臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度埔簡字第77號
原 告 劉家妘
訴訟代理人 鄭安宏
被 告 林志勳
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於103年8月4日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主文
被告應將門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○○○號及其二樓門牌
號○○鎮○○路○○○巷○○號二樓之二房屋回復原狀，遷讓返
還原告；並自民國一百零三年五月十日起至遷讓返還上開房屋之
日止，每月給付原告新臺幣壹萬元。
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟元，及自民國一百零三年六月十
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟參佰柒拾元，由被告負擔陸仟陸佰玖拾陸拾
元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○○○號及其2樓門牌號○
○鎮○○路○○○巷○○號2樓之2房屋為原告所有，原告與
被告於民國102年10月13日就上開房屋訂立不動產租賃契
約，租期自102年11月1日起至103年12月30日止，押租
保證金為新臺幣（下同）20,000元，租金為每月20,000元
，並應於每月5日前給付。惟被告自103年1月起即未給
付租金，原告乃於103年4月15日委請律師寄發臺北雙連
郵局440號存證信函予被告催繳租金，被告已於同年4月
16日收受，惟被告於函到5日內仍未依約給付租金，原告
遂於103年5月8日以臺北雙連郵局525號存證信函向被
告表示終止租約，並請求返還租賃物，被告並於同年5月
9日收受。
（二）被告除應給付原告積欠之租金8萬元外，尚應返還原告系
爭租賃物，及租金3,333元（自103年5月5日起至同年5
月9日契約終止日止，共5天，20,000×5/30＝3,333）
，又被告已繳交押租保證金2萬元與原告，經扣除後，被
告應再給付原告租金6萬元。又依租賃契約第12條約定：
「乙方（被告）若有違約情事，致損害甲方（原告）之權
益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，原告因告為約未
給付租金而予被告解約並提起本件訴訟，原告已支付律師
費用3萬元，依上開約定，應由被告負擔。是被告應給付
原告93,333元（60,000＋3,333＋30,000＝93,333）。
（三）被告於租賃期間，於系爭租賃房屋安裝抽風機，自應將其
回復原狀，將系爭租賃物遷讓還原告。
（四）被告於原告終止系爭租約後，仍占有系爭房屋，為無權占
有，無法律上原因占有系爭租賃房屋，受有使用系爭房屋
之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條、第181條
之規定，請求被告給付自103年5月10日起至返還系爭租
賃房屋之日止，每月2萬元之不當得利。
（五）系爭租賃房屋並無非自然死亡之情事發生，縱使有此情事
，惟並無危及承租人或其同居人之安全或健康，若被告主
張有危及其安全或健康，應負舉證責任。再者，縱被告得
主張危及其安全或健康，而依民法第424條之規定，終止
租賃契約，然並無遲延給付租金或請求減少租金之權利。
（六）爰依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本訴，並聲明
：㈠被告應將門牌號碼南投縣○里鎮○○路○○○○號○○
鎮○○路○○○巷○○號2樓之2房屋回復原狀，並遷讓返還
原告，並應自103年5月10日起至返還上開房屋之日止，
按月給付原告2萬元。㈡被告應給付原告93,333元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按週年利率百分之五計
算之利息。
二、被告則以：兩造訂立租賃契約後，伊即發覺不對勁，經打聽
始知系爭租賃房屋為凶宅，於承租1個月後，就不想續租，
但原告都不接伊打的電話，被告乃於102年12月27日以存證
信函解除契約，並要求原告賠償損害，但原告並不願意解約
，被告為保護自己權益，於系爭房屋內仍放有笨重之物品，
如果伊搬走的話，要跟誰討公道，故並未將系爭房屋騰空返
還原告，迄今仍有伊所有之物品未搬走等語，並聲明：原告
之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於102年10月13日與被告簽訂房屋租賃契約書，將其
所有坐落南投縣○里鎮○○路○○○○號○○鎮○○路○○○
巷○○號2樓之2（即租約所載○○里鎮○○路○○○○號2
樓部分）房屋出租予被告，約定租期自102年11月1日起
至103年12月30日止，租金每月2萬元，於每月5日前繳
納。
（二）原告已將上開租賃房屋交付被告收益使用，被告給付押租
保證金2萬元與原告，並給付租金至102年12月31日。
（三）被告於102年12月27日寄發台中民權路郵局003169號存證
信函予原告，以系爭租賃房屋曾發生自殺為由，表示解除
系爭租賃契約，原告於103年1月2日以台北雙連郵局00
