臺灣桃園地方法院民事簡易判決 95年度桃簡字第879號
原 告 有誠意小鎮社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 許啟龍 律師
複 代理人 許淑玲 律師
被 告 己○○
丑○○
寅○○
壬○○
樓
上4人共同
訴訟代理人 辛○○
被 告 丙○○
上 1 人
訴訟代理人 丁○○○
被 告 子○○
甲○○
癸○○
庚○○
上 1 人
訴訟代理人 辛○○
戊○○
樓
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國95年7月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告己○○應給付原告新台幣肆萬肆仟壹佰叁拾捌元，及自民國
九十四年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
被告丑○○應給付原告新台幣叁萬叁仟陸佰玖拾捌元，及自民國
九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告寅○○應給付原告新台幣叁萬伍仟伍佰玖拾貳元，及自民國
九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告壬○○應給付原告新台幣叁萬零伍佰貳拾肆元，及自民國九
十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告庚○○應給付原告新台幣叁萬玖仟捌佰壹拾陸元，及自民國
九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告丙○○應給付原告新台幣伍萬叁仟陸佰壹拾貳元，及自民國
九十四年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
被告子○○應給付原告新台幣貳萬玖仟肆佰肆拾貳元，及自民國
九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告甲○○應給付原告新台幣貳萬陸仟肆佰肆拾捌元，及自民國
九十四年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
被告癸○○應給付原告新台幣叁萬貳仟伍佰零玖元，及自民國九
十五年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔千分之一百二十五、被告丙○○負擔
千分之一百五十一、被告丑○○負擔千分之九十五、被告寅○○
負擔千分之一百、被告壬○○負擔千分之八十六、被告子○○負
擔千分之八十三、被告甲○○負擔千分之七十五、被告癸○○負
擔千分之九十二、被告庚○○負擔千分之一百一十二，餘由原告
負擔。
本判決第一項至第五項得假執行，但被告己○○、丑○○、寅○
○、壬○○、庚○○如分別以新台幣肆萬肆仟壹佰叁拾捌元、新
台幣叁萬叁仟陸佰玖拾捌元、新台幣叁萬伍仟伍佰玖拾貳元、新
台幣叁萬零伍佰貳拾肆元、新台幣叁萬玖仟捌佰壹拾陸元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項至第九項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
被告己○○、丑○○、寅○○、壬○○、子○○、甲○○經
合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴法第38
6條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決
。
乙、實體方面：
一、本件原告主張：被告為附表一所示房屋之所有權人，則被告
即為有誠意小鎮社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，系
爭社區住戶管理規約（下稱系爭管理規約）第17條第5項就
管理費之收取標準約定：A至E及G至J棟，每棟每坪以新台幣
（下同）35元計算，F棟以每坪30元計算，K棟以每坪25元計
算，準此，被告應按月繳納如附表一所示之管理費。然被告
各自欠繳如附表一所示數額之管理費，經原告屢次催討，被
告均置之不理等情。依公寓大廈管理條例第10條第2項、第
21條及系爭管理規約第17條規定，求為判決命（一）被告己
○○給付原告47,182元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被告丙○○
給付原告60,060元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告丑○○給付
原告36,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。（四）被告寅○○給付原告3
8,558元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息。（五）被告壬○○給付原告34,04
6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息。（六）被告子○○給付原告29,442元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息。（七）被告甲○○給付原告30,856元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。（八）被告癸○○給付原告36,993元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。（九）被告庚○○給付原告41,460元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。（十）上述9項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告己○○、丑○○、寅○○、壬○○、庚○○（下稱被告
己○○等5人）則以：⑴依系爭社區住戶規約（下稱系爭住
戶規約）第16條及第17條約定，系爭社區之管理費用由各區
分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。又就特定
之區分所有建築物欲增收其依前條所應負擔之管理費時，應
經該區分所有權人同意，並經區分所有權人會議決議。然原
告係自行訂定管理費之收取標準，且未經區分所有權人會議
通過。⑵系爭管理規約所定之管理費收取標準並不合理。諸
