臺灣臺中地方法院民事判決 108年度沙簡字第531號
原 告 蔡惠珠
訴訟代理人 陳進財
被 告 陳鈴蘭
訴訟代理人 李天成
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國109年2月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣69,582元，及自民國108年10月2日起至清
償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣69,582元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)二造於民國93年6月28日訂立不動產買貢契約書（下稱系爭
買賣契約），約明：「乙方（即原告）所○○○鄉○○○段
415建號建物，逾界佔用甲方（即被告）同地號57-20地號土
地（即重測○○○區○○段○○○○號及961地號），雙方同意
就建物所實際建築佔用土地不含法定空地以現狀分割（面積
約1.5坪實際面積以地政事務所登記簿為準，詳附圖）返還
乙方所有（即原告）.....93年10月1日前土地所有權返還及
抵押權部分塗銷登記全部完成，並依登記簿面積多退少補。
」。而原臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，經重測後
地號為臺中市○○區○○段○○○○號及961地號土地，原告曾
多次請求被告履行契約移轉登記，被告現同意移轉臺中市○
○區○○段○○○○號土地面積1.06平方公尺（計算式：1.06
平方公尺×0.3025=0.32065坪）予原告。茲因臺中市○○
區○○段○○○○號業已移轉予第三人，被告已無法依約定狀
況給付，且屬不能補正之情形，構成民法第226條可歸責於
債務人之給付不能，被告應返還原告不足之坪數為1.17935
坪（計算式：1.5坪—0.32065坪=1.17935坪），被告至今仍
不履行。又原告得依目前市價每坪新臺幣(下同)33萬元之金
額，請求被告給付389,186元【計算式：不足之坪數1.17935
坪×每坪33萬元=389,186元】。
(二)綜上，系爭買賣契約已屬給付不能，爰依系爭契約之法律關
係及民法第348條第1項及同法第226條第1項規定，提起本件
訴訟，請求被告給付原告389,186元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。
(三)被告交待代書 鄧淑華 聯絡會辦理分割與過戶，原告自94年起
催鄧代書2、3年等無消息，後來李天成出國，李天成到底是
買方或仲介人，如是仲介需有責任履行義務，不能推的一乾
二淨。而且108年9月21日到原告家也說被告沒拿原告的錢，
顯然與事實不符，此有證人 吳有道 在場可證，原告係因被告
說沒扣原告的錢，才提告，仲介 陳明東 來出價每坪33萬元要
買，原告出價每坪38萬元才要賣。
(四)並聲明：被告應給付原告389,186元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。原告願供
擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)二造於93年2月26日訂立不動產買賣契約，係約明：乙方(即
原告)所○○○鄉○○○段415建號建物，逾界占用甲方（即
被告）同地號57-20地號土地，雙方同意就建物所實際建築
佔用土地（不含法定空地）以現狀分割返還乙方，應返還面
積以測量分割後地政事務所登記簿為準，訂約時因未知此坪
數多少，暫定1.5坪以買賣每坪單價5.9萬計價為88,500元，
日後多退少補」，此筆逾界土地經重測分割後地號為臺中市
○○區○○段○○○○號(面積1.06平方公尺，即0.32065坪）
，被告應退予原告款項為69,582元。被告已於108年9月21日
履行買賣契約返還土地予原告，被告應再退予原告之金額為
69,582元。然原告不願依當初合約內容即以買賣價格每坪5.
9萬元計價，導致被告無法完成全部合約之履行。
(二)臺中市○○區○○段○○○○號為被告向原告所購買地號57
-20地號重測後的土地新編號，其中之一筆並非逾界土地，
所以無原告所稱應給付而無法給付之問題。
(三)買賣合約明載返還原告逾界土地，其所需申請測量分割登記
及代書費等所需皆由原告負責，原告為專業代書應負告知被
告過戶事宜，被告於108年9月18日首次接到陳進財先生電話
，要求辦理逾界土地過戶等事宜，便於108年9月19日請假至
戶政機關辦理印鑑證明，並於108年9月21日至原告家之代書
事務所辦完返還逾界土地事宜。自93年2月26日簽訂買賣契
約起至108年9月18日止，其間被告或介紹人李天成從未接過
原告通知辦理移轉登記事宜，非原告所述多次請求被告履行
契約移轉登記，被告不履行，因此被告替原告繳交了15年之
地價稅。
(四)本件係因原告不願依照合約履行，導致被告願意履行而無法
履行完成全部之合約，108年10月17日調解時，被告仍重申
願意依照合約內容履行合約，原告仍堅持不合理計價，以致
被告無法完成全部合約之履行。
(五)原告（賣方）與被告（買方）於93年2月26日訂立不動產買
賣契約，買賣付款明細中詳列：此件買賣土地總坪數為685.
