裁判字號：臺灣新竹地方法院90年重訴字第55號民事判決
裁判日期：民國90年07月23日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度重訴字第五五號
原告戊○○
己○○被告甲○○
乙○○丙○○丁○○右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告甲○○應給付原告新臺幣(下同)二百九十五萬元，及違約金二百九十五萬元，且均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(二)被告乙○○應給付原告二百九十五萬元，及違約金二百九十五萬元，且均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(三)被告丙○○應給付原告三百六十五萬元，及違約金三百六十五萬元，且均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(四)被告丁○○應給付原告三百六十五萬元，及違約金三百六十五萬元，且均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(五)原告願供擔保，請准宣告假執行。
(六)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
(一)原告於民國八十九年七月二十九日分別向被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○購買坐落新竹縣竹北市縣治二期一六二之一地號、一六二之二地號、一六二之三地號、一六二之四地號等土地，並依序支付甲○○、乙○○、丙○○、丁○○二百九十五萬元、二百九十五萬元、三百六十五萬元、三百六十五萬元。惟依前揭買賣契約第三條第二款約定：「民國八十九年九月十六日甲乙雙方至代書處用印，繳齊過戶文件。」，即兩造約定被告應於八十九年九月十六日繳齊過戶文件，俾便辦理完稅及過戶，詎迄今被告均未能依約履行，依前揭買賣契約書第十條第二項之規定，乙方(即被告)若有不賣或不照約履行應盡義務，經甲方(即原告)催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方，另加倍賠償所收價款同額之違約金與甲方。嗣原告即於九十年三月一日委請 洪大明 律師以存證信函催告被告於九十年三月五日前依約備齊過戶文件，逾期即解除買賣契約，有該函附卷可按，然前揭期限已過，被告猶未備齊過戶文件，是依據前揭存證信函兩造間之買賣契約業經原告依約解除，為求慎重起見，再以起訴狀繕本之送達向被告為解除前揭買賣契約之意思表示。是以，兩造間之買賣契約業經原告合法解除，殆屬無疑。
(二)按「解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」，民法第二百五十九條第一項第一款著有明文。且依兩造前揭買賣契約書第十條第二項約定：「乙方(即被告)若有不賣或不照約履行應盡義務，經甲方(即原告)催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方」，是兩造間之買賣契約既因被告未能於約定期限內備妥過戶文件，導致過戶手續無法進行，業經原告合法解除契約，兩造間之買賣契約既經合法解除，依前揭條文之規定及買賣契約第十條第二項之約定，被告自應返還所收之價款予原告，洵屬無疑。又按前揭買賣契約第十條第二項復約定，於上開情形下，乙方(即被告)另應加倍賠償所收價款同額之違約金與原告。從而，被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○應分別給付原告違約金二百九十五萬元、二百九十萬元、三百六十五萬元、三百六十五萬元，要屬無疑。
(三)對於被告抗辯所為之陳述：
１、兩造簽約所用之契約書雖係一般事先印就之格式，惟其效力並不生任何之影響，矧該契約書中兩造多有增刪，故被告執以定型化契約而否認其約定效力，甚屬無理。
