宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第2474號
原 告 乙○○
訴訟代理人 劉祥墩 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 孫銘豫 律師
複代理人 陳鈺歆 律師
上列當事人間98年度板簡字第2474號修復漏水等事件，於中華民
國98年10月27日辯論終結，於民國98年11月17日下午4時整，在
本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣陸拾萬貳仟零肆拾伍元，及自民國九十七
年十一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事實及理由要領
壹、程序部分：
原告原聲明：㈠被告應對原告向其購買之系爭房屋嚴重漏水
情形，施行修復或負擔代為修復之費用。㈡被告應給付原告
新台幣（下同）23萬元。嗣變更聲明：㈠被告應給付原告60
2,045元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償之日止，
按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告168,000
元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償之日止，按週年
利率百分之5計算之利息。經核其請求基礎事實同一，且不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰准許之。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程
度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而
出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除
其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金。民法354條及359條對此訂
有明文。是故，若出賣人所出賣之物有一減少其價值之瑕
疵存在者，買受人自得依法請求其解約或減少價金。
（二）再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法
第228條對此訂有明文。而所謂為得依給付不能之規定行
使其權利者，係指民法第226條所規定之如因可歸責於債
務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條對此訂有
明文。是故，如債務人因可歸責於債務人之事由致給付有
不完全者，債權人自得請求損害賠償，而其損害賠償之範
圍包含其所受之損害及所失之利益。
（三）緣本件被告與原告於96年12月27日就坐落於台北縣中和市
○○街○○○巷○弄○○○號2樓之房屋及其座落之土地訂立買賣
契約。然原告搬入後始知上開系爭房屋之牆壁竟有嚴重漏
水之瑕疵。且被告就該瑕疵於買賣前即已知悉（此有證人
廖政欽 可以為證，請求調查證據之部分請參見狀末之部分
），但卻惡意隱瞞不告知原告。又根據鑑定之結果，該瑕
疵如欲修補完成則所需之費用共計需602,045元（請參見
台灣省建築公會鑑定報告第五頁）。
（四）按根據民法物之瑕疵擔保之規定，被告給付原告之物應擔
保無減少其價值之瑕疵，否則原告得請求解約或減少價金
。據此，原告根據上開民法有關物之瑕疵之規定，請求被
告應減少價金。而減少之範圍即為原告修補該瑕疵必須花
費之修補費用。而由於原告已將買賣房屋之價金全額給付
給被告，故被告應返還原告減少價金之部分，即該修補費
用之花費602,045元。
（五）又按根據民法不完全給付之規定，由於被告所交付之系爭
房屋有瑕疵，故其交付顯違債之本旨，故係屬一不完全給
付。因此，原告對此得根據上開不完全給付之相關規定，
請求被告相關之所受損害及所失利益。查本件原告所受之
損害，即為必須另外支出一筆修補該瑕疵之費用602,045
元。所失利益，則為原告本欲將該房屋出責所得收益之房
租，根據原告上網查詢之資料，該區域頂樓加蓋之房子都
至少有12,500元之行情，故就系爭房屋出租之租金，至少
亦有14,000。故原告以該金額做為原告每月本得收取之租
金加以請求，而請求之始點自97年10月至今（目前先請求
至98年9月為止），12個月之租金共168,000元等情，為此
爰依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係，求為判決⑴
被告應給付原告602,045元，及自起訴狀繕本送達被告之
日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵
被告應給付原告168,000元，及自起訴狀繕本送達被告之
日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息等語
。
二、被告則辯以：
（一）對於原告主張之事實爭執部分：
⒈系爭房屋於被告出賣予原告時即有滲漏之情形。
⒉被告出賣系爭房屋時，故意隱瞞滲漏之事實。
（二）原告未能舉證證明系爭房屋於被告交付予伊時即已存在?