0004號存證信函向被告表示不同意解除租賃契約。被告再
於103年1月3日以台中民權路郵局000012號存證信函，
以同上開理由，向原告表示解除契約。原告於103年1月
14日以台北雙連郵局000050號存證信函表示不同意解除租
賃契約。
（四）被告迄今仍未將系爭租賃房屋回復原狀返還原告。
四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張之上開事實，已據提出房屋租賃契約書、存證信函
、郵件收件回執、律師費用收據等件為證，為被告所否認，
並以前開情詞置辯，是本件應審究之爭點在於：被告以系爭
租賃房屋曾有人自縊，終止系爭租賃契約，是否有理由？系
爭租賃契約於何時終止？原告是否得請求被告返還系爭房屋
？原告請求被告給付租賃契約終止後之租金，以多少為合理
？原告是否得請求被告賠償律師費用3萬元？原告請求被告
應將系爭租賃房屋回復原狀，遷讓還原告，及請求被告自
103年5月10日起至返還房屋之日止，按月給付2萬元，暨應
給付93,333元及法定遲延利息，有無理由？本院之判斷如下
：
（一）原告主張被告於上揭時間承租原告所有上開房屋，惟自10
3年1月起即未依約繳納租金，積欠租金已達2個月以上
，原告已以存證信函向被告催繳，被告仍未繳納，原告乃
於103年5月8日以台北雙連郵局525號存證信函向被告
表示終止租約，並請求返還租賃物，被告並於同年5月9
日收受，系爭租賃契約業已終止，被告自應還租賃物及給
付積欠之租金，並依約賠償原告之損害等語，已據其提出
房屋租賃契約書、存證信函、郵件收件回執、律師費用收
據等件為證，被告則予否認，辯稱：系爭房屋曾有人自殺
，伊有以存證信函向原告表示解除契約等語，經查：
1、本件原告於102年10月13日與被告簽訂房屋租賃契約書，
將其所有坐落南投縣○里鎮○○路○○○○號○○鎮○○路
○○○巷○○號2樓之2（即租約所載○○里鎮○○路○○○○
號2樓部分）房屋出租予被告，約定租期自102年11月1
日起至103年12月30日止，租金每月2萬元，於每月5日
前繳納。原告已將上開租賃房屋交付被告收益使用，被告
給付押租保證金2萬元與原告，並給付租金至102年12月
31日。被告於102年12月27日寄發埔里郵局003169號存證
信函號予原告，以系爭租賃房屋曾發生自縊為由，表示解
除系爭租賃契約等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契
約書、被告之上開存證信函在卷可稽，堪信為真。
2、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。民法第98條定有明文。又【得以行使終止權而消
滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已
開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事
，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係
之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得
容許法定或意定解除權之行使。故屬繼續性之租賃契約，
在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一
方非不得依民法第二百五十四條規定解除租賃契約。本院
五十一年度台上字第二八二九號判例所稱「租賃契約一經
合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示，
使之消滅」，係指已開始履行之租賃契約而言。】最高法
院91年度台上字第577號判決可資參照。
3、系爭房屋是否曾有人自殺，及被告得否以此為由，終止兩
造之租賃契約？本件經本院依職權向南投縣政府警察局埔
里分局函查系爭房屋曾否有他殺或自發之情事發生，經覆
稱：上記2地址為同棟之上下樓，經派員查訪鄰居供稱，
於92年當時之承租人 徐來枝 妻子（姓名不詳）於2樓自殺
身亡等語，有該分局103年7月21日投埔警偵字第000000
0000號函在卷可佐（見本院卷第44頁），是被告所承租之
上址2樓房屋，確曾有非自然死亡之情事發生，應堪認定
。按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收
益之狀態。」「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如
有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人
雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍
得終止契約。」民法第423條、第424條定有明文。又租
賃物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕
疵，及是否合於一般人收益使用為準，而依民間一般看法
之凶宅，係指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件
的場所，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷
