裁判字號：臺灣高等法院臺南分院90年上字第69號民事判決
裁判日期：民國90年05月29日
裁判案由：返還租賃物
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十年度上字第六九號
上訴人乙○○複代理人丁○○訴訟代理人甲○○被上訴人丙○○右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於臺灣嘉義地方法院中華民國九十年一月三日八十九年度訴字第一○三八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人右開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將門牌為嘉義縣○○鎮○○里○○路○○○號之三層樓建物一棟遷還予上訴人，並自民國九十年五月二日起至遷還日止，按月給付上訴人新台幣壹萬伍仟元。
前項遷讓房屋之履行期間為參個月。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣壹佰柒拾萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落嘉義縣○○鎮○○路○○○號之三層樓房屋一棟遷讓交還予上訴人，並應給付上訴人自民國八十九年十二月二日起至交還前開房屋之日止，按月以新台幣（下同）一萬五千元計算之損害金。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，補稱：㈠按承租人為租賃物租金之給付，或有日付、星期付、半月付、一月付、一年付等
不一而足，此係依租賃物之性質而各有所別，唯租賃物若為房租者，則又以月租為常態，固然亦有半年或一年一次先前給付之型態，然按月支付，則幾乎為承租房屋者相當普通之現象。是民法第四百五十條第三項關於出租人終止租賃契約之相當時間，採明文列舉規定，而不類推適用，其最長時間則以一個月之相當時間即可為契約之終止，而不論出租人收取租金為月收、半年收、或一年收之別。是本件雖為半年收取一次房屋租金，則只需出租人與承租人一個月之相當時間，反對續約並為終止租約請求遷讓房屋之表示，仍應在相當時間過後有終止不定期租賃契約之效力。
㈡次查上訴人本於距租期屆滿（即民國八十九年五月一日至十一月一日）約一個多
月前，即八十九年九月中旬，已先以口頭告知被上訴人不再續租之意思，然被上訴人虛以應付、態度曖昧，似乎其將有搬離遷移之意，嗣於同年十月上旬，被上訴人突然態度轉變，向上訴人提出續租之請求，上訴人則以系爭租賃物出租已達
十六、七年之久，房屋已嫌破舊，擬收回重新整理自住，故對其請求實礙難接受，乃於八十九年十月二十五日正式以存證信函函知系爭房屋要收回使用，無法續租，竟遭被上訴人拒收，旋被上訴人於同年十月底欲給付租金，上訴人亦拒不接受，繼之被上訴人更於同年十月三十日以掛號函郵寄六個月之租金新台幣九萬元之支票一紙，上訴人仍未予接受。其後上訴人乃正式告知被上訴人於一個月期限內搬離，並於同年十一月一日函達終止租賃契約，惟被上訴人始終未予理會，上訴人遂於一個月之相當期間（即十一月一日至十一月三十日），向原審法院提起訴訟。因之，自上開所述經過以觀，上訴人先於九月中旬口頭告知不再續約，然後於十月二十五日正式函告，再於十一月一日宣示租約失效，並於十一月三十日向法院提起訴訟，其間歷經超過二個月之時間，顯已於適當時間告知被上訴人，足供其充裕之時間處理搬遷事宜。
㈢再者，土地法第一百條所規定之各該收回房屋原因，係指得收回之條件原因，而
非如原審所謂：「未主張其有符合土地法一百條各款得收回房屋之情形，且未提出客觀上相當之証明，其所為之終止租約自不生效力」，蓋按租約是否終止，乃實質間題，與土地法第一百條並無必然之關係，亦即並非合於該法文規定者，則終止租約有效，若不合者則終止租約不生效力。
㈣又按土地法第一百條條第一款所謂收回自住係指「因正當事由有收回自住之必要
者而言，出租人就此固有舉証之責任，惟其証明方法並無限制，只須在客觀標準上認有收回自住之必要即為已足」；（參見最高法院四十年度台上字第一一三二號判例，及司法院解字第三四九一號解釋），是本件上訴人將系爭房子出租與被上訴人十來年，如今兒子皆已結婚成年，除長子甲○○因經營事業尚能獨立在外居住，餘次子夫婦及幼兒一人，三子夫婦及稚兒兩人，並同上訴人夫婦及母親，一家十口，大人七人，五歲以下幼兒三人，同時擠住在上訴人現所有之居所，而次子三子也均長期居於家中，無以自立，上訴人所以擬收回租與被上訴人之系爭房子分配與次子、三子，不僅可以二、三樓分別為居所，亦可以樓下店面共謀營生，是上訴人並非無端收回，實有上開所述客觀收回自住之必要，而上訴人附具之戶籍謄本，已足可証實上訴人家中人口過多擠迫，不堪居住之問題，並無須有上訴人將房子所有權移轉於二子、三子之必要。
㈤且查上訴人擬收回出租房子，庭訊時被上訴人並無具體陳述其意見，亦無法舉証
上訴人有其餘之房子可供居住，僅稱「系爭租賃契約為不定期，只要伊繳租金，便可一直租住下去」、「現時景況不佳，一時難以另覓其它營業場所」、「營業場所，因有裝潢，若因搬遷所遭致之各式各樣損失，伊要求二百五十萬之搬遷費」云云，上訴人至此恍然大悟，被上訴人心態無非只要我繳租金便可永久租住下去，實不足取，蓋因：
⑴土地法第一百條固明定不定期租賃契約，須有該條各款所定之情形始得收回，然
此一規定並非意味租賃權可大於所有權，而永久妨礙所有權之使用，況上訴人客觀具有可收回之情形已如前述。⑵上訴人於庭訊時回應被上訴人景況不佳，一時難以搬遷之訴求，當場承諾因被上
訴人之租金繳付係半年一繳，上回提存於法院之租金為八十九年十一月一日至九十年四月三十日止，因即將屆滿，上訴人可給被上訴人三個月之餘裕時間，以為搬遷，若時間不足，半年亦可同意，詎被上訴人竟表示要一直租住下去，然則其所謂一時無法搬遷，豈非藉口？⑶況且法律並無搬遷費之規定，而營業必有所得與支出，被上訴人於系爭房子營運
