臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第3216號
原 告 北吉房屋仲介有限公司
法定代理人 陳義昌
被 告 徐蕭照
訴訟代理人 莊佳樺 律師
上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國108年4月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應給
付原告新臺幣（下同）41萬4,000元，及自民國107年11月
8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔
保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。嗣訴狀送達後，
將上開聲明第㈡項撤回，並變更聲明為：被告應給付原告33
萬4,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息（見本院卷第98頁）。經核原告所
為上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規
定，應予准許。
二、原告主張：兩造於107年3月6日簽訂一般委託銷售契約書
（下稱系爭委託銷售契約），被告同意將其所有之門牌號碼
臺北市○○區○○路○○○巷○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）
委託原告居間仲介銷售，嗣原告為被告覓得訴外人 游旂 以55
7萬元購買系爭房屋，被告與游旂並於同年8月15日簽訂不
動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），惟游旂於先
行裝修系爭房屋期間，發現系爭房屋疑似海砂屋，被告乃於
同年9月26日委託立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公
司）就系爭房屋進行氯離子含量檢測，經檢測結果系爭房屋
之氯離子含量超出標準值，確認係屬海砂屋，被告與游旂為
此於同年10月30日在臺北市萬華區調解委員會進行調解，經
調解成立而合意自即日起解除系爭不動產買賣契約，而系爭
房屋之氯離子含量超出標準乃屬可歸責於被告之事由，致系
爭不動產買賣契約遭游旂解除，則原告自得依系爭委託銷售
契約第六條第三項之約定，請求被告給付按系爭不動產買賣
契約實際成交金額557萬元計算6％之違約金云云。並聲明
：被告應給付原告33萬4,200元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告則以：被告委託原告銷售系爭房屋時，並無隱匿系爭房
屋屋況之情事，原告並未要求被告須就系爭房屋之氯離子含
量進行檢測，亦未協助被告確認系爭房屋屋況，且被告迄至
系爭不動產買賣契約簽訂時，仍不知系爭房屋之氯離子含量
超出標準，是系爭不動產買賣契約經解除乙節，並非可歸責
於被告之事由所致，故原告依系爭委託銷售契約第六條第三
項之約定，請求被告給付違約金，難認有據。縱認原告得向
被告請求違約金，然原告未協助被告確認系爭房屋屋況，且
系爭不動產買賣契約已解除，被告未受有出售系爭房屋之利
益，故原告請求被告給付之違約金尚屬過高，應酌減至系爭
房屋實際買賣價金557萬元之1％以下，方為適當等語，資
為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於107年3月6日簽訂系爭委託銷售契約，約
定被告將系爭房屋委託原告居間仲介銷售，嗣原告為被告覓
得游旂以557萬元購買系爭房屋，被告並於同年8月15日與
游旂簽訂系爭不動產買賣契約，惟事後經檢測確認系爭房屋
之氯離子含量超出標準，被告與游旂乃於同年10月30日調解
成立，自即日起解除系爭不動產買賣契約等情，業據原告提
出系爭不動產買賣契約、系爭不動產買賣契約、立鋼公司中
和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報
告、臺北市萬華區調解委員會調解書等件影本為證（見本院
卷第13至35頁），並經本院依職權調取本院107年度核字第
3043號調解書呈請審核卷宗、臺北市萬華區調解委員會107
年民調字第0544號調解事件卷宗核閱無訛，且為被告所不爭
執，固堪信為真實。
㈡惟原告另請求被告給付違約金33萬4,200元乙節，則為被告
所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭委託銷售契約第六
條第二項第㈢款約定：「有下列各款情形之一者，視為乙方
（即原告，下同）已完成仲介之義務，甲方（即被告，下同
）仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：……㈢甲方同意
出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件，
甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書
後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約
者。……」、同條第三項約定：「前項㈡至㈣情形，甲方應
支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金
。」（見本院卷第15頁），原告雖主張被告有上開系爭委託
銷售契約第六條第二項第㈢款約定之可歸責於被告之事由致
買方游旂解除系爭不動產買賣契約之情形，故原告得依同條
第三項之約定向被告請求給付違約金云云，然被告表示其於
委託原告銷售系爭房屋時，乃至與游旂簽訂系爭不動產買賣
契約之際，就系爭房屋之氯離子含量超出標準值乙事並無所
悉乙節，為原告所不爭執（詳見本院卷第98頁），則被告並
無惡意隱匿系爭房屋之氯離子含量超出標準值之情事。又房
屋之氯離子含量是否超出標準值須經專業檢測方能確認，非
一般民眾可得輕易知悉，且被告在不動產說明書現況調查表
上亦如實於第32項之「有無混凝土中水溶性氯離子含量檢測
」項目勾選「否」，有該不動產說明書現況調查表影本在卷
可按（見本院卷第17至19頁），若原告認房屋之氯離子含量
檢測對於日後房屋買賣交易能否順利成交具有重要影響性，
則依其身為專業仲介之立場，自當要求原告必須委託專業機
構就系爭房屋之氯離子含量進行檢測，並提出檢測結果報告
後，再進行委託銷售之工作，惟原告於覓得游旂購買系爭房
屋並與被告簽訂系爭不動產買賣契約前，均未要求或協助被
告進行系爭房屋之氯離子含量檢測，則於系爭不動產買賣契
約簽訂後始發現系爭房屋之氯離子含量超出標準值，尚難謂
係可歸責於被告之事由，是原告僅以系爭房屋客觀上存在氯
離子含量超出標準值之問題，逕認被告具有可歸責事由云云
，並非可採。況系爭不動產買賣契約第五條第㈠項就氯離子
含量檢測有如下約定：「⒈甲方（即游旂，下同）如要求做
本項檢測，得於支付第二期價金前自行委託檢測機構進行檢
測。⒉甲方應於委託檢測同時通知承辦地政士；承辦地政士
接獲通知後，於檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權
移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量超過約定標準【如標的物
建築完成日期在民國107年1月1日以後87年6月25日（含
當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為民國87
年6月26日以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，買
賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費
用，由買賣雙方平均分擔。……」（見本院卷第25、27頁）
，可知系爭不動產買賣契約之簽訂並不以被告必須出具系爭
房屋之氯離子含量檢測報告為要件，亦未賦予被告必須就系
爭房屋進行氯離子含量檢測之義務，僅約定買方游旂得於支
付第2期價金前自費委託專業機構進行檢測，且檢測結果超
過約定標準乃屬系爭不動產買賣契約無條件解除之事由，而
被告與游旂亦因系爭房屋之氯離子含量超過約定標準乙事，
於107年10月30日在臺北市萬華區調解委員會調解成立，合
意解除系爭不動產買賣契約，有臺北市萬華區調解委員會調
解書影本存卷可佐（見本院卷第35頁），則系爭不動產買賣
契約乃兩造因系爭房屋之氯離子含量檢測超過系爭不動產買
賣契約第五條第㈠項第⒊款約定之標準值而合意解除，與系
爭委託銷售契約第六條第二項第㈢款所定因可歸責於被告之
事由致買方游旂解除系爭不動產買賣契約之情形，自有未合
，原告即不得依同條第三項之約定請求被告給付違約金。
五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第六條第三項之約定，
請求被告給付違約金33萬4,200元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，
應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料
，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年4月26日
臺北簡易庭法官黃珮如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月26日
書記官李易融