裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第515號民事判決
裁判日期：民國105年11月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第515號原告祭祀公業法人臺北市陳悅記法定代理人 陳澤南 訴訟代理人 陳振東 律師複代理人 陳靖琳 律師被告 李政穎 訴訟代理人 蘇弘志 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地上如附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｇ部分之地上物（面積分別為四點二、八點三、二十平方公尺）拆除，並將該部分之土地返還予原告。
被告應自民國一Ｏ五年十月十九日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣玖萬捌仟伍佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零陸拾柒萬陸仟貳佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以屆期被告應給付金額三分之一為被告供擔保後，得假執行。但被告如以屆期應給付金額全額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴之聲明為：（一）被告應將座落於臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（下分別稱系爭76-1、76-3地號土地，合稱系爭土地）上，如起訴狀附圖1、
2所示斜線部分（面積以實測為準）之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。（二）被告應自民國98年11月3日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）14萬5,054元（本院卷第6頁）。嗣於本院審理中變更訴之聲明為：（一）被告應將坐落於系爭土地上，如附圖所示斜線部分（面積合計
32.5平方公尺）之地上物拆除，並將占用系爭土地之部分返還予原告。（二）被告應自105年10月19日起至返還上開土地之日止，按年給付原告17萬3,414元。（三）願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第326頁反面、第329頁）。經核原告訴之聲明變更，係基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）原告於36年4月5日取得系爭土地之所有權，惟被告未經原告同意，竟無權占用系爭土地興建建物，經原告請求拆屋還地，被告皆置之不理；且被告既無權占用原告所有之系爭土地並於其上興建建物，應已獲得相當於租金之利益，而系爭土地位於臺北市大同區，交通、生活與購物機能均屬便利，應以系爭土地申報總價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段及第17
9條之規定，請求被告返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利等語。
（二）並聲明：1.被告應將坐落於系爭土地上，如附圖土地複丈成果圖所示斜線部分，面積合計32.5平方公尺，其上之地上物拆除，並將占用之土地返還原告。2.被告應自105年10月19日起至返還上開土地之日止，按年給付原告17萬3,
414元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）臺北市○○區○○段○○段000○號建物（重測前為○○段000建號，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號，下稱系爭建物）原為訴外人 陳春金 所有，於49年1月8日以買賣為原因移轉登記予被告之父親即訴外人 李拓興 。訴外人李拓興為購買系爭建物坐落之○○段000-0地號土地（重測後○○○區○○段○○段○○○號土地，下稱系爭76地號土地），另於65年6月間與原告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟因系爭76地號土地有部分為公共設施預定用地，故雙方約定就預定為公共設施用地部分，買方不必購買，而以代為繳納地價稅至免稅為止之方式繼續占有使用，是兩造間並非成立使用借貸，而係附負擔之贈與關係，原告自不得終止使用借貸關係並請求拆屋還地及相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭建物原為訴外人陳春金所有，於47年4月29日向地政機關申請辦理建物所有權第一次登記，於49年1月8日以買賣為原因移轉登記予訴外人即被告之父李拓興（原因發生日為48年8月24日）。
（二）系爭建物坐落於原告所有之○○段557地號土地，557地號土地於52年6月22日分割出557-2地號土地（重測後○○○區○○段○○段○○○號土地），557-2地號土地又於56年11月23日分割出557-4地號土地（重測後為系爭76地號土地），系爭建物即坐落於557-4地號土地。