十來年所得暫且不論，只計搬遷損失，自非合理。又營業裝潢本為經營成本之一部分，猶如租店營生，租金亦為成本之一部份，搬遷裝潢損失若要上訴人負擔，，則上訴人十來年所收之租金豈非應予退回？㈥末查本件租賃契約原為租期一年一訂，且有辦理公証，惟上訴人因體恤被上訴人
承租系爭房屋用以營業，如採一年一訂之方式，恐嫌麻煩，乃於七十六年以後，即不再強求被上訴人須年年續行訂約，此係樂與人為善，實則七十六年最後一次訂立書面契約時，該契約第一條仍有載明：「房屋所在地及使用範圍：嘉義縣○○鎮○里○○鄰○○路○○○號ＲＣ磚造第一層店舖四三‧六九平方公尺（第二、三層不包括在內）」是知，被上訴人今日除使用壹樓店面營生外，二、三樓作為居家使用，實為違約使用，亦構成土地法第一百條第五款之終止事由，上訴人不願追究，歷年來均順其自然，而今被上訴人卻變本加厲，除拒不搬遷，甚且提出極不合理之搬遷費，自難認為有據。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提存證信函、律師函、支票、戶籍謄本各一份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲予引用外，補稱：被上訴人自七十二年起承租系爭房屋，迄今已達十八年之久，而本件係不定期租賃契約，被上訴人自有權繼續承租。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提提存書、支票、存證信函、戶籍謄本各一份（均影本）為證。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人向其承租坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號土地上之門牌為嘉義縣○○鎮○○里○○路○○○號三層樓房屋一棟（下稱系爭房屋），雙方約定租期自八十六年五月一日起至同年十一月一日止，租金每半年一期應給付九萬元，惟租期屆滿後，被上訴人仍繼續使用並給付租金，依民法第四百五十一條之規定，應視為不定期限之租賃契約。嗣因上訴人有將系爭房屋收回自住之必要，乃依土地法第一百條第一款規定，於八十九年十一月一日通知被上訴人終止租賃契約，詎被上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，顯屬無權占有，上訴人自得依民法第四百五十五條、第七百六十七條，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。又被上訴人無權占用系爭房屋，即受有相當租金之利益，並致上訴人受有損害，上訴人併依民法第一百七十九條不當得利規定，請求被上訴人自八十九年十一月二日起至遷讓返還之日止，按月給付上訴人一萬五千元損害金。被上訴人則以：兩造間就系爭房屋所訂立之租賃契約，前已因租期屆滿後被上訴人仍繼續使用並按期支付租金，而視為不定期限之租賃契約，且兩造係約定租金以每半年為一期，則上訴人如欲終止租約，至少須於一個月前預先通知被上訴人，惟上訴人卻於繳付租金之半年期限將屆至（八十九年十一月一日）之七日前（八十九年十月二十五日）始通知被上訴人欲終止租約，難認已定相當期限通知被上訴人，又土地法既為民法之特別法，自應優先適用，而上訴人並未有土地法第一百條各款之情形，其逕自終止租約，應不發生終止租約之效力等語，資為抗辯。
二、上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，租期自八十六年五月一日起至同年十一月一日止，租金每半年給付九萬元，嗣於租期屆滿後，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，並按期給付租金，雙方已依民法第四百五十一條之規定視為以不定期限繼續租賃契約之事實，業據其提出建物及土地登記簿謄本、存證信函各一份為證，復為被上訴人所不爭，應堪信為真實。惟上訴人主張其有收回系爭房屋自住之必要，而依土地法第一百條第一款規定，終止兩造間租賃契約，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件上訴人基於租賃契約終止後所為遷讓房屋及損害金之請求，首應審究者厥為上訴人是否已合法終止兩造間租賃契約。經查：
㈠按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，得終止租賃契約，收回自住
，為土地法第一百條第一款所明定。而所謂收回自住，係指出租人在客觀上對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，且非僅限於收回供出租人本人居住之用，並包含收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院四十一年台上字第一三八號判例、八十三年台上字第一九四二號判決意旨參照）。第查本件上訴人主張其現住之嘉義市○區○○里○鄰○○○街○○號樓房，目前供上訴人夫婦、次子 洪修堡 夫婦、三子 洪修富 夫婦、孫子 洪鈺涵 、 洪瑄蕙 、洪駿傑及上訴人之母 洪鄧額 等人居住，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本附卷可稽（見本院卷第五十至第五二頁），則上訴人之子既均已結婚並各自育有子女，應有各自之獨自居住空間，其主張擬以收回系爭房屋供其子洪修堡及洪修富居住使用，應屬合理，被上訴人空言否認，並未就上訴人另有房屋可供其子居住之事實舉證，堪信上訴人前揭收回自住之主張為真。
㈡次按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一
