均有依約繳納管理費之義務。
系爭大樓現況，無論外觀或內部，基於安全因素都有其修
繕之必要性，倘若未加以必要修繕，所造成之公共安全事
故，責任歸屬管理委員會（以下簡稱管委會）或全體所有
權人。且台中市市政府亦發文要求原告限期改善或拆除危
險物，該項修繕費用之來源，依據民法第799條規定：「
數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他
負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」，顯見
被告以大樓現在「荒廢」、「殘破不堪」、「沒有管理」
等理由拒絕原告之請求，實屬無據。
（三）被告等所言祥和公司既已廢止營業，又何以出席區分所有
權人會議並當選委員一事，經查95年3月、4月召集區分所
有權人會議時，祥和公司確為本大樓之區分所有權人之一
，依據公寓大廈管理條例第25條「區分所有權人會議，由
全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
」，召集人無法因該公司廢止營業便剝奪其所有權，排除
其出席會議或禁止其被提名候選委員或不承認其當選事實
。95年7月間祥和公司因被拍賣即失去所有權人身份，其
委員資格亦一併消失。
（四）寶蓮資產管理股份有限公司（以下簡稱寶蓮公司）、捷盟
建設有限公司（以下簡稱捷盟公司）當選為委員並無不法
。依「干城第一廣場社區規約」(下稱規約)第九條第5項
「委員之任期，自當選日起，為期二年，連選得連任」，
惟96年6月起，委員因所有權移轉或其他因素喪失委員資
格，出缺數已超過全體委員數之1/2，又依規約第九條第8
項「當屆委員過半數出缺時，得召開區分所有權人會議，
全面實施改選。」，經委員會議決後，訂於該年度區分所
有權人會議召開時，全面改選委員。寶蓮公司、捷盟公司
為本大樓之區分所有權人，同上開依據，原告無法排除其
出席會議或禁止其被提名候選委員或不承認其當選事實。
（五）第一屆及本屆之所有委員，被提名及當選時均為本大樓區
分所有權人；本屆委員目前全數為所有權人。依據公寓大
廈管理條例第27條，出席會議人數統計合現場實際出席數
及委託出席數。每次召集均有寄發普通信通知及公告;每
次會議記錄、會議決議成立均有寄發雙掛號。原告管委會
目前並未遭任何司法或行政機關宣告違法，主張管委會組
成不合法者，已屬空言。委託書縱使有瑕疵，也不能認為
受託人有造假，若被告認為委託書造假，其代表之面積櫃
位數總和足以影響該次會議出席數之法定標準，請求鈞院
傳訊委託人及受託人到庭對質，以還原真相。
（六）自95年10月至96年9月，管理費應收5,349,618元；已收3
，782,788元，占應收總額之70.71%;未收1，566,830元，
占應收總額之29.29%。
（七）原告已進行下列管理內容，說明如下：
１、95年度召集兩次區分所有權人會議、96年度召集一次區分
所有權人會議;自本管委會成立以來，每個月至少召集一
次委員會議，商議管理之具體辦法及督促總幹事執行議決
之事項，共計18次。
２、為防止大樓因地下室長年淹水而造成大樓結構或地基受損
，自有收到管理費以來，首要工程便是處理地下室滲水問
題，目前已全面抓漏完工。
３、修復遭人砸壞之玻璃門及排氣口通道。
４、為防止大樓內部鐵製品等設備、電線再遭盜竊，或往後復
原工程之施工材料被盜，已僱聘天威保全公司及安裝監視
系統全天防護。
５、為使復原工程順利進行，現正修復一部電梯中。
６、因96年10月6日颱風風力太強，年久失修之圍欄被強風吹
垮，造成停靠大樓旁邊之汽車遭砸損，現正與轄區、都發
局協調處理中。
７、時常勸請遊民盡量離開大樓，成效顯著，由原本固定的20
多人銳減至流動的少數幾人，但慈善團體傳教或發放食物
時或天況不佳狂風暴雨時，會暫時爆增至數十人聚集。
８、經多次及存證信函催繳管理費，部分所有權人一再延遲繳
交，為管理費欠繳之事正訴請法院解決中。
９、已正式發函起造人祥和公司，要求說明被告等舉證之86年
間繳交管理費事由及移交相關資料予原告。
（八）管委會所有委員雖是所有權人，但管委會本身不是所有權
登記名義人，所以管委會無權決定營運時問，只有所有權
人自己才有權決定何時營運。
（九）並聲明：被告應給付原告10,568元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息10％計算之利息。
三、被告則以：
（一）被告暫時不繳交管理費之理由有三：從管委會申請成立報
備之資料中發現有資料不實情形：
１、在管委會成立（95年4月26日）前1個月即95年3月24日由
干城聯絡中心寄給被告之失聯區分所有權人名單與申請成
立報備資料之區分所有權人領取選票名冊中有22位失聯區
分所有權人之人名不符。又開會前5個月即94年11月21日
干城聯絡中心由丁○署名寄給被告之太平市區購買本廣場
之購買人名單與申請成立報備資料之區分所有權人領取選
票名冊中有18位區分所有權人之人名不符。從原答辯書中
的22位失聯名單及本次整理出的18位，其中9位購買人，
其委託書中之委託人姓名，大都被改成下列人員 林素卿 、
李永勝 、 吳明祥 、 朱雪梅 、 楊金花 、 黃怡儒 、 陳淑貞 、施