（三）地政機關於65年5月10日實施地籍圖重測，於65年5月28日將上開557-4地號土地整編為系爭76地號土地，而系爭76地號土地於66年1月25日分割出系爭76-1地號土地，又於84年4月15日分割出系爭76-2地號土地，系爭76-1地號土地則於同日分割出系爭76-3地號土地。
（四）訴外人李拓興為購賣系爭76地號土地，於65年6月間與原告簽立系爭買賣契約，兩造於系爭買賣契約第1條約定為：「買賣不動產標示：臺北市○○○段○○○○○○號內約15坪（應按扣除道路用地分割後土地所有權狀面積為準）」，第10條約定：「其他約定：倘65年度繳納地價稅仍為乙方（即原告）名義時，甲方（即訴外人李拓興）願按千分之25稅率交與乙方完納，但本件557-4地號內甲方未承購而使用部分，甲方願依前項稅率負擔地價稅至免稅為止」，原告並於66年12月15日將系爭76地號土地移轉登記予訴外人李拓興。系爭建物及系爭76地號土地再於68年10月22日由被告為繼承登記。
（五）地政機關於分割記事欄漏載系爭76-1地號土地之分割記事，臺北市建成地政事務所於104年5月15日始以北市建地登字第10430776300號函告知本院已職權就原圖說之註記內容進行更正。
（六）557地號土地與507地號土地於65年4月9日重測後合併為94地號土地，惟因當時之規定，辦理土地分割時尚無建物基地應併同辦理變更登記之規範，故系爭建物於66年9月1日誤登載為坐落於94地號土地（正確之地號應為系爭76地號土地）。被告於95年間申請基地變更登記，將系爭建物坐落土地之地號變更為系爭76、76-1、76-2、76-3地號土地。
四、本院得心證之理由：
（一）按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。又租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，乃屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸（最高法院84年度台上字第2627號判決意旨參照）。經查：
1.系爭76地號土地於66年1月25日分割出系爭76-1地號土地，又於84年4月15日分割出系爭76-2地號土地，系爭76-1地號土地則於同日分割出系爭76-3地號土地；而原告與訴外人李拓興簽立系爭買賣契約，約定購買臺北市○○○段○○○○○○號即系爭76地號約15坪（應按扣除道路用地分割後土地所有權狀面積為準）之土地，其餘訴外人李拓興未向原告購買之土地部分，則由訴外人李拓興繼續使用並負擔地價稅至免稅為止等情，業如上開不爭執事項（三）、
（四）所示，參以系爭土地之所有權人為原告，系爭76、76-2地號土地則於68年10月22日由被告為繼承登記，有土地登記謄本及土地異動登記簿在卷可稽（本院卷第16-17、80頁），可知訴外人李拓興於彼時向原告所購買者僅有系爭76、76-2地號土地，系爭土地之所有權人仍為原告，並於系爭買賣契約第10條約定訴外人李拓興代原告繳納系爭土地之地價稅而得繼續使用系爭土地至免稅為止。而因訴外人李拓興繼續使用系爭土地之條件，除代原告繳納地價稅之外，並未支付原告任何對價，則揆諸上開最高法院見解，原告與訴外人李拓興就系爭土地間之法律關係，即系爭買賣契約第10條約款之性質，應屬使用借貸關係無訛。
2.被告雖抗辯稱系爭買賣契約第10條為無名契約，性質類似民法第412條附負擔之贈與云云，惟按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。是贈與之成立，必係贈與人將財產所有權移轉予受贈人，惟本件系爭土地之所有權仍為原告所有，並未併同移轉予訴外人李拓興；且因被告並未提出系爭買賣契約曾經公證之事實，或原告對訴外人李拓興有何道德上義務，縱被告抗辯兩造間為贈與而請求原告移轉系爭土地之所有權，則原告亦得依據民法第408條第1項前段之規定，於系爭土地之所有權未移轉前主張撤銷贈與。是被告上開抗辯，洵屬無據。
（二）次按借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第472條第
4款規定甚明。又因任職關係獲准配住宿舍，係屬使用借貸性質，借用人如已離職，依借貸之目的，應視為已使用完畢，貸與人固得依民法第470條第1項規定據以請求借用人返還該房屋，無待乎另為終止借貸契約之意思表示。惟借用人如已死亡者，其與貸與人間之使用借貸關係並不當然消滅，貸與人僅得依同法第472條第4款規定，向借用人之全體繼承人終止使用借貸契約，在未合法終止契約以前，自難謂此項使用借貸關係業已消滅（最高法院89年度台上第512號判決意旨參照）。又終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。被上訴人既主張系爭房屋，乃上訴人夫婦與 沈某 夫婦
