裁判字號：臺灣臺南地方法院96年簡上字第70號民事判決
裁判日期：民國96年08月28日
裁判案由：返還押金
臺灣臺南地方法院民事判決96年度簡上字第70號上訴人丙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 方文賢 律師上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國96年1月30日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭95年度南簡字第1123號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於96年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹萬陸仟參佰伍拾元由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。追加之訴答辯聲明：㈠追加之訴駁回。㈡追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人於簽約時即將坐落臺南市○區○○路○○○號1樓房屋（
下稱系爭房屋）鑰匙交給被上訴人，不能因上訴人未能於民國94年12月31日前申請變更為商業區讓被上訴人申請營利事業登記證，就認為契約消滅，如此主張與誠信原則有違。
㈡本件契約原約定租賃期限9年，雖申請變更商業區比約定之
時間慢了2個月，然此係因臺南市政府之延誤所致，並不可歸責於上訴人，且延誤之時間與租賃期限相較，依比例原則，並不為過。
㈢上訴人直到95年10月間才將系爭房屋再出租他人，因被上訴
人不租，已受有約新臺幣（下同）2,000,000元損失，不能因事後上訴人將系爭房屋再出租，而認定上訴人沒有損失。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。追加之訴聲明：㈠上訴人應再給付被上訴人35,000元，及自96年5月14日民事答辯及追加狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋時，已約定房屋如未能在94
年10月31日前變更為商業區，則起租日得以順延，且房屋如無法於94年12月31日前變更為商業區或無法申請營利事業登記證時，雙方同意解約，上訴人應於95年1月31日前將押金1,000,000元無息歸還被上訴人。系爭房屋既於94年12月31日前無法變更為商業區，則系爭契約自因停止條件成就而解除。
㈡再者，系爭房屋所在之土地既於94年12月31日前無法變更為
商業區，則不能在此之前申請將該房屋由「住宅」變更為合於「遊藝場」之使用，此觀之都市計畫法施行細則第15條甚明。系爭房屋所在之土地既坐落在住宅區內，且臺南市政府遲至95年2月10日始發布實施細部都市計畫，則被上訴人何能按原計畫申請經營電子遊戲場？況被上訴人信賴上訴人所稱至少可於94年12月31日將系爭房屋由「住宅」變更為合於「遊藝場」之使用，為謀快速籌辦遊戲場之設立，在系爭房屋坐落地點未經變更為商業區之情形下，即自行付費35,000元委託乙○○建築師事務所先為製作「變更使用執照審查表」而於94年10月11日送件，並無上訴人所稱片面毀約之事，又此部分費用核屬上訴人未能依約提供合於約定使用房屋，致被上訴人所生之損失，爰依債務不履行之損害賠償請求上訴人賠償，並為訴之追加。
三、證據：援用第一審所提證據，並提出請款單，及聲請訊問證人 羅忠仁 。
丙、本院依聲請訊問證人羅忠仁。理由
甲、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255條第1項定有明文。而在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第255條第1項第2款至第6款之情形不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。又前開規定，於對於簡易程序之第一審判決提起之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦有明文。查被上訴人於上訴人提起第二審上訴時，於同一之基礎事實，追加債務不履行損害賠償之訴訟標的，並請求上訴人應再給付35,000元及自95年2月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，嗣利息部分減縮自96年5月14日民事答辯及追加狀繕本送達上訴人翌日起算，揆諸上開規定，並無不合，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於94年9月21日簽立房屋租賃合約書，由被上訴人向上訴人承租其所有之系爭房屋作為經營遊戲場之用，租賃期間自95年1月1日起至103年12月31日止，共計9年，月租金為160,000元，押租金為1,000,000元，系爭房屋如未能在94年10月31日前完成變更為商業區，則起租日得以順延，又若未能於94年12月31日前變更為商業區或上訴人無法提供應有之資料致被上訴人無法申請營利事業登記證時，雙方同意解除合約，上訴人應於95年1月31日前將押租金1,000,000元無息歸還被上訴人。系爭房屋所在之土地位於住宅區，而被上訴人既向上訴人承租作為經營遊戲場使用，則該房屋自需變更為商業區且得辦理營利事業登記始能營業，今被上訴人已依約繳付上開押租金，然系爭房屋所在之土地迄未能變更為商業區，被上訴人因而未能於94年12月31日前申請營利事業登記為合法營業，依兩造租賃契約第12條之約定，雙方同意解除合約，上訴人應於95年1月31日前將押租金1,000,000元無息歸還被上訴人，惟屢經催索，上訴人均藉故不還，爰依上開兩造租賃契約之約定，請求上訴人返還押租金1,000,000元，及自95年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，被上訴人則於本院追加債務不履行之損害賠償為訴訟標的，並請求上訴人應再給付35,000元及法定遲延利息）。