465坪，每坪5.9萬，應付買賣總價款為40,442,435元，扣除
賣方即原告逾界佔用之土地，訂約時因未知此坪數多少，暫
扣1.5坪，並以買賣每坪單價5.9萬計價，暫代扣金額為88,5
00元，日後多退少補，至尾款全部付清為40,353,935元，此
筆逾界土地經地政事務所依現狀重測分割後地號為台中市○
○區○○段○○○○號(面積1.06平方公尺，即0.32065坪），
此筆土地被告業已返還原告，何來應給付而給付不能之說。
又扣除返還部分，被告（買方）應退予原告(賣方)之暫扣款
項應為69,582元。
(六)鄧淑華代書承辦兩造93年2月26日土地買賣過戶事宜，過戶
登記完成及雙方結清買賣價款完成，工作即完成，返還逾界
土地之過戶，被告（買方）及買賣合約中並未指定由鄧淑華
代書負責辦理，而於其中明定返還賣方逾界土地，其所需申
請測量分割，登記及代書費等所需皆由原告（賣方）負責，
被告因於108年9月18日才首次接到陳進財先生電話，要求辦
理逾界土地過戶等事宜，108年9月21日便至原告蔡惠珠家之
代書事務所完成返還逾界土地事宜，原告將其陳訴為自94年
起催鄧代書二、三年無消息及原告多次請求被告履行契約移
轉登記，被告不履行，不得已而興訟，與事實不符，更以此
為理由向被告要求原依合約應退還之預扣款項，變成高額賠
償金。
(七)本案原告為出賣人，因賣方土地逾界問題而留有部分預扣款
，也非歸責於被告（買方）之事由，逾界土地108年才辦理
過戶予原告，對原告並無損失，反而是被告替原告繳交了15
年之地價稅，同地段960地號為被告向原告購得之土地，沒
有原告建物逾界佔用之狀況，更無應給付而給付不能之狀況
，原告為專業代書卻故意以不同地號混淆事實，藉以扯出給
付遲延給付不能，原告應賠償損害等等，被告願意依照合約
內容履行合約，原告仍堅持不合理要求金額，以致被告無法
完成全部合約之履行。
(八)原告所提證人吳有道及陳明東非本件買賣關係人，當時也並
不在場，不足以做為證人，原告心存詐念佈局要求被告高額
款金，有失善良買賣之風俗。
(九)本件經過測量之後，被告應返還原告的土地面積為0.32065
坪，計價金額為當初的買賣金額為每坪5.9萬元，所以被告
應該返還的金額為(1.5坪-0.32065坪)5.9萬元等於69582
元，此部分被告願意返還，但是原告不接受。原告認為這個
土地已經漲價了，原告主張我們應返還的坪數跟被告所述相
同，但原告主張每一坪的計價金額應該是漲價後的金額，與
被告認為應依原來的買賣價金計算不同。此為本件爭點所在
。
(十)並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
(一)查，被告於民國93年間向原告購買重測前地號為臺中市○○
區○○○段○○○○段00000地號等多筆土地，惟因原告所
有之建物佔用其中重測前地號為臺中市○○區○○○段○○
○○段00000地號土地(下稱系爭土地)，二造乃約明系爭土
地遭原告建物佔用部分之土地返還予原告，買賣價金之計算
先扣除原告佔用之土地部分，且先以1.5坪計算，至於實際
佔用面積則以地政機關測量登記為準，待測量結果雙方多退
少補。且經先以1.5坪計算，每坪59000元，計算原告佔用面
積之價值後，被告應給付原告之價金為00000000元，被告亦
已給付完畢，嗣經地政機關測量登記結果，原告佔用系爭土
地之地號為重測後臺中市○○區○○段○○○○號土地(下稱
961號土地)，面積為1.06平方公尺即0.32065坪，故依約被
告應就當初多予扣除而未列入計算之佔用面積1.17935坪(即
1.5坪-0.32065坪=1.17935坪)部分，補給付價金予原告，並
將961號土地返還予原告，而被告已於108年9月21日將961號
土地返還原告並辦理所有權移轉登記予原告完畢等節，為二
造所不爭執，並有土地第一類登記謄本、地籍圖謄本、不動
產買賣契約書及所附「批明」約定書」、支票影本、臺中縣
清水地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，堪以認定。
(二)茲應審究者，就上揭多予扣除而未列入計算被告當時應給付
價金之佔用面積1.17935坪部分，被告應以何基準計算價金
給付予原告：
查，本件不動產買賣契約之附件「批明」確有約明：「乙方
(即原告)所○○○鄉○○○段新庄子小段415建號建物，逾
界占用甲方（即被告）同地號57-20地號土地，雙方同意就
建物所實際建築佔用土地（不含法定空地）以現狀分割(面
積約1.5坪，實際面積以地政事務所登記簿為準，詳附圖)返
還乙方(即原告)所有，其所需之一切測量、登記稅費、代書
費全部由乙方負擔，即甲方不負擔任何費用...93.10.1前土
地有權返還及抵押權部分塗銷登記應全部完成，並依登記簿
面積多退少補。」，有該批明約定書、土地面積明細、附圖
等件(見本院卷第41至43頁、89至93頁、第117至120頁、第1