２、又兩造於簽約時，被告固尚未取得土地所有權狀，惟原告係買方，屬付錢之一方，當對何時取得所有權甚為關切，當時，被告等明示可於九月十六日前取得權狀，故而兩造在第三條約定：「八十九年九月十六日甲乙雙方至代書處用印，繳齊過戶文件。」，第五條又約定：「乙方應於第三條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書。」，即明訂被告應交付文件之細目，倘備件不包括所有權狀，何以未於契約第三條將權狀排除？何以未於第五條將權狀刪除？足見雙方當時真意均認為被告應可在八十九年九月十六日交付權狀。至被告雖辯稱殊無可能應允於八十九年九月十六日交付權狀，純屬卸責之詞，蓋契約第三條第二款明載：「繳齊過戶文件」，並未排除所有權狀，已如上述，又因兩造簽約時被告尚未取得權狀，惟因被告承諾於八十九年九月十六日前取得權狀，故約定登記時以權狀面積為準，乃於契約書後附不動產標示欄附註：「依地政事務所核發權狀面積為準」，甚為合理，此與有無約定期日交付權狀，並無關連。
３、至第二期之價金，原告已於簽約時交付該支票，當屆期時被告復表示權狀快下來了，原告為期和諧、圓滿，乃先行讓其兌現。惟原告並未拋棄對被告應如期備件(包括權狀)過戶之權利。況原告已備妥價金，且於九十年三月六日止銀行存款餘額尚有一千一百六十萬一千元，資力並不虞匱乏，確係因被告違約一直未交付權狀辦理過戶，原告自無一直付款之理。嗣於九十年三月間，被告仍無法履約，原告不得已才解除契約，提起本件訴訟。
４、又被告雖主張買賣契約書最後一頁之賣方應備證件中，不包括權狀乙節，惟該圈選係代書所為，應係告知被告所用，原告並不知悉，但代書所勾選部分應有所疏漏，蓋土地買賣依土地登記規則規定，須有所有權狀始能過戶，豈有獨漏所有權狀之理。
５、再被告辯稱：系爭土地係新竹縣縣治二期區段徵收後，先行配合之土地，地號、面積均為暫編，被告當俟地政事務所核發權狀後，始有交付義務云云，惟查，系爭土地之位置及面積均已確定，非謂不確定、暫編。本件原告所購買者，標的物均屬確定，與一般所謂「買權利」者有別，且依所謂「買權利」之契約，其上均有明載「申請發給可配回之抵價地權利，全部出售予甲方」、「於權狀核發三日內甲方支付尾款」。而本件因土地面積、位置均已確定，被告又承諾權狀將於八十九年九月十六日前核下、交付，故契約書第三條、第五條才明訂「應繳齊過戶文件」、「交付所有權狀」，是被告辯稱備件不包括權狀，要無足採。
６、被告另辯稱兩造曾於契約書第十二條後面空白處另約定：乙方同意甲方享用優惠稅率，足見兩造就權狀交付日期並未約定云云，惟查：
⑴享用優惠稅率、申請建照同意書、法院授權公證手續等，均與被告應於八十九年九月十六日前交付所有權狀無涉，被告以此為辯，殊無理由。
⑵兩造所訂契約第三條、第五條對備件均有完整之書面約定，反而被告所
辯者，卻毫無文字之記載，且被告係委由專業之仲介公司及代書出面代為處理，如今被告卻捨書面，堅持口頭，寧有斯理？⑶另因被告一再藉詞拖延交付所有權狀，原告本以和為貴之心情處理此事
，仍一再付款，但原告並未放棄要求被告交出所有權狀之權利，既然被告無法按時交出權狀，原告自可主張同時履行抗辯，拒再支付價金。
⑷又本件原告係一承買人，且標的金額計達數千萬元，原告豈可能會對權
狀何時下來不加聞問，且自簽約迄今已近一年，倘被告於此期間發生財務問題，土地遭查封，原告又已付出全部款項，對原告毫無保障，故被告辯稱兩造對權狀何時核發未有約定乙節，根本不是事實，且違反日常生活之經驗法則。
⑸證人 范雪琴 稱：「買賣契約書於簽約前，兩造均有看過，並談妥之後，
我才書寫的，寫好後才給他們簽名。」、「九月十六日付第二期款是雙方講好的，詳細情形我不清楚。」、「當初沒有談到權狀如何處理」等語，足見兩造對權狀應於八十九年九月十六日前交付，並無疑義，否則為何被告未要求應將權狀刪除。另仲介公司人員 洪秋蘋 證稱：「出賣人沒有保證權狀何時拿到。」、「買方沒有要求何時拿到權狀」、「不記得原告有無問證人或賣方權狀何時會下來」等語，顯完全悖離經驗法則，蓋原告係買方，支付鉅額金錢之代價，無非是趕快取得所有權狀，豈有對權狀何時下來及辦理過戶毫未聞問，是證人洪秋蘋如此證述，不足採信，況證人洪秋蘋係仲介公司員工，在確保其仲介費之情況下，自不可能期待證人說實話，惟其證詞毫無足採。
