裁判字號：臺灣新北地方法院109年重訴字第546號民事判決
裁判日期：民國110年01月19日
裁判案由：確認買賣關係存在
臺灣新北地方法院民事判決109年度重訴字第546號原告 謝馥禧 訴訟代理人 李富祥 律師被告 林武義 訴訟代理人 張宏明 律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，經本院於民國109年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就附表所示土地、權利範圍之買賣關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。原告主張兩造就被告所有如附表所示土地有買賣關係存在，惟為被告所否認，此影響原告得否行使買賣契約之買受人權利，原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國107年2月2日約定就被告所有坐落新北市○○
區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱593、612、61
8地號土地）、權利範圍各為5分之1為買賣事宜，約定買賣價金新臺幣2,250萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。因612、618地號土地有三七五租約，原告為日後辦理土地所有權移轉之需要，幾經努力完成土地調處共有物分割，612地號土地分割出612之1、612之2地號土地（下稱612之1、612之2地號土地）。依土地調處分割結果，被告分配取得612、618地號土地權利範圍全部、612之1、618之1地號土地權利範圍各5分之1，系爭買賣契約約定之土地地號、面積及權利範圍應變更如附表所示。然被告突委任律師於109年7月3日寄發存證信函予原告，表示因原告未依兩造於107年1月26日、107年1月27日簽訂之土地買賣訂金收據（下稱系爭訂金收據）第7條約定，委請地政士寄發共有人及三七五佃農是否表示優先購買之通知函，且未於109年7月17日期限屆滿時履行義務，系爭買賣契約業於109年7月17日期限屆滿時起解除，被告顯然有違約將土地轉售他人之意圖，原告為維護契約權益，爰請求確認兩造間就附表所示土地、權利範圍之買賣關係存在等語。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠兩造簽訂系爭買賣契約前，先行簽訂系爭訂金收據，依系爭
收據第7條明確記載被告於收受訂金後，即同意委託原告指定地政士寄發共有人及三七五佃農，是否表示優先購買之通知函，如無人表示優先購買權則雙方同意於法定期間屆滿約10日內簽約，如有第三人行使優先購買權，被告接到通知10日內歸還原告所付之訂金，故原告於簽訂系爭訂金收據後，未立即委託地政士寄發共有人及三七五佃農是否表示優先購買，即屬違約。原告在未履行委請地政士寄發共有人及三七五佃農是否優先購買之通知義務下，要求被告與其簽訂系爭買賣契約，被告誤以為原告已踐行上開義務，然嗣後於109年6月間始得知原告並未通知行使優先購買權，被告乃於10
9年7月3日委託律師寄發存證信函，請原告依約履行義務，並明確告知若未於收受存證信函10日內履行者，即於期限屆滿時依系爭訂金收據第2條約定解除契約。被告於收受原告寄發之存證信函後，先於109年7月13日寄發存證信函表示「無須寄發優先購買通知之必要」，顯然已拒絕履行上開義務，後又於109年7月27日委託律師發函稱「另於109年
7月21日發函通知優先購買權人，請其決定是否行使優先購買權」，然原告不僅已逾10日期間，且仍未發函通知其他共有人，況被告業已於109年7月23日寄發存證信函促請原告注意系爭買賣契約109年7月17日已經解除，故原告請求確認兩造間就附表所示土地、權利範圍之買賣契約存在為無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張兩造簽訂系爭買賣契約，嗣為處理共有人及三七五佃農優先購買權之問題，乃由被告授權原告完成土地調處共有物分割，分割後由被告取得附表所示土地、權利範圍，然被告卻發函表示因原告逾期未履行通知共有人、三七五佃農行使優先購買權之義務，而依系爭訂金收據第2條約定解除系爭買賣契約，此乃被告違約，兩造間就附表所示土地、權利範圍之買賣關係應屬存在等語，被告固未否認與原告簽訂系爭買賣契約，且有授權原告處理土地調處分割事宜，然就兩造關於附表所示土地、權利範圍之買賣關係是否仍存在，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告未依系爭訂金收據第7條約定寄發優先購買權之通知，有無違反兩造約定？㈡被告得否依系爭訂金收據第2條約定解除系爭買賣契約？經查：
