臺灣臺北地方法院民事簡易判決
105年度北簡字第7134號
原 告 萬象大廈管理委員會
法定代理人 曾聰華
訴訟代理人 李建民 律師
複 代理人 李玉華
被 告 李靜玫
訴訟代理人 鄭遠帆
被 告 吳宇然
訴訟代理人 吳義勝
被 告 黃亞菁
楊德明
林永茂
顏玲玉
訴訟代理人 李進益
上四人共同
訴訟代理人 林興富 住新北市○○區○○路○段00號10樓之
7
被 告 王孟漳 住臺北市○○區○○街○段000號3樓
居臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄
○○號1樓
王姜招 住臺北市○○區○○路○段000號
上二人共同
訴訟代理人 王子淞 住臺北市○○區○○街○○○○號1樓
被 告 吳聰周 住臺南市白河區五汴頭13號
送達址：臺北市郵政24-35號
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年1月15日
言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應各給付原告如附表三「給付金額」欄所示之金額，及自附
表三所示利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分得假執行。但被告如各以附表三「給
付金額」欄所示之金額，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
ㄧ、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法
定代理人承受訴訟；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時
，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，為
民事訴訟法第170條、第175條所明定。本件原告萬象大廈
管理委員會之法定代理人原為 徐英超 ，於民國105年11月18
日變更為 吳高秀華 ，並由吳高秀華於106年1月17日聲明承
受訴訟，有民事承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局北市都
建字00000000000號函附卷可稽（見本院卷三第33-39、61
頁）；又於108年1月14日變更為曾聰華，嗣由曾聰華於10
8年5月31日聲明承受訴訟，亦有民事承受訴訟㈡狀、臺北
市政府都市發展局北市都建字0000000000號函在卷可考（見
本院卷五第7-21頁），經核無不合，應予准許，先予敘明。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本
件原告起訴時，訴之聲明第1項請求被告李靜玫、吳宇然、
黃亞菁、楊德明、林永茂、顏玲玉、王孟漳、王姜招、吳聰
周應各按如附表一之欠繳金額給付予原告，及各自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
嗣於108年12月11日具狀變更應受判決事項之聲明為「被告
應各按如附表二之欠繳金額欄所示給付管理費及遲延利息予
原告」（見本院卷五第131頁），參諸前揭規定，應予准許
。
三、按言詞辯論期日當事人之一造不到場者，得依到場當事人之
聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項
前段定有明文。本件被告吳宇然、黃亞菁、楊德明、林永茂
、顏玲玉、王孟漳、王姜招經合法通知，未於最後言詞辯論
期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依
聲請由原告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告所屬臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號等萬象大廈
（下稱系爭大樓）地下1樓、地上1樓至11樓，計1棟707
戶，於97年4月29日向臺北市政府申請成立管理委員會，經
臺北市政府97年5月6日以府都建字第09762233600號函同
意備查。各被告均為系爭大廈之區分所有權人。系爭大廈第
20屆第2次區分所有權人會議於97年4月20日制定規約、組
織章程，並規定管理維護費收費標準為「管理費住戶新臺幣
（下同）49元/每月每坪；辦公67元/每月每坪；營業72元
/每月每坪」，依規約第16條規定區分所有權人應按月繳納
管理費。且原告就系爭大廈1、2樓及地下室均有常態性支
出之服務及管理。另原告係於104年12月間分別對被告等函
催繳納管理費，是原告請求渠等給付100年至104年間之管
理費，並未逾5年時效。
㈡原告於97年5月6日報備成立後，雖曾公告地下室攤位及1
樓商店街之管理費為每坪36元，優待1年，然於98年4月18
日系爭大廈第21屆第2次區分所有權人會議決議「1樓商店
街管理費恢復為全額繳納」及「地下室市場攤位，仍依管理
規約規定，依商辦每坪72元收取管理費」。而被告均為「1
樓商店街之區分所有權人」，因「1樓商店街」作為營業使
用，其管理費應為每坪72元，惟因本件總幹事新上任，誤以
每坪49元對被告催討積欠之管理費，原告乃以催告之49元範
圍內起訴請求被告給付自100年2月起積欠之管理費。爰依
公寓大廈管理條例第21條規定請求各被告給付如附表二之欠
繳金額欄所示數額及遲延利息。並聲明：被告應給付原告如
附表二之欠繳金額欄所示數額及遲延利息。
㈢對被告答辯之陳述：
1.原告與97年5月6日管委會成立前由部分住戶所成立之舊有
萬象大廈管理委員會，雖名稱相同，惟兩者組成之法律依據
及成員均不同，對原告不具拘束力。又忠孝市場管委會係依
零售市場管理條例成立，僅限辦理市場有關業務，至於其他
與系爭大廈住戶間之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈
管理條例等規定辦理，且臺北市忠孝市場管理委員會組織章
程經臺北市市場處發函認定大會出席人數不足而未制定成立
。另因系爭大廈地下1樓及地上1、2樓等樓層於97年5月
6日已納入成立萬象大廈管理委員會，自應受公寓大廈管理
條例規範。況依臺北市市場處102年12月5日北市市規字第
10232796800號函示：「依零售市場管理條例成立之管理委
員會僅限辦理市場有關業務，至有關萬象大廈住戶之權利與
義務及應遵守事項應依公寓大廈管理條例等規定辦理」，而
原告係公寓大廈管理條例規定成立，自得收取管理費。又原
告就地下室1樓及地上1、2樓公共設施部分，每月分別有
常態性支出及非常態性支出，且訴外人南華投資股份有限公
司（下稱南華公司）曾於104年6月9日函請原告就「用電
裝置」配合電力公司維護，則公共水電部分由原告負責管理
甚明，而被告為系爭大廈所屬區分所有權人，就其整體性不
可分割之公共設施如水、電費，及必要維護費，依使用者付
費之原則，被告仍需依公寓大廈管理條例規定繳納管理費。
2.97年4月20日第20屆第2次區分所有權人會議之決議，係公
寓大廈管理條例第32條第1項規定辦理，合計有效出席區分
所有權人共計265戶，已逾法定1/5，持分比率達85％，故
其所制定之系爭規約及組織章程合法有效。且決議若有召集
程序或決議方法之瑕疵，應依法提起撤銷訴訟，在97年4月
20日之區分所有權人會議決議經法院判決無效之前，系爭決
議仍然有效。又萬象大廈-區分所有權人規約（下稱系爭規
約）及第20屆管理委員當選已經判決（臺灣高等法院105年
度上字第918號判決）認定為合法有效，則原告既依系爭規
約第30條規定成立，完全合法有效。而第21屆第2次區分所
有權人會議係由訴外人即第20屆管理委員會主任委員 邱太煊
擔任召集人，縱第21屆管理委員經法院判決無效，惟依公寓
大廈管理條例第25條第3項前段規定，邱太煊仍為有召集權
人，則98年4月18日第21屆第2次區分所有權人會議決議自
為有效。另原告已經主管機關於97年5月6日核准報備號公
寓大廈管理組織報備證明，足證原告已依公寓大廈管理條例
規定提出區分所有權人過半數同意書。
3.系爭規約第30條規定已授權管委會處理區分所有權人關係所
生事務，當然包括管理費收費標準制定。而管理費用屬公共
基金性質，管理費之收支既屬管委會之職務，管委會依據規
約第30條及組織章程第1條、第22條第6項及第34條規定，
自經合法授權制定收費標準。又公寓大廈管理委員會僅係依
區分所有權人會議決議、授權或規約之規定，代全體區分所
有權人收取管理費，實體上並非管理費之權利主體，管理費
用亦非公寓大廈管理委員會就公共設施管理、維護、修繕行
為之對價，被告自不得以原告管理、維護不善為由，拒絕給
付管理費。
4.地下室市場攤位及1樓商店街之管理費為每坪36元公告為優
待1年，1年期間屆滿，98年4月18日萬象大廈第21屆第2
次區分所有權人會議決議「1樓商店街管理費恢復為全價繳
納」及「地下室市場攤位，仍將依管理規約規定，依商辦每
坪72元收取管理費」。被告王孟漳、 王姜招所 提僅1樓商店
街住戶之會議紀錄，非全體住戶，自不足對抗上開會議決議
。又被告王孟漳、王姜招所指萬象大廈1樓商店街住戶會議
、1樓公廁整修案係1樓商店自行決議，不足以拘束原告，
且與本件管理費無關，又原告所有帳目均依規定公開及公布
。
5.被告吳聰周未繳納100年、101年、103年11月、12月及10
4年之管理費，其所提出已繳納之繳費通知單均非原告本件
請求範圍。至被告吳聰周所指2樓漏水修理事宜，應自行向
2樓請求修復，且公用廁所及外圍環境清潔、管理費可否調
漲、停車等問題，則應向區分所有權人提案，不得以此藉口
拒繳管理費。
二、被告則以：
㈠被告李靜玫部分：
系爭大廈之地下室、1樓、2樓係屬市場管理處管理，與原
告分屬不同管委會，故伊繳交管理費之對象非原告等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告吳宇然部分：
系爭大廈1、2樓及地下室攤商部分管理委員之產生，未有
效通知全體區分所有權人，且無法定數額以上所有權人之出
席及投票所產生，委員會之產生程序有瑕疵，該組織章程所
訂17名委員，1、2樓及地下室攤商僅佔2席，其決議表決
，顯不成比例，由其他12樓層之委員決定攤商之事務，應屬
無效。為期公平起見，1、2樓及地下室攤商已另組台北市
忠孝市場管理委員會，並已運作中。且原告對1、2樓及地
下室攤商，迄無提供任何服務、管理，其收取管理費，顯不
合理，又其管理費帳目紊亂，錯誤百出等語，資為抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
㈢被告王孟漳、王姜招部分：
依經1樓商店代表蕭委員主持及管委會代表 揚文威 全程與會
之98年4月24日萬象大廈1樓商店街住戶會議決議，1樓商
店住戶管理費維持半價即每坪36元計算。原告違反上開決議
，在未經1樓商店街住戶同意下，逕自調漲管理費以每坪49
元收取。另原告未針對1樓商店提供清潔、垃圾清運、電梯
保養等服務，2樓廁所、天花板等修理亦與1樓無關，1樓
商店之管理費不應比照2樓以上住家。另原告未對1樓全數
商店收管理費，違反公平正義原則。又原告對於1樓商店街
所有權人通過請求其將所收管理費專用於整修1樓公廁之決
議完全置之不理，並在103年系爭大廈區分所有權人會議中
逕自調漲1樓商店街之管理費，亦未確實登載被告所繳管理
費資料且原告除97年10月至98年4月帳目有公開外，其餘帳
目皆未公開，且管理費帳目雜亂無章等語，資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
㈣被告楊德明、林永茂、黃亞菁、顏玲玉部分：
1.系爭大廈之地下室及地上第1、2層為市場，原告自76年5
月1日起即終止對地下室及1、2樓服務，且同日起停止代
付水電費，並停徵服務費迄今，依公寓大廈管理條例或市場
處來函，從未規定市場之攤商須向原告繳交管理費，縱須向