或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大
眾對於此類有凶殺、自殺等非自然身故情事之凶宅，多存
有嫌惡、畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品
質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響
，一般人避之唯恐不及，如勉強居住其中，足以使住戶身
心不安，而影響其健康，是在房屋交易市場之實務經驗中
，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及
購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落
之情事；出租有非自然死亡之房屋，則往往乏人問津。本
件系爭租賃物因曾發生承租人之妻自殺身亡事件，屬於民
間俗稱之「凶宅」，自足以影響承租人之身心安寧，而危
及其健康。被告抗辯系爭租賃房屋曾有自殺情事，而於10
2年12月27日以台中民權路郵局003169號存證信函予原告
，表示解除租賃契約，有被告所提該存證信函及原告所提
台北雙連郵局000004號存證信函在卷可憑（見本院卷第頁
至頁、第56頁至58頁），被告雖表示解除系爭租賃契約，
惟稽其真意應係為終止系爭租賃契約，依上開說明，被告
以系爭租賃房屋曾有自殺之情事，而向原告為終止租約之
意思表示，自屬於法有據。又被告終止租賃契約之意思表
示之存證信函已於102年12月30日送達原告，有郵件回執
附卷可按（見本院卷第65頁），且原告亦稱伊於收到後就
立刻回覆等語（見本院卷第51頁），已生終止系爭租賃契
約之效力。
（二）原告主張被告積欠其租金2個月以上，經其催繳仍未繳納
，其已於103年5月8日以台北雙連郵局525號存證信函
向被告表示終止租約，並請求返還租賃物，被告並於同年
5月9日收受，原告應自返還系爭租賃房屋予原告等語，
被告則辯稱為保護被告之權益，系爭房屋仍放置被告所有
笨重之物品，迄今尚未將房屋返還原告等語，經查：
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455
條前段定有明文。「承租人交付押租金與出租人，在於擔
保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後
，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務
均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚
不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返
還應與出租人押租金之返還同時履行。」最高法院69年度
台上字第3985號裁判可資參照。又「承租人所有民法第四
百三十一條第一項之費用償還請求權，與其在租賃關係終
止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得
藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。
」最高法院33年上字第2326號亦著有判例可參。是所謂同
時履行給付抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債
務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上不
無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然
其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係
者，均不能發生同時履行之問題，此參諸最高法院59年台
上字第850號判例自明。租賃關係之承租人支付租金所欲
實現之主要經濟目的，依民法第421條之規定，在於交換
對於租賃標的物使用收益之利益，除能證明當事人間別有
特約之情形外，惟於出租人怠於履行民法第423條所定交
付租賃物義務時，始得就自己所負租金給付義務主張同時
履行。至於其他因租賃關係所發生之附隨義務，茍有遲延
履行，亦僅得就各該義務本身向義務人請求強制履行或主
張不履行之損害賠償責任而已。若當事人之一造逾此範圍
任意以他造違約為由拒絕履行己方之債務，亦不能使原非
對待給付之事項變為對待給付，仍不容他造因而主張同時
履行。
2、本件被告已於102年12月27日以台中民權路郵局003169號
存證信函予原告，以系爭租賃房屋曾有自殺之情事，而向
原告為終止租約之意思表示，被告終止租賃契約之意思表
示之存證信函已於102年12月30日送達原告，有郵件回執
附卷可按，已生終止系爭租賃契約之效力，已如前述，依
上開說明，系爭租賃契約既已於102年12月30日終止，則
被告自應將系爭房屋回復出租前之原狀返還原告。被告主
張同時履行抗辯，於法無據，所辯為不足採。從而，原告
請求被告應將系爭租賃房屋回復原狀，遷讓返還原告，為
有理由，應予准許。
（三）原告主張被告自103年1月起即未依約給付租金，經催告
仍拒絕給付，原告已於103年5月8日以臺北雙連郵局52
5號存證信函向被告表示終止租約，並請求返還租賃物，
