臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決 九十四年度板簡字第五七二號
原 告 己○○○仲介有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 許朝昇 律師
被 告 甲○○○資產管理股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 黃榮謨 律師
右當事人間請求給付居間報酬事件，於中華民國94年8月11日言
詞辯論終結，本院判決如左：
主文
被告應給付原告新臺幣參拾肆萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國九十
四年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬壹仟
貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）000000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）本件原告係花蓮地區不動產經紀仲介公司，被告公司因受
新豐資產管理股份有限公司（以下簡稱新豐公司）之委任
，處理該公司花蓮地區之不良債權買賣及不動產物件承受
事宜，而被告公司於花蓮縣、市並無設立分支機構，故於
民國（下同）92年9月19日於被告公司位於板橋市○○路
○○號公司內，由被告公司之 孫善同 協理與原告公司負責人
戊○○、經紀營業員 王芬英 小姐以口頭約定，委託原告居
間介紹被告公司與花蓮地區對不良債權買賣（含擔保左列
債權而設定抵押權之讓與移轉登記）及不動產物件承受有
興趣之買主，約定事項除了被告公司與原告公司間仲介服
務事宜外，在被告公司孫善同協理承諾比照其他資產管理
公司委託原告仲介服務報酬辦理之情況下，雙方乃約定居
間仲介服務報酬傭金為不良債權買賣或不動產物件承受之
實際交易價額之3%，原告公司負責人當場表示同意上述
費用。
（二）嗣92年10月29日時，經由原告公司經紀營業員王芬英小姐
仲介引薦並向被告報告締約機會情形下，乃進行第一件實
際個案（即花蓮 簡秋正 案）交易過程，原告乃是由王芬英
小姐與被告公司之資產管理中心房屋銷售人員之辛○○專
員進行電話聯繫，唯後因故整個成交案無法成立，依前述
兩造間締結之居間契約約定，被告付與原告之居間服務報
酬係以實際成交價3%，故本件交易案因未成立，原告無
法向被告請求居間報酬，此有被告公司辛○○專員傳真至
原告公司處主題為「花蓮簡秋正建議案」之傳真文件亦足
證之，且依據前開傳真文件記載之第六點「另協理有提到
卓連章 （歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費
最高為2.5％（案量絕對會越來越多）」，顯見被告與原
告間於92年9月19日締結居間契約，其服務報酬為實際交
易價額之3%，而至92年10月29日後，除了卓連章基甸石
業乙案外，雙方同意爾後個案仲介服務費為2.5％。
（三）查92年11月6日在原告向被告報告訂約之機會及媒介下，
針對新豐花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｉ－000－000
－000、Ｎ－Ｃ－000－000－000座落花蓮市
○○路四九六、四九八號之不動產（債務人卓連章，基甸
石業公司），於原告公司舊址內（花蓮市○○○路○○號
）針對上開標的，由 高聰明 先生以00000000元與被告公司
辛○○專員簽定債權、抵押權讓與買賣預約協議書，高聰
明先生隨即給付0000000元予被告公司之代表辛○○專員
，本件債權讓售契約雖因被告公司與新豐公司委任關係生
變而後由新豐公司直接與高聰明先生完成交易，唯高聰明
先生係在原告之媒介提供訂約之機會下，與受新豐公司委
託之被告締結本債權讓售契約，故原告得向被告請求居間
之服務報酬，乃係以依兩造間之居間契約所約定，被告實
際經手成交價0000000元之3%，即139500元，惟被告卻遲
遲不肯清償此居間服務報酬。
（四）另查93年1月12日在原告向被告報告訂約之機會及媒介下
，針對新豐花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｃ－000－00
0－000坐落花蓮市○○街○號二樓之不動產，於買主
陳光印 、 王桂霜 位於花蓮市○○街○○號之處所內，由陳
光印以0000000元與被告公司辛○○專員簽訂不動產買賣
