裁判字號：臺灣新北地方法院101年簡上字第250號民事判決
裁判日期：民國102年02月27日
裁判案由：分割共有土地等
臺灣新北地方法院民事判決101年度簡上字第250號上訴人 陳春福
陳春金 陳春木 陳貴英 陳英菊 陳國雄 兼前六人共同訴訟代理人 陳福新 被上訴人 林慧美
許富勝 上列當事人間請求分割共有土地等事件，經本院於民國102年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有如附表一所示之土地及建物分歸上訴人取得，並按如附表三所示應有部分比例維持共有。
上訴人應補償被上訴人林慧美伍仟元、被上訴人 許富雄 新臺幣肆拾玖萬伍仟元。
訴訟費用由兩造按如附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：本件如附表一所示之土地及建物為兩造所共有，每人應有部分如附表二所示，玆因兩造對上開共有土地及建物之處分並無共識，且如以原物分割，將損害各共有人之權益。為此，爰依民法第823條規定，訴請判決以變價方式分割，並將所得價金按如附表二所示比例分配予兩造。
二、上訴人方面：被上訴人用新臺幣（下同）30萬元拍得如附表一所示之土地及建物持分，卻要以105萬元出售持分予上訴人，上訴人實無能力以上述金額購買被上訴人所有如附表一共有土地及建物之持分，然上訴人陳春福、陳福新、陳春金、陳春木及陳春金的太太及一兒一女目前仍居住於上開建物內，如果變價分割，其等就沒有房子可以居住了等語。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決兩造共有如附表一所示土地及建物變賣分割，所得價金依如附表二所示應有部分比例分配，上訴人全部聲明不服，求為判決（一）原判決關於駁回上訴人後開之訴廢棄；（二）上開廢棄部分，將如附表一所示土地及建物全部分歸上訴人七人取得，並以價金補償被上訴人林慧美、許富勝。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、查如附表一所示土地及建物為兩造共有，應有部分如附表二所示，而上訴人陳春福、陳福新、陳春金、陳春木及陳春金的太太及一兒一女目前仍居住於如附表一所示之建物內等情，業據被上訴人提出土地及建物登記第二類謄本各1份附卷可參，並經本院調臺灣士林地方法院98年度司執消債清字第
4號執行卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，同法第824條第1、2、3項亦有規定。查系爭土地及建物並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間無法達成協議分割，有本院10
1年度重簡調字第224號101年9月28日、同年10月9日調解程序筆錄各1份在卷可稽，且為兩造不爭執，揆諸前開規定，被上訴人訴請裁判分割，自屬有據。
六、再按，法院為裁判分割時，需參酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，且就原物分配時，如共有人中有未受分配者，得以金錢補償之，此觀諸民法第824條第2項第
1款、第3項規定自明。經查：如附表一所示土地及建物為上訴人七人繼承之財產，被上訴人林慧美、許富勝係經由台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金融公司）拍賣取得如附表一所示土地及建物之應有部分，而系爭建物為上訴人陳春福、陳福新、陳春金、陳春木作住家使用，業如前述，如按兩造應有部分比例為原物分配，如此細分之結果，將使兩造分得之土地及建物，增加二位共有人，難以利用，而有損土地及建物之經濟價值。又系爭房地如採變價分割之方式，有可能為外人所購買，而系爭建物為上訴人陳春福等親人多人共同供作住家使用，倘變價分割則將使上訴人等人喪失住處，而受有重大之不利益，是變價分割亦非最適當之分割方法。本院參酌系爭房地利用現況、經濟效用、全體共有人之利益，認為被上訴人林慧美、許富勝均未在系爭土地及建物上使用，將系爭土地及建物全部分歸上訴人兄弟姐妹七人取得，並按如附表三所示應有部分比例維持共有，另以價金補償被上訴人林慧美、許富勝，以保有土地及建物之整體利用價值及使房屋與土地所有權歸於同一家人，較為適當，且符合公平原則。
七、被上訴人林慧美、許富勝係經由台灣金融公司，以金額共計為294,000萬元，拍賣取得系爭土地及建物之應有部分。而系爭土地及建物被上訴人林慧美、許富勝所持有之應有部分經永慶不動產估價師事務所鑑定，依土地使用分區與建物使用情形、產權及權利關係、鄰近市場供需、區域狀況概要，認系爭土地及建物被上訴人林慧美、許富勝所持有之應有部分現況價格為如附表四所示，有臺灣士林地方法院98年度司執消債清字第4號執行卷宗內所附該事務所出具之不動產估價報告書可憑，兩造對於上開鑑定金額並不爭執，本院以上開鑑定方法並無違反經驗法則，惟上開鑑定價格歷經台灣金融公司第6次拍賣仍無人投標，於第7次拍賣始由被上訴人二人以土地280,000元及建物14,000元拍定，此經本院調閱上開臺灣士林地方法院98年度司執消債清字第4號執行卷宗核閱無訛，而如附表一所示之房地僅拍賣應有部分八分之一之持分，衡諸一般人應買之意願均不高，故系爭房地之持分始一再拍賣直至第7拍才賣出，由此堪認上開鑑定公司鑑定之金額顯然過高，本院參酌被上訴人於第7拍應買之價格，認以如附表一所示被上訴人之持分共八分之一，總價值應以50萬元較為合理。
