裁判字號：臺灣高雄地方法院93年訴字第1497號民事判決
裁判日期：民國93年10月21日
裁判案由：排除侵害等
臺灣高雄地方法院民事判決九十三年度訴字第一四九七號
原告甲○○訴訟代理人 李文禎 律師被告乙○○訴訟代理人丙○○當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國九十三年十月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分面積六十二平方公尺之地上物即門牌號碼高雄縣○○鎮○○里○○路○○○號騰空後，將地上物及土地返還原告。
被告應將坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖A所示部分面積九十平方公尺之地上物拆除後，將土地返還原告。
被告應自民國九十三年六月二十八日起至拆除上開地上物後將土地、建物遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣伍仟叁佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地上，如附圖二所示Ｂ部分面積
六十二平方公尺之地上建物拆除後，將土地返還原告，及如附圖二所示Ａ部分面積九十平方公尺之地上物（即門牌號碼高雄縣○○鎮○○里○○路○○○號）謄空後，將土地及建物返還原告。
㈡被告應自民國九十三年六月八日起至將土地、建物遷讓返還原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬三千四百三十六元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣坐落高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地（面積總計四千零八十五平方公尺、
下稱系爭土地）為伊於九十三年六月二十八日向國防部投標購得，被告乙○○無合法使用之權源，竟擅自占用系爭土地如附圖二所示Ａ部分土地及其地上物，及如附圖二所示Ｂ部分土地並於其上自行搭蓋一層波浪鐵板雨遮至今，又拒不遷讓，無權占用系爭土地，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條及第一百七十九條之法律關係，請求被告應將占有如附圖二所示Ｂ部分之地上建物拆除後，將土地返還原告，及如附圖二所示Ａ部分之地上物騰空後，將土地及建物返還原告。
㈡被告無權占有如附圖二所示Ａ、Ｂ部分之面積合計為一五二平方公尺，系爭土地
之申報地價為一０六０八元，依土地法第九十七條規定計算，得請求被告按月給付相當於租金之不當得利一萬三千四百三十六元（計算方式：152㎡×10608×10﹪÷10＝13436），爰依民法第一百七十九條不當得利之規定請求上開金額。
㈢被告雖辯稱其向原居住眷戶承租系爭土地上如附圖二所示Ａ部分土地及其地上物
居住，惟居住眷戶非原所有權人，故無合法占有之權源，亦不得適用民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定。
三、證據：提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本正本各一紙，財政部國有財產局臺灣南區辦事處函、點交紀錄影本各一份，照片二幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：伊自六十五年起向訴外人 趙良田 租用系爭土地如附圖所示Ａ部分土地及其地上物居住，並於八十五年十月於附圖所示Ｂ部分土地上搭蓋一層波浪鐵板雨遮以販賣水果，依民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之法理，伊有正當性及合理性，希望繼續租用，或由原告給予搬遷補償費，或俟原告於系爭土地上建築房屋時給予優先承購之權。
三、證據：提出立法委員服務處函、房屋租賃契約書、剪報影本各一份為證。
丙：本院依職權於九十三年八月十六日履勘現場，並囑託高雄縣岡山地政事務所測量（下稱岡山地政事務所）測量系爭地上物占用系爭土地位置及面積繪製複丈成果圖。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原於起訴狀請求判決被告應將系爭土地如附圖一所示面積約八十平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告，及自九十三年六月二十八日起至拆除地上物返還土地日止，按月給付原告新台幣（下同）七千零七十二元；嗣於訴狀送達後，聲明求為判決被告應系爭土地上，如附圖二所示Ａ部分面積合計六十二平方公尺之地上建物拆除後，將土地返還原告，及如附圖二所示Ｂ部分面積合計九十平方公尺之地上物謄空後，將土地及建物返還原告，及自民國九十三年六月八日起至將土地、建物遷讓返還原告之日止，按月給付原告一萬三千四百三十六元，核屬擴張應受判決事項聲明，揆諸前揭規定，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地為伊於九十三年六月二十八日向國防部投標購得，被告無合法使用之權源，竟擅自占用系爭土地如附圖所示Ａ部分土地及其地上物，並於系爭土地如附圖所示Ｂ部分土地上擅自搭蓋一層波浪鐵板雨遮使用至今，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條，訴請被告應分別將占有如附圖二所示Ｂ部分之地上物拆除後，將土地返還原告，及如附圖二所示Ａ部分之地上物謄空後，將土地及建物返還原告，並另依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付如原告訴之聲明所示之不當得利損害金。被告對原告主張無權占有之事實並不爭執，僅辯稱：伊自六十五年向訴外人趙良田租用系爭土地如附圖二所示Ａ部分土地及其地上物居住，並於八十五年十月於附圖所示Ｂ部分土地上搭蓋一層波浪鐵板雨遮以販賣水果，占有系爭土地自屬有權占有，且應有民法第四百二十五條「買賣不破租賃」法理之適用，原告訴請拆屋還地，顯無理由，再者，為求雙方之和諧，原告宜繼續出租系爭土地予被告，或給予搬遷補償費，或於日後建屋出售時予被告優先購買權，並請求駁回原告之訴云云。
三、原告主張之事實，已據其提出地籍圖謄本、系爭土地登記謄本各一份、被告無權占用之照片二幀、財政部國有財產局臺灣南區辦事處九十三年四月三十日臺財產南處字第０九三００一五０六三號函、空軍軍官學校九十三年七月十二日土地現地點紀錄影本各一份為證；被告不否認占用系爭土地如附圖二所示Ｂ部分之土地並蓋有違建，及占有如附圖二所示Ａ部分之土地及地上物，且又未繳納租金予原告之事實，惟以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告主張為系爭土地所有權訴請被告拆屋還地有無理由？㈡原告訴請被告返還占用系爭土地而受有相當於租金利益之不當得利損害金有無理由？其可請求之金額為何？茲將本院判斷內容說明如下：