⑹原告在久候過戶無法辦理之情況下，退而求其次，向被告表示：第三期
款先付一半，俟權狀下來再付一半，顯見原告確有誠意履約，亦對權狀何時下來、何時可辦過戶乙節，甚為重視，被告辯稱原告對權狀何時核發沒有要求，顯不實在，亦不符常情。
綜上，本件被告在遲遲無法履約之情況下，不思合理解決此一糾紛，反以原告違約為由，解除契約，意圖不法沒收原告已付價金，甚屬無理。又因原告亦主張同時履行抗辯權，被告之解約並不合理。準此，兩造間之買賣契約業經原告合法解除，依買賣契約第十條第二項及民法第二百五十九條之規定，原告請求被告返還價款及給付違約金，洵屬有理。
三、證據：提出買賣契約影本四件、新竹英明街郵局第二六五號存證信函及回執影本四件、買賣契約書影本一件、存款餘額證明書影本一件為證。並聲請傳訊證人 洪文良 。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴及其假執行聲請均駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
(三)若受不利之判決被告願供擔保，請准予免為假執行之宣告。
二、陳述：
(一)查兩造所訂立之買賣契約書第五條第一項固記載：乙方(即被告)應於第三條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑証明、戶籍謄本、及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書乙節，惟查，系爭不動產買賣契約書係一般定型化契約，契約條款均已事先印刷，此觀諸契約書第一條買賣不動產第二項買賣標的物之建物包括現已增建而未登記部分，第六條有關房屋稅、契稅之約定，第九條房屋點交等事項，均與本件系爭土地買賣無涉，然均未刪除，仍列於契約之內容一部分，可見系爭買賣契約書乃採用定型化契約，殊可認定，本件是否如原告所稱被告應允於八十九年九月十六日交付系爭土地權狀予被告，自仍應參酌其他情形予以斟酌。又系爭土地為新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地，土地位置確定，面積亦得確定(容或因測量關係有些許差異)，可為立即建築使用，並有縣府出具之縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書及暫編地籍圖謄可稽，可見系爭買賣標的，並非權利買賣。且觀之上開同意書備註欄第一項、第三項記載，本同意書內記載為暫編土地標示，俟地籍整理後，應以地政事務所土地標示為準。本同意書內土地需俟辦竣地籍整理後，始得辦理產權移轉登記臺端所有。以上情形均為原告所明知，而本件系爭土地於雙方簽訂買賣契約時仍未辦妥地藉整理無法取得權狀，亦為原告所承認之事實，且目前系爭土地新竹縣政府仍未辦竣地藉整理，新竹縣政府既未辦理地籍整理完竣，被告殊無可能應允原告於八十九年九月十六日交付權狀予原告。嗣被告於八十九年九月十六日業已交付權狀以外其他必備文件予二造指定之代書范雪琴，且權狀至今尚未經新竹縣政府核發，本件被告並無違約情形，原告虛編事實解除系爭買賣契約，請求返還價金及違約賠償請求均無理由。
(二)而兩造於買賣契約書後附買賣不動產標示欄內亦附註：「依地政事務所所核發權狀面積為準」，若被告於簽訂契約時有約定期日交付權狀之義務，焉有上述特別約定之記載。且依原告與被告間所簽訂之買賣契約書於第十二條後面空白處所附加約定條款第一項，乙方(即被告)同意甲方(即原告)享用區段徵收後第一次移轉土地增值稅之優惠稅率，及第三項甲方(原告)交付第三期之同時，乙方(被告)提出申請建照之同意書及法院授權公證手續。則系爭土地為區段征收後配發之土地，須新竹縣政府辦妥完成區段徵收及配發土地程序完成後，始得為土地所有權移轉，故雙方約定，買主原告得享用第一次移轉土地增值稅優惠稅率(一般約百分之四十)，及申請建照可依新竹縣政府先行發給被告之縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書，即可辦理，若原告非明知被告現無土地權狀，且在縣政府核發權狀前亦不須提出權狀，焉何須被告提出申請建照之同意書及法院授權公証書？
