裁判字號：臺灣臺北地方法院102年訴字第5211號民事判決
裁判日期：民國103年11月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決102年度訴字第5211號原告 劉芮綺 訴訟代理人 劉秋明 律師被告 歐炳榮 訴訟代理人 林伯川 律師被告永吉利不動產有限公司法定代理人 陳文和 訴訟代理人 陳明 宗律師複代理人 吳沛珊 律師被告 陳冠廷 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於103年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬捌仟柒佰伍拾元，及其中新臺幣玖拾柒萬伍仟元部分，被告永吉利不動產有限公司自民國一百零二年十一月二十六日起，被告歐炳榮自民國一百零二年十二月十八日起，被告陳冠廷自民國一百零三年九月二十六日起；其餘新臺幣貳拾肆萬叁仟柒佰伍拾元部分，被告永吉利不動產有限公司自民國一百零三年五月六日起，被告歐炳榮自民國一百零三年五月九日起，被告陳冠廷自民國一百零三年九月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬元供擔保後得假執行；被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴主張委由被告永吉利不動產有限公司（下稱永吉利公司）銷售其所有之房地，因被告永吉利公司之經紀營業員即被告歐炳榮違反契約之約定，致其受有新臺幣（下同）97萬5,000元之損害，爰依民法第184條第2項、第185條規定，訴請被告連帶如數給付。嗣於訴狀繕本送達後之民國103年3月17日具狀本於同一主張，追加被告陳冠廷，並變更訴訟標的為不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）第19條、第26條第1項、第2項，請求金額並追加至171萬8,750元，經核原告變更追加所據事實與原訴基礎事實同一，依首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、被告陳冠廷經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告委託被告永吉利公司出售臺北市○○區○○路○段000巷00弄00號1樓房地（下稱系爭房地），兩造於
100年8月19日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自同日起至101年8月19日止，約定銷售價格原告實拿700萬元，並特別約定原告無須負擔特種貨物及勞務稅條例所規定銷售土地房屋應徵之特種貨物稅（下稱奢侈稅），且載明原告當時已將系爭房地出租，經原告與被告歐炳榮簽名確認上開事項，並由永吉利公司之不動產經紀人即被告陳冠廷用印。嗣被告歐炳榮未提供任何實價登錄資料供原告參考，即要求原告簽訂委託事項變更契約書，將售價變更為實拿650萬元，且隱瞞買方 張瑩瑩 是其母親，致原告受有50萬元價差損害。嗣原告於102年7月22日經財政部臺北國稅局認定出售系爭房地違反特種貨物及勞務稅條例，先後命補繳稅款97萬5,000元、24萬3,750元，合計121萬8,750元。被告歐炳榮為永吉利公司經紀營業員，未將所知誠實向原告揭露，明知系爭房地買方為其母，又未盡迴避與告知義務，已違反經紀業管理條例第16條規定。被告陳冠廷為永吉利公司不動產經紀人，擔任該買賣契約之見證人，應以不動產說明書解說該買賣契約文件，亦未盡善良管理人義務，於未提供任何資訊下即要求原告將售價由700萬元降至650萬元，並於知悉系爭房地有出租情事，仍隱瞞原告將被課徵奢侈稅之訊息，終致原告補繳前開稅額。被告歐炳榮、陳冠廷執行本件 仲介 業務皆有可歸責事由，被告永吉利公司依經紀業管理條例第26條第2項規定，應與被告歐炳榮、陳冠廷連帶賠償責原告所受差價及補繳稅款之損害合計171萬8,750元（計算式：500,000＋1,218,750＝1,718,750）。爰依經紀業管理條例第19條、第26條第2項規定提起本訴，求為判決：被告應連帶給付原告171萬8,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告永吉利公司則以：伊從未向原告告知或保證系爭房地出售後無須繳納奢侈稅，原告本即明知其買受系爭房地後二年內再行出售須繳納特種貨物及勞務稅，並於系爭房地不動產買賣契約第10條第7項約定系爭房地出售後，如衍生奢侈稅當由原告負擔。