宣 示 判 決 筆 錄 96年度板簡字第10071號
原 告 即
反訴被 告 乙○○
訴訟代理人 黃觀榮 律師
被 告 即
反訴原 告 丙○○
兼 右一人
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間96年度板簡字第10071號調整租金事件於中華民國
97年11月6日辯論終結，於中華民國97年12月2日下午4時整，在
本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴及追加之訴暨其假執行之聲請均駁回。
確認反訴被告對反訴原告甲○○就坐落如附圖所示42A、72A、
72B建物自民國九十三年五月二十五日起之租金債權不存在。
反訴原告其餘之反訴駁回。
本訴及追加之訴暨反訴訴訟費用均由原告即反訴被告負擔。
事實及理由要領
甲、程序方面：
原告訴之聲明原為：「（一）被告等共同向原告承租坐落台
北縣○○鎮○○路○○○○號廠房之租金自民國九十五年十二月
起調整為每月新台幣四萬元整。（二）被告等應共同給付原
告租金新台幣十四萬元整。」。 嗣變 更訴之聲明為：「（一
）先位聲明：⑴被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮○○路
○○○○號房屋（詳如台北縣樹林地政事務所民國（下同）96年
11月8日建物測量成果圖所示紅色部分）遷讓及如附件一所
示設備一併交還原告。⑵被告甲○○應給付原告新台幣（下
同）000000元，暨自96年8月22日起至返還房屋之日止，按
月給付原告30000元。⑶被告丙○○應遷出第一項所示房屋
。（二）備位聲明:⑴被告甲○○向原告承租坐落台北縣○
○鎮○○路○○○○號廠房之租金自95年12月1日起調整為每月
40000元。⑵被告應給付原告租金95000元等語。」，經核其
請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項
第二款之規定，被告等復於訴之變更追加無異議而為本案之
言詞辯論， 爰准 變更前揭聲明，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）調整租金部分：
⑴原告所○○○鎮○○路○○○○號（下稱系爭廠房，即附圖所
示42A、72A、72B部分）製造陶瓷廠房含設備於民國（下
同）84年4月1日出租予訴外人 戴春祥 ，約定阻金每月新台
幣（下同）2萬元正，於月初以前向原告繳納，租期一年
至85年3月30日止。被告於85年3月20日逕向訴外人戴春祥
受讓陶瓷事業繼續占住系爭廠房，併向原告繳付租金惟據
部簽訂租約，雙方應有不定期租賃關係存在。
⑵按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金，民法第442條定有明文。又所加租額之多
寡應以土地繁榮之程序及鄰地租金之比較等情形為標準，
最高法院20年上字第283號判例可資參考。
⑶查系爭廠房84年租金每月20000元已屬偏底，今已逾10年
，物價約已上漲一倍，附近廠房出租租金每月已達50000
元以上，系爭廠房占地100坪，連同地上建物，設備拆舊
、及繳納房捐稅、地價稅後顯然已無利益可言，為此請求
自95年12月1日起調整為每月租金40000元。
（二）請求租金部分：
⑴按系爭租賃物於84年出租予訴外人戴春祥，租金每月2000
0元，嗣被告逕向訴外人戴春祥受讓陶瓷事業繼續自用廠
房，且拒不簽租約，於86年3月9日，原告不得已依其要求
調降租金每月15000元完成簽約手續。但租約屆期仍拒簽
續約且自92年7月起又因原告有欠被告債務未計利息，被
告即自動扣除，每月僅付10000元租金至93年3月止，亦有
