臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄訴字第4號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林石猛 律師
張宗琦 律師
被 告 北京建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間給付減少房屋買賣價金事件，本院於民國98年6月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣陸拾萬柒仟伍佰貳拾貳元，及其中新台幣
參拾貳萬元自民國九十六年八月四日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息；暨其中新台幣貳拾捌萬柒仟伍佰貳拾貳元自民
國九十八年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾萬貳仟伍佰零柒元
為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬柒仟伍佰貳
拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明不在此限，民事訴訟法第255條第1
項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（
下同）32萬元及其遲延利息，嗣於本院審理中變更起訴聲明
為請求被告給付777,483元及其法定遲延利息，其所為訴之
變更乃擴張其應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准
許。又原告擴張上開訴之聲明後，本訴訴訟標的價額已超逾
50萬元，而被告表示不同意繼續適用簡易程序，本院乃依民
事訴訟法第435條第1項之規定，裁定改用通常訴訟程序，
併此敘明。
二、原告主張：伊於民國93年5月1日向被告購買座落高雄市○
○區○○○○路○○號11樓之「藝術大街之美術情人」房屋1
戶（下稱系爭房屋），價金新臺幣（下同）541萬元（不含
車位85萬元），伊於購屋前現場參觀時，售屋小姐告知該F
棟大樓2至14樓之格局完全相同，只需考慮樓層，無庸至各
樓層逐一觀看，此亦為公寓大廈建物之常情，故伊乃未至其
他樓層察看而購入系爭房屋，嗣於93年10月底，伊對系爭房
屋進行裝潢並至其他樓層參觀，乃發現樓上12樓之房屋格局
有所更易，並將浴室移置伊所有房屋之臥房正上方，伊發現
此情後，立即向被告反應，責問被告為何未告知伊，並請被
告提出解決方法，然被告卻遲未為任何處置，迄至94年3月
19日，伊發現臥室天花板竟有污水滲出，原告通知被告維修
時，竟發現漏水處係12樓浴廁設置於伊臥房內之污水管（排
放糞水）維修孔，被告對此瑕疵卻僅表示願意延長保固期間
1年。伊乃於94年4月20日發函被告協商解決，並於同年5
月9日向高雄市政府消保官提出申訴，要求被告回復原先設
計，若無法回復，應更換相同格局房屋，或房屋減價，然被
告卻僅願補償5萬元，伊嗣於同年7月再度詢問被告是否處
理，仍未獲被告善意回應，伊乃於94年10月間對被告提出損
害賠償訴訟（94年度雄簡字第9493號），惟因該案須支出鑑
定費用15萬元，伊無力負荷，只得先行撤回該訴。而被告明
知系爭房屋樓上住戶已更改格局，並將浴廁之污水管維修孔
設置於伊臥房中，卻故意未告知伊此重大瑕疵，而此瑕疵造
成系爭房屋價值嚴重貶損777,483元，為此爰依民法第359
條、第179條、第226條、第227條之規定，擇一請求被告
給付上開減少之價金等語。並聲明求為判決：被告應給付原
告777,483元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年
息5％計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告購屋之時，現場售屋小姐已明確告知該F棟
大樓11、13樓與12樓格局不同，原告嗣乃基於其自由意志決
定購買系爭房屋，而12樓之格局早在原告購買系爭房屋前即
已合法完成變更手續，並無任意更改之情，原告指此為重大
瑕疵，顯無理由，況原告於93年10月底裝潢系爭房屋而曾至
12樓參觀，當時已知悉其臥房正上方為浴廁，而浴廁中有污
水維修孔為客觀明顯可見之情事，消費者依通常程序自可從
速檢查，豈有事後再主張有風水疑慮之理，且依據公寓大廈
管理條例之規定，原告樓上住戶若因維護、修繕專用部分、
約定專用部分或設置管線，而必須進入或使用原告專用部分
或約定專用部分時，原告亦不得拒絕，自不得僅因被告需入