協議書，且陳光印立即交付0000000元予辛○○，並由其
簽收，此不動產買賣協議之成立，乃係原告基於兩造間之
居間仲介契約，為原告媒介訂約之機會，才成立此之不動
產買賣協議，此有原告與買主陳光印、王桂霜所簽之「購
屋要約書」可資憑證，故依兩造間92年9月19日口頭居間
約定及原證二之傳真文件可知，本件不動產買賣協議，被
告應給付成交價0000000元之2.5%，即225000元之服務報
酬予原告。
（五）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人
，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」
民法第565條、第568條第1項分別訂有明文。查承前所述
，原告依兩造於92年9月19日居間契約之約定，業以依約
完成居間之義務，被告應給付原告居間之服務報酬合計
364500元，雖經原告屢次催告，被告迄今仍拒絕清償，為
此，本於居間契約之法律關係提起本訴。
對被告答辯之陳述：
（一）雖被告以「兩造間僅係一種合作關係，為無名契約，並非
如原告所稱有成立居間契約，亦無所謂居間仲介服務報酬
為不良債權買賣及不動產物件承受之實際交易價額之3%之
約定」等語為辯，並對原證二之傳真文件否認其真正，惟
查：證人辛○○於鈞院開庭審理時證稱:「原證二的資料
是我傳真給原告的……我會寫第六點《另協理有提到卓連
章(歿)基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費最高
為2.5%(案量絕對會越來越多)》……因為原告一直要求我
跟他確認，那時候我向協理(孫善同協理)反應，……協
理每天跟我講的答案都不一樣，有時有，但是有時候沒有
，因為協理還沒有正式定案……。」( 詳鈞院 94年6月9日
言詞辯論筆錄第3、4頁)，及證人丙○○於94年5月12日鈞
院審理時具結證稱:「……當時庚○○有提報酬的問題，
羅先生(辛○○)回答價格上面不滿意，所以就不給他們
傭金，他們收不到傭金，他們也沒辦法給付原告傭金……
。」(詳鈞院上開期日言詞辯論筆錄第8頁)之證詞，足證
兩造間於92年9月19日確實有締結約訂服務報酬之居間契
約，被告願依雙方約定給付居間服務報酬予原告，僅因被
告公司之委託人即新豐公司對本件不動產交易事件之成交
價格不滿意，因其未收受傭金，故被告亦無法依約定將傭
金給付予原告，職故，被告所辯兩造間並無居間契約云云
，顯不足採。
（二）此外，另就本件居間報酬之約定成立方式，兩造間於92
年9月19日締結居間契約，其服務報酬為個案實際交易價
額之百分之三，而至92年10月29日後，除了卓連章基甸石
業乙案外，雙方同意爾後個案仲介服務費用為2.5%已如前
述，再參以民法第566條第1項規定:「如依情形，非受報
酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」及
其立法理由:「謹按居間之報酬，依前條之規定，固以約
定為原則，然有時雖未約定，而依其情形，有非受報酬即
不為報告訂約機會或媒介者，應視委託人為默認給與報酬
，以保護居間人之利益。此第一項所由設也。……」，無
論是否為專業仲介人士或公司或個人，按慣例皆給付相當
之報酬，即不可能為他方報告訂約機會或媒介，查本件原
被告兩造居間服務報酬約定已如前述，再參以原告為一房
屋仲介業者，係以賺取仲介費為業，為他人提出仲介之服
務時，仲介業者依其仲介之買賣成交價按一定比例收取報
酬，為常態事實，次查，原告公司所屬之不動產經紀營業
員，其傭金收入佔其薪資絕大部分，如何以免付費方式提
供被告仲介服務呼?況一般不動買買賣，為買賣搓合須耗
費相當時間、精力、自堪認不動產買賣或金額甚鉅之不良
債權買賣居間，如未受報酬，即不為報告訂約機會或媒介
，故原告就系爭有不動產擔保之不良債權買賣及不動產買
賣，為被告為定約媒介之居間，依上開規定，顯見應視為
允與報酬，此之原告為被告居間之事實，實不容被告任意
否認。且由證人庚○○、丙○○之證言可以證明，原告於
交易過程中已屢次催告被告給付服務報酬，在在顯示出本
件原告若非已得到被告之承諾有關居間報酬部份，原告豈
會徒費時間、精力對被告報告訂約機會或媒介；況本件交
易案被告若非透過原告報告訂約機會或媒介，何能促成此
一交易案?且依上開法律規定即交易通念，原告既為被告
報告系爭交易案件之訂約機會及媒介，更視被告已「允與
報酬」。再者，就本件居間報酬之數額，原告起訴請求之
金額者，僅係依兩造所約定如原證四及原證六所示實際成