原告繳納管理費，原告卻無法律依據得以執行零售市場法定
業務，即違反權利義務對等原則，市場攤商自應向依零售市
場管理條例第25條所成立之台北市忠孝市場管理委員會繳費
。至臺北市市場處102年12月5日北市市規字第1023279680
0號函，其受文者既非攤商，效力自不及於被告，且該函僅
具教示之效力，並無強制力。
2.第20屆管理委員未開會選舉，違反公寓大廈管理條例第29條
第2項，其所決議之規約、組織章程及管理費收費標管等，
亦因而無效。訴外人南華公司雖顧及契約對外效力，未對臺
灣高等法院105年度上字第918號判決提出上訴，仍難謂系
爭規約等即合法有效。又系爭大廈聯合管理處曾於修改公約
，並於76年1月1日成立台北市忠孝市場管委會，且經臺北
市市場處協調裝設水電分錶，亦因系爭大廈3至11樓住戶要
求而變更為分別管理，而自76年5月1日起停止代墊水電費
、停徵服務費等分管之事實，是原告僅能就3至11樓成立管
委會。又原告未經市場攤商過半數書面同意，復未徵詢忠孝
市場管委會同意，即擅自將之納入區分所有權人，已違反權
利義務明定原則及行政程序法第4條暨公寓條例第26條第1
項後段規定，原告並非依零售市場管理條例第25條所成立的
市場管委會，無法律依據可以逕向市場攤商收費，為當事人
不適格，應予駁回。
3.第20屆管理委員會選舉公告，顯違反公寓大廈管理條第29條
第2項規定，亦違反系爭大廈住戶公約第7條第1項規定，
則原告之第20屆管理委員依民法第73條規定，當選無效，是
第20屆管理委員會主任委員邱太煊擔任97年4月20日第20屆
第2次區分所有權人會議之召集人所召開會議，因無召集權
，而無效。況97年4月20日第20屆第2次區分所有權人會議
雖有265戶即37.48％出席，達1/5以上，惟未達2/3，僅
可議決ㄧ般事項，對於重大事項如規約、章程等無權議決，
是系爭規約自始無效，其組織章程亦失所附麗。
4.系爭大廈之服務或管理、常態性支出等，應係原告與忠孝市
場管委會間之協商事項，雖訂有清潔合約，但一樓公廁仍由
攤商自理且不及於地下室，且水、電均有分錶，樓層間公共
用電被告則從未享受，原告逕向攤商追收5年管理費，更屬
無據。又被告楊德明所有攤位，數年前即被人占用，詢問原
告之管理員亦無從解決，則原告向其催繳管理費，顯失公平
。又依台北市忠孝市場管理委員會決議，沒有營業者為空屋
，每月每坪管理費為10元，如有實際經營者為每月每坪65元
，均由台北市忠孝市場管理委員會收取後再轉交原告。
5.原告所提收費標準僅有住戶、辦公（5至11樓）及營業（3
至4樓），並無「市場」。又有關市場之公共分擔部分，已
分裝水電分錶，且清潔自理，顯與3至11樓不同，原告採管
理費最高標準每坪72元，與其提出地下1樓、地上1、2樓
獨立運作預算表，市場攤商254戶每月僅分擔27,650元，每
戶每月108.9元，是原告主張收取每坪72元，顯不合理等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈤被告吳聰周部分：
被告吳聰周向原告反應2樓有漏水問題，惟迄今仍未修繕。
且管理費不應任意調漲，其收費不合理，原告亦未盡其管理
、維護清潔之責。又管理費應由使用人繳納，而被告吳聰周
2年前曾將攤位交他人使用，原告向被告吳聰周請求應扣除
此部分管理費。況被告吳聰周已繳清所欠管理費等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經本院與兩造協議不爭執之事項如下（見本院卷二第129頁
反面-130頁、第259頁）：
㈠原告於97年5月6日經臺北市政府府寓證字第000-000號准
予備查在案。
㈡被告李靜玫、吳宇然、王孟漳、楊德明、林永茂、吳聰周、
黃亞菁、王姜招、顏玲玉等9人為萬象大廈區分所有權人，
有建物謄本各乙份可證。
㈢原告於起訴前曾分別以存證信函定期對上開被告催告請求給
付管理費，未獲置理。
四、得心證之理由：
㈠按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人
身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集
人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分
所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會
，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員
時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分
所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1
次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選
得連任1次」、「召集人無法依前項規定互推產生時，各區
分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集
人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機
關得視實際需要指定區分所有權人1人為臨時召集人，或依
規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」、「本條例施行
前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條
第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權
人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、
縣（市）主管機關報備」，公寓大廈管理條例第25條第3、
