臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
102年度湖簡字第484號
原 告 洪國棟
被 告 曾俊杰
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國102年6月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓返
還原告。
被告應自民國一百零二年一月二十八日起至騰空遷讓返還上開房
屋日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元，暨自民國一百零二年
四月十二日起至騰空遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告以新
臺幣捌佰元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場
，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請
，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、原告主張被告前與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租新北
市○○區○○街○○巷○○號（下稱系爭房屋），租期自民國10
1年5月28日起至102年5月27日止，租金每月新臺幣（下
同）16,000元，應於每月28日以前繳納，如不依約按時繳交
租金於出租人終止租約或租賃期滿不交還房屋時，出租人得
向承租人請求支付32,000元之違約金（下稱系爭租約），詎
被告自101年11月28日起即未再依約給付房租，遂於102年
4月3日第二次寄發存證信函催繳，迄今累計達2期以上尚未
清償，爰以102年4月3日寄發之存證信函送達被告後7日之翌
日（即102年4月12日）終止系爭租約之意思表示，後依租賃
契約之法律關係訴請被告㈠將系爭房屋騰空遷讓返還於原告
；㈡應自102年1月28日（押租金2個月已扣除）起至騰空遷
讓返還系爭房屋日止，按月給付原告16,000元及違約金32,
000元等情；被告經合法通知無正當理由不到庭，亦未提出
書狀作何聲明或陳述。
三、按租賃物為房屋，承租人租金支付有遲延者，且其積欠租金
額，達2個月以上時，出租人得定相當期限，催告承租人支
付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約
；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條
、第455條分別定有明文。查原告主張被告積欠系爭房屋租
金達4期租額，於102年2月1日發函催告給付欠租、102年4月
3日發函終止租約，均因招領逾期而退回原告，然據原告於
102年5月29日本院調解程序中表示前曾數次登門拜訪被告，
被告之物品至今仍存放於系爭房屋中，且水電部分尚有使用
，以電話聯繫被告，被告亦有接聽，現兩造間之租期已屆滿
被告仍未給付所欠租金等節，有102年2月1日、102年4月3日
寄發之存證信函、退回信封、系爭租約契約書及台灣電力公
司102年4月份電費繳款單等可資證明，核與所述相符，被告
復未於言詞辯論期日到庭爭執，是堪信原告之主張為真實。
是可認系爭租約於原告終止租約之存證信函送達被告(102年
4月4日)後7日之翌日即102年4月12日業經終止。
四、又，「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違
約金32,000元整（下略）」，系爭租約第6條第2項復有明定
。原告請求被告應支付32,000元違約金部分，被告雖未為違
約金過高之抗辯，但衡平正義起見，約定之違約金過高者，
法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。
至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者
，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自
願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核
減至相當之數額。（最高法院79年台上字1915號判例意旨可
參）。爰參酌被告未於終止系爭租約遷讓交還系爭房屋，原
告所受積極損害及所失之預期利益均為租金之收益，暨租金
轉投資之收益，本件原告所受損害難謂重大，其請求每月
32,000元之違約金實屬過高，應予酌減。查被告自租約終止
後之102年4月12日起，無法律上之原因，繼續占有使用系爭
房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，
原告請求被告除自102年1月28日起至終止契約之102年4月11
日止每月之租金16,000元外，並自終止契約翌日即102年4月
12日起，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相
當於租金16,000元之損害金，及自終止租約翌日起即102年
4月12日至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告800
元（即相當於每月租金之5%），應為相當，逾此部分之請求
為無理由，不應准許。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告應將
系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告如主文第2項所
示之金額及違約金，為有理由，自應准許，逾此部分之請求
為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為2,100元（
第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國102年7月4日
內湖簡易庭法官俞慧君
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本係照原本作成。
中華民國102年7月4日
書記官黃湘茹