八、綜上所述，上訴人主張將如附表一所示土地及建物全部分歸上訴人七人取得，並以價金補償被上訴人林慧美、許富勝，應屬可採。從而，系爭土地及建物全部應歸上訴人七人依附表三所示應有部分比例取得，並由上訴人七人平均補償被上訴人林慧美5,000元、被上訴人許富勝495,000元（計算式：500,000×1/100=5,000元，500,000×99/100=495,000元）。原審就上訴人此部分請求疏未審酌系爭房地被上訴人實際拍得價格，及土地、建物之整體利用價值及使房屋與土地所有權歸於同一家人，較為適當且符合公平原則，而判決兩造共有如附表一所示土地及建物變賣分割，所得價金依如附表二所示應有部分比例分配，尚有未洽，上訴意旨指摘原審此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
九、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件土地分割後，全體共有人同蒙其利，本院爰酌量情形，命兩造依原應有部分比例負擔訴訟費用。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之
1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中華民國102年2月27日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官張瓊華法官吳幸娥以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中華民國102年2月27日
書記官溫婷雅附表一┌───────────────────┐│土地標示(新北市○○區○○段)│├──┬──┬──────────┬──┤│編號│地號│面積（平方公尺）│地目│├──┼──┼──────────┼──┤│1│000│55.34│建│├──┴──┴──────────┴──┤│建物標示(新北市○○區○○段○○○○○號即││門牌號碼為新北市○○區○○街○○巷○○號)│├──┬──┬─────────────┤│編號│建號│建物面積（平方公尺）│├──┼──┼─────────────┤│1│0000│71.28│└──┴──┴─────────────┘
附表二┌──┬─────┬──────┐│編號│姓名│應有部分比例│├──┼─────┼──────┤│1│林慧美│800分之1│├──┼─────┼──────┤│2│許富勝│800分之99│├──┼─────┼──────┤│3│陳春福│8分之1│├──┼─────┼──────┤│4│陳福新│8分之1│├──┼─────┼──────┤│5│陳貴英│8分之1│├──┼─────┼──────┤│6│陳英菊│8分之1│├──┼─────┼──────┤│7│陳春金│8分之1│├──┼─────┼──────┤│8│陳春木│8分之1│├──┼─────┼──────┤│9│陳國雄│8分之1│└──┴─────┴──────┘附表三：
┌──┬─────┬──────┐│編號│姓名│應有部分比例│├──┼─────┼──────┤│1│陳春福│7分之1│├──┼─────┼──────┤│2│陳福新│7分之1│├──┼─────┼──────┤│3│陳貴英│7分之1│├──┼─────┼──────┤│4│陳英菊│7分之1│├──┼─────┼──────┤│5│陳春金│7分之1│├──┼─────┼──────┤│6│陳春木│7分之1│├──┼─────┼──────┤│7│陳國雄│7分之1│└──┴─────┴──────┘附表四：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬─────┐│編│土地坐落│地│面積│權利│鑑定││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│價格│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼─────┤│１│新北市○○○區○○○段││0000│建│55.34│1/8│1,007,380│└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴─────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬───┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│鑑定││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤││││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││││號│││屋層數│合計│及用途│範圍│價格│├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼───┤│１│0000│新北市○○區○│2層樓│1樓層：35.64││8分之1│42,620││││○段000地號│加強磚│2樓層：35.64│││││││------------│造│合計：71.28│││││││新北市○○區○│││││││││○街00巷00號││││││└─┴──┴───────┴───┴───────────┴─────┴────┴───┘