臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第1202號
原告 謝松燕
訴訟代理人 楊一帆 律師
複代理人 陳興蓉 律師
被告 温源馨
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國114年7月15日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣205,000元，及自民國114年7月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之34，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時原僅聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣追加備位聲明為被告應給付原告205,000元，及自民事準備暨變更聲明狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核原告均係本於返還價金為請求，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國111年7月間向原告誆稱如原證1照片所示之土地（下稱系爭土地）為其所有，並偽稱該筆土地地號為新竹縣○○鎮○○段0000地號（下稱1007地號土地），且出示所有權狀，使原告信以為真而向被告購買1007地號土地，雖兩造簽訂不動產買賣契約書，然無交易1007地號土地之意思，被告並非系爭土地所有人，無法移轉系爭土地所有權予原告，此乃可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第226條、第256條、買賣契約第5條及第15條約定，原告已以起訴狀解除買賣契約，請求被告返還原告已給付之第一期款30萬元，並賠償違約金30萬元。退步言之，縱認兩造合意購買1007地號土地，則依民法第92條第1項規定，原告已以起訴狀撤銷遭被告詐欺而買受1007地號土地之意思表示，並依民法第179條規定請求被告返還已給付之價金30萬元。另依民法第184條第1項規定請求被告回復原狀返還30萬元。再退萬步言，縱認原告上開主張均無理由，被告請求酌減違約金至土地總價10%，即被告應返還原告205,000元。 爰先位 聲明請求：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。備位聲明請求：被告應給付原告205,000元，及自民事準備暨變更聲明狀繕本送達日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：按照契約走，我90幾歲也不是要賣土地，他自己跑到我家來說要買我的土地，我還問他為甚麼知道我那邊有土地，他說他就住在那邊，我就說好，價錢也是他自己開定，他說不要超過100萬，我還減5萬，95萬給他，代書也是他自己請的，我沒有帶他去現場看過土地，是他帶我去看，原證1照片我看的出來我有檳榔樹這邊，檳榔樹這邊的土地是我的，其他不是我的，我就檳榔樹那邊那一塊而已。爰答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第277條第1項所明定。原告先位請求被告返還已付價金30萬元及賠償違約金30萬元，無非主張受被告誆稱欲購買之系爭土地為1007地號土地而與之訂立買賣契約，兩造無購買1007地號土地之真意等語，惟查，原告聲請傳喚之證人 呂學貴 到庭證稱對於兩造購地細節並不知情等語（見本院卷第103頁），則其所為之證述並無法佐證原告主張「被告在出售土地前有帶原告去看土地，有確實向原告表示原證1照片的土地就是其所有之土地」之事實為真，原告就其受被告詐欺而購買1007地號土地一事並未提出其他證據以實其說，即便原告誤買1007地號土地，亦難認屬可歸責於被告之事由所致，則原告依民法第226條、第256條、第92條、第184條等規定主張解除或撤銷買賣契約，請求被告返還價金及賠償違約金，均屬無據，為無理由。
（二）被告對於原告購買1007地號土地未依約給付尾款，已於111年10月21日寄發存證信函為解除契約之表示，並沒收已給付之價金30萬元作為違約金等情，為原告所不爭執，並提出存證信函為憑（見本院卷第104、121頁），堪認兩造間買賣契約業經被告合法解除。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，不問該違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用。查1007地號土地買賣契約總價為95萬元，原告已給付30萬元，雖因原告遲延給付尾款以致違約，被告因原告之違約行為未能順利取得買賣價金固受有損害，惟1007地號土地所有權尚未移轉予原告，被告尚得再依己意處分土地，所受損害尚非甚鉅，被告沒收已支付之30萬元價金充作違約金應屬過高。本院審酌兩造於111年7月27日訂立買賣契約後不久，被告即從代書得知原告無意購買1007地號土地，迄至被告為解除契約之意思表示，時間經過不足3月，兼衡本件係原告主動洽詢被告購買土地卻未盡事先查證之責，造成上開購地誤會，暨兩造損害利益、違約情節等一切情狀，認違約金應酌減為土地總價款之10%即95,000元，始為妥適。從而，被告沒收之價款超過95,000元部分（計算式：300,000元－95,000元＝205,000元），即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，構成不當得利，則原告依民法第179條規定，請求被告返還205,000元，即屬有據。
（三）綜上，原告無法證明受被告欺騙而購買1007地號土地，則其位請求被告返還買賣價金30萬元及賠償違約金30萬元，均無理由，應予駁回；惟原告備位請求酌減違約金為有理由，爰判決如主文第一項所示。
四、本判決第一項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，此僅係促請本院依職權宣告而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 13 日
書記官 林怡芳