交案例之服務報酬，不含已磋商而未成交之案例，而原告
起訴請求之原證四交易案、原證六交易案佣金分別為實際
交易價額之3%及2.5%，此依內政部八十九年五月二日台(
八九)內中地字第八九七九0八七號及內政部八十九年七月
十日台(八九)內中地字第八九七九五一七號對不動產仲
介經紀業所頒定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定:
「(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買
賣或租賃之一方或『雙方』收取報酬之總額合計不得超過
該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。……
。」之規定可知，本件原告起訴請求給付服務報酬分別為
該系爭交易案件實際成交價金之百分之三及百分之二.五
，以不動產交易實務及上揭法令規定以觀，原告起訴請求
之服務報酬並未逸脫社會經驗法則。
（三）本件原告主張兩造間存在居間關係，固應就該居間關係發
生所具備之要件，即居間人勞務之提供及報酬給付之合意
，負舉證責任，本件原告業已提出系爭居間契約成立後，
其履行勞務給付義務而與被告公司往來之各項文件，再參
以證人丙○○、辛○○於本院結證證述之內容，實已足證
明上開待證事項，惟本件因原告信任被告公司於台北之商
業上信譽，兩造既於92年9月19日就系爭居間契約已達成
口頭合意，自然未留有諸如書面契約可供原告「直接」證
明該等要件之具備，然原告業已提出多項間接證據，證明
居間關係存在之間接事實，且該間接事實與居間關係之要
件事實間，依經驗法則亦足推認其因果關係存在，應認原
告已盡其舉證責任(最高法院91年度台上字第2076號、
995號判決參照)(原證九)，得據以推定系爭居間關係之
存在。是以，衡諸本件被告公司所提供原告之花蓮區不良
債權物件表、物件追蹤表、傳真文件、以及證人丙○○、
辛○○證述等已證明之間接事實，依經驗法則自足以認定
本件原告與被告間存有居間仲介關係之合意。
（四）本件系爭給付居間報酬事件之爭點乃在原告與被告於92年
9月19日有否訂立對花蓮地區不良債權買賣及不動產物件
之居間介紹契約；以及被告公司是否在原告提供居間仲介
服務下，方得代表新豐公司與原證四之高聰明先生，原證
六之陳光印先生訂立成交了不良債權之買賣，及不動產物
件承受事宜，而非被告所舉其與訴外人新豐公司間委任關
係內容為何，及其如何向新豐公司收取服務報酬等事項與
本案有何關連，概原告僅係於與被告公司間成立居間仲介
約定報酬契約，至於被告與其委任人新豐公司關係如何約
定，其根本不會告知原告，原告無權利亦無置喙之餘地，
惟被告卻舉此進而以：「在商言商…被告根本不可能為此
種與常情不符且有違經驗法則約定」為抗辯，實令原告不
解，被告主張此等事實不知要証明何事，概原告依法無權
獲知，亦無法查証其所述是否真實之他公司內部事務，亦
無由應得知，其主張此等事實，根本與本案原因事實無涉
，豈能以其空言有違經驗法則而推翻兩造間明白約定之居
間仲介契約，至於被告舉其“不可能”為此約定之行為動
機為証，姑不論所指是否為實已非無疑，更何況此與本案
全然無涉，被告對此部分之主張顯不足取。
（五）按居間仲介契約非要式契約，只要仲介契約必要之點，意
思表示一致，口頭方式亦得成立，而居間契約之標的「即
主給付義務（係居間人）訂約機會之報告」或「為訂約媒
介」之「勞務給付」，及委託人之「報酬給付義務」，雙
罣當事人就「勞務之提供」及「報酬給付」達成意思表示
一致時，居間契約即成立生效，不以簽訂書面為要件。經
查：針對被告所委託原告居間介紹被告公司與花蓮地區對
不良債權買賣及不動產物件承受有與趣買主之「勞務提供
」，乃係由原告利用其在地公司之既有人脈予以提供機會
，而對被告公司之「報酬給付義務」亦達成以不良債權買
賣或不動產物件承受之實際交易價額3%為服務報酬，此
由原告公司負責人戊○○，及營業員王芬英到庭結證自即
為證。
（六）次按，當事人主張有利己之事實，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文；又事實有常態與變態之
分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態
事實者，則須就其所主張之事實負舉証責任，最高法院86
年度台上字第891號判決可資參照。本件被告抗辯兩造間
係一種合作關係，為無名契約，並非如原告所稱有成立居
間契約云云，並非真實已如前述，況原告為一房屋仲介業