被告交付原告之歷年給付租金簽單可按。惟雙方之債權債
務即經94年9月19日會算相互抵銷，則自94年9月20日起租
金應恢復原約定每月15000元至95年11月30日止，始合公
平誠信原則。
⑵查被告受讓戴春祥陶瓷事業之初，每月均按期給付原告租
金20000元，後以經營虧損為由，只付10000元，欠10000
元，至93年初被告丙○○提議願以其所有坐落桃園縣八德
市○○路○○○巷○○弄○號2樓房地所有權全部以160萬元出賣
予原告，併以350萬元價金向原告購買系爭廠房，其間差
創190萬元部分，由丙○○付現40萬元，尾款150萬元於廠
房所有移轉登記予被告辦理銀貸付清。同時雙方約定廠房
租金自簽約時起每月10000元，至廠房所有權移轉登記完
竣時止不再付租金，亦有不動產買賣契約書可稽。嗣雙方
解除不動產相互買賣契約，且於94年6月間會算，包括原
告預賠訴外人丙○○房第2次過戶規費、代書費、借款本
利，和被告所欠之租金算至94年9月19日止相抵銷後，由
原告給付145萬元結清。被告自95年5月20日起未給付租金
算至96年8月21日終止租賃約止，計1年3個月又2日，其欠
租金總額為（15個月ㄨ1.5萬元）+（1.5萬元ㄨ2/31）＝
225967元。又本伴係不定期租賃關係所生之爭執涉訟，雖
不屬民事訴訟法第389條第1項3款法院應依職權宣告假執
行範圍，但依同項第5款規定若訴訟價額未逾50薦元者仍
得依職權宣告告假執行。是鈞院如認本伴不應職權宣告
假執行時，請准原告供擔保宣告假執行，爰依租賃契約之
法律關係提起本訴。
（三）依被告甲○○於答辯、兼反訴狀所提出之租約影本第3條
約，租金每月為15000元且不得籍任何理由拒納、第4條約
定應於每月15日以前繳納。又租金簽收明細編號三十，即
最后一期給付租金之日期為93年3月份，原簽收日期為3月
11日。另原告於雙方債權債務結算後即94年6月17日匯145
萬元正予丙○○，租金部分算至同年9月19日止。換言之
，被告甲○○自94年9月20日起至96年8月19日止計共欠23
個月租金共345萬元正（1、5萬元×23）。扣除被告95年
11月2日給付12萬元及押金3萬元共15萬元尚欠19.5萬元正
。雖經原告於96年6月11日催告被告給付18萬元租金（按
算至96年6月19日止，但未扣除押金3萬元），被告非但拒
不給付，反而於7月21日具狀否認原告有租金債權，其無
意按約給付租金洵堪認定，按民法第440條規定：「承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支
付租金，如承租人於其期限不為支付，出租人得終止契約
」，按原告於96年6月11日以三重31支郵局存證信函催告
承租人甲○○給付自95年5月20日起至96年6月止計一年之
租金18萬元正，被告甲○○拒不給付，爰依民法第440條
及土地法第100條第3款之規定終只租賃契約，併請求交還
房屋。並依租約第6條及第14條之規定，自解約之翌日起
，如承租人不即時遷讓交還房屋時，原告得訴請被告甲○
○按月給付按租金五倍計算之違約金，為此原告爰請求被
告甲○○自終止租約後逾期遷讓房屋之日起，按月給付原
告一倍租金即3萬元之違約金，或依租約終止後無權占有
房屋之侵權行為損害賠償之日期，自得按終止租約之意思
表示送達之翌日起算。為此求為判決（一）先位聲明：⑴
被告甲○○應將坐落台北縣○○鎮○○路○○○○號房屋（詳
如台北縣樹林地政事務所民國（下同）96年11月8日建物
測量成果圖所示紅色部分）遷讓及如附件一所示設備一併
交還原告。⑵被告甲○○應給付原告新台幣（下同）
000000元，暨自96年8月22日起至返還房屋之日止，按月
給付原告30000元。⑶被告丙○○應遷出第一項所示房屋
