裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第88號民事判決
裁判日期：民國94年05月10日
裁判案由：返還定金等
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第88號上訴人乙○○訴訟代理人楊揚律師複代理人 胡坤佑 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 蔡信章 律師當事人間返還定金等事件，上訴人對於中華民國93年12月7日臺灣臺北地方法院93年度訴字第3651號第一審判決提起上訴，本院於94年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於民國93年4月2日簽訂不動產買賣契約書，由被上訴人以總價新台幣（下同）650萬元向上訴人購買門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷○號房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），被上訴人已於簽約時交付第一期簽約款60萬元予仲介人 葉清鈞 ，並繳納相關稅款及仲介費用。依買賣契約書第8條第1款約定，雙方如有一方未按約定履行，經他方催告後仍不履行時，他方得逕行解除契約並請求損害賠償；第4款約定，上訴人如毀約不賣或因可歸責上訴人之事由致給付不能或其他違約情事時，被上訴人得解除契約，並請求上訴人於五日內將所收款項加倍返還，作為違約之損害賠償。詎料上訴人事後竟拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，經被上訴人於93年5月26日寄發律師函催告，仍未履行。爰依民法第249條第3款之規定及系爭買賣契約第8條第4款之約定解除買賣契約，求為命上訴人應給付被上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年6月18日起至清償日止按年息5％計算利息之判決（原審為上訴人應給付被上訴人75萬元本息之判決，而駁回被上訴人其餘之請求。
上訴人就其不利部分不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，則未據聲明不服，已先確定，是本院僅得在此75萬元範圍內為審究）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人並未於93年4月2日與被上訴人簽訂任何買賣契約，亦未授權葉清鈞代其簽訂，上訴人雖於原審當庭承認有委託葉清鈞代為仲介出售系爭房地等語，惟並非授權葉清鈞得代理簽訂系爭房地買賣契約，更無授權葉清鈞得代理受領被上訴人交付之買賣價金，上訴人已拒絕承認葉清鈞無權代理受領被上訴人交付頭期款價金之行為，該買賣契約自對上訴人不生效力；且被上訴人既交付仲介服務費，應知葉清鈞僅係房屋仲介人員，93年4月2日上訴人既曾在場，被上訴人即應詢問上訴人應將頭期款支票交付何人，乃被上訴人竟逕自交付葉清鈞，難謂無過失，是被上訴人縱為善意，上訴人亦得以葉清鈞無權代理為對抗；又葉清鈞既認定系爭房地為其所有，則其處理自己事務應無收取仲介費之理由，被上訴人提出仲介費用收據，上訴人否認其形式真正等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：①、原判決不利上訴人部分廢棄。②、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270之1條第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。查被上訴人主張之上開事實，上訴人除就系爭房地為其所有乙節不予爭執外，餘均否認為真正，並以前開情詞置辯。則本件應予審究之重要爭點厥為：㈠、系爭買賣契約及訴外人葉清鈞收受價金之效力，是否及於上訴人？㈡、被上訴人依民法第249條第3款之規定及系爭買賣契約第8條第4款之約定解除買賣契約，並請求上訴人給付75萬元，是否有理？茲分述如下：
㈠、系爭買賣契約及訴外人葉清鈞收受價金之效力，是否及於上訴人：
１、查系爭買賣契約係由葉清鈞以上訴人名義與被上訴人簽訂，有上訴人提出不動產買賣契約書一份在卷可稽（見原法院93年度訴字第2649號卷第9至14頁），且證人葉清鈞於原審證稱：「被告(即上訴人)同意授權我出賣系爭房屋，於是我就開始找買主，原告(即被上訴人)看過系爭房屋4次，大概是在同年3月25日簽訂購屋要約書，同年4月2日當天下午5點在台北市○○○路○○○號1樓簽訂系爭買賣契約，簽約時原告交付由銀行為發票人及付款人之60萬元支票乙紙給我，被告當天下午7點左右到簽約處，雖然我有系爭房屋之權狀及印鑑章，但因原告堅持應在現場核對身分後才能簽約。我在簽約前有告訴被告簽約當天要到現場，所以被告才會交付印鑑章、印鑑證明及以告訴我會遲到，被告7點左右到現場後有與原告見面，兩人均知買主及賣主，被告出示也有聞聊約一、二十分鐘。系爭契約是在5點多至7點之間由代書 陳惠琳 撰寫完畢，該契約一直放在簽約處的桌上，被告當時即知系爭房屋要賣給原告。．．．