如H、I、J棟建築物使用權與他棟使用權完全獨立，仍要以
每坪35元計算管理費，且前揭管理費之收取標準未經上開特
定建築物區分所有權人同意，已侵犯該特定建築物區分所有
權人權益，依民法第71條規定，前揭管理費之收取標準有違
強制規定，應屬無效。⑶92年4月6日之區分所有權人會議出
席人數未達公寓大廈管理條例所定之法定出席人數。⑷管理
委員會之成立過程不合法，建商於91年10月間係以不實之資
料向桃園縣政府報備等語，資為抗辯。並聲明求為判決（一
）駁回原告之訴。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、被告丙○○則以：⑴原告之歷屆委員在交接時沒有將帳目交
代清楚。⑵管理委員會之成立過程不合法，建商於91年10月
間係以不實之資料向桃園縣政府報備。⑶原告濫用管理費，
且沒有盡到管理維護責任等語，資為抗辯。並聲明求為判決
駁回原告之訴。
四、被告癸○○則以：原告執行職務應公開透明化等語，資為抗
辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、法院之判斷：
（一）原告主張被告為附表一所示房屋之所有權人，而系爭管理
規約第17條第5項就管理費之收費標準約定：A至E及G至J
棟，每棟每坪以35元計算，F棟以每坪30元計算，K棟以每
坪25元計算。然被告各自欠繳如附表所示數額之管理費，
經其屢次催討，被告仍未繳納等情，業據其提出與所述相
符之建物登記第2類謄本、系爭管理規約、系爭社區管理
費催告單為證，被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪
信為真實。惟被告執前詞置辯。
（二）按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；公寓大
廈建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例
均達3分之2以上時，起造人應於6個月內召集區分所有權
人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報
備；公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓
大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委
員，主任委員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及
選任應於規約中訂定之；區分所有權人會議之決議除本條
例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分
所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區
分所有權比例過半數之同意行之；管理委員會有當事人能
力，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第25條第1項
前段、第26條第1項、第27條第1項、第2項、第29條第1項
、第35條第1項分別定有明文。又依公寓大廈管理條例施
行細則第10條規定，公寓大廈管理組織申請報備處理原則
由內政部定之。而依內政部所制訂之公寓大廈管理組織申
請報備處理原則規定，管理組織申請時應備齊：申請書表
、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權
人名冊、訂定規約時之區分所有權人會議會議紀錄、規約
以及公寓大廈或社區區分所有標的基本資料向直轄市、縣
（市）政府申請備查（可授權鄉、鎮、市、區公所受理）
，而申請案件經查文件齊全者，由受理報備機關發給同意
報備書。經查，本件被告抗辯該社區並未依法定程序召開
區分所有權人會議及成立管理委員會，故原告非屬於合法
之管理委員會云云，然經本院向主管機關桃園縣政府調取
原告社區申請報備之資料，該府以95年2月14日檢送公寓
大廈管理組織報備證明、有誠意小鎮社區管理委員會申請
報備書、公寓大廈管理委員會（管理負責人）申請書檢查
表附卷可資參佐，而上開申請書檢查表所載之出席區分所
有權人會議人數及所有權比例、出席區分所有權人會議同
意人數、所有權人比例，均符合公寓大廈管理條例之相關
規定，復有系爭社區區分所有權人於91年8月10日召開之
第1次會議會議記錄在卷可佐，綜上以觀，該次區分所有
權人會議既已達到法定會議及決議人數，且原告已依法定
程序向主管機關桃園縣政府完成報備並經准予備查，而被
告己○○等5人及丙○○雖抗辯管理委員會之成立過程不
合法，且建商於91年10月間係以不實之資料向桃園縣政府
報備云云，然被告己○○等5人及丙○○對此並未能舉證
以實其說，故被告己○○等5人及丙○○此項抗辯自難採
信。從而，原告主張其業經桃園縣政府審查後認合於公寓
大廈管理組織申請報備處理原則而同意備查，並發給公寓
大廈管理組織報備證明，為合法成立之管理委員會乙節，
應屬可採。
（三）被告己○○等5人抗辯系爭住戶規約第16條及第17條約定
，系爭社區之管理費用由各區分所有權人依照區分所有權
人會議之決議分擔之。又就特定之區分所有建築物欲增收
其依前條所應負擔之管理費時，應經該區分所有權人同意
，並經區分所有權人會議決議。然原告係自行訂定管理費
之收取標準，且未經區分所有權人會議通過云云，惟原告
主張91年8月10日之區分所有權人會議已決議授權讓管理
委員會自行決定管理費之收取標準，嗣管理委員會於91年
11月1日召開管理委員會會議制定收取標準，而該項收取
標準迄今仍延續使用等語。經查，系爭社區之區分所有權
人於91年8月10日召開第1次會議，在該次會議記錄中第3
案載明：「案由：訂定本社區管理費收取標準。內容：因
管理層面所涉問題較為繁複，授權由管理委員會檢討後訂
定。決定：本案經由出席之區分所有權人一致同意通過」
。參以系爭社區於92年4月6日召開區分所有權人第一次臨
時會議，在該次臨時會議記錄中第1件討論案記載之決議
內容為：出席人員全數通過即日（指92年4月6日）起開始
繳交管理費。故依上述2份會議記錄以觀，足認系爭社區
之區分所有權人會議確有決議將管理費之收取標準委由管
理委員會訂定，然各區分所有權人須自何時按該收取標準
繳納管理費乙節則仍應由區分所有權人會議決議後為之。
至於被告己○○等5人抗辯92年4月6日之區分所有權人會
議出席人數未達公寓大廈管理條例所定之法定出席人數云
云。查區分所有權人會議之決議係由2個以上區分所有權
人意思表示合意而成立之法律行為，對各區分所有權人及
住戶具同一意義及利害關係，屬共同行為，在效力上，依