(三)又兩造於八十八年七月間簽訂系爭買賣契約書時，亦於買賣契約書最後一頁，賣方應備証件，亦約定九月十六日被告僅須交付戶口名簿影本四份、印鑑証明書二份、印鑑章(用印)，並無約定被告應交付權狀。且被告於八十九年九月十六日依買賣契約之約定將過戶證件交予雙方指定之委辦代書范雪琴，范代書收受時亦無異議或指被告尚欠土地權狀之情事。況依兩造買賣契約書第三條第二項約定，民國八十九年九月十六日甲乙雙方至代書處用印。繳齊過戶証件，同時甲方(即原告)交付乙方(即被告)新台幣二二０萬元。如被告應交付權狀而未交付，原告焉可能仍給付第二期價金。再第三期價金原告應於八十九年十一月四日給付，但原告卻未依約給付，兩造又於八十九年十二月二十九日另行協議，被告同意原告延至九十年三月六日，兩造並簽立之協議書為憑，原告並交付被告延期給付之利息，若被告應允於八十九年九月十六日交付權狀，而未交付，原告焉有可能應允支付第三期價款及支付利息，並於協議書內承諾，如不按約定日期付款，則同意被告依買賣契約書第十條第一款、二款規定主張違約權利。
(四)且兩造於八十九年七月間簽訂系爭土地買賣契約書時，原告曾偕同其友人洪文良到場簽約，而洪先生為大地至尊建設公司董事長，從事別墅、公寓、國宅興建、土地開發建設，熟稔土地法規及實務，對縣府徵收先行配發土地權狀何時發下等情至為了解，被告更無可能對其應允將於八十九年九月十六日交付權狀。另據簽立爭買賣契約時在場證人范雪琴於本院庭訊亦證述：「契約書中九月十六日賣方應備文件，是我勾的，當初本件是權利買賣，所以沒有權狀，我也有告知兩造當事人」「法官問：雙方有無談到何時交付權狀？」「我的認知是雙方交付權狀是沒有時間的限制，等到縣府核發後，才由賣方交付」「契約書第三、五條中約定，第三條有談到過戶的文件，第五條有提及所有權狀，為何所有權狀未刪除？那是定型化契約」「因為縣府核發的時間我們不清楚，但是依據契約第五條需於五日內補齊(權狀核發後五日內)」。及證人洪秋蘋亦證述：「當時我們介紹時，是有確定位置，我們是有明確告知，目前買有確定位置但沒有權狀，我當初介紹是以拆遷戶來介紹，我並沒有提到權狀何時交付，但有說到要等政府核發」「出賣人(即被告)沒有保證權狀何時拿到」「買方(即原告)沒有要求何時拿到權狀」「八十九年十二月二十九日雙方有協議第三期款延後付款，因為買方(即原告)說資金的問題，請求延後付款」「今年三月初原告及證人至被告家稱(價金)先付一半，等權狀下來再付一半，但雙方未達成協議」(均見本院九十年五月二十八日言詞辯論筆錄)，可見原告於簽約時及交涉延期給付價款過程中已經明白系爭土地權狀須俟縣政府核發後始有權狀，且未有何時交付權狀之約定，甚為明確。
(五)再者，被告於九十年三月六日提示原告所交付之第三期價金支票仍未兌現，被告即於九十年三月二十一日委任 張世炎 律師以九十年炎法字第○三二一號函催告原告等人應於九十年三月二十八日前給付前揭第三期價款，逾期則依雙方買賣契約第十條第一、二項之規定解除契約，並沒收原告二人業已支付之價金，惟原告二人置之不理，被告乃於九十年四月三日再委任張世炎律師以九十年炎法字第０四０三號函向原告表示解除雙方買賣契約，並沒收原告等業已支付之價金。是則原告與被告間之買賣契約，竟因原告違約不付第三期款，被告即因原告違約而解除兩造之買賣契約，沒收價款，被告並無違約事由，而原告已交付之價金，依約明示移作違約金，顯已變更該價金之性質，原告提起本件訴訟，亦無理由。
三、證據：提出買賣契約書節本影本三件、收據影本四件、協議書影本三件、律師函影本二件、回執影本四件為證，並聲請傳訊證人范雪琴、洪秋蘋。
理由