㈠原告訴請被告拆屋還地有無理由？
１、查系爭土地為原告所有之事實，有土地登記謄本一份為證，堪認原告為系爭土地之所有權人無訛。而被告於系爭土地上如附圖二所示Ｂ部分之土地興建波浪雨遮，及占有如附圖二所示Ａ部分之土地及地上物乙事，為兩造所不爭執，復經本院依職權偕同岡山地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，有附圖所示複丈成果圖一份及現場照片四幀在卷可稽，堪信為真實。
２、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。被告辯稱，伊係向訴外人趙良田承租如附圖二所示Ａ部分之土地及地上物，依民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，其非無權占有云云。惟查，上開條文之適用，以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，被告就如附圖二所示Ａ部分之土地及其地上物，係與訴外人趙良田訂立租賃契約，有房屋租賃契約書在卷可證，而系爭土地原屬中華民國所有，訴外人趙良田非所有權人，無民法第四百二十五條第一項之適用甚明，又被告與訴外人趙良田間所訂立之租賃契約，其性質屬債權契約，僅於契約當事人間發生效力，不得以之對抗原所有權人中華民國，自無從以之對抗原告，且兩造間就系爭占用使用之土地，並未簽訂任何租賃契約或使用借貸契約，亦為兩造所不爭執；易言之，兩造間就系爭土地並未有任何債之關係存在，被告占用系爭土地，顯無合法使用權源甚明，自屬無權占有，被告上開所辯，顯無可採。
３、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第七百六十七條及第一百八十四條分別定有明文。查原告為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本為憑；而被告既未與原告訂立租賃契約或使用借貸契約，自不能持其與訴外人趙良田所訂立之租賃契約，即對原告主張有權占有，其屬無權占有，並侵害原告基於所有權之使用權益甚明。從而，原告本於所有權人之地位，依據民法第七百六十七條及第一百八十四條之規定，訴請被告將如附圖二所示Ａ部分之地上建物拆除後，將土地返還原告，及如附圖二所示Ｂ部分之地上物謄空後，將土地及建物返還原告，為有理由，均應予准許。
㈡原告可否請求被告給付占用系爭土地所受有相當於租金利益之不當得利損害金？
其金額為何？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條第一項前段及同法第一百八十一條但書分別定有明文，而不當得利請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨可資參照。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又按土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定，最高法院亦著有六十八年台上字第三七一號判例可資參照。
２、又原告主張自九十三年六月八日起至遷讓上開地上物及土地止之相當於租金之損害一節，查本件原告於九十三年六月二十八日係因買賣而登記成為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本為證，故應認自斯時（六月二十八日）被告始無權占有系爭土地，揆諸上開法條及判例意旨，受有相當於租金之利益，致原告受有損害（權益歸屬之侵害），已如前述，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告返還上開利益。惟原告主張自九十三年六月八日斯時起之不當得利云云，惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第七百五十八條定有明文，基此，原告於六月二十八日始登記為系爭土地之所有權人，是則，自九十三年六月八日起至同年六月二十七日止，原告既尚非為系爭土地之所有權人，原告無從請求原告此期間相當於租金之損害，故原告請求被告占用系爭土地相當於租金之不當得利請求應自九十三年六月二十八日起算，始屬有理。
３、查系爭土地自九十三年六月二十八日起為原告所有，被告無權占用系爭土地迄今，顯見被告並無法律上原因而享有相當於租金之不當得利，致造成原告之損害，依前揭法條及判例意旨，被告自應返還其不當得利與原告。查系爭土地面臨文賢路市場，交易熱絡，五十公尺處面臨岡山國中，不到一公尺遠有省道，交通尚稱便利，已據本院勘驗屬實，爰審酌系爭土地附近繁榮程度及利用情形，認為被告占用系爭土地所受相當於租金之利益，以原告主張按土地申報總價額年息百分之四計算為妥當。
４、查被告無權占用系爭土地如附圖二所示Ａ、Ｂ部分土地期間為：自九十三年六月二十八日起迄今，實際占用上開二筆土地全部面積為一百五十二平方公尺，有岡山地政事務所土地複丈成果圖附卷可佐，而系爭土地九十三年申報地價為每平方公尺一萬零六百零八元，故被告應自九十三年六月二十八日起按月給付原告不當得利損害金為五千三百七十五元（計算方式為：152㎡×10608元×4％÷12≒5375元）
５、綜上，原告依據不當得利法律關係，請求被告自九十三年六月二十八日起至將土地、建物遷讓返還原告之日止按月給付五千三百七十五元之不當得利損害金，應予准許；逾此請求為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被告無權占有系爭土地如附圖二所示Ａ、Ｂ部分之事實，堪予認定。從而，原告依據民法第七百六十七條所有物返還請求權、同法第一百八十四條侵權行為損害賠償請求權及同法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求判決如
主文第一項第二項所示部分，核屬正當，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十月二十一日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法官郭慧珊如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年十月二十一日~B法院書記官董明惠珊