而系爭房地之委託售價由700萬元降至650萬元，係出於原告之意願，永吉利公司並不知悉系爭房地之買方為歐炳榮之母親，亦無因系爭房地售出賺取任何差價。又歐炳榮並無因執行仲介業務之故意或過失致原告受有損害，原告請求被告負連帶賠償責任並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、被告歐炳榮則辯稱：系爭房地委託售價原為700萬元，因始終無法售出，伊始建議原告考慮將售價降為650萬元，嗣原告在實拿650萬元且不負擔仲介服務費之條件下，同意變更委託價格為650萬元。而系爭房地最終成交價確為650萬元，伊並無收取差價情事。又實價登錄制度係於101年8月1日始實施，兩造簽訂第二份變更契約書時為100年11月23日，伊當無可能提供實價登錄資料供原告參考。原告明知系爭房地於其持有期間有出租之情事，卻仍於特種貨物及勞務稅條例聲明書勾選無出租，本須承擔遭國稅局查獲補繳稅款之風險。伊僅為經紀營業員，受任範圍僅係居間，並無受任處理出賣人是否課徵奢侈稅問題，且永吉利公司應盡之義務僅為依約居間系爭房地之交易，並無對原告負奢侈稅告知義務之約定。而不動產經紀業相關規範亦無明文要求不動產仲介經紀業，對不動產之賣方負有告知奢侈稅之義務。另經紀業管理條例之規定主要是管理不動產仲介經紀業之依據，並非賦予不動產之賣方請求不動產仲介經紀業履行義務之權利依據，是該條例第16條並非保護不動產賣方之規定，且系爭房地之買受人為伊母親，而非伊本人，故亦不該當經紀業管理條例第16條之構成要件，原告請求伊賠償，並無理由等語，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、查原告於99年11月23日經由被告永吉利公司仲介，向訴外人 周家卉 購買系爭房地，此次買賣由被告永吉利公司之經紀營業員即被告歐炳榮向原告說明屋況及買賣條件，不動產買賣契約則蓋用永吉利公司不動產經紀人即被告陳冠廷之經紀人職章，系爭房地並於99年12月31日過戶登記於原告名下。嗣原告於100年1月20日與被告永吉利公司簽訂一般委託銷售同意書，委由被告永吉利公司仲介系爭房地之銷售，委託期間自100年1月20日起至100年4月19日止，原告於委託銷售同意書上之特約條款載明「屋主實拿柒佰萬，增值稅其他稅由賣方出」，該銷售同意書蓋有被告陳冠廷之經紀人職章，委託期間系爭房地並未售出。原告繼於100年8月19日再委由被告永吉利公司仲介系爭房地之銷售，並與之簽訂專任委託銷售契約書，約定委託期間自100年8月19日起至101年8月19日止，委託銷售價格為「實拿柒佰萬元」，並於專任委託銷售契約書之特約條款記載「賣方無需支付奢侈稅」由原告與被告歐炳榮簽名確認，原告並於此次委託銷售之標的物現況說明書「建物是否有租賃情形」欄，勾選「是」，備註欄並勾選「租賃之權利義務隨同移轉（承租方可配合換約）」。嗣原告於此委託期間內之100年8月22日，再與被告永吉利公司簽訂「委託事項變更契約書」（下稱8月契變書），將委託銷售價格變更為「柒佰貳拾玖萬含4%賣方服務費」，特約條款則記載「屋主實拿金額柒佰萬元整，不付奢侈稅及其它相關稅費」並由原告與被告歐炳榮簽名確認，該契變書並蓋用被告陳冠廷之經紀人職章。其後原告復於100年11月23日再與被告永吉利公司簽訂「委託事項變更契約書」（下稱11月契變書），於特約條款記載「屋主實拿金額變更為 陸佰伍拾萬 元整（含一切費用）如奢侈稅等」並由原告與被告歐炳榮簽名確認，該契變書同樣蓋有被告陳冠廷之經紀人職章。嗣原告於100年11月30日與訴外人即歐炳榮之母張瑩瑩簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地以總價650萬元售予張瑩瑩，並於不動產契約書第十七條之特別約定事項第二款記載「買賣雙方同意於101年1月9日租客騰空…」等文字，該不動產買賣契約書亦蓋有被告陳冠廷之經紀人職章，系爭房地並即於101年2月10日過戶登記於歐炳榮之弟歐秉彰名下。原告出售系爭房地後，於102年7月22日經財政部臺北市國稅局通知補繳奢侈稅97萬5,000元，其後又經通知繳納漏報奢侈稅之罰鍰24萬3,750元等事實，業經原告提出與周家卉所簽不動產買賣契約書，委託被告仲介所簽之一般委託銷售同意書、專任委託銷售契約書、標的物現況說明書、8月契變書、11月契變書，與張瑩瑩所簽不動產買賣契約書，及土地暨建物登記謄本、不動產異動索引表、財政部臺北國稅局函、稅額繳款書、罰鍰繳款書等件為證（見卷73-86頁），且為被告永吉利公司、歐炳榮所不爭，堪信為真實。