戶修繕該污水維修管即渲染為被告故意出售瑕疵房屋。又系
爭房屋雖經不動產估價師公會鑑定認有貶損價格之虞，然該
鑑定報告之估價方法所採用數字，純屬鑑定人主觀情緒認定
，並無任何客觀事實根據之經驗數值，顯難採信等語。並聲
明求為判決：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保，請
准宣告免為假執行。
四、查原告於上揭時日以總價541萬元之價格購入系爭房屋，系
爭房屋天花板之矽酸鈣板係由被告裝設完成贈送與原告，被
告交屋當時並未於臥室之天花板上開設四方形之維修孔，嗣
於94年3月間，上開污水管線有漏水現像，被告於維修後乃
在系爭房屋天花板上加設四方形之維修口等情，有現場照片
在卷可稽，並為兩造所不爭執，此部分事實堪以認定。而原
告主張上開臥室上方為浴廁，且臥房天花板內存有污水管維
修口為重大瑕疵，並造成系爭房屋價值之貶損，此為被告所
否認，並以前詞置辯。則本件兩造重要之爭執點即在於：㈠
系爭房屋之樓上住戶變更房屋格局，造成臥室上方為浴廁，
且浴廁污水管維修口開設於臥室天花板內是否屬物之瑕疵？
㈡原告是否明知而仍同意買受？或有無怠於通知瑕疵，而視
為已承認所受領之物之情形？㈢被告若應負瑕疵擔保責任，
其範圍為何？經查：
㈠系爭房屋之樓上住戶變更房屋格局，造成臥室上方為浴廁，
且浴廁污水管維修口開設於臥室天花板內是否屬於瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者
，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價
值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。最高法院90年
台上字第1460號裁判要旨可資參照。
⒉系爭房屋樓上12樓之住戶變更室內格局，變更後其浴廁乃位
於系爭房屋臥室及客廳上方，系爭房屋臥室內之天花板內即
鋼筋混凝土樓板上開設有12樓浴廁之污水管維修口，現場架
設之天花板（矽酸鈣板）留設有約10×15公分之維修孔等情
，有現場照片及不動產估價報告書記載之勘查情況說明等件
在卷可參，並為兩造所不爭執，而浴廁乃為污穢、潮濕之地
，除於環境上易因濕氣滋生霉菌，或管線流通、排放用水而
產生噪音外，傳統觀念上更認此穢氣聚集之處之門口不適宜
與居家中之大門、房門、廚房門等任何其他之門口直接相對
以免沾染穢氣而屬不吉，在此種情況下，一般人多會透過裝
潢、改造之方式避開居家中此種不利之風水因素，況於本件
在臥室、客廳等重要休憩處所之正上方即為他人住宅之浴廁
，穢氣罩頂，卻又無法要求他人更改格局，此種心理層面之
厭惡因素，衡情自會造成該建物價值之貶損。又系爭房屋臥
室之鋼筋混凝土樓板上開設有12樓浴廁之污水管維修口，若
上層浴廁有堵塞情況時，勢必要求進入下層屋主個人之私密
空間即臥室進行維修，造成下層屋主使用上之不便，且本件
污水維修口並已曾發生漏水現象，下層屋主因此將陷入無法
預知何時該處又將出現令人厭惡之浴廁污水漏水之夢魘中，
此於交易市場上自會影響一般人之承買意願。高雄市不動產
估價師公會所出具之估價報告書中，亦認定上開情況會影響
購買意願及購買價格（估價報告書第26頁）可資佐證，足見
系爭房屋之樓上住戶變更房屋格局，造成臥室上方為浴廁，
且浴廁污水管維修口開設於臥室天花板內之情，已使系爭房
屋之效用及經濟價值減少，自屬物之瑕疵至明。
⒊被告雖辯稱12樓之格局係依法變更，且下層住戶原需容忍他
人入屋修繕，鑑定報告亦屬鑑定人之主觀臆測云云，惟12樓
之格局縱已依法變更，此係該住戶樓層是否合法建築之問題
，與系爭房屋之瑕疵無涉，而原告固依公寓大廈管理條例之
規定應容忍他人入屋修繕，然此為大樓相鄰關係之具體應用
，而目前大樓均設有共同之管道間，以利修繕，容忍他人修
繕並不等同於同意他人在自宅臥室上開設污水管維修孔，是
此與系爭房屋之瑕疵亦無相關，被告所辯並非可採。又本件
係經兩造同意後，由本院囑託不動產估價師公會進行鑑定，
該公會分派予輪值之 王璽仲 不動產估價師進行鑑定，王璽仲
不動產估價師乃經國家考試及格之專業不動產估價師，有估
價實務經驗13年，曾承辦多件估價實案，並著有相關之估價
文章，此有其附具於估價報告書之學經歷及估價實務經驗表
及證書資格資料等件在卷可查，足認有相當之估價資歷及經
驗進行本件估價鑑定工作，而王璽仲估價師已於卷附估價報
告書中提出相關數據之出處，並指出以比較法及收益法進行
本件標的之合理價格評估，以此價值為依據，依百分率法進
行價格調整，再參酌類似條件之市場價格、本院94年度訴字