者，係以賺取仲介費為業，為他人提出仲介之服務時，仲
介業者依其仲介之買賣成交價按一定比例收取報酬，為常
態事實，免除他人給付仲介服務費為變態事實，被告既已
接受原告所提出之仲介服務而代理新豐公司與訴外人高聰
明先生、陳光印、王桂霜簽定不良債權買賣及不動產物件
承受事宜，卻主張無庸給付仲介報酬云云，此變態事實，
自應由被告負據證責任，而被告於本院審理時就此變態事
實並無法舉證以實其說，是其前揭違反常情之抗辯即無可
採。更甚且，原告係以經營不動產居間業務為主要營業收
入，而其傭金之收入即佔經紀營業員其薪資絕大部分，故
如何以免付費方式提供服務？而被告所抗辯歪曲本案事實
及違反經驗法則，致使原告業務人員之努力付諸流水，其
毫不足採可見一斑。
（七）又被告公司辛○○專員傳真至原告公司之傳真文件第六點
記載：『另協理有提到卓連章（歿）基甸實業乙案外，爾
後其他個案仲介服務費最高為25％（案量絕對會越來越多
）』文件之真正，於被告於94年3月17日答辯（一）狀第
六頁第10行所自認，惟卻以：「第六點之記載與整份傳真
文件內容格格不入……惟被告並未授權辛○○為上揭意思
表示，應屬無權代理，非經被告承認，否則對被告不生效
力……。」云云為語為辯。惟按，由自己行為表示以代理
權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示
者，對於第三人應負授權之責任。但第三人明知其無代理
權或可得而知者，不在此限。民法第一百六十九條定有明
文。經查：被告公司對其受新豐公司之委任，處理該公司
所承購位於花蓮地區之不良債權催收，處理事宜，本件原
被告兩造間居間仲介服務契約於92年9月19日於被告公司
締結後，被告公司即指派專人（即辛○○先生）負責與原
告約定之花蓮地區不良債權物件之處理，此點亦為被告94
年3月17日庭呈答辯（一）狀第六頁第九行所自認無爭執
，其間辛○○先生與原告公司之戊○○負責人、王芬英經
紀人、 張文琳 經紀人及庚○○小姐等人不知見過多少次面
，此由原證四「卓連章，基甸實業交易案」第二頁乙方甲
○○○資產管理股份有限公司之法定代理人欄，由被告公
司依辛○○專員填寫自己名字並用印，並同時出具訴外人
新豐資產管理股份有限公司授權被告之委託書，亦有甚且
，辛○○專員亦有收代被告公司收受該筆買賣不良債權簽
約金0000000元事實之授權，並將此筆款項交回被告公司
，根本未見被告有反對該員有此代理權限之表示，此之表
見事實之存在已符上揭法條表見代理之規定，故被告公司
對於原告應負授權人之法律責任。再參酌前開傳真文件文
字記載內容意義，而依社會通常一般人之理解，若非被告
公司相關業務主管之孫善同協理曾有給付居間報酬予原告
之指示，否則辛○○為何要於對外傳真至原告公司之傳真
文件上載明服務報酬計算標準的意思表示呢?而原告依兩
造於92年9月19日於被告公司口頭協議，及原證二之兩造
往來文件之指示，依約履行報告訂約機會或媒介之勞務給
付義務，為求僅是能盡速媒合交易案成功，而賺取應得之
服務報酬，否則何需耗費如此多之時間、精力為人作嫁。
故被告所為兩造間僅係一合作關係，非成立居間契約之抗
辯，實不足取。
三、證據：提出花蓮區不良債權物件表影本1份、被告公司於92
年10月29日傳真文件影本1紙、花蓮區物件追蹤表1份、債權
「抵押權讓與」買賣預約協議書影本1份、原告與高聰明先
生購屋要約書影本1份、不動產買賣協議書影本1份、付款支
票簽收影本1份、原告與陳光印、王桂霜購屋要約書影本1份
為證，並聲請訊問證人庚○○、丙○○、乙○○及辛○○。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告
。
二、陳述：
（一）被告前受訴外人新豐公司之委任，處理該公司所承購不良
債權之催收、處理等事宜，因該等不良債權中包括有提供
不動產設定抵押權以供擔保者，故處理該等不良債權除透
過法院拍賣程序換價受償外，亦可採出售不良債權之方式
，以加速債權之回收，而事實上就有不動產擔保之不良債
權，被告與新豐公司就服務費用之給付，也因不良債權係
透過法院拍賣、被告自行找人買受或由新豐公司於拍賣程
序承受等結果而有不同，其中約定給付金額最高者為由被
告自行找人買受提供不動產擔保之不良債權或已經新豐公
司承受之不動產，其服務報酬為實際成交金額之3.5%，
合先陳明。
（二）而本件不良債權之原債權人係華南商業銀行，原告最先係
向華南商業銀行洽詢購買事宜，經華南商業銀行告知已讓
售予新豐公司，之後原告再轉向新豐公司洽詢，經新豐公
司告知已委由被告處理，要原告直接與被告洽談，此際，