4項、第55條第1項定有明文。被告等雖抗辯系爭大廈於96
年6月25日選出之第20屆管理委員當選無效，故第20屆第2
次區權會議屬無召集權人所召開，無法作成有效決議云云。
惟查：
1.原告與南華公司就系爭大廈第20屆管理委員當選無效之訴訟
，曾於臺灣高等法院98年上更㈠字第115號達成調解（即99
年度上移調字第22號），其調解筆錄記載：「一、被上訴人
同意經管理委員會同意後，向萬象大廈區分所有權人會議就
下列事項提案修正萬象大廈住戶規約及管理委員會組織章程
：㈠萬象大廈各層區分所有權人得分別選舉住戶代表每層各
2位，共計24位，再選舉出17名管理委員。㈡各樓層之住戶
應繳清該樓層之管理費始有住戶代表及管理委員之選舉權及
被選舉權。二、兩造其餘請求拋棄。三、訴訟費用各自負擔
。」等語，南華公司已不再爭執萬象大廈第20屆管理委員當
選有效性。嗣南華公司就萬象大廈第20屆管理委員當選無效
乙事，再提起訴訟，固經本院以104年度訴字第4293號判決
確認萬象大廈第20屆管理委員之當選無效，然該案上訴後，
經臺灣高等法院以105年度上字第918號將原判決不利於萬
象大廈管理委員會部分廢棄，並駁回南華公司在第一審之訴
確定在案（見本院卷二第72-76頁、卷三第25-32及185頁
）。據此，萬象大廈第20屆管理委員並未經法院判決當選無
效。
2.又第20屆第2次區分所有權人會議係由當時之管理委員會主
任委員邱太煊所召集。而邱太煊既為萬象大廈之區分所有權
，且由邱太煊係由第19屆管理委員會辦理選舉於96年6月25
日所選出者，則得認係依公寓大廈管理條例第25條第3項規
定，或同條例第55條第1項、第25條第4項規定，由系爭大
樓區分所有權人所互推之召集人。是縱第20屆管理委員當選
無效，第20屆第2次區分所有權人會議仍係由有召集權人所
召開，堪予認定。
㈡次按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議
方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2
項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，
由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟
區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公
寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決
議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當
然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該
會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議
決議之列（最高法院92年度台上字第2517號裁判意旨參照）
。又民法第56條第1項規定總會之召集程序或決議方法，違
反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其
決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異
議者，不在此限。是區分所有權人會議之召集程序或決議方
法，違反法令或章程時，除無召集權人所為召集外，區分所
有權人應於決議後3個月內起訴撤銷之。經查，系爭規約、
系爭組織章程是在第20屆第2次區分所有權人會議決議通過
制訂，此有該屆次區分所有權人大會會議紀錄在卷足參（見
本院卷一第263-264頁）。而第20屆第2次區分所有權會議
為有權召集之邱太煊所召集，已如上述，縱有召集程序或決
議方法，違反法令或章程，亦屬得否訴請法院撤銷其決議而
已，該決議在未經撤銷前，仍為有效。
㈢再按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規
定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明
文。系爭規約第16條亦規定「為了充裕共同部分等在管理上
必要之經費，區分所有權人須向大會繳交下列各款所列費用
（以下稱為管理費等）。1.管理費。2.特別修繕費。管理費
、特別修繕費及約定專用權使用費之各項費用之收繳，支付
辦法，得經大會決議通過，明訂於使用細則之中。3.其他因
公共使用之費用」。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之
公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金
額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員
會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管
理條例第21條亦有明文。經查：
1.系爭大廈為有707戶之區分所有建物（領有70使字第2134號
使用執照，見本院卷一第244頁），包含地下1樓至地上11
樓。又系爭大廈於97年4月20日召開第20屆第二次區分所有
權人會議，決議制定系爭規約、系爭組織章程，並於97年4
月29日向臺北市政府申請報備成立萬象大廈管理委員會，經
臺北市政府於97年5月6日以府都建字第09762233600號函
同意備查之事實，有原告所提出之臺北市政府97年5月6日
函及公寓大廈管理組織報備證明為證（見本院卷一第7-8頁
），足認原告已合法成立。且依系爭大廈第20屆第2次區分
所有權人會議會議紀錄及簽到簿可知，該次區分所有權人大
會，通知參加對象為全體區分所有權人，即包含地下1樓至
地上11樓，被告所屬之地下1樓或地上1、2樓參加之人數
（含授權參加），高達百餘人，足見其管理範圍包含系爭大