悅治、 朱美樺 、 朱明輝 、 阮忠治 、 朱雪娥 及祥和公司等13
人之姓名，而122張委託書之領票人即委託書之受託人均
集中在 龔家澍 、 劉喜濶 及丁○等3人，且同一委託人亦有
不同筆跡，故懷疑係開會後補建之資料。且委託書及領取
選票人亦有不符情形。經詢問其中之所有權人(1F73櫃)
陳月女 表示因產權未過戶所以未接到開會通知，也不知道
委託書的情形。被告合理懷疑管委會成立是利用失聯或未
過戶買主的櫃位來偽造委託書。95年4月26日區分所有權
人會議上，1個櫃位(1F28櫃)有2人重複領選票。
２、被告與建商至今尚未完成所有交屋程序。建商雖已將土地
與房屋過戶給被告，但在建商超賣等訴訟糾紛發生後，未
將「鑰匙」及未依合約第12條第3項規定將「交屋證明書
」交付給被告，致使被告不得自由使用其產權，目前仍在
本院訴訟中(案號:96年度訴字第2256號慈股)。對於未
實質交屋之產權，區分所有權人對其專有部分，無法自由
使用專有部分之權利，卻須負擔繳交管理費之義務，已影
響被告權利義務之平衡。
３、在未完成實質交屋之前，所有共有及專有部分之損壞仍應
由建商負完全責任。而從管委會申請成立報備資料中整理
出，在有效票數中受委託面積有80.64%及受委託票數有68
.33%是由已遭廢止至今四年仍未清算的祥和公司結合丁
○女士、劉喜濶、龔家澍、 陳武球 及 段雪娟 等人合作掌控
。丁○、 劉君濶 及龔家澍在開會時，均非本大樓之區分所
有權人，卻可以拿到近70%委託書，而丁○與劉喜濶即為
日後寶蓮公司的最大股東及董事長，另陳武球即承買祥和
公司債權的捷盟公司負責人，段雪娟即為第一屆管委會主
委兼寶蓮公司的監察人，而龔家澍即祥和公司股東之一的
廖振賢 所委託幫忙協調聯絡的重要人物，且龔家澍並非區
分所有權人，卻得以擔任區分所有權人會議之主席，已違
反本廣場規約第3條第2項規定，且會議議程中也產諸多爭
議問題。管委會在球員兼裁判情況下，將管理費使用在建
商應負責整修損壞的部分相當不合理，必定會影響被告之
權益，日後也必衍生出更多法律問題。以常理推論，一棟
因建商違約而造成關閉十年之久且已嚴重損壞的大樓，區
分所有權人是不可能在管委會中決定自己支付管理費來修
繕，而且是修繕後還不一定可以營業的大樓。這背後隱藏
著建商及相關公司之利益問題。
（二）被告曾兩次以存證信函回覆，並按本廣場規約第4條規定
已具體指明範圍，要求閱覽管委會之96年5月及6月份之財
務報表等，但至今仍未得到所要的資料，管委會也不安排
指定閱覽的時間、地點。
（三）原告迄96年10月止均未向法院依法提出要求祥和公司所組
成之管委會（未報備）公告移交公共基金等帳戶資料，顯
見祥和公司與本管委會之關係令人質疑。
（四）並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決願供擔保請准宣告
免假執行。
四、查本件原告主張其為門牌號碼台中市○區○○○街○○號之「
干城第一廣場」公寓大廈之管理委員會，而被告為該社區門
牌號碼台中市○區○○○街○○號二樓2F/53櫃位（台中市○
區○○段建號350號，權利範圍合計：10000分之190）之區
分所有權人，依社區規約第14條、第15條規定，管理費以3
個月為1期，每平方公尺每月以50元計算，如逾期未繳納，
管理委員會得訴請法院命其繳納及收取以未繳金額按年息10
％計算之遲延利息。被告每期應繳管理費2,642元，惟被告
自民國95年10月起至96年9月止，共積欠原告管理費計10,
568元等事實，業據其提出與其所述情節相符之報備證明、
土地及建物登記謄本、干城第一廣場社區規約、96年8月25
日96年度第9次干城第一廣場管理委員會會議記錄、干城第
一廣場96年度第一次區分所有權人會議第2次會議紀錄、存
證信函及回執等件及欠繳管理費明細表1件在卷為憑，核屬
相符，本院審酌原告所提出之證物，堪認原告所主張之事實
為真實。
五、被告雖拒絕給付管理費，並以前詞置辯，經查：
（一）被告抗辯該社區之95年4月26日區分所有權人會議決議成
立管委會不合法云云。原告則否認管委會成立之會議決議
不合法，並主張目前並未遭任何司法或行政機關宣告違法
等語。按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議如有
違法情形，其法律效果如何，並未設有明文，依該條例第
1條第2項規定，應適用其他法令之規定。按公寓大廈之區
分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權
人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人
意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總
則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會
決議，應屬相似，故公寓大廈區分所有權人會議召集程序
或決議方法違反法令或章程者，宜類推適用民法第56條
有關撤銷社團總會決議之規定，區分所有權人得於決議後
3個月內請求法院撤銷其決議。最高法院92年台上字第251
7號判決意旨可資參照。又按總會之召集程序或決議方法