4人以臺北菸廠職工身分共同承租居住，則其終止權之行使即應向該4人為之，果僅對上訴人1人為終止租約之意思表示，尚難謂為已生終止租約之效力（最高法院64年台上字第2294號判例意旨參照）。經查：原告與訴外人李拓興就系爭土地間成立使用借貸關係（下稱系爭使用借貸約款）之事實，業經認定如上，而被告另陳稱訴外人李拓興業於67年10月8日死亡（本院卷第43頁反面），則原告依民法第472條第4款之規定，自得終止其與訴外人李拓興間就系爭土地成立之系爭使用借貸約款；惟因系爭使用借貸約款所生之法律關係，自訴外人李拓興死亡後，應由訴外人李拓興之繼承人即被告與訴外人 賴新杏 所繼承，而原告已於105年10月17日以原證9存證信函（本院卷第334-335頁）向被告及訴外人賴新杏終止系爭使用借貸約款，則揆諸上開最高法院見解，系爭使用借貸約款業經原告合法終止之事實，應堪認定。
（三）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。經查：
1.系爭土地為原告所有，且原告業已合法終止其與被告及訴外人賴新杏之系爭使用借貸約款等情，已堪認定；而被告為系爭建物之所有權人，且系爭建物有部分坐落於系爭土地等情，有建物登記謄本存卷可憑（本院卷第46頁），是被告所有之系爭建物既無權占用原告所有之系爭土地，則原告基於民法第767條第1項，請求被告拆除系爭建物占有系爭土地部分即附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｇ部分之地上物，並將該部分之土地返還予原告，自屬有據。
2.被告雖抗辯系爭建物已占有系爭土地多年，依民法第796條第1項越界建築之規定，原告不得請求被告拆除系爭建物云云。惟民法第796條之規定係於房屋所有權人「無權」越界占有他人土地之情形始有適用，而本件原告係與訴外人李拓興就系爭土地成立系爭使用借貸約款，是繼承系爭使用借貸約款之被告，於原告合法終止系爭使用借貸約款前，係「有權」占用系爭土地，故本件之事實與民法第
796條之規範背景並不相同，則被告上開抗辯，要屬無據。此外，被告就其有何占用系爭土地之合法權源，亦未能舉證以實其說，其自應依法拆除系爭建物占用系爭土地之部分，並將占用之土地返還予原告。
3.至被告抗辯原告已同意其使用系爭土地多年後始請求返還，為權利濫用云云。惟原告同意由被告支付地價稅而使用系爭土地，兩造並成立此一附負擔之使用借貸關係，現因系爭使用借貸約款之一造當事人死亡而使原告依法有終止之事由，原告亦依法向系爭使用借貸約款之繼承人惟終止契約之意思表示，是原告上開行為均屬合法有據，則被告抗辯原告為權利濫用云云，亦屬無據。
（四）另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。至所謂以年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。經查：
1.本件被告無合法之正當權源占有系爭土地，依上開最高法院見解，應認被告獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告自得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之損害。
2.又被告占有系爭土地面積經複丈結果合計為32.5平方公尺，且系爭土地坐落於○○○○路上，步行10分鐘可至圓山捷運站，開車1分鐘可上交流道，重慶北路上亦有公車站牌；系爭建物隔壁有啟聰學校及大龍國小，步行5分鐘有便利商店、派出所及郵局，周邊多為住宅區，生活機能便利等情，有臺北市建成地政事務所105年10月3日北市建地測字第00000000000號函檢附之複丈成果圖即本判決支附圖、本院105年5月13日勘驗筆錄在卷可按（本院卷第
245、311-312頁）。爰審酌系爭土地所在位置、附近區域工商繁榮程度、被告占有土地之使用狀況及系爭土地出入通行之便利性等情，認系爭土地之租金按土地申報地價年息5%計算，尚屬適當；再參以系爭土地之105年1月之公告地價分別為每平方公尺7萬7,300元、7萬3423元，則系爭土地之申報總價為197萬1,030元【計算式：（20平方公尺×77,300元×0.8）＋（12.5平方公尺×73,423元×0.8）】，故則原告得請求被告給付自105年10月19日起至被告返還系爭土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利9萬8,552元【197萬1,030元×5%，元以下四捨五入】。
五、從而，原告基於民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭土地如附圖所示Ｂ、Ｈ、Ｇ部分之地上物（面積分別為4.
2、8.3、20平方公尺）拆除，並將該部分之土地返還予原告；另依民法第179條之規定，請求被告自105年10月19日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告9萬8,552元，為有理由，均應予准許；逾此部分之請求，即屬無理由，應予駁回。
六、又本判決主文第1、2項部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，於判決結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年11月29日
民事第三庭法官楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年11月29日
書記官沈育儒