廈地下1樓至地上11樓，有系爭大廈第20屆第2次區分所有
權人會議之相關資料在卷可稽（見本院卷一第263-264頁、
卷二第6-24頁，及臺北市建築管理工程處105年4月15日北
市都建寓字第10508152800號函暨所附資料）。被告雖抗辯
自76年起，萬象大廈管理委員會即已公告不再管理地下1樓
市場及地上1、2樓商場，地下1樓及地上1、2樓另行成
立台北市忠孝市場管理委員會等節，縱認屬實，惟自97年4
月20日召開第20屆第2次區權會議，依公寓大廈管理條例成
立「萬象大廈管理委員會」及通過系爭規約、組織章程起，
地下1樓及地上1、2樓之住戶即應受該規約、組織章程之
拘束。故原告主張其管理範圍及於系爭大廈地下1樓至地上
11樓，自為可採。
2.被告又辯稱其已成立台北市忠孝市場管理委員會，主管機關
為市場管理處，原告無權對其收取管理費云云。然查市場管
理委員會僅限辦理市場有關業務，而與全體住戶有關之權利
與義務及應遵守事項，被告仍應遵守公寓大廈管理條例相關
規定，即應遵守全體區分所有權人會議決議事項（含規約）
，兩者尚有不同，此觀臺北市市場處102年12月5日北市市
規字第10232796800號函說明：「二、查萬象大廈係位於私
有市場用地，由南華投資股份有限公司（以下稱南華公司）
投資興建，領有本府工務局70使字第2134號使用執照，依其
使照核定用途，地下1層為防空避難室兼零售市場及飲食店
，地上1、2層為零售市場，地上3、4層為電影院、停車
場、服裝店、傢俱、水電、器具行、診所藥行、理髮室、美
容院、浴室、兒童遊憩設施、運動康樂設施、金融、郵政、
電信、電力、自來水服務所或一般事務所使用，地上5至11
層為一般事務所。另本府建設局（現更名為產業發展局）於
71年7月30日以北市建一字第002號核發該市場開業許可證
，先予敘明。三、有關南華公司欲成立市場管委會一節，係
依零售市場管理條例第25條第1項略以：『民有市場所有權
人應與攤（鋪）位使用人，共同推選代表組成管理委員會，
受主管機關之監督……』及同條第4項：『管理委員會之設
置、執行事項、章程、議事程序、設置時間及其他應遵行事
項之規定，由直轄市或縣（市）主管機關定之。』等規定辦
理萬象大廈市場使用樓層部分（地下1層至地上1、2層）
成立管委會事宜，本處業於102年11月29日北市市規字第10
232711400號函告知南華公司依上開規定成立之管委會僅限
辦理市場有關業務，至有關貴大廈住戶之權利與義務及應遵
守事項應依公寓大廈管理條例等規定辦理」（見本院卷一第
262頁）；臺北市市場處105年6月2日北市市規字第1053
1076800號函說明：「四、本處再次重申忠孝市場管委會依
上開規定成立僅限辦理市場有關業務，至於其他與萬象大廈
住戶間之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈管理條例等
規定辦理」（見本院卷二第125頁）；及臺北市市場處105
年8月30日北市市規字第10531808600號函說明：「四、本
次依規定成立之管委會僅限辦理與所轄會員市場範圍有關之
業務，切勿任意侵害其他非會員之權益，至於其他與大廈住
戶之權利義務及遵守事項，仍須依公寓大廈管理條例等規定
辦理」（見本院卷二第68頁），一再重申此旨自明。是被告
猶執此抗辯，顯無理由。
3.被告復辯稱原告管理委員會並未經忠孝市場攤商過半數書面
同意，依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，其成立自不
合法云云。然按公寓大廈管理條例第26條第1項係規定「非
封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築
物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之
出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，
得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權
人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明
定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人
會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報
備。」此條文係在規範同一大廈內，如有辦公、商場混合使
用之情況下，屬於辦公、商場之區分所有權人，在符合該條
之規定後，得另行成立管理委員會。而其立法意旨考量有關
共用部分、約定共用部分之範圍劃分、修繕、管理、維護及
其費用之分擔、公共基金分配、保管文件移交與分工事宜，
涉及「全體」區分所有權人之權利義務，非僅召開辦公、商
場部分之區分所有權人會議即得以決議，故有關條例第26條
第1項之各款事項，仍須經「全體」區分所有權人會議決議
或規約規定。查系爭大廈成立原告管理委員會，係由「全體
」區分所有權人會議決議通過，非上開另行成立管理委員會
之情形，其成立要件並非依該條例第26條第1項規定，被告
前揭抗辯要屬無據。被告亦未依上開規定就商場部分另行成
立管理委員會，自無以此為由拒繳管理費。
4.被告再抗辯原告未善盡管理之責故拒絕繳納管理費云云。惟
按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事
實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發
生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給
付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台
上字第850號判例參照）。查區分所有權人或住戶繳納管理