被告並於同年5月9日收受，被告應給付原告積欠之租金
共計83,333元，經扣除被告所交之押租保證金2萬元，尚
欠租金63,333元及應自103年5月10日起至返還系爭房屋
止，每月給付原告2萬元等語，然為被告所否認，經查：
1、本件系爭租賃契約已於102年12月27日經被告以上開存證
信函向原告表示終止之通知，原告並已於同年12月30日收
受該存證信函，已生終止系爭租賃契約之效力，已如前述
，則系爭租賃契約自102年12月31日起，即為終止。原告
主張系爭租賃契約於103年5月9日終止，自屬無據，為
不足採。
2、按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求
返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於
所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物
。最高法院75年台上字第801號判例可資參照。本件租賃
契約既已於102年12月30日終止，則被告自102年12月31
日起占有系爭租賃房屋，即屬無權占有。又無權占有他人
土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。
其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之
範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害
若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參照），本
件被告自102年12月31日起無權占有原告所有之上開房屋
，迄今仍未返還，受有租金利益，致原告受有無法收益使
用之損害，原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於
租金之不當得利，於法有據。惟本院審酌系爭房屋曾有上
述非自然死亡情事發生，其能出租使用收益之程度，及被
告並未居住或營業使用，僅推置笨重物品，尚未搬遷等情
，認被告應每月給付原告相當於租金之不當得利1萬元，
尚稱允當，原告主張被告每月應給付租金2萬元，為屬過
高，不應准許。又本件雖被告自102年12月31日占有系爭
租賃房屋，係屬無權占有，惟被告已繳102年12月份之租
金，為兩造所不爭執，則被告102年12月31日占有系爭租
賃房屋，自無不當得利可言，是原告得請求被告應自103
年1月1日起至返還系爭房屋之日止，每月給付1萬元之
不當得利。從而，原告請求被告給付103年1月起至103
年5月9日止之租金不當得利，應為43,000元〈（10,000
×4）＋（10,000×9/30）＝43,000〉，超過此部分之請
求，則為無理由，應予駁回。
（四）原告另主張依租賃契約第12條約定，被告如有違約情事，
致原告受有損害，應由被告負賠償之責，原告因委任屢施
寄發存證信函而支出律師費用3萬元，依約自應由被告負
責賠償等語，已據原告提出律師費用收據1紙為證，然為
被告所否認，查系爭租賃契約第12條約定：「乙方（被告
）若有違約情事，致損害甲方（原告）之權益時願聽從甲
方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，
均應由乙方負責賠償。」，有系爭租賃契約書在卷可憑，
惟原告委任律師寄發存證信函，係訴訟前行使保全其權利
之行為，所生之費用，並非屬涉訟所繳納之訴訟費或律師
費用，是原告此部分之請求，為無依據，不應准許。
（五）綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被
告應將系爭租賃房屋回復原狀，並遷讓返還原告；並自民
國103年5月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，每月給
付原告1萬元。被告應給付原告43,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日即103年6月10日起至清償日止，按週年利率
百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾
此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，經審酌
後認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決部分，依民事
訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行
。本件訴訟費用新臺幣8,370元（原告繳納9,360元，溢繳
990元，應予退還），本院審酌兩造勝敗之情形，認由被告
負擔5分之4即6,696元，餘由原告負擔為適宜，爰裁判如
主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年8月18日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官林錫凱
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年8月18日
書記官黃馨儀