。（二）備位聲明:⑴被告甲○○向原告承租坐落台北縣
○○鎮○○路○○○○號廠房之租金自95年12月1日起調整為
每月40000元。⑵被告應給付原告租金95000元等語。
二、被告則辯以：
（一）查被告於86年3月9日向原告承租上開廠房，當時租金每月
約定15000元整，同時原告收受30000元之押金有雙方簽訂
之租約為憑並非如原告所說是受讓前手即訴外人戴春祥之
租約，每月20000元。
（二）被告承租上開廠房每月均按時支付租金15000元，直至92
年6月被告擬搬遷至另地即座○○○鎮○○路之廠房，通
知原告要終止租約，請求原告返還押金30000元，因當時
被告擬遷往之廠房面積較大，約有200坪，且是鋼筋混泥
凝土造，租金只須每月10000元，被告並請原告去實際了
解情形，後經原告央求，渠同意自92年7月起，租金比照
調整為10000元，希望被告能繼續承租渠廠房，被告考慮
搬遷費所費亦不貲，因此同意據繼續承租原告之廠商，但
租金調整為每月10000元。
（三）今原告率爾主張調整租金為肆萬元，顯然違背92年6月央
求被告續租及調降租金之誠信，也讓被告喪失有利之另外
承租機會。
（四）再者於93年4月間雙方因另簽訂房地之買賣，經被告發現
原告承租於被告之廠房，雖總面積有100坪，但實際上渠
自有土地僅31坪，餘70%均是國有財產局之土地，原告數
年來已穫取不當得利數十萬元，今尚且不知足還要調整租
金，其不合理顯而易見。
（五）謹將本案有關雙方之租賃契約、相互買賣契約及解除買賣
契約等之事實上之爭點及不爭執之部分臚列如下，供鈞院
調查之參考：
⑴原告乙○○與被告甲○○雙方於86年3月9日就係爭房地雙
方訂有租賃契約，租金每月15000元整，部份雙方應無爭
執（但原告原係主張雙方應無租約，而係被告直接承接前
手承租人戴春祥每月租金2萬元擅自遷入佔用）。
⑵原告乙○○與被告甲○○雙方於92年6月11日約定自92年
7月起每月租金調整為10000元，原告對此是否爭執尚待調
查。
⑶原告乙○○與被告丙○○雙方於93年4月10日雙方簽訂互
為房地買賣契約書，雙方對此並無爭執，其主要內容有：
①原告將其出租於被告甲○○之廠房連同設備及土地約10
0坪出售於丙○○，總價按土地面積每平方公尺11700元
計算，約350萬元。
②被告丙○○將其所有座落桃園縣八德市○○路○○○巷○○
弄○○○號2樓之房地出售於原告，總價160萬元。
③雙方買賣之差額，除留100萬於完成過戶後，由被告丙
○○貸款支付原告外，餘款以現金支付。
④被告丙○○將其房屋過戶於甲方（原告乙○○）後，每
月1萬元之租金即停止支付（買賣契約書第11條第4款）
。
⑷反訴原告丙○○於93年5月25日將其所有座落八德市之房
地過戶於反訴被告乙○○，雙方無爭執。
⑸反訴被告於93年7月初主張雙方協商解除買賣契約，將原
屬丙○○之房屋移轉所有權文件交付（交還）反訴原告，
由其移轉於第三人丁○○，對原告以上事實之主張，被告
否認之，理由如下：
①反訴被告所交還反訴原告之移轉所有權文件，是哪些文
件？從登記異動索引可知過戶給第三人丁○○之出賣人
是反訴被告乙○○，並非丙○○，可知乙○○並未將該
房地返還於丙○○，是直接出賣給第三人丁○○。
②當然也有可能是反訴被告將其名下（應已完成過戶）之
所有權移轉文件交付反訴原告，而反訴原告並未過戶於
自己名下，而是直接過戶給第三人丁○○，是否如此，
應予查明，但形式上異動登記係乙○○出賣給丁○○，
並非丙○○出賣給丁○○，其舉證責任應由原告負責。
再者原告主張雙方有協商解除買賣契約，被告否認，根
本未曾協商解除，因為
Ⅰ如上述原告之房地並未返還被告，而係出賣給第三人
丁○○。
Ⅱ原告向被告之借款及溢收之價款亦未清償，而係遲至
94年6月17日才歸還，被告怎麼可能與原告協商解除