室漏水之瑕疵：
查系爭房屋於97年4月1日原告拍照取證時，室內臥室固有
如鑑定報告所示滲漏情形，惟查，被告係於96年12月27日
出售系爭房屋予原告，距原告發現滲漏之時間已有4個月
之久，況原告於買入系爭房屋進行裝潢時曾在滲水?室分
間牆鑽有約5公分直徑之圓孔作為安裝空調機管線之用，
而該圓孔在會勘時，無論天氣陰晴或下雨，持續有滴水現
象（見鑑定報告書第4頁鑑定結果第㈤點），再參之鑑定
結果第㈥、㈦點所示系爭漏水現象之各原因即⑴鄰房117-
2號3樓、117-3號4樓給排水管之管線佈置有修改移位接頭
鬆動或水管老舊產生毛孔細微所造成、⑵鄰近共有天井作
為空調機排水管，外牆產生毛細現象亦是滲漏水原因、⑶
標的物臥室之分間牆空調圓孔持續向臥室B1方向流水，該
孔在臥室B1的位置低於臥室B2的位置，由上方滲漏水向下
滴落所致。⑷115號4樓在增建5樓其給排水管路有可能產
生滲漏毛細現象，係造成鑑定標的物滲水原因之一。等原
因，可知系爭房屋之漏水，係因原告進行裝潢時，破壞了
系爭房的原有防水結構，始引致鄰房117-2號3樓、117-3
號4樓給排水管之管線佈置有修改移位接頭鬆動或水管老
舊產生毛孔細微、鄰近共有天井作為空調機排水管，外牆
產生毛細現象及115號4樓在增建5樓其給排水管路產生滲
漏毛細現象等非系爭房屋本身瑕疵之滲漏水經由上揭原告
所鑽圓孔滲進系爭房屋。是系爭報定報告書非但不足以證
明系爭房屋之漏水是在被告交付系爭房屋時即已存在，反
足佐證是原告受領系爭房屋後進行裝潢破壞了原有防水，
才使鄰房的滲漏水流進系爭房屋。
（三）縱認系爭房屋之漏水現象是在被告出賣時即已存在，被告
亦不負瑕疵擔保責任：
⒈依兩造所簽不動產買賣契約第12條房屋現況確認：所示係
「依固定物交屋」，同時特約事項更由原告委任之代書親
寫「買賣雙方同意依現況交屋，雙方均不得要求任何房屋
修繕補助，並同意以96年12月27日為買賣立約日期」等語
，可知系爭買賣契約原告同意以特約排除被告所應負之瑕
疵擔保責任（至少包括漏水在內可以用修繕方式排除的瑕
疵，否則上揭特約事項就無以「房屋修繕補助」為例示之
必要），此外，綜觀系爭買賣契約全部條文，均未就系爭
房屋不會漏水有任何被告保證之約定，是原告自不得以系
爭買賣契約主張被告應負修復之系爭漏水之責任。
⒉原告雖另主張被告故意不告知系爭漏水之瑕，惟並未舉證
以實其說，難以採信。至原告所提出承包其就系爭房屋為
裝潢之包商 江忠儒 聲明書為證，惟查，系爭漏水發生之原
因，如前述與承包商鑽孔有關，是其就本件民事糾紛而言
，顯然為利害關係人，其應原告要求而出具聲明書，自無
證明力可言。
（四）二造已依民法第366條規定，以特約免除被告物之瑕疵擔
保義務：
⒈台灣高等法院台南分院97年度上易字第68號判決謂「兩造
間既約定按現況交屋，即係有以特約限制出賣人關於物之
瑕疵擔保義務之意；參照兩造上開特約：『交屋前屋況由
賣方負責，交屋後由買方負責』者，堪認兩造特約就出賣
人關於本件物之瑕疵擔保義務，限制在擔保『房屋交付時
，具有中古屋通常之效用』範圍內者，應堪肯認。」
⒉查本案兩造所簽之不動產買賣契約第12條之特約事項：「
買賣雙方同意依現況交屋，雙方均不得要求任何房屋修繕
補助，……」，足證兩造間就系爭不動產之買賣，同意以
特約排除被告就房屋修繕部分（包括漏水修繕）所應負之
物之瑕疵擔保責任。
⒊又被告係於96年12月7日取得系爭房地，此有建物所有權
狀及土地所有權狀可稽，嗣後於96年12月27日將系爭房地
出售予原告，被告持有房屋時間不滿1個月，實無從知悉
系爭房屋有漏水情形，其既相信前手所交付的房屋現況係
無漏水之瑕疵，再以相同現況交屋予原告，可證被告顯無
故意不告知瑕疵，原告主張被告惡意隱瞞房屋漏水，不足
採信，故二造以上開特約免除被告的物之瑕疵擔保責任實
為有效。
（五）原告不得依不完全給付向被告請求損害賠償：
⒈按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之
事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成
不完全給付之債務不履行責任。惟買受人依不完全給付請
求出賣人負損害賠償責任，須物之瑕疵係契約成立後始發
生，並因可歸責於出賣人之事由所致之情形方可（最高法
院89年度台上字第2037號判決參照）。
⒉查系爭房屋漏水之瑕疵，發生於二間臥室分間牆鑽有約5
公分直徑之圓孔，而該圓孔在會勘時，無論天氣陰晴或下
雨，持續有滴水現象（見鑑定報告書第4項鑑定結果第(
五)點），又在被告交屋時尚無該圓孔，原告為進行裝潢
方於分間牆上鑽孔作為安裝空調機管線之用，顯見系爭漏
水瑕疵並非於被告交屋時即已存在，是被告不負物之瑕疵
擔保責任（參98年9月17日答辯狀）。縱認系爭房屋於交
屋前即有水管老舊而造成漏水的瑕疵，系爭瑕疵亦非96年
12月27日不動產買賣契約成立後才發生，既被告依契約成
立時的房屋現況交屋，依上開最高法院判決，即已依債之
本旨履行其義務，故毋庸負不完全給付之責任。
（六）原告不得向被告請求168,000元之所失利益：
⒈縱認原告主張不完全給付之損害賠償有理由，惟依民法第
216條第2項規定，依通常情形，或依已定之計劃、設備或
其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失
利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利
益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通
