臺灣屏東地方法院民事判決
112年度潮簡字第437號
原告 邱政男
被告南松興業股份有限公司
法定代理人 李明宏
訴訟代理人 林瑞隆
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國112年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院78年度台上字第1942號民事判決、42年台上字第1031號民事判決先例意旨可資參照）。查本件原告主張被告南松興業股份有限公司對於本院111年度司執字第58025號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣標的物即暫編100建號建物（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號，面積合計55.62平方公尺，為二層樓房屋，為未保存登記建物，下稱系爭房屋）無優先承買權存在，惟被告否認，是兩造就被告得否就系爭房屋主張優先承買權，有所爭執，此不明確之狀態，使原告應買系爭房屋之地位有受侵害之危險，且得以本件確認判決予以排除，是原告提起本件確認訴訟，自有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋坐落於被告所有之屏東縣○○鄉○○段000地號上（下稱系爭土地），惟訴外人 曾麗鐘 占用系爭土地並非基於租賃關係。又縱然曾麗鐘與被告間就系爭土地有租賃關係存在，惟系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地、使用地類別為林業用地，曾麗鐘承租系爭土地係為農業之用，並非用以建築房屋，且系爭土地不得做為住宅、工廠或其他非農業使用，曾麗鐘自不得於系爭土地建屋，而曾麗鐘違法於系爭土地建屋，自無民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項之適用，被告即不得據此主張優先承買權。綜上，原告爰依法提起本件確認之訴等語，並聲明：確認被告就系爭執行事件之拍賣標的物即系爭房屋，優先承買權不存在。
二、被告則以：被告為系爭土地所有權人，而訴外人即曾麗鐘父親 曾煥欽 於4、50年前即與被告承租系爭土地，系爭房屋亦為曾煥欽所建，嗣由曾麗鐘繼續承租，並逐年依規定繳交租金至今，被告與曾麗鐘確有租賃關係存在，又不論系爭土地使用分區為何，應皆有民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項之適用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房屋為坐落於系爭土地之未辦理保存登記之建物，曾麗鐘為系爭房屋之事實上處分權人等情，有系爭房屋稅籍紀錄表、系爭土地公務用謄本（見本院卷第25、47-49頁）附卷可查，且為兩造所不爭執（見本院卷第180頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：
經查，於系爭執行事件拍賣系爭房屋，由原告拍得，本院民事執行處於民國112年4月21日發函通知被告於文到10日內，聲明是否願依同樣條件優先承買系爭房屋，其於同月25日送達被告，而被告於同年5月3日主張願優先承買系爭房屋等情，經本院調取系爭執行事件核閱屬實，首堪認定。而原告主張被告與曾麗鐘無租賃關係，且系爭土地使用分類上不得建屋，被告無優先承買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是兩造爭執之點，應在於：㈠被告與曾麗鐘有無成立租賃關係？㈡若有租賃關係，曾麗鐘於系爭土地上建系爭房屋，被告得否主張有優先承買權？茲分述如下：
㈠被告與曾麗鐘有無成立租賃關係？
⒈按租賃係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；而不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別訂有明文。雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，此為土地法第104條第1項前段所明定。而該條項之規定旨在使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。申言之，倘基地承租人於基地上已為房屋之建築，即得享有土地法第104條第1項前段所定之優先購買權。再者，違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的。
⒉經查，曾麗鐘為系爭房屋之事實上處分權人，為兩造所不爭執，已如前述，又證人曾麗鐘於言詞辯論時證稱：系爭房屋是我父親曾煥欽所蓋，曾煥欽死後由我繼承，租金是每半年收新臺幣1,010元，被告的會計會來收，並開收據給我等語（見本院卷第108、109頁），可證曾麗鐘自曾煥欽繼承系爭房屋，為系爭房屋事實上處分權人，且曾麗鐘定期繳交租金予被告，而得使用系爭土地，此亦有被告提出之與曾麗鐘租金收據在卷可查（見本院卷第73-77頁），核與其確與被告就系爭土地有不定期限之租賃關係存在等情，堪可認定，原告主張被告與曾麗鐘間無租賃關係，實難憑採。
⒊原告復主張被告租地予曾麗鐘未經被告公司合法決議，非合法決議之意定租地建屋等情，惟就出租一事有無經被告公司依其內部決議程序為之，乃被告內部事項之問題，要與本件租賃關係有無成立乃屬二事，原告所稱，礙難憑採。
㈡若有租賃關係，曾麗鐘於系爭土地上建系爭房屋，被告得否主張有優先承買權？
⒈按土地法第104條第1項所定基地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利，只須承租人以有效租約承租基地建築房屋即足當之，並未限於所租用建屋之土地須屬建地或所建築之房屋須供住宅使用（最高法院111年台上字第1903號判決參照）。
⒉證人曾麗鐘證稱：我祖父那輩就開始向被告租系爭土地使用，當時租地是因為我祖父要我父親曾煥欽搬出來租地來住，應此租系爭土地係為了蓋房子等語（見本院卷第108-109頁），可見曾麗鐘之父曾煥欽於租地時係為建屋乙情，堪以認定，則承租人既本於租地建屋之目的向被告承租系爭土地，當符優先承買權之要件甚明。
⒊另原告主張被告無優先承買權，無非以系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地、使用地類別為林業用地，依法僅能為農業用，不得建築房屋，故曾麗鐘及其父親租賃系爭土地之目的當非興建系爭房屋，自無租地建屋之優先承買權適用等語。惟依前開說明，優先承買權僅需承租人以有效租約承租基地建築房屋即可，系爭土地是否為建築用地非屬重點，並不會因為系爭土地為一般農業區農牧用地，曾麗鐘未為農用而建屋，進而影響租賃關係有效性或是被告能否主張優先承買權。
⒋又原告主張系爭房屋非曾麗鐘所蓋，是曾麗鐘父親曾煥欽為了曾麗鐘結婚所需才蓋，應與優先購買權不符等語，惟系爭房屋由曾煥欽所蓋，嗣由曾麗鐘繼承，已如前述，而土地法第104條第1項所定之優先承買權，於基地承租人在基地上有為房屋之建築者，即足當之，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問，是本件審酌被告有無優先承買權之關鍵，應係曾麗鐘於系爭土地上有無房屋建築，至於系爭房屋起初建屋之動機，與優先承買權之有無無涉，是原告之主張，委難採信。
㈢結論：曾麗鐘之父曾煥欽向被告租用系爭土地建築系爭房屋，嗣系爭房屋由曾麗鐘繼承，並與被告繼續存有租賃關係，則系爭房屋拍賣時，被告自得依民法426條之2第1項及土地法第104條第1項主張優先承買權。
五、綜上所述，原告提起本件確認之訴，主張被告就系爭房屋優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 10 月 12 日
潮州簡易庭法官吳建緯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 12 日
書記官薛雅云