買賣契約？有關解約之舉證責任自應由原告負責。
⑹94年6月17日被告匯還原告145萬，此部分雙方無爭執，但
還款之理由雙方解讀不同，原告認為是解約還款，被告認
為是溢付款及借款之退還，理由如下：
⑴原告出賣於被告之土地約定100坪，可是經被告查證，
原告該廠房之土地僅109平方公尺，即約32坪而已，其
餘均是佔用國有地，原告自始即向被告詐欺，致被告陸
續被騙140餘萬之借款及溢付價款，剛好原告之妹許素
珠即該土地共有人之一，知道原告將土地出賣於被告，
表示反對，被告乃要求渠應先返還借款及溢付款，至於
雙方解約之事迄未談妥。
（六）由以上分析可知雙方爭執之關鍵在於雙方之相互買賣契約
是否解除各等語。
三、原告主張之事實，固據提出租賃租約書影本一件、不動產買
賣契約書影本一件、匯款通知書、原告催告存證信函（淡水
郵局138號）、存證信函（淡水郵局138號）、被告回覆存證
信函（鶯歌郵局394號）、調整租金存證信函及回執、歷年
租金簽單、土地及建物異動索引、土地謄本及房屋稅單影本
等為證，被告對向原告承租系爭廠房乙節亦不爭執，惟辯稱
：原告與被告丙○○於93年4月10日簽訂不動產買賣契約書
，約定被告丙○○將其房屋過戶於原告後，每月1萬元之租
金即停止支付（買賣契約書第11條第4款）云云。經查：依
兩造所不爭執之不動產買賣契約書第十一條第四項係約定：
本契約為相互買賣契約書，甲方（即原告）所出售予乙方（
即被告丙○○）之土地價款包含地上物之現有廠房及設備（
即系爭廠房及附件一所示之設備），乙方目前每月給付甲方
一萬元之租金，於乙方將其房屋過戶予甲方後即停止支付各
等語。又上開關於「乙方目前每月給付甲方一萬元之租金．
．．即停止支付」等語之「乙方」實係被告甲○○之誤，亦
為兩造所不爭執。又被告丙○○已於93年5月25日將上開房
屋（即門牌號碼桃園縣八德市○○路○○○巷○○弄50衖1號2樓
之房屋及其基地）以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記
與原告所有，此亦有桃園縣八德地政事務所（不動產）網路
申領異動索引在卷可稽，則依前揭約定，被告丙○○既已將
其房屋過戶予原告，被告甲○○即得自93年5月25日起停止
支付每月給付原告之租金，是原告主張調整租金（系爭廠房
之租金自95年12月1日起調整為每月40000元），即無可取。
至原告另主張上開不動產買賣契約書業經雙方合意解除，且
於94年6月間會算，包括原告賠償被告丙○○第2次過戶規費
、代書費、借款本利，和被告所欠之租金算至94年9月19日
止相抵銷後，由原告給付145萬元結清云云，已為被告所否
認，原告復未能舉證證明以實其說，亦無足取。又原告依民
法第440條規定終止租約併請求交還系爭廠房暨按月給付按
租金五倍計算之違約金乙節，因被告甲○○自93年5月25日
起即得停止支付租金，已如前述，是原告此部分之主張，自
非可採。
四、從而，原告訴請（一）先位聲明：⑴被告甲○○應將坐落台
北縣○○鎮○○路○○○○號房屋（詳如台北縣樹林地政事務所
96年11月8日建物測量成果圖所示紅色部分）遷讓及如附件
一所示設備一併交還原告；⑵被告甲○○應給付原告225967
元，暨自96年8月22日起至返還房屋之日止，按月給付原告
30000元；⑶被告丙○○應遷出第一項所示房屋；（二）備
位聲明:⑴被告甲○○向原告承租坐落台北縣○○鎮○○路
○○○○號廠房之租金自95年12月1日起調整為每月40000元；⑵
被告應給付原告租金95000元，為無理由，均應駁回。其假
執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告丙○○於93年4月10日與反訴被告