32至146頁)在卷可考，原告亦直承：當時被告結清金額是付
4035萬3935元，本院卷第41至43頁的「批明」內容，其中第
43頁最右邊第二行「多退少補」的意思是57-20當時分割，
因為當時預估占用的面積是1.5坪，如果實際占用面積是1.6
坪，原告要再給被告錢跟被告買，如果占用面積只有1.3坪
，被告就0.2坪的錢要再給原告，實際占用的面積也要還給
原告。當初預估占用1.5坪，是用實際買賣金額即一坪5.9萬
元計算。本院卷第91頁遊園南路土地面積明細，上面打字部
分是代書打得，下面「每坪59000元*（685.46坪-1.5坪）
=00000000元」等語也是代書寫的，這個算法當初應有經原
告同意等語(見本院卷第149至152頁)。是二造於當初計算1.
5坪之價金時既係以當時之買賣價金即59000元計算，則依照
上揭「批明」之約定內容及計算式以觀，堪認被告抗辯：雙
方當時所約定多退少補之坪數計價方式，係以當時之買賣價
金即59000元計算等語，堪可採信，原告嗣後提起本件訴訟
，主張應以時價即有人表示要購買之金額每坪33萬元計算等
語，尚非可採。從而，被告抗辯就當初多扣除之佔用面積1.
17935坪(即1.5坪-0.32065坪=1.17935坪)，被告應再給付予
原告之價金應為69582元(計算式：1.17935坪)5.9萬元=69
582元)，即堪採信。
(三)按民法第345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉
財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其
價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第367條亦
規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物
之義務。」。本件被告向原告購買土地，因前揭原因，被告
應再給付原告價金69,582元，既為被告所不爭執，依前揭法
條規定，被告即負有給付買賣價金予原告之義務。從而，原
告基於買賣之法律關係，請求被告給付價金69,582元部分，
核屬有據，應予准許。原告逾此部分之請求則屬無據，不應
准許，應予駁回。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第
2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權
人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，
仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無
法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第
203條亦著有明文。本件原告對被告之買賣價金債權69,582
元，被告迄未給付，當應負擔遲延之責任，又二造就本件此
部分價金並未約定給付期限，是原告請求被告給付自起訴狀
繕本送達之翌日即108年10月2日起至清償日止，按週年利率
5%計算之法定遲延利息部分，核無不合，應予准許。
四、綜上，原告訴請被告給付買賣價金69,582元，及自起訴狀繕
本送達翌日即108年10月2日起至清償日止，按年息5%計算之
利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，不
應准許，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分為依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款，應依
職權宣告假執行。另依同法第436條第2項，適用同法第392
條第2項規定，本院爰依職權酌定相當擔保金額，宣告被告
為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。原告請求傳喚證人陳明東、吳有
道欲證明：108年9月21日吳有道、李天成、被告、原告及原
告訴訟代理人等五人在場協調時，李天成說要退1.06平方公
尺給原告，1.5坪部分錢他們沒有拿，有的話去告，所以原
告才提告(見本院卷第150頁)，本院因認並無為此部分調查
必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年3月4日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官江奇峰
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國109年3月4日
書記官洪玉堂