始由原告於92年9月19日派員親至被告公司洽商，被告有
鑑於透過雙方配合，原告方面無須花費鉅額人力、時間投
入待銷物件之開發，可直接依據被告所提供之資料找尋有
興趣之買方，而被告方面亦可透過原告之地緣關係，加速
不良債權之處理，被告可因此向新豐公司收取服務費，而
原告亦可向買方收取仲介費用，如此雙方兩蒙其利，故原
告於92年9月19日前來被告處所洽商並達成共識之內容，
即係基於上揭原則，即被告提供不動產物件資訊予原告，
由原告找尋買主，只要符合新豐公司之條件，被告即配合
辦理簽約等相關事宜，並由雙方各自向自己之委託人收取
服務費，及自行吸收所支出之費用，此由證人即被告公司
孫善同先生到庭之證言可以證明（鈞院94年4月14日言詞
辯論筆錄第3、4頁參照），是兩造間僅係一種合作關係，
為無名契約，並非如原告所稱有成立居間契約，亦無所謂
居間仲介服務報酬為不良債權買賣及不動產物件承受之實
際交易價額之3%之約定。
（三）再者，原告為中信房屋之加盟店，從事不動產仲介之營業
已有相當時日﹙八十五年十一月二十二日核准設立﹚，對
於受託為不動產買賣之仲介應有相當經驗，依目前仲介業
通常之做法，無論是委託買屋或賣屋，仲介公司均會與委
託人就每一受託案件之委託價金﹙買價或賣價﹚、委託期
限、服務報酬、特約條件明白約定，且多以書面簽訂委託
契約或仲介契約，作為雙方履約之依據，然本件原告主張
與被告間有居間關係，不僅未提出任何書面契約用以為證
，對於被告究竟委託那些不動產物件？委託賣價若干？委
託期限為何？服務報酬如何計算？是否為獨家委託？均未
見原告有何明證，實無法僅憑其口頭說詞，即認雙方間有
居間契約存在，且事實上被告為加速處理不良債權，除與
原告合作外，亦另尋寬頻房訊公司採相同之合作模式，可
見被告絕未與原告有何居間合意，否則被告何以得同時與
多家合作，至於被告於92年9月22日傳真花蓮地區不良債
權物件表予原告，僅係為履行雙方之合作關係而提供不動
產物件資訊而已，尚不得作為兩造間有居間契約之證明。
（四）又原告稱『被告公司孫善同協理承諾比照其他資產管理公
司委託原告仲介服務報酬辦理…』，而所謂其他資產管理
公司係指參與不良債權收購，該公司本身即為不良債權之
所有權人而言，是故該等資產管理公司如委託原告居間仲
介，可獲得處分債權或不動產之收益，其給付原告居間報
酬理所當然，至於被告既非該等不良債權之所有權人，並
不因出售不動產而獲有大筆收入，僅係接受新豐公司之委
託，處理有不動產抵押權擔保之不良債權，賺取微薄之服
務費，且所得收取之服務費，尚須視處理情況不同，最高
僅有3.5%，已詳如前段所述，是若依原告之主張，被告
應依實際成交金額給付3%或2.5%之報酬予原告，則被告
僅剩約不到1%的收入，且如同被告與高聰明所簽訂之債
權『抵押權讓與』買賣預約協議書，被告尚須處理後續法
律執行、相關稅賦或其他費用及房屋點交等事宜﹙協議書
第四條參照﹚，被告根本已無何利益可言，若再與原告為
給付居間報酬之約定，無異為人作嫁，在商言商，被告根
本不可能為此種與常情不符且有違經驗法則約定。又原告
為證明其與其他資產管理公司所定居間契約也是沒有簽書
面資料，於成交之後再開發票向他們請款，並庭呈發票影
本十紙為證；但原告與其他資產管理公司間如何約定（是
否訂定書面契約或僅口頭約定？）均與被告無涉，無法以
此類推證明被告與原告有以口頭方式成立居間契約。
（五）目前仲介業收取居間報酬，通常依據實際成交價格，分別
向買方收取2%，向賣方收取3%的服務費﹙居間報酬﹚，
而本件被告與原告採取合作之方案，亦即由原告向買方收
取服務費，而被告則係向新豐公司收取服務費，雙方互蒙
其利，而事實上原告亦係向買方收取2%的服務費，此可
由原告所提出其與陳光印、王桂霜購屋要約書第三條服務
報酬之約定即明，是若依原告之說詞，是否亦可解釋為被
告提供可供交易之不良債權及其擔保之不動產予原告，係
為被告報告訂約之機會或為訂約之媒介，業符合民法第
565條及民法第568條第1項之規定，請求原告依仲介慣例
，按成交總金額2%給付居間報酬予被告？至於原告稱被
告公司辛○○專員「花蓮簡秋正建議案」傳真文件第六點
記載『另協理有提到卓連章﹙歿﹚基甸石業乙案外，爾後
其他個案仲介服務費最高為2.5％﹙案量絕對會越來越多
﹚』，作為兩造間於92年9月19日締結居間契約，其服務
報酬為實際交易價額之3%，而至92年10月29日後除卓連
章基甸石業乙案外，雙方同意爾後個案仲介服務費為2.5
％之證明，被告茲否認上開文件之真正，且查辛○○係於
92年10月13日方至被告處任職，92年9月19日伊尚未到職