㈠原告未依系爭訂金收據第7條約定寄發優先購買權之通知，並無違反兩造約定：
⒈原告主張兩造就被告所有593、612、618地號土地於107
年2月2日簽訂系爭買賣契約，嗣後獲被告授權處理土地調處分割事宜，612地號土地分割出612之1、612之2地號土地，而618地號土地則分割出618之1、618之2地號土地，由被告取得分割後612、618地號土地權利範圍全部，以及612之1、618之1地號土地權利範圍各為5分之1等情，有原告提出系爭買賣契約、新北市政府107年11月21日新北府地測字第1071483624號函文檢送土地調處申請書、10
8年11月7日新北府地測字第10820949056號函文檢送土地分割調處會議紀錄，以及593、612、612之1、618、61
8之1地號土地第一類謄本在卷可參（見重訴字卷第15頁至第33頁）；又被告稱兩造於簽訂系爭買賣契約前，係先行簽訂系爭訂金收據等情，並提出系爭訂金收據為佐（見重訴字卷第59頁至第61頁），兩造各就彼此提出前開文書真正均不爭執，堪認兩造係先簽訂系爭訂金收據後，再簽訂系爭買賣契約，於系爭買賣契約約定買賣標的即593、612、618地號土地所有權移轉登記予原告前，被告委託原告辦理土地分割調處事宜，612、618地號土地於分割後，由被告取得分割後之612、618地號土地全部，以及612之1、618之1地號土地權利範圍各5分之1等事實。
⒉被告稱依系爭訂金收據第7條「乙方（即被告）收到訂金後
，同意委託雙方指定之地政士寄發共有人及三七五佃農，是否表示之優先購買之通知函，如無人表示優購則雙方同意於法定期限屆期約10日內簽約，如有第三人行使優先承買權，乙方接到通知10日內，歸還甲方（即原告）所付之訂金。」約定，原告負有通知共有人及三七五佃農優先購買權之義務，此情為原告所不否認（見重訴字卷第79頁）。觀諸前開條文「…如無人表示優購則雙方同意於『法定期限屆期』約10日內簽約，如有第三人行使優先承買權，乙方接到通知10日內，歸還甲方所付之訂金。」之文義，可知兩造斯時考量有共有人或三七五佃農行使優先購買權之可能，擬於通知行使優先購買權之期限屆滿，且無人表示行使優先購買權後10日內方簽訂正式買賣契約。然兩造旋於107年2月2日即簽訂系爭買賣契約，且於系爭買賣契約第13條第5項約定：「如有優先購買權人主張優先購買，乙方（即被告）於接獲甲方（即原告）通知七天內應將已收價金退還甲方。」，且被告於108年7月30日尚出具便章使用同意書予原告，其中內容記載：「…本人同意於該契約第四條第三項中增加授權範圍：1.可供謝馥禧及其指定之人作調處分割使用。2.寄發『優購通知』通知優先購買權人。…」，有原告提出該紙同意書在卷可稽（見重訴字卷第83頁），被告亦不爭執該同意書為其所出具，足見兩造於簽訂系爭買賣契約時，已重新約定無庸於簽訂正式買賣契約前通知共有人及三七五佃農行使優先購買權，即兩造同意於尚未通知共有人及三七五佃農行使優先購買權時簽訂系爭買賣契約，被告於簽訂系爭買賣契約時明知原告尚未寄發優先購買權通知予共有人及三七五佃農，應屬明確。被告雖抗辯其簽訂系爭買賣契約時誤認原告已履行系爭訂金收據第7條約定之通知義務，且當時並未細看便章使用同意書內容云云，惟系爭訂金收據乃107年1月26日、27日簽訂，距系爭買賣契約於107年2月2日簽訂僅8日、7日，根本未及耕地三七五減租條例第15條第1項所明定承租人得行使優先購買權之「15日」期限，遑論加計通知函郵遞所需時間，原告顯無可能斯時即已寄發優先購買權之通知且優先購買權人行使權利之期限屆滿，復且系爭買賣契約第13條第5項、便章使用同意書增加授權範圍第2點均已明確記載若有人行使優先購買權之處理、被告提供便章可供原告寄發優先購買權通知等意思甚明，加以系爭買賣契約總計僅5頁、便章使用同意書僅1頁，內容並非繁雜，被告實難諉為誤認或未予細看，其此部分所辯，應無可採。