被告到現場後我在原告面前有告知被告契約內容，在前開時間內，我與原告就將契稅等相關資料蓋章完畢後，原告才交付前揭支票給我，被告將存摺及印鑑章交給我，由我到銀行提領走的。系爭房屋的印鑑章我簽約完後，有當兩造的面交還被告」（見原審卷第47、48頁）、於本院證稱：「（問：系爭台北市○○○路○○○巷○號之房地，是上訴人委託你賣的？）對的。（問：被上訴人簽約時有交付簽約款新台幣60萬元，這款項是你拿走的？）是的。（問：為何被上訴人簽約付款之後不履行移轉登記交屋的義務？）買賣簽約完成之後，上訴人才到現場，當場由上訴人與被上訴人確認買賣契約，因為被上訴人要求出賣人得出示訴人到場之後所有買賣契約文件及60萬元的銀行支票都放在桌上，上訴人確認之後才交付的。（問：既然被上訴人要求需要上訴人出示還沒有到之前，你就已經代理上訴人簽名？）原來簽訂買賣契約的時間是約定下午5點，上訴人於當天上午10時許，將印鑑證明、印鑑章交給我，說她5點沒有辦法及時趕到，叫我先進行合約的程序，被上訴人要求一定要核對上訴人的身分證明文件，才願意交付簽約價款60萬元。（問：上訴人如果表示不能5點到，為何不約晚一點？）簽約時間是在二、三天前就約定好的，上訴人是當天上午10點多才告訴我，說她到客戶那裡有事可能會晚一點才會到，而且上訴人已經把印鑑章及印鑑證明交給我，所以沒有更改時間。（問：支票是在上訴人離開之後被上訴人才交給你的？）是上訴人到場確認身分之後，被上訴人才交付的。（問：交付簽約款時上訴人已到場，為何沒有讓上訴人在契約書上簽名？）這房子的出資是我本人，上訴人還沒有到之前，我們已經完成合約的部分，只剩下核對身分，東西都放在桌上，等到核對身分之後就交付簽約款，所以沒有讓上訴人補簽。（問：93年4月2日簽約當天，有無聽到被上訴人對上訴人說感謝妳把房子賣給我？）有，當天他們聊了大約15分鐘。（問:上訴人是否曾將歐藝傢飾精品行（負責人為上訴人）在中國信託商業銀行城東分行所開設000000000000號帳戶之存摺交付證人，並指示證人將60萬元簽約款存入上開帳戶？）是的」各等語（見本院卷第50至53頁）；且上訴人對其將系爭房地權狀、印鑑章、印鑑證明等文件交付被上訴人等情，並未否認，對該等文件及買賣契約書所蓋印鑑章之真正，亦未爭執。此外，上訴人於原審具結後陳稱：「我只有口頭委託第一商城有限公司幫我賣坐落民族東路252巷1號的房子。該公司的仲介人員葉清鈞是我的男友，93年3月份我就口頭請他幫我賣房子，他告訴我找到買主後會告訴我，這期間我打電話問過他，他都說房子沒有成交，也有打電話到公司找他，他也說沒有賣掉，且房子的權狀也在他手裡．．．當初我與葉清鈞說系爭房屋必須880萬元，我才願意賣，目前該屋僅出賣600多萬元，我不同意賣．．．於93年4月2日，原告與葉清鈞簽訂原證一之買賣契約書時，我在現場」、「我當天是交付身分證給葉清鈞影印，我是在上次庭期才知道我戶頭有60萬的定金」等語（見原審卷第9、10頁），且其於93年6月4日委由植根道林信託法律事務所發函予被上訴人時，亦載明：「本人確曾將位於台北市○○○路○○○巷○號之房屋委由『第一商城』房屋仲介業者葉清鈞先生銷售，並約定買賣價額不得低於新台幣800萬元」等語（見原審卷第71頁）。顯見證人葉清鈞確係經上訴人委託出賣系爭房地，始以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭買賣契約書，並代為受領第一期款60萬元價金，要無疑義。是上訴人辯稱伊未授權或委託葉清鈞出賣系爭房地，亦未授權葉清鈞代其簽訂系爭買賣契約、受領買賣價金云云，洵非可採。
２、按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權之限制或撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第103條第1項、第107條亦有明定。次按「委任他人為法律行為，同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表示直接對於委任人發生效力、「受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，直接對委任人發生效力」，最高法院52年度台上字第2908號、22年度上字第3212號判例意旨足資參照。本件上訴人委託葉清鈞出賣系爭房地，既經葉清鈞同意，其與葉清鈞間即成立委任與受任之委任關係，受任人葉清鈞既本於上訴人授與之代理權，以上訴人名義與被上訴人訂立系爭買賣契約，並代為受領第一期款60萬元價金，系爭買賣契約及葉清鈞收受價金之法律行為，自直接對上訴人發生效力，要屬無疑。至受任人葉清鈞出賣系爭房屋之價格是否依授與代理權之委任人即上訴人之指示，乃上訴人對葉清鈞代理權之限制問題，依民法第107條規定，除該限制為被上訴人所明知，或因過失而不知外，自不得以之對抗被上訴人。本件上訴人既未主張或舉證證明被上訴人明知上訴人授權葉清鈞以880萬元之價格或不得低於800萬元出賣系爭房地，或有何因過失而不知之情形，自不足以該限制對抗被上訴人；況上訴人就其價格限制，非惟未舉證以實其說，其限制之價格究為880萬元或不得低於800萬元，所述亦前後不一，委實難以採信。矧上訴人之受任人葉清鈞既證稱伊收受被上訴人交付之60萬元支票後，已存入上訴人為負責人之歐藝傢飾精品行在中國信託商業銀行城東分行所開上訴人交付之60萬價金？縱葉清鈞嗣後未將該兌現之60萬元價金交付上訴人，亦僅係上訴人與葉清鈞間內部之權利義務關係，與被上訴人無涉。是上訴人辯稱葉清鈞無權代理，系爭買賣契約之簽訂及葉清鈞收受價金之行為，對其不生效力云云，亦非可採。