款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院八十七年度台上字第一九二二號判決參照）。又法律規定須先期通知，目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害。則祇須終止契約之效果，於通知後經過必要之期間後發生，即足達保護相對人之目的，殊無重行定期通知之必要，故終止契約之通知未附期間者，應解為經過法律所定之相當期間後，發生終止之效果，始符上開法文之立法旨趣（參照 吳啟賓 著租賃法論，第一○九頁）。查本件上訴人先於八十九年十月二十五日以存證信函通知被上訴人欲終止租約（見本院卷第三十六頁），再於八十九年十一月一日以存證信函通知被上訴人終止租約（見原審卷第三十七頁），為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之存證信函及回執可稽。雖該函所為終止契約之通知並未附有相當期間，惟揆諸前開說明意旨，本件租賃契約仍應解為於經過法定相當期間（亦即依習慣所定之通知期間）後，發生終止之效果。本院衡酌兩造就租金之支付向來均以半年為一期，基於此一對承租人有利之習慣，認上訴人所為上開終止租約之通知，應於通知送達被上訴人之翌日即八十九年十一月二日起算屆滿六個月即九十年五月一日，發生終止租賃契約之效力。是被上訴人所辯上訴人未依法定期間通知終止契約，應不發生終止契約之效力云云，即非可採。
㈢基上說明，上訴人主張系爭房屋有收回自住之必要，依土地法第一百條第一款之
規定，終止與被上訴人間租賃契約，於法尚無不合，則兩造間租賃契約法律關係自因上訴人所為合法終止而歸於消滅。
三、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第七百六十七條前段、第四百五十五條分別定有明文。上訴人既依土地法第一百條第一款之規定，合法終止兩造間之租賃契約，已如前述，則兩造租賃關係顯已消滅，被上訴人仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，故上訴人本於前揭法律關係，訴請被上訴人應將系爭建物遷讓交還上訴人，即屬正當。又無權占有他人之土地，可獲相當於租金之利益，而土地所有人自受有相當於租金之損失，為社會通常觀念，是上訴人主張其因被上訴人於租賃契約消滅後無權占用而不能使用系爭房屋，受有相當於租金之損害，堪可採信，其依民法第一百七十九條前段不當得利之規定，請求被上訴人給付相當於租金之損害金，並無不合。本院審酌系爭房屋三層總面積高達一八五‧三七平方公尺，且被上訴人以之供營業使用等情事，認上訴人請求自租賃關係消滅後之九十年五月二日起，至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於按原每月租金額一萬五千元計算之損害金，尚稱適當，應予准許。至於上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自八十九年十一月二日起至九十年五月一日期間內之損害金部分，因該期間之雙方租賃契約並未消滅，被上訴人占有系爭房屋並非無權占有，上訴人以無權占有為由請求被上訴人返還該期間之不當得利，即非有據，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人主張其為收回系爭房屋自住，而依土地法第一百條第一款之規定終止兩造間租賃契約，應屬有據，被上訴人抗辯系爭房屋之租賃契約未經合法終止，尚難成立。從而，上訴人本於契約終止後之法律關係而依民法第七百六十七條所有物返還請求權及第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，訴請被上訴人應將系房屋遷讓返還予上訴人，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人應自租賃契約消滅之翌日即九十年五月二日起至遷讓返還之日止，按月給付上訴人一萬五千元損害金，為有理由，應予准許。逾此所為請求，即無理由，應予駁回，該部分假執行之聲請，亦因失所附麗，應併予駁回。末查被上訴人於系爭房屋經營事業迄今已達十八年（此為上訴人所不爭），欲其遷讓房屋另覓地營業，本應給予相當時間，惟上訴人表明收回房屋至今已逾半年，本院斟酌實際情況，爰訂遷讓房屋部分之履行期間為三個月，以資兼顧。
五、原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示，並依職權酌定遷讓房屋部分之履行期間。至於上訴人請求不應准許之部分，原審為其敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法要無不合，上訴人就此部分提起上訴求為廢棄改判，為無理由，應駁回其此一部分之上訴。又上訴人 陳明 願供擔保請求准予宣告假執行，就其勝訴部分經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，並依職權酌定被上訴人免為假執行之擔保金額，分別為准、免假執行之宣告。
六、本件事証已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉証，因與本判決判斷結果，不生影響，爰未逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中華民國九十年五月二十九日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官~B2法官~B3法官右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中華民國九十年五月三十一日~B法院書記官謝淑玉