，對於兩造間之合作事宜，其並未參與協商討論，且其僅
負責部份不良債權物件之處理，並不涉及任何決策事宜，
辛○○傳真該份傳真文件並未經被告授權，且在傳真前亦
未給被告看過，，而觀諸上揭辛○○之傳真文件，主要亦
係針對簡秋正案提出處理建議，至於第六點之記載與整份
傳真文件內容格格不入，其真意為何，被告亦不明所以，
且依證人辛○○於鈞院94年6月9日言詞辯論期日之證言，
其對於雙方有無口頭約定給付報酬之居間契約，由於其並
未參與，故完全不清楚，有關2.5％之居間報酬亦是原告
告知證人，之所以傳真上開文件完全係應原告之要求，並
非被告之意思，故證人辛○○之證詞，尚不足以證明兩造
間有成立給付報酬之居間契約。且果若如原告所言，係調
整居間報酬之百分比，惟被告並未授權辛○○為上揭意思
表示，應屬無權代理，非經被告承認，否則對被告不生效
力，又此僅為要約，原告是否同意？如何承諾？未見原告
證明，抑或被告說多少就多少，原告無置喙之餘地？再者
『爾後其他個案仲介服務費最高為2.5％』之文意，似乎
意指居間報酬之比例視個案而有不同，則雙方就此如何約
定，或是如前所述，由被告自行決定，原告不得異議，更
或者此為被告向原告收取最高居間費用比例之通知，亦未
可知，實不得憑此即認兩造間有居間契約存在。再者，若
如原告所言，兩造於92年10月29日即已達成居間報酬為
2.5％之合意，為何被告於92年11月6日及93年1月12日分
別完成二不良債權案件之簽約，並收取部份價金，原告卻
遲不向被告請款，拖延迄今已逾一年，始起訴請求，實與
常情有違。
（六）綜上所陳，被告確有受新豐公司之委託處理花蓮地區不良
債權，而被告與原告間僅係基於合作關係，由被告提供不
良債權物件資訊予原告，供其找尋有興趣之買主，以達成
不良債權之去化，雙方各自向自己之委託人請求服務報酬
，並非被告委託原告居間仲介，雙方間並無成立居間契約
，亦未對居間報酬有何約定，是原告請求被告給付居間報
酬364500元，顯無理由。
三、證據：提出契約節本暨附件及辛○○離職證明書影本為證，
並聲請訊問證人孫善同、 徐暄詠 。
理由
一、原告起訴主張：兩造於92年9月19日在被告公司位於板橋市
○○路○○號公司內，由被告公司之孫善同協理與原告公司負
責人戊○○、經紀營業員王芬英小姐以口頭約定，委託原告
居間介紹被告公司受訴外人新豐公司委託就花蓮地區對不良
債權買賣（含擔保左列債權而設定抵押權之讓與移轉登記）
及不動產物件之買賣，雙方並約定居間仲介服務報酬傭金為
不良債權買賣或不動產物件承受之實際交易價額之3%，被告
復於92年9月22日傳真花蓮區不良債權物件表予原告，92年
11月6日訴外人高聰明在原告之媒介下，以00000000元之價
格買受新豐公司花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｉ－000－0
00－000、Ｎ－Ｃ－000－000－000坐落花蓮
市○○路四九六、四九八號之不動產（債務人卓連章，基甸
石業公司），並由被告公司辛○○專員與訴外人高聰明簽定
債權、抵押權讓與買賣預約協議書，高聰明隨即給付
0000000元予被告公司之代表辛○○，另於93年1月12日訴外
人陳光印、王桂霜亦經由原告之媒介以0000000元之價格買
受新豐公司花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｃ－000－000
－000坐落花蓮市○○街○號二樓之不動產，並由被告公
司辛○○專員與訴外人陳光印、王桂霜簽訂不動產買賣協議
書，陳光印立即交付0000000元予辛○○簽收一節，業據提
出花蓮區不良債權物件表影本1份、被告公司於92年10月29
日傳真文件影本1紙、花蓮區物件追蹤表1份、債權「抵押權
讓與」買賣預約協議書影本1份、原告與訴外人高聰明購屋
要約書影本1份、不動產買賣協議書影本1份、付款支票簽收
影本1份、原告與陳光印、王桂霜購屋要約書影本1份為證，
被告固不否認提供花蓮區不良債權物件表予原告及經由原告
之媒介出售上開不良債權物件表內之物件予訴外人高聰明、
陳光印及王桂霜之事實，是原告此部分之主張堪信為實在，
被告則否認兩造間有居間報酬之約定，並以前詞置辯。是以
本件所應審酌者，乃在於兩造間是否有居間報酬之約定？或
縱無約定，原告得否請求被告給與報酬？
二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」，民事訴訟法第277條前段定有明文，次按「請求履行