㈡、被上訴人依民法第249條第3款之規定及系爭買賣契約第8條第4款之約定解除買賣契約，並請求上訴人給付75萬元，是否有理：
１、查被上訴人主張伊已交付第一期簽約款60萬元予上訴人，上訴人拒絕辦理系爭房地所有權移轉登記，經伊於93年5月26日寄發律師函催告，上訴人迄未履行，依系爭買賣契約第8條第4款之約定，伊得解除買賣契約，並請求上訴人返還已收價金60萬元及違約金以作為損害賠償等情，業據提出上訴人不爭執為真正之不動產買賣契約書、支付價款支票及律師函各一件為證（見原法院93年度訴字第2649號卷第9至16頁）。
２、次查系爭不動產買賣契約書第8條第4款後段約定：「如乙方（即上訴人）毀約不賣或因可歸責乙方之事由致給付不能或其他違約情事時，甲方（即被上訴人）得解除本契約外，並得主張乙方應於5日內將所收款項加倍返還甲方，以作為違約之損害賠償」等語（見原法院93年度訴字第2649號卷第12頁），而該買賣契約之簽訂及葉清鈞收受價金之行為其效力及於上訴人，既如前述，且上訴人復自承不願出賣系爭房地予被上訴人，則被上訴人主張依前揭契約之約定解除兩造間之買賣契約，請求上訴人返還已收價金60萬元，並給付違約金以作為損害賠償，即非無據。惟當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條、第254條分別定有明文。然違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，兩者之性質、效力均有不同，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此項違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償；後者之違約金則係以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他履行或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院86年台上字第1620號判決足資參酌）。本件兩造簽訂之系爭買賣契約書第8條第3項固約定被上訴人若有遲延給付情形，應賠償上訴人每日按買賣總價千分之零點五計算懲罰性違約金，惟同條第4款後段則約定如上訴人毀約不賣或因可歸責上訴人之事由致給付不能或其他違約情事時，被上訴人得解除本買賣契約，並得主張上訴人應於5日內將所收款項加倍返還被上訴人，以作為違約之損害賠償等語，並未有懲罰性違約金之字眼，有該買賣契約書附卷可憑(見原審卷第9至14頁)，是從各該條款比較以觀，堪信系爭買賣契約書第8條第4項後段之約定，係損害賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性之違約金甚明。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固定有明文。惟是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院49年度台上字第807號判例參照）。查本件被上訴人除於簽約時給付60萬元之第一期款外，尚支出代書費用1000元、仲介服務費用6萬5000元及契稅1萬3308元，業據被上訴人提出統一發票、93年度契稅繳款書及預約撰寫收據等文件為證，堪信上揭金額為被上訴人之損害範圍，而上訴人簽訂系爭買賣契約之後，則未依約履行任何義務，是本院參酌上揭情事，認被上訴人主張違約金在75萬元範圍內即屬適當。
３、至於民法第249條第3款，係就契約當事人為確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，所交付「定金」效力之規定，與本件被上訴人交付第一期簽約款60萬元，係買賣價金之一部，性質尚有不同，故被上訴人依民法第249條第3款之規定，請求被上訴人返還已收定金，尚有未合。
四、綜上所述，被上訴人依兩造買賣契約第8條第4款之約定，請求上訴人給付被上訴人75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即93年6月18日起至清償日止按年息5％計算之利息，洵屬正當，應予准許，原審就此為上訴人敗訴判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經逐一審酌後，認與判決結果不生影響，無再論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國94年5月10日
民事第十一庭審判長法官阮富枝
法官吳麗惠法官黃豐澤正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國94年5月11日
書記官廖艷莉