⒊又原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，為解決共有人及三七
五佃農之優先購買權問題，協議以土地調處分割方式處理等語，雖為被告所否認，然查：
⑴被告並未爭執有授權原告進行調處分割，此參前開便章使用
同意書之增加授權範圍第1點「可供謝馥禧及其指定之人作『調處分割』使用」即明，而調處分割結果乃存有三七五租約之612、618地號土地分別分割出612之1、612之2、
618之1、618之2地號土地，並由被告取得分割後612、
618地號土地全部，分割後612之1、618之1則由被告與其餘共有人即訴外人 林添燦 、 林麗卿 、 林麗杏 、 林麗環 （下稱林添燦等人）維持共有，分割後之612之2、618之2地號土地則由林添燦等人維持共有，有原告提出前開新北市政府108年11月7日新北府地測字第10820949056號函文檢送土地分割調處會議紀錄、612、612之1、618、618之1地號土地第一類謄本可參，前開土地調處會議並有三七五佃農參與，與會之三七五佃農亦有就分割方案表示意見等情，可見被告委託原告處理土地調處分割之目的即在解決612、
618地號土地之共有及三七五租約問題，且被告確已單獨取得分割後612、618地號土地權利範圍全部，該2筆土地並無共有人，已無共有人行使優先購買權之問題。
⑵又土地調處分割後，612、612之1、618、618之1地號
土地雖仍存有三七五租約，然酌以兩造於系爭買賣契約第3條關於完稅款之履行條件，乃約定「雙方同意於『佃農解除三七五租約後』，由委任地政士向中和區公所申請農用證明，俟該農用證明核發後，並於增值稅無稅證明核發後，由甲方付給乙方。同時乙方應將印鑑證明書正本交付承辦地政士以辦理所有權移轉登記手續。」，可見兩造係以解除佃農就
612、618地號土地之租約為目的而簽約，待612、618地號土地上已無三七五租約後，始由原告交付完稅款予被告，被告為取得完稅款勢須先與佃農協商解除三七五租約，併參以被告與林添燦等人已透過調處分割出612之2、618之2地號土地解決共有問題，本無必要再於分割後612之1、61
8之1地號土地維持共有關係，堪認原告主張共有人擬以61
2之1、618之1地號土地補償三七五佃農以解除三七五租約，並非無的，則三七五租約倘可解除，該等土地即無三七五租約存在，而無三七五佃農行使優先購買權之問題，故原告尚未通知三七五佃農行使優先購買權，與兩造約定並無相違。
⑶至於593地號土地固未經土地調處分割為被告單獨所有，仍
有共有人可行使優先購買權，然原告最初係就593地號土地併同612、618地號土地一同申請土地調處分割，此參前開新北市政府107年11月21日新北府地測字第1071483624號函文即知，可見兩造本欲透過土地調處分割一同解決593地號土地之共有關係，嗣後撤回申請，再重新就612、618地號土地申請調處分割並解決共有關係。然593地號土地雖經撤回土地分割調處，嗣後並非無再透過土地調處分割之方式解決共有問題之可能，被告出具之便章使用同意書係同時將59
3地號土地調處分割列入授權範圍內，後亦無表示撤回該部分之授權，故原告尚未就593地號土地通知共有人行使優先購買權，仍合於兩造間以土地調處分割解決共有問題之約定。
⒋被告雖辯稱應先寄發優先購買權通知確認有無人行使後，再
進行系爭買賣契約之簽訂，兩造從未約定以土地調處分割方式處理優先購買權云云，然被告於簽訂系爭買賣契約時乃明知原告尚未為優先購買權之通知，已如前述，故被告此部分所辯，難認可採。又被告辯稱優先購買權係法定義務，並非兩造得以約定排除之事項，否則優先購買權之法律規定無異成為具文，被告出具之便章使用同意書亦載明授權範圍包括寄發優先購買通知，倘若兩造已約定以土地調處分割方式處理優先購買權，何需為此寄發優先購買權通知之授權云云。然兩造約定以土地調處分割方式解決優先購買權問題，與土地調處分割實際上得否順利解決優先購買權問題，兩者係屬二事，於土地調處分割最終無法解決共有及三七五租約時，被告通知共有人及三七五佃農行使優先購買權之法定義務既仍存在，原告自有由被告授權寄發通知函予共有人及三七五佃農行使優先購買權之必要，尚無從以被告所負法定義務、出具之便章使用同意書包含授權原告寄發通知函，推論兩造間並無以土地調處分割解決優先購買權之約定存在，被告前開所辯，應無可採。