一、原告起訴主張：原告於八十九年七月二十九日分別向被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○購買系爭坐落新竹縣竹北市縣治二期一六二之一地號、一六二之二地號、一六二之三地號、一六二之四地號等土地，並依序支付甲○○、乙○○、丙○○、丁○○二百九十五萬元、二百九十五萬元、三百六十五萬元、三百六十五萬元。惟依前揭買賣契約第三條第二款約定：「民國八十九年九月十六日甲乙雙方至代書處用印，繳齊過戶文件。」，即兩造約定被告應於八十九年九月十六日繳齊過戶文件，俾便辦理完稅及過戶手續，此觀買賣契約第五條約定：「乙方(即被告)應於第三條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書。」，即明訂被告應交付文件之細目包含所有權狀甚明，詎被告迄今均未能依約履行，依前揭買賣契約書第十條第二項之規定，乙方(即被告)若有不賣或不照約履行應盡義務，經甲方(即原告
)催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方，另加倍賠償所收價款同額之違約金與甲方。嗣原告即於九十年三月一日委請洪大明律師以存證信函催告被告於九十年三月五日前依約備齊過戶文件，逾期即解除買賣契約，然前揭期限已過，被告猶未備齊過戶文件，是依據前揭存證信函兩造間之買賣契約業經原告依約解除，爰再以起訴狀繕本之送達向被告為解除前揭買賣契約之意思表示。是以，兩造間之買賣契約既經原告合法解除，被告自應返還所收之價款予原告，及按前揭買賣契約第十條第二項約定，另賠償所收價款同額之違約金與原告。
二、被告則以系爭土地為新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地，土地位置確定，面積亦得確定，可為立即建築使用，此有縣府出具之縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書及暫編地籍圖謄本可稽，而觀之上開同意書備註欄第一項、第三項記載，本同意書內記載為暫編土地標示，俟地籍整理後，應以地政事務所土地標示為準。本同意書內土地需俟辦竣地籍整理後，始得辦理產權移轉登記臺端所有，以上情形均為原告所明知，而本件系爭土地於兩造簽訂買賣契約時仍未辦妥地藉整理核發權狀，且目前系爭土地新竹縣政府仍未辦竣地藉整理，被告殊無可能應允原告於八十九年九月十六日交付權狀。又兩造所訂立之買賣契約書第五條第一項固記載：乙方(即被告)應於第三條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑証明、戶籍謄本、及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書，惟系爭不動產買賣契約書係一般定型化契約，契約條款均已事先印製，且如被告應交付權狀而未交付，原告焉可能仍給付第二期價金，再第三期價金原告應於八十九年十一月四日給付，但原告卻未依約給付，兩造即於八十九年十二月二十九日另行協議，被告同意原告延至九十年三月六日，原告並交付被告延期給付之利息，兩造復簽立協議書為憑，則被告若應允於八十九年九月十六日交付權狀，惟未依約履行，衡情原告焉有可能應允支付第三期價款及支付利息，並於協議書內承諾，如不按約定日期付款，則同意被告依買賣契約書第十條第一款、二款規定主張原告違約。況經簽立爭買賣契約時在場證人范雪琴、洪秋蘋均證述兩造於簽約時及交涉延期給付價款過程中均未有何時交付權狀之約定，足見兩造確無約定於八十九年九月十六日交付權狀。