，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院
撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當
場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章
程者，無效。民法第56條定有明文。經查被告雖抗辯該社
區95年4月26日之區分所有權人會議決議有其所述之各項
瑕疵，惟其所述情事，縱屬實在，亦係關於該會議召集程
序或決議方法違反法令或章程之情形，被告並未舉證證明
上開會議決議業經判決撤銷確定，是該會議之決議在經法
院判決撤銷之前，仍係有效存在，被告復未舉證證明系爭
區分所有權人會議之決議內容有何違反法令或章程而無效
之情事，則其上開抗辯，即難採憑。
（二）按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約
定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔之。．．．，其費用若區分所有
權人會議或規約另有規定者，從其規定」，由此可見公寓
大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理費之義務
，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順利推動
執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人繳納之管理
費，且由此項規定亦可知，有關管理費負擔及收取之標準
，若區分所有權人會議已有決議或規約另有規定者，應優
先適用之，而受該區分所有權人會議決議或規約之限制。
查干城第一廣場社區規約第14條、第15條規定，區分所有
權人應向管理委員會繳交管理費，管理費以3個月為1期，
每平方公尺每月以50元計算，如逾期未繳納，管理委員會
得收取以未繳金額按年息10％計算之遲延利息，有該社區
規約1件附卷可稽，被告既為干城第一廣場公寓大廈之區
分所有權人，自應受該規約內容之拘束。
（三）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期
間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21
條定有明文。本件被告為區分所有權人，自有繳納管理費
用之義務。再者，區分所有權人繳納公共基金或分擔管理
費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生
，而公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間則就公寓
大廈事務之管理成立委任之法律關係（民法第528條參照
），受任人應依委任人之指示管理事務，故由管理委員會
就區分所有權人應繳納之公共基金及分攤之費用依委任人
之指示負責收益、收支、保管及運用（公寓大廈管理條例
第36條第7款參照），則區分所有權人所應分擔之公共基
金與管理費用，並非上開委任事務之對價，二者間並無對
待給付之對價關係。是被告上開所辯有關系爭大樓之修繕
、維修爭議；原告未指定提供被告閱覽管委會之96年5月
及6月份之財務報表等；管委會也不安排指定閱覽的時間
、地點；原告迄96年10月止均未向法院依法提出要求祥和
公司所組成之管委會（未報備）公告移交公共基金等帳戶
資料等情，縱為屬實，核屬區分所有權人管理之內部問題
及自治範疇，被告應另行透過區分所有權人會議予以議決
處理改善，惟此與原告對被告之管理費請求權間並無對待
給付之關係，被告仍不得執此據以拒絕繳納管理費。是被
告上開所辯，尚不可採。
六、從而，原告依上開規定，請求被告給付管理費10,568元及自
訴狀繕本送達翌日即96年9月22日起至清償日止，按週年利
率10%計付之利息，為有理由，應予准許。
七、又本件係訴訟標的金額在100,000元以下之小額訴訟，本院
為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第436條之20之規定，依
職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准免為假執行，核
無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。併確定本件訴訟費
用額為1,000元由被告負擔。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均不影響本判決之結論，爰
不一一予以審酌。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第436條第2項、第78條、第392條第2項、第436條之19第
1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張瑞蘭
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 12 日
書記官