債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，
應先由原告就其主張此項事實，負舉證責任，必須證明為真
實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責
任分擔之原則。」（最高法院43年台上字第377號判例意旨
參照）。又證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證
明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由
某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，
亦包括在內（最高法院91年度台上字第2578號判決意旨參
照），本件原告主張兩造間有居間報酬之約定，然為被告所
否認，揆諸前開說明，自應由原告就此有利於己之事實負舉
證責任。經查：原告公司法定代理人戊○○及經紀營業員王
芬英小姐曾於92年9月19日至被告公司與負責不良資產處理
之孫善同協理洽談，由被告提供花蓮地區不良債權之不動產
物件資料，由原告負責尋找買主一節，已據戊○○、王芬英
及孫善同於本院訊問時證述在卷（參見本院94年4月14日言
詞辯論筆錄），嗣被告公司即指派專人於92年10月13日到職
，職稱為法務處主任之辛○○負責與原告接洽花蓮地區不良
債權物件之處理事宜，其主管為孫善同協理，92年10月29日
辛○○曾傳真文件予原告公司人員王芬英，指示原告處理「
花蓮簡秋正案」之交易過程，其中第六點並載明：「另協理
有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服
務費最高為2.5％（案量絕對會越來越多）」等語，另門牌
號碼為花蓮市○○街○號2樓物件之交易係由辛○○處理，93
年5月11日辛○○曾至花蓮協同法院書記官處理點交事宜一
節，亦據證人辛○○於本院訊問時結證在卷（參見本院94年
6月9日言詞辯論筆錄），再參酌被告對於原告所主張之：92
年11月6日訴外人高聰明在原告之媒介下，以00000000元之
價格買受新豐公司花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｉ－000－
000－000、Ｎ－Ｃ－000－000－000坐落花
蓮市○○路四九六、四九八號之不動產（債務人卓連章，基
甸石業公司），並由辛○○以被告名義與訴外人高聰明簽定
債權、抵押權讓與買賣預約協議書，高聰明隨即給付
0000000元予辛○○，另於93年1月12日訴外人陳光印、王桂
霜亦經由原告之媒介以0000000元之價格買受新豐公司花蓮
區物件債權編號：Ｓ－Ｃ－000－000－000坐落花
蓮市○○街○號二樓之不動產，並由辛○○以訴外人新豐公
司名義與訴外人陳光印、王桂霜簽訂不動產買賣協議書，陳
光印立即交付0000000元予辛○○簽收等情並不爭執觀之，
本件被告既經由原告報告或媒介訂約機會，兩造間成立之契
約性質應可定性為民法之居間契約，而非被告所稱之無名契
約甚明，且原告所提出辛○○於92年10月29日傳真予原告公
司人員王芬英之文件應為真正，辛○○亦得到被告之充分授
權代表被告處理花蓮地區不動產不良債權成交事務等事宜。
是被告否認上開傳真文件之真正及抗辯辛○○係無權代理云
云，均無可採。
三、再按「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者
，視為允與報酬。」，民法第566條第1項定有明文，其立法
理由為：「謹按居間之報酬，依前條之規定，固以約定為原
則，然有時雖未約定，而依其情形，有非受報酬即不為報告
訂約機會或媒介者，應視委託人為默認給與報酬，以保護居
間人之利益。此第一項所由設也。……」。經查：92年10月
29日辛○○曾傳真文件予原告公司人員王芬英，指示原告處
理「花蓮簡秋正案」之交易過程，其中第六點並載明：「另
協理有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲
介服務費最高為2.5％（案量絕對會越來越多）」等語，該
傳真文件應為真正，辛○○亦已得到被告之充分授權一節，
已如上述，上開記載內容之意義為何，依社會通常一般人之
理解，應做一肯定之解釋，即：「被告同意給付仲介服務費
，除卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案最高為
2.5％」，且被告公司相關業務主管孫善同協理曾有給付居
