裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年訴字第398號民事判決
裁判日期：民國89年08月30日
裁判案由：給付租金等
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度訴字第三九八號
原告乙○○○被告甲○○右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將安裝於○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上大小十六棟之養雞舍內養雞器具自動給飼器十三套，飲水桶大的十三個、小的六百個，飼料桶小的一千個，雞舍四周圍帆布片三十二片，抽水馬達一台，大井一口之所有權及使用權交還予原告。
（二）被告應給付原告新台幣（以下同）五十四萬元。
（三）原告願提供器具部分之擔保金，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十六年三月一日向原告承租上開養雞場、養雞器具及所有之養雞設備，租賃期間為三年，至八十九年三月一日到期，押租金為六十六萬元，租金約定開支票，一次繳納二個月。不料被告經營不善，不久其支票即遭退票，並被銀行列為拒絕往來，嗣後即不按時繳納租金，亦不斷發滯納租金之情事，原告於八十九年一月十日曾函寄嘉義忠郵局第八號存證信函催告被告繳納租金，並通知三年租賃期間已滿，不再續租，詎被告屆期拒絕搬遷，並且不繳納租金，被告自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止，共欠租金十個月，每月十二萬元，計一百二十萬元，除將押金六十六萬元抵繳外，尚欠五十四萬元，經數次催討，均置之不理，為此依法訴請被告給付欠租及交還上開器具。
（二）養雞場固已為臺南企銀聲請法院拍賣（鈞院八十六年度執字第二五七九號），但因應買人勾結原核發機關承辦員以違法核發自耕能力證明書，該拍定人無應買資格，是違法拍賣，現於鈞院八十八年度重訴字第二三七號確認上開拍賣關係不存在事件訴訟中，且該拍賣尚未點交，在此之前更未辦理產權移轉登記，其使用權利仍屬原所有權人所有。本件有訂立二份租賃契約，一份經法院公證，一份私下訂立，應以私下訂立之契約為準。被告辯稱已一次繳清租金，絕非事實，被告絕無此財力。
（三）聲明所示之物品均固定於養雞場，當初一起租給被告。上開器具並未列於拍賣範圍，與原告提起鈞院八十八年度重訴字第二三七號確認上開拍賣關係不存在事件無關，且前開拍賣土地所有權尚未辦理移轉登記，於八十九年六月三日止，其所有權仍屬於原告之名義。
三、證據：提出存證信函暨掛號函件回執、本院民事執行處通知、八十六年二月二十五日訂立之租賃契約書、八十六年三月二十七日所立之切結書各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件原告所指之處所確實為被告向原告所承租，依約二個月繳納一次租金，每月租金十二萬元，三年租期共四百二十萬元均已給付原告，但未向原告取收據，因此無任何證明文件可證明，四百二十萬元，大部分是現金，少部分是支票，被告未積欠原告任何租金。
（二）依租賃契約，凡經營養雞事業所必須之器具，都屬於雞場之一部分，因該養雞場及土地經原告向南企銀嘉義分行超高額貸款二千四百萬元，並自八十五年四月二十八日起拒繳利息，業經貴院於八十七年四月間拍定，所以被告將器具留置。本件有八十六年二月二十五日及八十六年三月二十七日二份租賃契約書，均為被告簽名無訛。又原告請求返還之器具均與土地連在一起無法分離，故原告之請求無理由。
三、證據：提出嘉義縣○路鄉○路段三六七之一、四一七之一四二０、四二０之二、四二０之三土地登記簿謄本各一份，租賃契約書一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度執字第一五九九號民事執行卷、本院八十八年度重訴字第二三七號民事卷。
理由
一、原告主張：被告於八十六年三月一日向原告承租坐落嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上大小十六棟之養雞舍，包括安裝於上開養雞場（下稱系爭養雞場）之養雞器具及所有之養雞設備，租賃期間為三年，至八十九年三月一日到期，伊於八十九年一月十日曾以存證信函催告被告繳納租金，並通知三年租賃期間已滿，不再續租，詎被告屆期拒絕搬遷，並不繳納租金，自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止，共欠租金十個月，每月十二萬元，計一百二十萬元，除將押金六十六萬元抵繳外，尚欠五十四萬元等語之事實，業據原告提出提出存證信函暨掛號函件回執、本院民事執行處通知、八十六年二月二十五日訂立之租賃契約書、八十六年三月二十七日所立之切結書各一份為證。被告固自認於前開期間向原告承租上開雞舍之事實，惟以：每月租金十二萬元，三年租期共四百二十萬元均已給付原告，未積欠原告任何租金，又依租賃契約，凡經營養雞事業所必須之器具，都屬於雞場之一部分，因該養雞場及土地經訴外人臺南企銀聲請拍賣，經本院於八十七年四月間拍定，土地及雞場已不屬於原告，原告請求返還之器具均與土地連在一起無法分離，原告之請求無理由等語置辯，並提出八十六年三月二十七日訂立之雞舍租賃契約書一份為證。