費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議
決議而生，足見區分所有權人或住戶繳納管理費之義務並非
基於與管理委員會間之雙務契約而生，故被告所負給付系爭
建物管理費之義務，與原告就系爭大廈所負之管理維護義務
，顯非基於同一雙務契約而生。且區分所有權人或住戶所繳
交之管理費，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，並由
管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委
員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工
作之間（如公寓大廈管理條例第36條規定），並不存在對價
關係。縱認原告未善盡管理之責，亦僅被告得否依公寓大廈
管理條例相關規定另為主張，並不得以此拒繳管理費。
㈣原告得向被告收取之管理費金額為何？
1.原告主張被告分別為如附表一所示門牌號碼建物之所有權人
，其專用及共有部分面積合計各如附表一坪數欄所示之事實
，業據其提出建物登記第三類謄本為證（見如附表一建物謄
本所在卷頁），堪信為真實。被告既均為萬象大廈之區分所
有權人，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及系爭規約
第16條規定，自應分擔萬象大廈之公共管理費用，以作為修
繕、管理、維護共用部分之公共基金。
2.然按至於管理費之數額，管理委員會或區分所有權人會議固
有權透過決議以決定之權，惟在住商混合之情形，若客觀上
，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管
理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費
收費標準決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加
以審查（最高法院93年度台上字第2218號裁定參照）。經查
：
①本件被告係屬地上1、2樓商場之區分所有權人，依75年12
月27日系爭大廈管理委員會公告、76年3月15日萬管字第00
3號公告、系爭大廈聯合管理處76年3月16日致各營業攤戶
之附註、台北市政府建設局私有市場開業許可證、臺北市市
場處101年10月11日北市市規字第10132298600號、105年
8月30日北市市規字第10531808600號函及系爭大廈（3-11
樓區）第5屆第4次住戶代表委員聯席會議紀錄（見本院
卷二第45-48、65-71頁）可知，系爭大廈地下1樓市場及
地上1、2樓商場於76年1月間成立台北市忠孝市場管理委
員會，嗣於105年8月30日經主管機關同意備查在案。因忠
孝市場管理委員會成立後，就水、電、空調等設施費用分擔
問題，與地上3至11樓之區分所有權人意見未合，而分開管
理。
②惟系爭大廈既為公寓大廈，必有共用部分，包含其坐落基地
，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構
造等，且有公共之水電設施（含給排水）、機械設施、消防
設施、化糞池等及各類管線。依原告所提出萬象大廈每月常
態性支出明細項目（見本院卷一第283-300頁）可知，其常
態性支出項目包括「保全合約」、「清潔合約」、「垃圾清
運」、「電梯保養」、「B1緊急發電機」、「B1抽水肥」、
「電費」、「水費」、「電話」、「保險」等項，合計458,
928元。因被告為地下1樓市場或地上1、2樓商場之所有
權人，而忠孝市場已自行負責清潔維護，有獨立出入口，且
使用電梯頻率不高，此部分支出尚難認與被告有關。然關於
公用水電、緊急發電機、抽水肥、電話、保險（公共意外責
任保險）等事務性費用，每月約合計116,468元（93,745元
＋13,909元＋2,500元＋3,000元＋1,439元＋1,875元＝
116,468元），攸關全體區分所有權人利益，理應由全體區
分所有權人共同分擔。據此上開常態性支出項目，攸關被告
部分約占總支出4分之1。另依其非常態性支出項目（見本
院卷一第301-314頁）可知，包含「頂樓防火門、水塔蓋更
新」、「B1發電機排煙管修護」、「消防檢查申報」、「消
防檢查修護」、「滅火器更新」、「B1污水感應器」、「B1
抽水馬達檢修」、「2樓馬桶疏通」、「B1抽水馬達開關更
新」、「二樓天花板落石修理」、「頂樓輸水管爆管修理」
、「防止外牆水泥剝落施掛帆在工程」、「45-11-5頂樓修
繕施工防水」等項目，皆涉及萬象大廈之安全等問題，亦攸
關全體區分所有權人利益；又按系爭規約第19條所定之稅捐
或其他修補、事務等費用，均為使原告得以進行共用部分之
修繕、管理、維護，亦應由全體區分所有權人共同分擔，始
謂公允。本院審酌上述支出項目及金額，並考量忠孝市場已
不復往日繁華光景，多數攤位及商場均已無營業之事實，有
被告楊德明提出之照片可證（見本院卷一第215-217頁），
認若逕以營業使用收取每月每坪72元之管理費，有違公平原
則。參酌萬象大廈曾於105年11月5日召開第29屆第2次區
分所有權人會議，討論地上2樓管理費收取標準時，說明維
持以住戶49元/坪、辦公67元/坪、營業72元/坪之收費標
準（見本院卷三第37頁反面），並於106年11月4日召開第
30屆區分所有權人大會決議，作成「管理費（坪/月）收繳
分為：住家49元、辦公67元、營業72元、車位600元、空屋
25元、垃圾每戶200元（限家庭廢棄物）」之決議，暨經10
7年12月22日第30屆區分所有權人會議決議追認（見臺北市
建築管理工程處108年8月30日函暨所附區分所有權人會議
紀錄，附於本院卷五第117-119頁）。而被告李靜玫、吳宇
然、黃亞菁、顏玲玉、王孟漳、王姜招、吳聰周所有各如附
表一編號1至3、5至8門牌欄所示房屋均有使用之事實，
此有原告提出照片在卷足稽（見本院卷五第151-155頁），