私法自治及契約自由原則，除決議內容有牴觸法律強制、
禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗情形外，均應有
效，而召集會議之過程如有違反法令規定情形，係屬召集
程序上之瑕疵，其效力亦應準用民法總則中關於社團總會
決議瑕疵之規定，因被告己○○等5人無法舉證證明92年4
月6日區分所有權人會議之決議事項業經依法撤銷，則該
次會議所決議之內容即屬合法有效。準此，各區分所有權
人自92年4月6日起即應依上開管理委員會訂立之收取標準
繳納管理費。又系爭規約第16條雖載明系爭社區管理費用
之分擔在區分所有權人會議未決議前，且未有其他規定時
，各區分所有權人應按其房屋所有權登記之總坪數比例分
擔。然原告並未舉證證明92年4月6日前有何管理費用之支
出，則原告向被告請求92年4月6日前之管理費即屬無據。
（四）被告己○○等5人另抗辯系爭管理規約所定之管理費收取
標準並不合理。諸如H、I、J棟建築物使用權與他棟使用
權完全獨立，卻仍要以每坪35元計算管理費。且前揭收取
費標準未經上開特定建築物區分所有權人同意，已侵犯該
特定建築物區分所有權人權益，依民法第71條規定，前揭
收取標準有違強制規定，應屬無效云云。惟原告主張系爭
社區之管理維護工作均係由其聘請物業管理公司為管理維
護，範圍涵蓋了被告己○○等5人所有房屋在內等語。查
公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。又多數各自
獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理
具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條
例之規定，公寓大廈管理條例第3條第1款及第53條分別定
有明文。本件依原告所提出而為兩造所不爭執之建物登記
第2類謄本所載，被告己○○、丙○○、丑○○、寅○○
、壬○○、子○○所有房屋坐落之基地為八塊段506地號
，被告甲○○、癸○○及庚○○所有房屋坐落之基地則為
八塊段508地號，而上述兩塊基地上之所有房屋均係使用
同一之出入口，有系爭社區之建物平面圖在卷可佐。準此
以觀，系爭社區應符合公寓大廈管理條例所稱部分共同設
施之使用與管理具有整體不可分性，依上說明，自屬公寓
大廈管理條例所稱之公寓大廈定義範圍甚明，故系爭社區
內全體建築物及其基地之所有權人均屬公寓大廈管理條例
所稱之區分所有權人，依法當然須依照社區區分所有權人
會議決議分攤管理費。此外，管理委員會係經過區分所有
權人會議授權擬定管理費之收取標準，且該收取標準亦經
區分所有權人會議通過後開始施行，已見前述，是被告己
○○等5人抗辯前揭收取標準有違民法第71條之強制規定
云云，委無可採。
（五）被告丙○○及癸○○雖抗辯原告之歷屆委員在交接時沒有
將帳目交代清楚，且濫用管理費，沒有盡到管理維護責任
，在執行職務時亦不夠公開透明化云云。惟區分所有權人
繳交管理費，係依區分所有權人會議之決議及規約行之，
與管理委員會執行職務之當否無關，縱認被告所述屬實，
亦屬管理委員會執行職務當否之問題，被告本可由區分所
有權人會議要求原告改善，尚不得以此理由拒繳管理費，
是被告丙○○及癸○○此部分抗辯亦不足採。
（六）綜上所述，原告為合法成立之管理委員會，被告復為系爭
社區之區分所有權人，則被告自92年4月6日起即應依區分
所有權人會議之決議給付管理費，而被告己○○、丙○○
、丑○○、寅○○、壬○○、子○○、甲○○、癸○○及
庚○○欠繳如附表二所示之管理費，即分別為44,138元、
53,612元、33,698元、35,592元、30,524元、29,442元
、26,448元、32,509元及39,816元，又被告逾期未繳之管
理費均已超過2期以上，經原告定期催告仍未繳納。從而
，原告依公寓大廈管理條例第21條規定請求（一）被告己
○○給付原告44,138元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年
9月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（二）被告丙○○給付原告53,612元，及自起訴狀繕本送
達翌日即94年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。（三）被告丑○○給付原告33,698元，及
自起訴狀繕本送達翌日即94年10月1日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息。（四）被告寅○○給付原
告35,592元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年10月1日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（五）被
告壬○○給付原告30,524元，及自起訴狀繕本送達翌日即
94年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息。（六）被告子○○給付原告29,442元，及自起訴狀繕
本送達翌日即94年10月1日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。（七）被告甲○○給付原告26,448元
，及自起訴狀繕本送達翌日即94年10月1日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之利息。（八）被告癸○○給
付原告32,509元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年7月8日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（九）
被告庚○○給付原告39,816元，及自起訴狀繕本送達翌日
94年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則乏所據，
應予駁回。
（七）本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法
第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分依職權宣告假
執行。原告雖 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，然此舉對
於本院應依職權宣告假執行並不生任何影響。而被告己○