至於被告固辯稱其配合辦理土地分割調處僅為取得系爭買賣契約第3條約定之完稅款，且其依系爭買賣契約第4條第3項約定同意由地政士代刻便章寄發存證信函通知佃農僅在處理三七五租約，並非處理佃農優先購買權云云，然完稅款係在佃農解除三七五租約後始達給付條件，已如前述，而三七五租約若能解決即無佃農行使優先購買權之問題，益徵兩造確有透過土地分割調處解決三七五佃農優先購買權之問題，否則兩造何有大費周章透過土地調處分割積極處理三七五租約，且將三七五租約之解除列入買賣價金給付條件之動機？逕通知三七五佃農行使優先購買權並待其是否行使，豈不節省兩造時間及精力？被告所辯與兩造契約約定及實際履約情形不符，應無可採。
㈡被告不得依系爭訂金收據第2條約定解除系爭買賣契約：
⒈原告未依系爭訂金收據第7條約定寄發優先購買權通知，係
因兩造嗣後另約定以土地調處分割方式解決共有人及三七五佃農優先購買權之問題，如前所述，則於該約定仍有效存在時，被告自應受該約定之拘束，不得執系爭訂金收據第7條約定逕要求原告履行寄發優先購買通知函予共有人及三七五佃農之義務，故被告委由律師寄發109年7月3日存證信函要求原告於文到10日內履行系爭訂金收據第7條約定通知義務，與兩造約定不合，原告未於期限內寄發通知函並未違反兩造約定，自無系爭訂金收據第2條所稱「因故不能履行契約」之情事，故被告辯稱其已依系爭訂金收據第2條約定於
107年7月17日解除系爭買賣契約，難認有據，兩造間之系爭買賣契約關係應仍存在。
⒉又縱認被告寄發109年7月3日存證信函已有不再同意原告
以土地調處分割方式解決優先購買權之意思，然按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如逾期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段、第25
4條定有明文，兩造簽訂系爭訂金收據第7條約定已經兩造嗣後簽訂系爭買賣契約所取代，原告無庸於簽訂系爭買賣契約前寄發優先購買權之通知函，而系爭買賣契約並無約定原告寄發優先購買通知函之期限，故被告寄發前開存證信函僅能發生催告原告履行通知義務，於原告未履行時自受被告催告時起負給付遲延責任之效力，於原告給付遲延後，被告尚須再次定相當期限催告原告履行，原告未於期限內履行始能解除契約，故被告逕以前開存證信函之催告期限屆滿後解除契約，於法不合，不生解除之效力。被告雖抗辯其存證信函乃負有停止條件解除契約之意思表示，如原告未依期履行則條件成就發生解除契約之效力云云，然此所涉為被告應否再次為解除契約之意思表示而已，就被告未於原告給付遲延後再次定相當期限催告之事實認定並無影響，仍無從為有利於被告之認定。
四、綜上所述，原告未依系爭訂金收據第7條約定寄發優先購買權之通知，並無違反兩造約定，且系爭買賣契約並未經被告依系爭訂金收據第2條約定合法解除。從而，原告請求確認兩造間就附表所示土地、權利範圍之買賣關係存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年1月19日
民事第四庭法官莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月19日
書記官李瑞芝附表：
┌──┬───────────────┬──────┬────┐│編號│土地地號│面積│權利範圍││││（平方公尺）││├──┼───────────────┼──────┼────┤│1│新北市○○區○○段○○○○號│1,247.81│5分之1│├──┼───────────────┼──────┼────┤│2│新北市○○區○○段○○○○號│625.2│全部│├──┼───────────────┼──────┼────┤│3│新北市○○區○○段○○○○○○號│1,564│5分之1│├──┼───────────────┼──────┼────┤│4│新北市○○區○○段○○○○號│139.2│全部│├──┼───────────────┼──────┼────┤│5│新北市○○區○○段○○○○○○號│347.38│5分之1│└──┴───────────────┴──────┴────┘