二、上訴人則以：本件係因臺南市政府遲至94年12月26日發布都市計畫變更之主要計畫、95年2月10日發布細部計畫，其後上訴人才能繳納回饋金辦理住宅區變更為商業區之申請手續，此遲誤乃係臺南市政府程序之延宕所致，並不可歸責於上訴人；又上訴人僅需向臺南市政府依持有土地面積乘以公告現值之百分之10繳納回饋金，即得申請住宅區變更為商業區，供被上訴人申請營利事業登記證，上訴人本欲繳納回饋金變更為商業區，然因被上訴人已於94年12月中旬片面表明不願租用，上訴人始未辦理變更為商業區；另兩造租賃契約約定租賃期限長達9年，縱使變更使用分區手續延遲2個月左右，惟依比例原則，亦未超過，況依兩造租賃契約第14條之約定，仍應由兩造依誠信原則協調之，豈能遽認上訴人無法於94年12月31日前將使用分區由商業區變更為住宅區，即認兩造間之租賃契約因停止條件成就而解除等語資為抗辯（上訴人於原審曾反訴主張被上訴人給付其7個月租金及管理費合計1,169,000元及法定遲延利息，原審判決上訴人敗訴，上訴人就反訴部分並未提起上訴，此部分業已確定）。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造於94年9月21日簽立房屋租賃合約書，約定由被上訴人
向上訴人承租系爭房屋，經營遊戲場用，租賃期間自95年1月1日起至103年12月31日止，共9年，月租金160,000元，押金1,000,000元，起租日為95年1月1日起，出租物變更商業區如未能在94年10月31日前完成，起租日得以順延。如出租物於94年12月31日前尚無法變更為商業區或因上訴人無法提供應有之資料致被上訴人無法申請營利事業登記證時，雙方同意解除合約，上訴人應於95年1月31日前將押金1,000,000元無息歸還被上訴人。
⒉臺南市政府於94年12月26日發布實施變更臺南市東區都市計
畫（主要計畫）通盤檢討案，將系爭房屋所在之土地由住宅區變更為附條件商業區，95年2月10日始發布實施細部計畫，細部計畫發布後，上訴人向臺南市政府依持有土地面積乘以公告現值之百分之10繳納回饋金，即得申請住宅區變更為商業區，之後始能提供資料讓被上訴人申請營利事業登記證。
⒊被上訴人於94年9、10月間委任乙○○建築師事務所辦理系
爭房屋變更使用執照之手續，並先支付35,000元委託費用，業經臺南市政府工務局及消防局審核通過，僅因都市計畫之細部計畫未發布實施，上訴人尚未能變更為商業區，因而未辦理完成建物使用用途變更。
⒋以上事實，有房屋租賃合約書、使用執照存根、起造人附表
存根、樓層附表存根、支票、臺南市政府95年1月24日南市都計字第09516003300號函、律師事務所函、存證信函、上訴人回函、變更使用執照審查表、檢討項目簽證表、建築物變更用途概要、委託書、變更用途說明書、結構安全證明書、切結書、請款單、建物登記謄本、臺南市都市計畫變更回饋規定及變更商業區規範、臺南市政府95年8月29日南市都計字第09516545590號函、臺南市東南地政事務所函、臺南市政府95年12月22日南市都計字第09516087270號函、證人羅忠仁於本院準備程序所為之證詞可稽（原審卷第6至18、3
5至44、51至52、64至67、75至78、92至93頁，本院卷第54至55頁），自堪信為真實。
㈡兩造爭執事項：
兩造之系爭房屋租賃契約是否因系爭房屋所坐落之土地未能於94年12月31日前變更為商業區而解除？或係因被上訴人毀約不租始無法繼續履行？
四、本院之判斷：㈠按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，
同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示。又得以行使終止權而消滅其契約關係者，應以開始履行之繼續性契約為限，蓋已開始履行之繼續性契約，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及的消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜；惟尚未履行之繼續性契約，則無此顧慮，非不得容許法定或意定解除權之行使，最高法院87年度台上字第564號、91年度台上字第577號判決參照。準此，尚未履行之租賃契約，附有停止條件之解除合意時，倘條件成就時，該租賃契約自當然溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。查本件兩造租賃合約書第2條固載明租賃期間自95年1月1日起至103年12月31日止，共計9年，然租賃合約書12條已載明：「如出租物（即系爭房屋）於94年12月31日前尚無法變更為商業區或甲方（即上訴人）無法提供應有之資料以致乙方（即被上訴人）無法申請營利事業登記證時，雙方同意解除合約，甲方應於95年1月31日前將押金1,000,000元無息歸還乙方（即被上訴人）。」，此有房屋租賃合約書在卷可徵（原審卷第6至7頁）。則本件兩造租賃契約之履行期既為自95年1月1日起，而約定履行期前若因「尚無法變更商業區」為解除之停止條件，揆諸前揭判決說明，自與法無違。次查臺南市政府係於94年12月26日始發布實施「變更臺南市東區都市計畫（主要計畫）通盤檢討案」，將系爭房屋所在之土地由住宅區變更為附條件商業區，該細部計畫，則遲至95年2月10日始發布實施，此有臺南市政府95年12月22日南市都計字第09516087270號函在卷可憑（原審卷第92頁），則無論何人均無法於95年2月10日前申請變更為商業區至明。系爭房屋所在之土地既於約定之94年12月31日時限前無法變更為商業區，則上開租賃契約自因兩造約定之停止條件成就而解除，此不因申請辦理變更使用分區時程延誤之長短，而異其結果。