常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客
觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號判決意旨參
照，附件3）。本件原告並未能提出在97年10月至98年9月
有出租計畫，或確有他人曾於該期間內向其提出承租之需
求，且依通常情形，即使原告將原房屋重新裝潢後，亦未
必馬上能找到承租之房客，故對此不具客觀確定性之利益
，原告無權向被告請求。
⒉縱認原告主張請求租金利益作為其所失利益有理由，惟租
金高低取決於屋齡、房間坪數、公共設施等因素，相鄰區
域其他房屋之租金，無法代表原告房屋的租金，據此原告
比較其他房屋之租金，而認為其房屋每月有14,000的所失
利益，顯無理由各等語。
三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、存證信函等
影本各乙件及房屋漏水照片7幀為證，被告對與原告於96年
12月27日就坐落於台北縣中和市○○街○○○巷○弄○○○號2樓之
房屋及其座落之土地訂立買賣契約，將上開房屋售予原告乙
節亦不爭執，惟辯稱：依兩造所簽不動產買賣契約第12條房
屋現況確認：所示係「依固定物交屋」，同時特約事項更由
原告委任之代書親寫「買賣雙方同意依現況交屋，雙方均不
得要求任何房屋修繕補助，並同意以96年12月27日為買賣立
約日期」等語，可知系爭買賣契約原告同意以特約排除被告
所應負之瑕疵擔保責任（至少包括漏水在內可以用修繕方式
排除的瑕疵，否則上揭特約事項就無以「房屋修繕補助」為
例示之必要），此外，綜觀系爭買賣契約全部條文，均未就
系爭房屋不會漏水有任何被告保證之約定，是原告自不得以
系爭買賣契約主張被告應負修復之系爭漏水之責任云云。經
查：（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373
條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少
之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而
出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其
契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，
買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有
明文。本件兩造於96年12月27日就坐落於台北縣中和市○○
街○○○巷○弄○○○號2樓之房屋及其座落之土地訂立買賣契約
，並於97年1月18日辦畢系爭房地所有權移轉登記等情，為
兩造所不爭執，並有原告所提不動產買賣契約書及系爭房地
第一類登記謄本在卷可稽，又上開房屋係四層加強磚造建物
之第2層，位於客廳後方之房間入口右側牆角有滲水、且該
房間地上仍有積水等情，亦經本院履勘現場屬實，製有勘驗
筆錄在卷可參。此外證人即與上開建物相鄰建物（即中和市
○○街○○○○○號3樓）之房屋所有人廖政欽到庭結證稱：「（
現住何處？）住台北縣中和市○○街○○○○○號3樓。」、「（
位於中和市○○街○○○巷○弄2之1號距你們家多遠？）前後棟
，從我們房子看不到他們房子。」、「（房子是否同一批蓋
好？）我不知道，房子蓋好很久了。」、「（是否知道2之1
號2樓買賣的事情？）我不知道。原告乙○○去年八、九月
來找我，告訴我他家漏水，她認為與我有關。」、「（是否
認識原告前任屋主？）不認識，她的前屋主，也是女性，在
八、九年前，也曾經因為漏水問題透過里長找過我協調，並
要求我家開放給她看，說要帶水電工來看漏水原因，有進來
我家看，因為我家有兩套浴廁，我還停止一週未使用可能漏
水的浴廁，結果原告家中還是有漏水，有請水電工以壓力棒
測試，因為壓力太大還把我家水管打破，因此我家室內所有
冷、熱水管全部更新，結果原告家中還是會漏水，因此我家
就被排除有漏水原因，原告就沒再來找我了。」各等語，足
見系爭房屋滲水情形可追溯至8、9年前，並非發生在本件被
告交付系爭房屋之後，足堪認定。再依原告所提系爭房地台
北縣中和地政事務所網路申領〔異動索引〕所載，系爭房地
於95年12月19日始由被告之兄 吳秀全 售予訴外人莊 蔡美燕 ，
莊蔡美燕 再於96年12月7日又售予被告，被告旋於同年12月
27日與原告簽訂系爭房地之買賣契約，是被告對系爭房地滲
水之情形自不得諉為不知。又兩造於上開買賣契約簽訂時，
被告故不告知原告此項瑕疵，亦堪認定。是被告自不得依前
揭不動產買賣契約第12條之約定解免物之瑕疵擔保責任。又
前開房屋滲水之修復費用為602,045元，此亦有台灣省建築
師公會98年7月8日台建師北鑑字第247號鑑定估報告書乙件
附卷可憑，揆諸首開規定，原告請求減少價金602,045元，
即屬有據。至原告另請求所失利益即自97年10月至98年9月
止之租金共168,000元部分，未據原告舉證證明以實其說，
矧系爭房屋僅位於客廳後方之房間入口右側牆角滲水及該
房間地上積水，已如前述，尚非不能使用，是原告此部分之
請求，自非有據。
四、從而，原告依物之瑕疵擔保及不完全給付之法律關係訴請被
告給付原告602,045元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（
97年11月12日）起至清償之日止，按週年利率百分之5計算
之利息，為有理由，應予准許，至逾此之請求，為無理由，
應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日
書記官陳君偉