裁判字號：最高法院88年台上字第2347號民事判決
裁判日期：民國88年10月14日
裁判案由：請求調整租金
最高法院民事判決八十八年度台上字第二三四七號
上訴人大永興業股份有限公司設台北巿南京東路二段六號八樓法定代理人 林明成 訴訟代理人 陳國雄 律師被上訴人乙○○
甲○○共同訴訟代理人 劉鴻濃 律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十七年八月十七日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一六二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○○段三○一、三○一之一四、三○一之一五、三○一之一七、三○一之一八、三○一之一九地號等六筆土地為伊所有，其中如第一審判決附圖所示Ｂ、Ｄ部分之土地（下稱系爭土地）由被上訴人不定期承租。系爭土地於數十年前雖約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，惟當時因土地價值甚低，故約定租金之計收標準亦低，時至今日土地價值遽增至數百倍，依原定標準計算租金，顯已偏低等情，依民法第四百四十二條規定，求為自民國八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金之判決（第一審判決自八十四年七月五日起Ｂ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之八，Ｄ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金，駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分未聲明不服）。
被上訴人則以：系爭租賃契約係按申報地價之一定比率計收租金，顯已預見土地價值日後有昇降時租金亦隨同昇降，已排除因情事變更所導致出租人之損失，與民法第四百四十二條所規範之情形尚有不符，自不得適用該條規定請求調整租金。又系爭土地原係伊祖父 趙仕標 承租，趙仕標死後由 趙金龍 、 趙金福 繼承，趙金龍死後再由伊繼承，系爭土地承租人非僅伊二人，上訴人僅對伊請求亦有不當等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出土地登記簿謄本為證，並有台北縣板橋地政事務所土地複丈成果圖可稽。惟查未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人雖得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。但當事人所訂租賃契約如已約定租金隨土地價值之昇降而機動調整，即係就增減租金所為之特別約定，自不得再依上揭條文規定，聲請法院調整租金。兩造就系爭土地所訂租賃契約，約定每年租金按系爭土地申報地價萬分之三百四十五計算，而系爭土地之申報地價，已由七十五年之每平方公尺一千九百五十元調高至八十三年之每平方公尺一萬零六百四十元，兩造既已約定系爭土地之租金隨土地價值之昇降而機動調整，參照上開說明，上訴人自不得再依民法第四百四十二條規定，聲請法院予以調整等詞，為其判斷之基礎。
查建築基地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行迄今之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。惟四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二日修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。是未定期限之建築基地租賃，契約當事人就租金之給付約定按基地價額之固定比率計算，倘係受限於上開實施都市平均地權條例之規定者，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，出租人應得聲請法院依土地法有關租金最高限額之規定予以調整。原審未查明兩造約定之租金有無上開情形，遽以前揭理由為上訴人敗訴之判決，尚有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年十月十四日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官許朝雄法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年十月二十八日
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