裁判字號：臺灣臺中地方法院108年簡上字第230號民事判決
裁判日期：民國109年03月06日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣臺中地方法院民事判決108年度簡上字第230號上訴人 洪金賢 被上訴人 朱家正 上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國108年4月26日本院臺中簡易庭108年度中簡字第438號第一審判決提起上訴，本院於民國109年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造與訴外人 陳氏 阿勉 等人共有臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），被上訴人以其就系爭土地所有權應有部分已逾3分之2，依土地法第34條之1第1項規定，於民國107年8月27日與訴外人 許宏羽 簽立不動產買賣契約書，約定以新臺幣（下同）314,978元出售系爭土地所有權全部，並於107年10月8日以台中英才郵局第1777號存證信函，通知各共有人於函到15日內行使優先承購權，上訴人於107年10月22日以台中四張犁郵局224號存證信函表示願以同一條件承買系爭土地，兩造間之買賣契約已合法成立，不料，被上訴人竟於107年11月12日以存證信函通知上訴人，上開與許宏羽間之買賣契約經雙方合意解除。上訴人幾經催請被上訴人履行買賣契約，均遭被上訴人藉口推辭，爰提起本訴。
二、被上訴人抗辯：系爭土地因另一共有人 朱家民 主張優先承購權，被上訴人始與許宏羽解除買賣契約；且被上訴人與朱家民共有臺中市○○區○○○段○○○○號土地，該地與系爭土地相鄰，被上訴人與朱家民有整合兩筆土地利用之實益，上訴人則無取得系爭土地之實益。又上訴人與訴外人 陳秋水 等人公同共有系爭土地所有權應有部分480分之88，上訴人未經其他公同共有人同意，非合法行使優先承購權，兩造間自未成立買賣契約，上訴人之請求顯屬無據。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明求為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應於上訴人給付314,978元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地由上訴人與陳秋水、 陳秋東 、 洪福寬 、 洪金生 、洪香桂、 洪香珍 、 張森林 、 張國財 、劉 張明珠 、 張國藩 、張明珊、 蔡陳滿 ，因繼承而公同共有系爭土地所有權應有部分480分之88；並由被上訴人及訴外人陳氏阿勉、 陳涼子 、陳文欽、 陳榮進 、 陳煇盛 、 林益村 、 林世堅 、陳 趙彩枝 、 陳明忠 、 陳明安 、 陳明集 、 陳碧霞 、 陳碧貞 、 陳碧蘭 、朱家民分別共有（見原審卷第45至61頁）。
(二)被上訴人就系爭土地之應有部分為840分之562，應有部分逾3分之2。
(三)被上訴人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部以總價314,978元出售予訴外人許宏羽（見原審補字卷第21至29頁），並於107年10月8日以存證信函通知各共有人於函到15日內行使優先承購權（見原審補字卷第31至37頁）。
(四)系爭土地共有人朱家民於107年10月22日發函通知被上訴人，主張依被上訴人與許宏羽約定之買賣條件優先承購系爭土地（見原審卷第71頁）。
(五)上訴人於107年10月22日發函通知被上訴人，主張依被上訴人與許宏羽約定之買賣條件優先承購系爭土地（見原審補字卷第39至41頁）。
(六)被上訴人於上訴人及朱家民通知優先承購系爭土地後，與許宏羽合意解除系爭土地之不動產買賣契約。
(七)上訴人發函主張優先承購系爭土地之時，並未得其他公同共有人之同意。
(八)被上訴人與朱家民另共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地，應有部分各2分之1（見原審卷第41頁）。
(九)臺中市○○區○○○段○○○○號土地與系爭土地相鄰（見原審卷第69頁）。
(十)臺中市○○區○○○段○○○○號土地需通行系爭土地始得連接道路（道路名稱為便行巷）。