被告李靜玫、吳聰周亦自承其等有出租房屋予他人使用等語
（見本院卷五第162頁），則原告請求按月以每坪49元計收
管理費，尚屬公允；至被告楊德明、林永茂所有如附表一編
號4房屋部分，原告既未能舉證其尚有使用之事實，則以空
屋按月每坪收取25元之管理費，較為合理。另被告吳聰周雖
辯稱其已清償所積欠之管理費云云，惟此為原告所否認，且
被告吳聰周未能提出任何證據以實其說，是被告吳聰周此部
分之抗辯，堪難採信。
㈤再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明
文。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延
責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約
定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1
項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查依系
爭規約第35條第1項規定「有關第16條第1項所定之管理費
……，應於每月月初自動繳納。」可知，系爭管理費（即10
0年2月起至104年12月）屬給付有確定期限，且早已屆期
，而原告起訴僅請求各被告自收受起訴狀繕本之翌日（各詳
如附表三所示之日）起算之法定遲延利息，核無不合，應予
准許。
㈥末按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及
1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使
而消滅。民法第126條定有明文。查系爭管理費既係基於一
定之法律關係而生，且每次以1個月期間之經過順次而發生
，依前開說明，管理費請求權自屬民法第126條所謂1年或
不及1年之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適用，
應可認定（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類
提案第2號研討結果參照）。又按消滅時效，因請求而中斷
；時效因請求而中斷者，若於請求後6個月內不起訴，視為
不中斷，民法第129條第1項第1款、第130條分別定有明
文。時效若因請求而中斷，請求人苟欲保持中斷之效力，應
於請求後6個月內起訴。查原告分別於104年12月間以存證
信函向被告等催討管理費，有該存證信函暨回執在卷可稽（
見本院卷一第52-56、60、62、64-65頁），則此管理費請
求權因原告請求而時效中斷，原告復於請求後6個月內之10
5年4月8日提起本件訴訟，有起訴狀及本院收狀戳在卷可
憑（見本院卷一第2頁），依前揭說明，本件請求權時效各
於104年12月間中斷。則原告請求自100年2月起至104年
12月之管理費，並未逾民法第126條之時效期間。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第16
條之規定，請求被告給付自100年2月至104年12月之管理
費，即屬有據，被告李靜玫、吳宇然、黃亞菁、顏玲玉、王
孟漳、王姜招、吳聰周應繳納之管理費應以每月每坪49元計
算；被告楊德明、林永茂應繳納之管理費則以每月每坪25元
計算之。從而，原告請求被告各給付如附表三「給付金額」
欄所示之金額，及自附表三所示利息起算日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予淮許。逾此部
分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣
告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國109年2月14日
臺北簡易庭法官陳雯珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月14日
書記官宋德華
附表一：
┌──┬───┬──────────┬───┬─────┬─────┐
│編號│被告│門牌│坪數│欠繳金額│建物謄本│
│││││（新臺幣）│所在卷頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│１│李靜玫│台北市○○○路○段│15.27│35,904元│本院卷一第│
│││122巷6號│││168頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│２│吳宇然│台北市○○○路○段│13.72│39,044元│本院卷一第│
│││122巷6之2號、│││169-171頁│
│││122巷6之13號││││
││├──────────┼───┼─────┤│
│││台北市○○○路○段│13.72│18,816元││
│││122巷6之3號││││
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│３│王孟漳│台北市○○○路○段│8.91│17,917元│本院卷一第│
│││122巷6之6號│││172頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│４│楊德明│台北市○○○路○段│4.44│13,080元│本院卷一第│
││林永茂│122巷6之16號│││173頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│５│吳聰周│台北市○○街○○○○號│8.64│16,074元│本院卷一第│
││││││177頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│６│黃亞菁│台北市○○街○○○○號│8.12│11,940元│本院卷一第│