五、原告主張伊原以實得價金700萬元之價格，委由被告仲介銷售系爭房地，詎被告未告知系爭房地之銷售須徵奢侈稅，並隱瞞買方張瑩瑩係被告歐炳榮之母親而要求伊降低委賣價格為650萬元，致伊受有價差50萬元及遭受國稅局課徵奢侈稅、罰鍰各97萬5,000元、24萬3,750元之損害，應由被告依經紀業管理條例第19條、第26條第2項規定連帶負賠償責任等情，為被告前詞所否認。經查：
㈠不動產經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易
當事人受損害者，該經紀業與經紀人員應負連帶賠償責任，經紀業管理條例第26條第2項定有明文。
㈡原告係於99年12月31日透過被告仲介，以買賣為原因取得系
爭房地所有權，有不動產異動索引表在卷可證（見卷117頁），且為被告所不爭，被告對於原告取得系爭房地所有權之時間應屬知悉。又原告自100年1月20日起至100年11月23日期間委由被告銷售系爭房地，係擬出售持有期間在1年以內之房屋及坐落之基地，依特種貨物及勞務稅條例第2條第
1項第1款、第5條第1款及第7條規定，銷售持有期間在
2年以內之房屋及其坐落基地，於持有期間如有出租情事，應按銷售價格10%，持有期間在1年以內者按銷售價格15%，繳納特種貨物稅。據此規定，原告於持有系爭房地期間如有出租情事，其出售系爭房屋即應課徵奢侈稅。然依前述原告委由被告銷售系爭房地之歷程可知，原告始終明白表示系爭房地有出租情事，又同時表明不負擔奓侈稅。可見原告對於奢侈稅之課徵規定並不熟悉，否則應不致為相互矛盾之表示，而此與一般人多不諳法令細節之常情亦無相左。於此情形，被告受原告有償委託仲介系爭房地之銷售，自應善盡調查報告義務，提醒原告有奢侈稅課徵問題，始足謂已盡善良管理人之注意義務。雖被告辯稱未受原告委任處理奢侈稅課徵問題，不負告知奢侈稅之義務，不動產經紀業相關規範亦無要求告知云云。惟被告永吉利公司受原告有償委託仲介，被告陳冠廷、歐炳榮分屬經紀人及營業員，為永吉利公司債務履行輔助人，被告永吉利公司與原告間之契約關係兼具委任之性質，依民法第535條後段規定，應負善良管理人注意義務，且仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號裁判意旨參照），是以被告對於原告所聲明不負奢侈稅之要求，自應善盡調查及告知之義務，被告諉稱無義務，並無可取。又被告辯稱原告與張瑩瑩所簽不動產買賣契約第10條第7項已約定奢侈稅由原告負擔云云。然查該約款原文為「其他依法律規定甲乙雙方需繳之稅費，甲乙雙方應繳納之」，並未直指原告願負擔奢侈稅，況原告委託被告仲介既已表明不負擔奢侈稅，被告明知上開買賣契約有此約定，且亦明知原告係出售持有一年期間之房地依法應繳奢侈稅，即更應告知原告此項約款與所表明不負擔奢侈稅之情形不符，要不能反以有此約款據為免責之抗辯。再被告辯稱原告明知系爭房地持有期間有出租情事，仍於「特種貨物及勞務稅條例聲明書」勾選無出租，應自行承擔遭國稅局查獲補繳稅款之結果云云。然被告所指「特種貨物及勞務稅條例聲明書」，乃代辦原告與張瑩瑩間不動產買賣契約之證人 許芮華 所製作，雖許芮華到庭證稱原告經伊逐條說明上開聲明書各欄文義之後，仍勾選系爭房地無出租等語（見卷第136-137頁），然此究屬原告與許芮華間關於委辦登記之事項，無從據以減免被告之告知義務，況依原告與張瑩瑩所簽不動產買賣契約書特別約定事項二所載「買賣雙方同意於101年1月9日租客騰空，買方確認屋況」等語（見卷17頁），尚可推知系爭不動產出賣時，原告應已與租客終止租約，則原告於上開「特種貨物及勞務稅條例聲明書」勾選系爭房地無出租，諒係以勾選當時之狀態為依據，亦非全然無因，自不能遽指其勾選不實應自行承擔奢侈稅之損失。是以被告上詞所辯均無可取。準此，被告在原告一再表明不負擔奓侈稅之情況下，未盡注意義務告知原告此一徵稅問題，導致原告誤認不須繳納奢侈稅，而以不須繳稅為基礎之650萬元價格出售系爭房地。則其事後遭國稅局追繳奢侈稅97萬5,000元及罰鍰24萬3,750元，合計121萬8,750元，已使其出賣系爭房地之實質對價受有同額之減損，自可認係因被告未盡善良管理人注意義務所造成之損失。原告據以主張其因被告執行仲介業務致生121萬8,750元之損害，應由被告依首揭經紀業管理條例第26條第2項連帶負賠償責任，應屬可取。
㈢至於原告主張被告應賠償其降價出售所受50萬元差額損害部