五、兩造爭執之事項：上訴人主張優先承購系爭土地，請求被上訴人於上訴人給付314,978元之同時，將系爭土地之所有權全部移轉登記予上訴人，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。又公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第2項規定甚明（修正後移列為第3項），原審既認定被上訴人 何吳河 就系爭土地7筆之共有權，係共同繼承其被繼承人 何吳興 之應有部分而取得，依民法第1151條規定，該被上訴人在分割遺產前，對於系爭土地何吳興之應有部分，與其他繼承人為公同共有，則其基於繼承就被繼承人何吳興應有部分之公同共有，而行使其優先承買權，有民法第828條第2項之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之，乃原審遽認被上訴人何吳河1人就系爭土地7筆持分，有優先購買權存在，而為上訴人不利之判決，尚有未合（最高法院69年度台上字第1252號、99年度台上字第1469號判決意旨參照）。是公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，所謂其他權利之行使，包含行使優先購買權在內。經查，上訴人與陳秋水等人，因繼承而公同共有系爭土地所有權應有部分480分之88，上訴人於107年10月22日寄發存證信函主張對系爭土地之優先承購權時，並未得其他公同共有人之同意，有系爭土地謄本在卷可稽（見原審卷第45至61頁），且為兩造所不爭執，揆諸上開說明，上訴人主張優先承購權時，既未得公同共有人全體之同意，其主張對系爭土地有優先承購權，自屬無據。
(二)上訴人主張依土地法第34條之1第4項、第5項規定，其可單獨優先承購系爭土地，並提出最高法院105年度台上字第1607號判決為據；且土地法應有排除民法規定之適用；被上訴人出售系爭土地無庸依民法規定經全體共有人同意，上訴人行使優先承購權，卻須依民法規定得全體共有人同意，顯有不公等語。惟查，按土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同共有人於公同共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言（最高法院100年度台上字第1673號裁定意旨參照），是土地法第34條之1第5項準用第4項規定，乃指公同共有人出售公同共有之土地時，其他公同共有人得行使優先承購權，上訴人所提最高法院判決之土地，屬祭祀公業全體派下員公同共有之情，亦同此意旨，二者並無矛盾。從而，土地法第34條之1第5項準用第4項之規定，與民法第828條第3項規定，二者並無扞格，自無排除民法規定之適用。又公同共有之法律關係，具有公同共有主體即「公同共有人團」之人法結合關係，與作為公同共有客體即公同共有財產之債權、物權關係，兩者不完全分離，且債權、物權關係乃僅為反映人法之結合關係而存在，參諸該條立法理由載明：「同律第一千零六十五條理由謂共同共有物，其管理處分及行使其他所有權，若法令無特別規定，契約無特別約定者，非各公同共有人意思一致，不得行使權利，否則必至害及公同共有物之權利。又訴訟亦須公同共有物全體為當事人，始有效力，此本條第二項所由設也。」，係為防止一部分公同共有人以不當之使用、收益、處分公同共有物方式，侵害他公同共有人權利，是以該條項所規定之「其他權利之行使」，仍應依規範人法結合關係之法律、習慣或法律行為予以規範，益為灼然。況上訴人因繼承而取得系爭土地應有部分，於遺產分割前，與其他繼承人公同共有系爭土地應有部分，其於遺產分割時，是否分得系爭土地之應有部分仍屬未定，而有待全體繼承人之協議定之。倘公同共有人於遺產分割時未取得該土地之應有部分，卻於遺產分割前行使優先承買權，而得買受系爭土地之應有部分，亦與土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法目的在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承購權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純目的有違（最高法院99年度台上字第1469號判決意旨參照），是公同共有人應得公同共有人全體同意，始得行使優先承購權之規定，並無顯失公平之處。
(三)至於上訴人於108年10月14日具狀提出其他公同共有人之同意書（見本院卷第73至78頁），因該同意書仍有部分公同共有人未簽名或蓋章表示同意，且已逾被上訴人通知共有人行使優先承購權之期間，仍無從為上訴人有利之認定，併此敘明。
(四)綜上所述，上訴人依優先承買之法律關係，請求被上訴人應於上訴人給付314,978元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年3月6日
民事第六庭審判長法官陳學德
法官賴秀雯法官楊雅婷本件不得上訴。
上正本證明與原本無異。
中華民國109年3月6日
書記官陳淑華