二、查被告於前開期間向原告承租系爭養雞場，立有八十六年二月二十五日及同年三月二十七日二份雞舍租賃契約書，其中後者經本院公證之事實，為兩造所不爭，並有雞舍租賃契約書二份為證，堪信屬實。依後約推翻前約之原則，兩造租賃契約之權利義務內容自應以八十六年三月二十七日所約定者為準，原告主張應以未經公證之八十六年二月二十五日租賃契約書為準，尚難採信。惟關於租金之部分，兩造於八十六年三月二十七日訂立切約書，約定：茲經雙方協議訂立雞舍租賃契約，且於民國八十六年三月二十七日至臺灣嘉義地方法院公證處辦理認證雞舍租賃契約書，但經雙方協議對於租金部分，雙方願以民國八十六年二月二十五日之雞舍租賃契約書內所載之租金為準等語，有原告提出之切結書一份為證，而八十六年二月二十五日之租賃契約載明租金每月十二萬元，參酌被告亦自認：每月租金十二萬元，三年租期共四百二十萬元等語，堪信原告主張兩造租賃系爭養雞場之租金每月為十二萬元為真實。按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。準此，承租人固有支付租金之義務，惟僅有出租人始得本於租賃契請求承租人給付租金，乃屬當然。
三、被告辯稱：系爭養雞場及所坐落之土地已經本院拍賣，由第三人拍定等語，有原告提出之本院民事執行處通知一份為證，並為原告所不爭，原告固主張：系爭養雞場及所坐落之土地經強制執行拍賣，其得標人無自耕能力，買賣契約無效，現訴訟中，伊仍為系爭養雞場之所有人等語。惟按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，民法第七百五十八條定有明文。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉；但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第九十八條第一、二項有明文。足見於法院強制執行拍賣不動產之情形，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得該不動所有權，並不以登記為要件，且經拍賣之不動產，其上之租賃權亦隨同移轉於買受人。本件系爭養雞場及所坐落之基地即經台南區中小企業銀行股份有限公司南嘉義分公司聲請強制執行，本院以八十六年執字第二五七九號強制執行事件拍賣後，於八十七年五月十五日由買受人 吳拱照 得標，本院乃於八十七年五月二十八日以嘉院松民執毅字００九七一六號核發不動產移轉證書，訴外人吳拱照於八十七年五月二十八日收受該權利移轉證書，有本院八十七年五月十六日嘉院松民執執字第二五七九通知、前開權利移轉證書及本院送達證書各一份附卷可稽，並經本院調閱本院八十六年度執字第二五七九號民事執行卷核閱屬實，依前開規定，系爭雞舍及所坐落之基地，其所有權人為訴外人吳拱照，已非原告。又原告訴請確認訴外人吳拱照經由本院上開強制執行拍賣程序買受嘉義縣番路鄉三六七之一、四一七之
一、四二０地號三筆農地之拍買關係不存在，經本院以八十八年度重訴字第二三七號受理後，現審理中，尚未裁判，亦經本院調閱該號卷查明無訛，是縱訴外人吳拱照買受系爭雞舍所坐落之基地時無自耕能力，致影響上開強制執行拍賣該土地之效力，於本院上開確認訴訟尚未判決原告勝訴確定前，原告亦無從據而主張其為前開三筆土地之所有權人。況前開三筆土地之拍賣縱有無效之原因，亦與系爭雞舍無關，系爭雞舍之拍價仍屬合法有效，訴外人吳拱照自八十七年五月二十八日領得本院執行處核發之權移移轉證書後，已取得所有權，被告抗辯原告非系爭雞舍之所有人，自可採信。其次，原告自認其請求返還之系爭雞舍內之自動給飼器、飲水桶、飼料桶、雞舍四周圍帆布片、抽水馬達及大井等均固定於系爭雞舍，被告抗辯係屬於經營養雞事業所必須之器具，都屬於雞場之一部分，應屬可採，果爾，上開器具依民法第八百十一條之規定，已因附合而為系爭雞舍之重要成分，系爭雞舍之所有權既由訴外人吳拱照取得，上開器具之所有權自亦屬於訴外人吳拱照，原告主張上開器具並未在拍賣範圍，其為上開器具之所有權人云云，請求被告返還，難認有據。
四、依前開強制執行法第九十八條第二項及民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，兩造間之雞舍租賃契約於八十七年五月二十八日隨系爭雞舍之轉讓而法定移轉於被告與訴外人吳拱照之間，原告自訴外人吳拱照取得系爭雞舍之所有權起，已失其出租人之地位，亦難據租賃契約請求被告返還上開器具，原告辯稱該拍賣尚未辦妥產權及點交前，使用權利仍屬原所有權人云云，尚非可採。又原告自八十七年一五月二十八日起既非系爭雞舍之出租人，縱被告有欠租之情事，亦與原告無渉，原告亦無法依租賃契約請求被告給付租金，是原告請求被告給付自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止之租金，亦難認有據。從而原告本於所有人或出租人之地位請求被告返還系爭雞舍內養雞器具自動給飼器十三套，飲水桶大的十三個、小的六百個，飼料桶小的一千個，雞舍四周圍帆布片三十二片，抽水馬達一台，大井一口之部分及給付五十四萬元，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年八月三十日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官黃渙文右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年九月一日~B書記官李宏仁