分，查依前述原告委由被告仲介銷售系爭房地之歷程可知，原告自100年1月20日起至100年11月23日以前，長達10個月期間，均堅持委賣價格為「實得700萬元」。而原告陳稱其降低委賣價格係因被告歐炳榮告知700萬元無法售出，
650萬元則有人願買，伊始簽署11月契變書同意降價等語，雖為被告所否認，並辯稱原告係因急需資金始降低售價云云。然原告在長達10個月之委託銷售期間，始終以「實得700萬元」之價格委由被告銷售，卻在被告歐炳榮告以700萬元無法售出，建議降低為650萬元後，簽署11月契變書同意降價，而原告同意降價後，被告歐炳榮之母張瑩瑩隨即以該降價後之金額買受系爭房地，其間並無他組買方出價，可見被告歐炳榮建議原告降價，顯係為使其母得以較低價格買受系爭房地之目的而為之。被告指稱原告係因急需資金始降價求售云云，委無可採。足認原告主張被告歐炳榮故意隱瞞買方張瑩瑩為其母親而要求原告降價出售等情，應屬非虛。惟被告歐炳榮為其母之利益建議原告降價出售，雖有反於誠信而違背其經紀營業員為原告謀最大利益之任務，然無證據證明系爭房地如不售予張瑩瑩，即可以較諸650萬元更高之價格出售，且原委賣價格700萬元僅為原告主觀之定價，尚非已取得或依已定計畫可取得之現實利益，原告將此定價降低50萬元，尚難認即受有50萬元差價之損失。是原告主張其以
650萬元出售系爭房地即受有50萬元買賣價金差額之損失云云，尚非可取。準此，原告既未證明受有50萬元差價損失，則其據以請求被告賠償50萬元，即有未合。再者，依經紀業管理條例第19條第1項「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」之規定可知，該條項是以經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬為規範對象，原告並未主張亦未證明被告有何收取50萬元差價或其他報酬之事實，其依上開條款主張被告應賠償原告50萬元差價損害，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告連帶賠償其出賣系爭房地實質對價減損121萬8,750元之損害，應屬有據。另請求連帶賠償差價損失50萬元部分，則無理由。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第
233條第1項前段、第203條定有明文。被告應連帶賠償原告前揭損害而迄不給付，原告亦得依上開規定請求加付遲延利息。而原告就上開121萬8,750元，係先以起訴狀請求其中97萬5,000元，該起訴狀並分別於102年11月25日、102年12月17日、103年9月25日送達被告永吉利公司、歐炳榮、陳冠廷；其餘24萬3,750元部分，原告係以準備書一狀為追加請求，該書狀經原告自行寄送予被告永吉利公司及歐炳榮，惟未據提出寄達日期之證明，依被告永吉利公司於103年5月6日言詞辯論期日所稱其已收上開準備書狀之意旨，可認被告永吉利公司至遲在該言詞辯論期日之前一日即103年5月5日即已收受上該準備書狀，另被告歐炳榮係經本院於103年5月8日送達上開言詞辯論期日筆錄，被告陳冠廷則經本院於103年9月25日公示送達原告前開準備書一狀，故就原告前開準備書一狀追加請求24萬3,750元部分，原告所得請求被告加付法定遲延利息之起算日，被告永吉利公司、歐炳榮、陳冠廷依序應各為103年5月6日、103年5月9日、103年9月26日。
七、從而，原告請求被告給付121萬8,750元，及其中97萬5,000元部分，被告永吉利公司自102年11月26日起，被告歐炳榮自102年12月18日起，被告陳冠廷自103年9月26日起；其餘24萬3,750元部分，被告永吉利公司自103年5月
6日起，被告歐炳榮自103年5月9日起，被告陳冠廷自
103年9月26日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告與被告永吉利公司陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，被告陳冠廷部分併依職權酌定相當擔保宣告得免為假執行；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國103年11月26日
民事第五庭法官黃明發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月2日
書記官林怡秀