㈡上訴人又辯稱：被上訴人因商業風險之考量，不欲按原計畫
進行申請經營遊戲場，其早於94年12月中旬即表明不願承租，上訴人始未辦理變更商業區云云。惟查：被上訴人否認其於94年12月中旬曾向上訴人表明不願承租，而上訴人就該有利於己之事實復未能舉證以實其說，是上訴人此部分之抗辯，已難採信。況證人即乙○○建築師事務所之職員羅忠仁於本院審理時證稱：95年1月23日向被上訴人收取訂金時，有詢問被上訴人何時可以辦理變更商業區，被上訴人表示要問上訴人再回覆，後來於95年2、3月間，被上訴人表示他可能不租了等語（本院96年7月10日準備程序筆錄），益證被上訴人至95年1月23日尚未放棄承租系爭房屋。且申請經營電子遊戲場須符合分區使用規定，不得於住宅區內申設，都市計畫法施行細則第15條定有明文。系爭房屋既坐落於住宅區內，其使用分區由住宅區變更為商業區之都市計畫通盤檢討案，乃於94年12月26日發布實施，細部計畫更遲至95年2月
10日始發布實施，是被上訴人自無法於原計畫之時限前完成經營電子遊藝場相關申請手續，並取得營利事業登記證。㈢上訴人另辯稱：兩造租賃契約約定租賃期限長達9年，縱使
變更使用分區延遲2個月左右，依比例原則，亦不超過，況尚應依兩造租賃契約第14條之約定，由兩造依誠信原則協調之，豈能遽認上訴人無法於94年12月31日前將使用分區由商業區變更為住宅區，即認兩造間之租賃契約因停止條件成就而解除云云。經查，兩造租賃契約第14條約定：「本書未盡事宜，雙方依誠信原則協調之」，由上開約定可知，兩造租賃合約書已約定之事項，依其約定，未約定者，始由雙方依誠信原則進行協調。兩造租賃契約第12條既約明如系爭房屋於94年12月31日前尚無法變更為商業區，雙方合意解除合約，而該停止條件又已成就，則兩造租賃契約即依約合意解除，上訴人並應於95年1月31日前將押租金1,000,000元無息歸還被上訴人，就上開已於租賃契約約明之事項，自無依租賃契約第14條協調之餘地。上訴人前開所辯，乃對兩造租賃契約條款有所誤解，尚無可採。
㈣至被上訴人主張：其因信賴上訴人所稱至少可於94年12月31
日將系爭房屋由「住宅」變更為合於「遊藝場」之使用，為謀快速籌辦遊戲場之設立，已先委託乙○○建築師事務所製作「變更使用執照審查表」，於94年10月11日送件審查，支出委託費用35,000元，然上訴人未能依限將系爭房屋所在之土地變更為商業區，以提供上訴人合於約定使用房屋，致被上訴人受有支出前開委託費用之損失，爰依債務不履行之損害賠償請求上訴人賠償，並為訴之追加等語，上訴人對於被上訴人有支出上開費用並不爭執，惟否認應由其負擔。查本件兩造租賃契約就雙方合意解除後之權利義務，已事先於租賃合約第12條為約定，有關租賃契約尚未開始履行，雙方合意解除契約之法律效果，除上訴人應於95年1月31日前將押租金1,000,000元無息歸還被上訴人外，別無其他約定，則上訴人於雙方合意解除系爭租賃契約後，就上開費用，自不得請求上訴人賠償。退步言之，系爭房屋所在之土地未能於
94年12月31日前變更為商業區，係因臺南市政府都市計畫通盤檢討案之主要計畫及細部計畫之發布實施時間，較原預估之時程為晚所致，其發布實施時間之遲延，尚不能認可歸責於上訴人，是被上訴人主張依債務不履行損害賠償之規定，請求上訴人賠償其上開損害，並無理由。
五、綜上所陳，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付1,000,000元，及自95年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。原審判命上訴人應給付上開金額，並無違誤，上訴人指摘原判決不當，求為廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，應駁回其上訴。而被上訴人於本院追加以債務不履行之損害賠償為訴訟標的，請求上訴人應再給付35,000元及法定遲延利息，並無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
六、末按訴訟費用由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。本件上訴之訴訟費用額確定為16,350元（即第二審裁判費，本院卷第10頁），追加之訴訴訟費用額確定為1,500元（本院卷第59頁），上訴人及被上訴人分別提起上訴、追加之訴，既均受敗訴判決，自應各自負擔上開上訴、追加之訴之訴訟費用。
七、據上論結，本件上訴及被上訴人追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國96年8月28日
民事第四庭審判長法官蘇正賢
法官高如宜法官郭貞秀以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國96年8月28日
書記官陳志德