是本件兩造間之買賣契約，竟因原告違約不付第三期價款，被告即已解除兩造之買賣契約，並沒收價款，故原告所交付之價金，既已移作違約金，顯已變更該價金之性質，原告提起本件訴訟，亦無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張其於八十九年七月二十九日分別向被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○購買系爭坐落新竹縣竹北市縣治二期一六二之一地號、一六二之二地號、一六二之三地號、一六二之四地號等土地，買賣總價款經議定為七百五十萬元、七百五十萬元、八百三十五萬元、八百三十五萬元，並約定分四期付款，原告現已依序支付被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○第一期、第二期價款合計二百九十五萬元、二百九十五萬元、三百六十五萬元、三百六十五萬元等情，既為被告所不否認，且有買賣契約書四紙為憑，自堪信為真實。至原告主張依前揭買賣契約之約定，被告應於原告交付第二期價款同時，交付所有權狀，俾便辦理完稅及過戶手續，惟被告迄未依約履行，經原告委請洪大明律師以存證信函催告被告於九十年三月五日前依約備齊過戶文件，逾期即解除買賣契約，然前揭期限已過，被告猶未備齊所有權狀，原告自得解除買賣契約，請求被告返還已收之價款及賠償違約金乙節，則為被告所否認，陳稱：兩造自簽約時起至其後交涉原告延期給付價款過程中均未有何時交付權狀之約定，且被告亦無應允原告於八十九年九月十六日第二期價款給付時交付所有權狀等語。經查：
(一)兩造於簽約時即知系爭坐落新竹縣竹北市縣治二期一六二之一地號、一六二之二地號、一六二之三地號、一六二之四地號等土地，係屬新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地，尚未經新竹縣政府辦竣地籍整理取得所有權狀，僅由新竹縣政府發給被告縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書及暫編地籍圖謄本，供申辦建照使用，既為兩造所不爭，且有新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書、新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地暫編地籍圖謄本各一紙附卷可稽，而觀之上開先行配回土地使用同意書記載：「查下列土地係縣治二期區段徵收範圍內，業經本府先行配回並辦竣實地點交在案，茲發給先行使用同意書由臺端收執。備註：一、本同意書內記載為暫編土地標示，俟地籍整理後應以地政事務所土地標示為準。二、本同意書僅供臺端作為申請建築使用，不得作為其他用途。三、本同意書內土地需俟辦竣地籍整理後，始得辦理產權移轉登記臺端所有。」等事項，足見兩造應知悉系爭土地需俟新竹縣政府辦竣地籍整理後，始得辦理產權移轉登記為被告名義，被告方能取得所有權狀，應堪認定。
(二)又系爭土地原由被告委託北區房屋仲介股份有限公司(下稱：北區房屋公司
)代銷，經該公司業務人員洪秋蘋接洽原告友人洪文良轉介原告買受後，兩造再委由北區房屋公司代書范雪琴代辦土地登記等相關事宜，亦為兩造所不爭，而經證人范雪琴到庭結證：兩造當初在立約時，並未談到付第二期款時應如何處理土地權狀，且因縣府核發權狀的時間並不清楚，乃認兩造就交付權狀是沒有時間的限制，即被告等到縣府核發後才須交付權狀等情，則被告主張其並無應允於八十九年九月十六日交付權狀予原告，要非無據。參之證人洪秋蘋亦到庭結證：其當初介紹本件買賣時確有告知目前買的土地係有確定位置，但沒有權狀，其有說權狀要等政府核發，惟並無告知權狀何時會經政府核發，又出賣人亦未保證權狀何時會拿到，且買方亦未要求何時要拿到權狀，而簽約過程中，原告應該是會有提過權狀何時會下來，但其應係告以政府快配地了，惟時間未定等語明確，則原告主張兩造確有約定被告應於八十九年九月十六日交付系爭土地之所有權狀，即非無疑。