間報酬予原告之指示，否則，辛○○何以於傳真予原告公司
之上開文件中使用「協理有提到」等用語，並載明服務報酬
之計算標準?足認兩造間確有給付仲介報酬之約定，辛○○
始於上開文件中告知原告給付仲介服務費之標準（即最高
2.5％）。再者，原告為房屋仲介業者，係以賺取仲介費為
業，為他人提出仲介之服務時，仲介業者依其仲介之買賣成
交價按一定比例向買賣雙方收取報酬，為常態事實，且依目
前之商業習慣，仲介業收取居間報酬，通常依據實際成交價
格，分別向買方收取2%，向賣方收取3%至4%之服務費﹙即居
間報酬﹚，復為被告所不否認，而本件原告於仲介買方陳光
印、王桂霜買受坐落花蓮市○○街○號二樓不動產之交易過
程，僅向買方陳光印、王桂霜收取2%之服務費，於仲介買方
高聰明買受坐落花蓮市○○路四九六、四九八號之不動產之
交易過程，僅向買方高聰明收取50000元之服務費（本件成
交價為00000000元，僅為0.3225%）一節，亦有原告提出之
購屋要約書影本2份為證，被告並未否認上情，則原告於仲
介此二件不動產之交易時，僅賺取2%（花蓮市○○街○號二
樓案件）或0.3225%（花蓮市○○路四九六、四九八號案件
）之仲介服務費，實遠低於目前市場行情，縱認辛○○為上
開允給報酬之意思表示未得被告之同意或授權，參諸民法第
566條第1項規定之立法意旨，兩造或未明白約定仲介報酬，
然因原告為房屋仲介業者，若非受報酬即不可能為被告報告
訂約機會或媒介，即應視委託人（即被告）默認給與報酬，
以保護居間人（即原告）之利益。是原告主張被告應給付仲
介報酬一節，堪信為實在。
四、至原告得請求被告給付之報酬數額若干，原告雖主張應以仲
介成交之二不動產價金之3%計算，然並未舉證以實其說，且
為被告所否認，自不得遽以原告之主張為準，然參酌目前之
商業習慣，仲介業收取居間報酬，通常依據實際成交價格，
分別向買方收取2%，向賣方收取3%至4%之服務費﹙即居間報
酬﹚及辛○○於傳真文件中告知原告給付仲介服務費之標準
（即最高2.5％）等情狀，認原告以仲介成交不動產由被告
經手價金之2.5%向被告收取仲介報酬始為公允。而本件經原
告仲介成交之二不動產就坐落花蓮市○○路四九六、四九八
號部分之價金為00000000元，交由被告經手部分為0000000
元，至花蓮市○○街○號二樓部分之價金為0000000元一節
，為被告所不爭，依上開標準計算，原告得請求被告給付之
仲介服務費合計為341250元（計算式：（0000000＋0000000
）×2.5%＝341250）。
五、綜上所述，兩造間成立契約之性質應為居間契約，且兩造間
應有給付居間報酬之合意，縱兩造或未明白約定仲介報酬，
參酌民法566條第1項規定之立法意旨，應視委託人（即被告
）默認給與報酬，而其標準，應以原告仲介成交不動產由被
告經手價金之2.5%計算，始為公允。從而，原告依據兩造居
間契約之法律關係，請求被告給付居間報酬合計364500元暨
法定遲延利息，於上開341250元及自起訴狀繕本送達翌日（
即94年2月23日）起至清償日止，按年息5%計算之利息之範
圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應
予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其他未經援用
之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予一一論述
，附此敘明。
七、假執行之宣告：
本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程
序所為之判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被
告得供相當擔保金額而免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事
訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第
2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 25 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（台北縣板橋市○○
路○段○○巷○號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 8 月 25 日
書記官劉春美