第1625號案件之和解價金、問卷調查分析結果及租金收益法
之直接資本化法，做為價值差異合理性之驗證與參酌基礎（
估價報告書第27頁），其評估內容有客觀合理之依據，且此
報告書乃經高雄市不動產估價師公會專案業務委員會審議後
，以該公會名義行文本院，亦即此報告書之鑑定內容、結果
為該公會審查後所議決同意，顯非係王璽仲估價師個人之主
觀認定，被告空言指稱此為鑑定人之個人主觀意見，不可採
信云云，顯屬無據。又被告自認原告買受系爭房屋時，並未
給付較優惠之價格（本院98年5月14日言詞辯論筆錄第5頁
），則原告以一般之市場行情購入具有瑕疵之系爭房屋，而
影響其房屋之效用及經濟價值，被告自應擔負瑕疵擔保責任
。
㈡原告是否明知而仍同意買受？或有無怠於通知瑕疵，而視為
已承認所受領之物之情形？
被告辯稱原告於購屋之時即已知悉12樓房間格局變動之情，
且原告於93年10月底曾上樓察看12樓之裝潢，斯時已知上開
瑕疵云云，惟此為原告所否認。查證人即當時之售屋小姐楊
海蘭於另案審理中（本院94年度雄簡字第9493號）結證稱：
當初伊有告知原告12樓格局有變動，伊等有上樓去看，原告
知道11、12樓格局不同，還是決定要買11樓，至於當時12樓
格局為何，因為不是原告打算要買的房子，所以大家都沒注
意等語（本院94年度雄簡字第9493號95年2月20日言詞辯論
筆錄第2頁），參以被告供稱原告買賣當時已知悉樓上格局
有變更，但是否知悉其上方為廁所，伊等並不清楚等語（本
院98年4月23日言詞辯論筆錄第4頁），是縱認原告於購屋
前曾至12樓參觀，亦無從據此推論原告當時已明確知悉其所
購買之系爭房屋臥室上方即為浴廁之事實。且證人即被告現
場交屋、維修人員 陳建宏 於本院審理中具結證稱：當初以平
面圖現場交屋，原告在裝潢時要去參考樓上格局，樓上當時
尚未完全裝潢好，但隔間已隔好，像一個粗坯，馬桶及衛浴
設備尚未裝設，但已有給水及馬桶管線，才發現原告臥室在
廁所下面，所以原告將床位移開，當時原告並未問伊廁所管
線問題，伊是原告反應有漏水現像，伊拆開天花板後，發現
有維修孔，才知道那邊有一個污水管線，伊之前也不知道那
裡有污水維修孔等語（本院98年5月14日言詞辯論筆錄第5
、7頁），而證人陳建宏為被告在職員工，自無可能故為不
利於被告之證述，所述應屬可採，則依證人陳建宏上開證述
內容適可證明原告於購入系爭房屋之時，顯然並不知情其臥
室上方即為浴廁，自無被告所指明知而仍予以買受之情事。
且原告於93年10月底至樓上參觀時，12樓之隔間既僅為略具
形狀之粗坯，縱已留設給水或馬桶管線，然原告並非建築房
屋之專業人員，能否由此比對、看出其臥室在廁所下方，並
非無疑。況查被告自認交屋當時附贈天花板之矽酸鈣板，當
時天花板為平面未開孔，發生漏水事件後，才在天花板上開
設四方形維修孔等語（本院98年4月23日言詞辯論筆錄第2
、3頁），參以證人陳建宏證述原亦不知天花板內開設有12
樓浴廁之污水管維修口之情，顯見縱然原告於斯時已知其臥
室在浴廁下方，然對其臥室天花板內留設12樓之污水管維修
口乙情，顯亦全然不知（況其臥室樓上縱為浴廁，然因管線
可以延伸，一般消費者亦難以因此即反應到管線問題），是
被告確實有故意不告知上開瑕疵之事實至明。而依民法第35
6條第1項之規定，買受人固有依通常程序檢查、通知所受
領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣人所明知而故意
不告知買受人者，買受人即可免除此項檢查及通知之義務，
而不視為其承認所受領之物，此觀同法第357條之規定自明
。本件樓上住戶變更房屋格局，造成臥室上方為浴廁，且浴
廁污水管維修口開設於臥室天花板內之瑕疵，若非因12樓尚
在裝潢中，原告得向現場工作人員要求參觀，根本無從查看
而知悉此瑕疵，且污水管維修口在管線漏水前完全包覆在被
告所贈送之天花板之矽酸鈣板內，原告亦無從檢查，是被告
指原告得依通常程序從速檢查瑕疵云云，顯然無據。況本件
瑕疵既為被告所明知（12樓之設計圖為被告辦理變更設計，
又架設天花板包覆維修口，其自無不知瑕疵之理），且故意
不告知，揆諸前述，原告自可免除檢查及通知之義務。且原
告於發現上開瑕疵後除以口頭告知，並於94年4月20日發函
通知被告協商解決外，亦於同年5月請求消保官協調爭議，
協調不成後，於同年11月起訴索賠，然因無法繳付鑑定費，
於95年10月撤回訴訟，復於96年2月再向消保官申訴，繼於
同年7月提起本訴，有卷內之協議書、存證信函、申訴書、
被告公司函文，及本院94年度雄簡字第9493號案卷等在卷可
查，顯見原告並未承認所受領系爭房屋之瑕疵，被告所辯，
亦非可採。
㈢被告若應負瑕疵擔保責任，其範圍為何？
⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第359條
前段定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價
金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請
求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於
其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。最高法院87年
台簡上字第10號判例要旨可參。
⒉查被告故意不告知原告上開瑕疵，而上開瑕疵並致系爭房屋
價值有所貶損，則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，並請求
減少買賣價金，即屬有據。又系爭房屋之樓上住戶變更房屋
格局，造成臥室上方為浴廁之減損價值為291,569元；臥室
上方為浴廁，且浴廁污水管（排放廢水）維修口開設於臥室
天花板內，減損價值為607,522元；臥室上方為浴廁，且浴
廁污水管（排放糞水）維修口開設於臥室天花板內，減損價
值為777,483元等情，有估價報告書1份在卷可參，而上開
減損比例基礎為97年2月14日之成交價格，若以此基礎直接
推論93年5月1日系爭房屋買賣成交日之減損價格，理論上
可行，惟仍考慮當時時空背景而有不同調整建議比重，然差
異不至於過大，因不動產價金減損比率是屬於嫌惡性設施所
造成之價值減損，其影響比例變化幅度不會太大等語，業經
鑑定人即王璽仲估價師證述在卷（本院98年5月14日言詞辯
論筆錄第4頁），是以上開標準計算系爭房屋因上開各項瑕
疵而貶損之價值，應屬合理可採。又原告主張依12樓變更後
現況格局圖，污水維修孔位置在馬桶旁，應可認定為糞水管
云云，然此為被告所否認，而王璽仲估價師於本院審理中結
證稱系爭管線全部包覆在樓板內，無法判斷為排放糞水或廢
水之管線，一般糞水孔管徑較大，現場維修孔較小，有可能
是小管徑的污水孔等語（同上筆錄第4、5頁），佐以現場
確屬小口徑之維修孔，有現場照片附卷足佐，故現場維修孔
應屬一般之廢水管之事實，應堪認定，原告上開主張，尚非
可採。則系爭房屋因臥室上方為浴廁，且浴廁污水管（排放
廢水）維修口開設於臥室天花板內之瑕疵，而減少價值607,
522元，原告並已對出賣人之被告主張減少價金，被告就此
部分即無價金之請求權存在，而被告既無法律上之原因而受
有此部分價金之利益，自應依法返還之。
㈣又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229
條第2項前段定有明文。本件原告原起訴請求被告給付32萬
元及自起訴狀繕本送達日起起算之遲延利息，嗣於98年4月
13日具狀追加請求被告給付777,483元及自起訴狀繕本送達
日起起算之遲延利息，而上開起訴狀及追加起訴狀分別於96
年8月3日、98年4月15日送達被告，有送達證書2份在卷
可參，則原告上開請求之本金自應各自其請求給付之催告通
知即訴狀送達被告日起，被告仍未為給付，被告自翌日起始
應擔負其遲延責任，是原告請求被告給付777,483元自起訴
狀繕本送達日起起算之法定遲延利息部分，於法自有未合。
㈤綜上，原告依據民法第359條、第179條請求被告給付607,
522元，及其中32萬元自96年8月4日起至清償日止，按年
息5％計算之利息；暨其中287,522元自98年4月16日起至
清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准
許；逾此範圍外，則屬無據，應予駁回。
五、本件兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告
，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保
金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附
，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依
民事訴訟法第435條第1項、第79條、第389條第1項第5
款、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
民事庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 30 日
書記官王聖源