(三)再原告雖主張依前揭買賣契約第五條約定：「乙方(即被告)應於第三條第二款付款同時交付所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、及蓋妥辦理移轉登記等有關證件予雙方委辦代書。」，即明訂被告應交付文件之細目包含所有權狀，足見兩造當時真意均認為被告應可在八十九年九月十六日交付權狀乙節，惟為被告所否認，並主張前揭契約係定型化契約，契約條款均已事先印製，要難執此作為兩造之約定等語。經查，兩造就本件買賣之付款辦法係明定於前揭契約第三條，依該第三條約定記載：「(一)本約簽訂時，甲方(即原告)應給付乙方七十五萬元(按此為被告甲○○、乙○○部分)或八十三萬元(按此為被告丙○○、丁○○部分)。(二)民國八十九年九月十六日甲乙雙方至代書處用印，繳齊過戶文件。同時甲方交付乙方二百二十萬元(按此為被告甲○○、乙○○部分)或二百八十二萬元(按此為被告丙○○、丁○○部分)。增值稅、契稅稅單核下後由代書通知甲、乙雙方於三日內代書處各自完稅。(三)第三期款雙方約定民國八十九年十一月四日甲方交付乙方二百五十五萬元(按此為被告甲○○、乙○○部分)或三百萬元(按此為被告丙○○、丁○○部分)。(四)尾款為二百萬元(按此為被告甲○○、乙○○部分)或一百七十萬元(按此為被告丙○○、丁○○部分)。尾款付清之日即為正式交屋日。甲方應於產權移轉完竣三日內完成，同時乙次付清尾款。
」。而被告於八十九年九月十六日係交付戶口名簿、印鑑證明、新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書及臨時地籍圖謄本、身份證、系爭標的物移轉用印書類等過戶文件予兩造所委託之代書范雪琴，亦有范雪琴所書立之收據附卷可稽，則賣方應備過戶證件如有未繳齊，原告應無不知之理，是如兩造確有約定被告應繳齊之過戶文件包括所有權狀，衡情原告應無於被告未能依約履行時，猶支付第二期價款予被告收受之理。參之原告未依上開約定於八十九年十一月四日給付本件買賣第三期價款時，兩造亦曾於八十九年十二月二十九日另行協議，徵得被告同意延至九十年三月六日始給付第三期價款，兩造並簽立協議書為憑，約定如原告不按約定日期付款，則應負前揭買賣契約書第十條第一款、二款規定之違約責任，旋原告即簽發第三期價款及延期給付之利息支票交付被告收執等情，亦為兩造所不爭，則兩造如有約定被告應於原告給付第二期價款同時交付權狀，惟被告未依期提出權狀情事，衡情原告應無不立即主張被告有違反契約應盡義務，進而表示解除本件買賣契約之理，然原告捨此未為，反同意繼續支付被告第三期價款，及負擔未依期給付之遲延利息，則其所述被告有違約情事，顯違常情，尚非足採。
(四)至證人洪文良雖到庭證述兩造於本件買賣契約簽立時曾約定第二期款繳付時由被告交付權狀等語，惟其亦證述：兩造自簽約洽談過程開始即由其陪同原告前往處理，並由其協調有關原告延緩支付第三期價款事宜，而因第二期款支票已經簽發，乃由被告兌領，嗣第三期款支票經其協調初係開立一月份票期的支票，惟因權狀尚未核發，乃又延到三、四月份，後因協調不成，原告不願繼續付款，支票才會跳票等語，惟兩造如有約定被告應於原告給付第二期價款同時交付權狀，則被告既未依約履行，原告衡情應無繼續開立支票給付第三期價款之必要，及於嗣後屢與被告商洽延緩付款之理，足見證人洪文良上開證述兩造有約定於第二期款繳付時由被告交付權狀等語，顯有悖於事理。況證人洪秋蘋亦到庭結證：其曾與原告、洪文良於九十年三月初前往被告住處商洽第三期價款由原告先付一半，俟權狀核發後再支付另一半價款事宜，惟未獲被告同意等語明確，既為原告所不爭，益證兩造於本件買賣契約簽訂時確無約定被告須於第二期款給付時交付權狀，原告始會於其後給付價款時再提及權狀交付事宜，希冀變更原來付款約定，是證人洪文良上開證詞並不足作為對原告有利之認定。
四、綜上所述，本件原告主張被告未按期交付所有權狀，原告自得解除雙方契約，請求被告返還原告業已給付之買賣價金，及按前揭買賣契約第十條第二項約定，另賠償所收價款同額之違約金與原告，核屬無據，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據聲請與判決結果無礙，爰不予審酌，併予敘明。
六、本件原告之訴為無理由，則其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年七月二十三日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官蕭宛琴中華民國九十年七月二十三日