簽定相互買賣契約書依契約書第11條第4款之約定本契約為
相互買賣契約書，甲方﹙乙○○﹚所出售乙方﹙丙○○﹚之
土地價款包含地上物之現有廠房及設備乙方﹙丙○○﹚目前
給付甲方﹙乙○○﹚壹萬元之租金於乙方﹙丙○○﹚將其房
屋過戶給甲方﹙乙○○﹚後即停止支付。即等於是雙方以互
易之方式交易，反訴被告並以簡易交付之方式將買賣之廠房
交付於反訴原告，﹙以反訴原告完成過戶出賣於反訴被告座
落八德市之房屋為履行交付之停止條件﹚因此自交付之時起
反訴原告即無須再支付反訴被告租金，按反訴原告係於民國
93年5月19日完成將座落八德市○○路○○○巷○○弄50衖1號2樓
之房屋過戶於反訴被告自斯時起反訴被告即喪失其租金請求
權，今反訴被告乃向反訴原告請求給付租金及調整租金，均
屬無據，爰提起本件反訴以資確認反訴被告對反訴原告之租
金請求權不存在，而維權益等語。
二、反訴被告則辯以：
（一）按反訴原告丙○○與反訴被告固於93年4月10日就丙○○
所有坐落八德市○○路○○○巷○○弄50衖1號2樓房地與反訴
被告所有系爭房地互為買賣，反訴原告并於93年5月25日
將上開房屋所有權移轉登記予反訴被告，惟因反訴被告所
有系爭房屋基地分割共有人有異議，經買賣雙方協商解除
買賣契約，反訴被告於同年7月初將原屬丙○○房屋移轉
所有權文件交付反訴原告丙○○，由其移轉登記予第三人
丁○○，丁○○復於94年5月24日又過戶予丙○○，此有
該房地異動索引表可按。雙方併於94年6月中結算，由反
訴被告於同月17日匯還所受價金及違約金等145萬元予反
訴原告丙○○結清。亦有已呈匯款副通知書影本可稽。又
因系爭房屋基地分割無法解決，故反訴被告未交付系爭廠
房，反訴原告主張反訴被告以「簡易交付之方式」將買賣
之廠房交付買方丙○○乙節不實。按原証2不動產買賣契
約書第11條第4項約定，係指反訴被告於反訴原告丙○○
將其房屋過戶予反訴被告後，不再向甲○○收取租金，尚
不能據此証明反訴被告有將系爭廠房交付丙○○之事實。
何況互相買賣房屋契約既經解除甲○○亦曾付租金予反訴
被告，益證反訴原告之主張無理由。
（二）復按反訴被告收取丙○○款項共747000元，連同違約金及
過戶稅款、代書費（即委託甲○○辦理丙○○房屋移轉予
乙○○及乙○○再返還丙○○之費用），并扣抵93年4月1
日至94年9月19日止之租金後，反訴被告尚給付丙○○145
萬元各等語。
三、反訴原告主張之事實，業據提出租約影本、租金簽收明細、
地籍圖影本、買賣契約書影本等為證，反訴被告對與反訴原
告丙○○於93年4月10日簽訂不動產買賣契約書乙節亦不爭
執，惟辯稱：該買賣契約業經兩造合意解除云云。經查：依
兩造所不爭執之不動產買賣契約書第十一條第四項之約定：
於反訴原告丙○○將其房屋過戶予反訴被告後，反訴原告甲
○○即停止支付租金。又反訴原告丙○○已於93年5月25日
將買賣標的房屋辦理所有權移轉登記與反訴被告所有，已如
前述，依前揭約定，反訴原告自93年5月25日起得停止支付
每月給付反訴被告之租金，至為灼然。雖反訴被告另辯以主
張上開不動產買賣契約書業經雙方合意解除云云，為反訴原
告所否認，反訴被告復未能舉證證明以實其說，已如前述，
是反訴被告所辯，自非可採。
四、從而，反訴原告訴請確認反訴被告對反訴原告甲○○就坐落
如附圖所示42A、72A、72B建物自93年5月25日起之租金債權
不存在，為有理由，應予准許。至逾此之請求，為無理由，
應予駁回。
中 華 民 國 97 年 12月2日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官陳君偉
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12月2日
書記官陳君偉