││││││179頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│７│王姜招│台北市○○街○○○○號│7.20│16,944元│本院卷一第│
││││││181頁│
├──┼───┼──────────┼───┼─────┼─────┤
│８│顏玲玉│台北市○○街○○○○號│7.18│20,768元│本院卷一第│
││││││182頁│
└──┴───┴──────────┴───┴─────┴─────┘
附表二：
┌──┬───┬───┬─────────┬──────────────┬─────┐
│編號│被告│坪數│每月管理費（新臺幣│積欠管理費期間│欠繳金額│
││││，元以下四捨五入）││（新臺幣）│
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│１│李靜玫│15.27│748元（15.27坪×│100年2月、101年、103年、│35,156元│
││││49元＝748元）│104年││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│２│吳宇然│13.72│672元（13.72坪×│100年2至7月、101年、103│34,370元（│
││││49元＝672元）│年、104年│46,368元，│
││├───┼─────────┼──────────────┤扣除已繳│
│││13.72│672元（13.72坪×│100年2至7月、101年、102│11,998元）│
││││49元＝672元）│年1至5月、104年9至12月││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│３│王孟漳│8.91│437元（8.91坪×49│100年2至5月、101年、103│17,480元│
││││元＝437元）│年、104年││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│４│楊德明│4.44│218元（4.44坪×49│100年2至12月、101至104年│12,862元│
││林永茂││元＝218元）│││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│５│吳聰周│8.64│423元（8.64坪×49│100年2月、101年、103年11│15,651元│
││││元＝423元）│至12月、104年││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│６│黃亞菁│8.12│398元（8.12坪×49│100年2至6月、101年、104│11,542元│
││││元＝398元）│年││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│７│王姜招│7.20│353元（7.2坪×49│100年2月、101年、103年、│16,591元│
││││元＝353元）│104年││
├──┼───┼───┼─────────┼──────────────┼─────┤
│８│顏玲玉│7.18│352元（7.18坪×49│100年2月、101至103年、│20,416元│
││││元＝352元）│104年1至11月││
└──┴───┴───┴─────────┴──────────────┴─────┘
附表三：
┌──┬───┬─────────────┬───────────┐
│編號│被告│給付金額│利息起算日│
│││（新臺幣）││
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│１│李靜玫│35,156元│105年4月15日│
│││（748元×47月＝35,156元）│（見本院卷一第71頁）│
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│２│吳宇然│34,370元│105年4月29日│
│││（672元×【42月＋27月】－│（見本院卷一第72頁）│
│││11,998元＝34,370元）││
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│３│王孟漳│17,480元│105年4月15日│
│││（437元×40月＝17,480元）│（見本院卷一第73頁）│
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│４│楊德明│6,549元│105年6月24日│
││林永茂│（4.44坪×25元×59月＝6,54│（見本院卷一第140頁）│
│││9元）││
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│５│吳聰周│15,651元│105年4月15日│
│││（423元×37月＝15,651元）│（見本院卷一第82頁）│
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│６│黃亞菁│11,542元│105年4月15日│
│││（398元×29月＝11,542元）│（見本院卷一第84頁）│
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│７│王姜招│16,591元│105年4月15日│
│││（353元×47月＝16,591元）│（見本院卷一第86頁）│
├──┼───┼─────────────┼───────────┤
│８│顏玲玉│20,416元│105年4月15日│
│││（352元×58月＝20,416元）│（見本院卷一第87頁）│
└──┴───┴─────────────┴───────────┘