○等5人陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核與法
並無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。又原告敗訴部分
，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。爰
依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第436條第2項、
第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官林哲賢
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 8 月 3 日
書記官鄭敏如
附表一：（金額均以新臺幣為計算單位）
┌──┬───┬─────────┬────┬─────────────────┬─────┐
│編號│姓名│建物門牌│月繳│每年度欠繳管理費之月份│欠繳金額│
││││├──┬──┬───────┬───┤│
│││││91年│92年│93年│94年││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│一│己○○│桃園縣八德市○○路│1,522元││2-12│1-12│1-8│47,182元│
│││133巷1弄1號5樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│二│丙○○│桃園縣八德市○○路│2,062元│12│1-12│1-3、5-7、9-12│2-8│60,060元│
│││133巷1弄2號│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│三│丑○○│桃園縣八德市○○路│1,162元││2-12│1-12│1-8│36,022元│
│││133巷1弄5號7樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│四│寅○○│桃園縣八德市○○路│1,483元││2-12│1-12│5-7│38,558元│
│││133巷1弄9號3樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│五│壬○○│桃園縣八德市○○路│1,174元│12│1-12│1-12│4-8│34,046元│
│││133巷1弄12號2樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│六│子○○│桃園縣八德市○○路│1,402元││4-12│1-12││29,442元│
│││133巷2弄8號5樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│七│甲○○│桃園縣八德市○○路│1,102元│12│1-12│2-12│2-5│30,856元│
│││133巷6弄1號7樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│八│癸○○│桃園縣八德市○○路│1,121元│12│1-12│1-12│1-8│36,993元│
│││133巷6弄5號3樓│││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼──┼───────┼───┼─────┤
│九│庚○○│桃園縣八德市○○路│1,422元││2-12│1-12│1-6、8│41,460元│
│││133巷6弄6號3樓│││││││
└──┴───┴─────────┴────┴──┴──┴───────┴───┴─────┘
附表二：（金額均以新臺幣為計算單位）
┌──┬───┬─────────┬────┬──────────────┬─────┐
│編號│姓名│建物門牌│月繳│應繳管理費之月份│欠繳金額│
││││├──┬───────┬───┤│
│││││92年│93年│94年││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│一│己○○│桃園縣八德市○○路│1,522元│4-12│1-12│1-8│44,138元│
│││133巷1弄1號5樓││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│二│丙○○│桃園縣八德市○○路│2,062元│4-12│1-3、5-7、9-12│2-8│53,612元│
│││133巷1弄2號││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│三│丑○○│桃園縣八德市○○路│1,162元│4-12│1-12│1-8│33,698元│
│││133巷1弄5號7樓││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│四│寅○○│桃園縣八德市○○路│1,483元│4-12│1-12│5-7│35,592元│
│││133巷1弄9號3樓││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│五│壬○○│桃園縣八德市○○路│1,174元│4-12│1-12│4-8│30,524元│
│││133巷1弄12號2樓││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│六│子○○│桃園縣八德市○○路│1,402元│4-12│1-12││29,442元│
│││133巷2弄8號5樓││││││
├──┼───┼─────────┼────┼──┼───────┼───┼─────┤
│七│甲○○│桃園縣八德市○○路│1,102元│4-12│2-12│2-5│26,448元│
│││133巷6弄1號7樓││││││
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│八│癸○○│桃園縣八德市○○路│1,121元│4-12│1-12│1-8│32,509元│
│││133巷6弄5號3樓││││││
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│九│庚○○│桃園縣八德市○○路│1,422元│4-12│1-12│1-6、8│39,816元│
│││133巷6弄6號3樓││││││
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