裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第353號民事判決
裁判日期：民國95年09月20日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣板橋地方法院民事判決93年度訴字第353號原告庚○○
樓原???告甲○○上二人共同訴訟代理人 施湘興 律師被告丁○○
號三樓被告己○○被告戊○○被告丙○○
號五樓被告乙○○上五人共同訴訟代理人 劉永培 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國95年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應依如附表四所示之應有部分，將坐落如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告，並交付之。
訴訟費用由被告丁○○、己○○各負擔三分之一，餘由被告戊○○、丙○○、乙○○各負擔九分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣 吳炎芳 （即被告戊○○、丙○○、乙○○之被繼承人）生前與被告丁○○、己○○共同於民國62年間將其三人所有如附表二所示之土地全部售與原告二人，買賣總金額為新台幣（下同）285,389元，原告二人已繳清全部價金。然因62年當時，系爭土地尚為農地，所有權之移轉需受限制，惟買賣雙方均有預期系爭土地日後有變更為非農地或法令變更不再限制時再為所有權之移轉，故在系爭契約中約明：「本契約耕地買賣因產權過戶受限制，無法即時辦理過戶手續，因此尚未辦理過戶前，賣主將前開土地所有權全部供與買主向地政機關辦理抵押權設定登記及預告登記，嗣後始可辦理過戶時，賣主接到買主通知即時會同買主向地政機關辦理過戶登記，賣主不得刁難。二、賣主將有關憑證及印鑑證明交與買主辦理產權設定登記及預告登記當時買主將尾款一次付清與賣主。三、抵押權設定期限暫訂五個年，嗣後設定期限需再延長時賣主應即會同買主辦理賣主不得刁難」。
㈡、原告付清價款後，吳炎芳及被告丁○○、己○○即依契約約定，共同立具土地登記預告同意書，其上載明：「同意書人所有上開土地十筆欲售與甲○○、庚○○先生向台北縣瑞芳地政事務所辦理預告登記禁止移轉及設定負擔並同意俟該地登記甲○○、庚○○先生名義同時聲請塗銷預告登記，所具本同意書是實」等語。吳炎芳及被告丁○○、己○○並簽立抵押權設定契約書及提供印鑑證明等登記必要證件向地政事務所完成系爭土地預告登記及抵押權設定登記。
㈢、關於農地移轉之限制，已於89年1月26日修正公布刪除，出賣人吳炎芳、丁○○、己○○即有依約履行移轉系爭土地所有權予原告之義務。惟如附表三所示之土地於80年1月28日由系爭土地中逕為分割，並經政府徵收歸屬國有，則如附表三所示之土地於移轉登記前因被徵收而陷於給付不能，而原告所買之其餘土地地號嗣後部分亦經過分割及變更地號，遂請求被告將目前土地實際之地號即如附表一所示之土地移轉予原告二人。
㈣、系爭契約出賣人之一吳炎芳已於91年6月5日過世，經其繼承人戊○○、丙○○、乙○○繼承系爭土地持份並辦妥繼承登記，依民法繼承之規定，被告戊○○、丙○○、乙○○對於其繼承人前述契約債務自應負連帶履行之義務。
㈤、原告雖聲明：被告應將如附表一所示之土地所有權全部移轉登記予原告二人各取得所有權二分之一；惟核其真意，應係請求被告各按其應有部分將如附表一所示之土地所有權全部移轉登記予原告二人各取得所有權二分之一；爰依職權更正其聲明如主文所示，附此敘明。
二、被告則以：
㈠、否認曾與原告簽訂系爭買賣土地之契約。原告所提出之契約書上所記載之簽約日期，當時被告丁○○在新莊工廠上班，被告己○○則在金門服兵役，本人均未在契約上簽名，亦未授權他人出賣系爭土地。原告所提出之土地買賣契約書之立約日期與附記之日期並不相同。原告提出之契約書上，僅記載出賣人為吳炎芳共業者六名，則出賣人究竟為何人，即屬有疑。本件契約書既未經本人同意或授權他人出賣，應屬無效，原告自不得依據無效之契約而為請求。
㈡、原告所提出之收據，其上僅有吳炎芳之簽名，被告丁○○、己○○並未曾在收據上簽名或按捺指印，亦未收到任何款項。
㈢、被告丁○○未曾親自或委託他人於61年5月31日向戶政機關申請印鑑登記申請書，該份印鑑登記申請書上所書之文字與被告己○○之印鑑登記申請書上文字相似，顯係出於同一人所書寫，應係遭人所偽造；被告丁○○亦未曾在62年8月20日向戶政機關申請印鑑證明書；被告丁○○之印鑑證明書應係遭人偽造後，逕而附於原告提出之土地預告登記同意書及土地抵押權設定契約書，以辦理本件土地預告登記、抵押之用。
㈣、被告己○○未曾親自或委託他人於61年5月29日向戶政機關申請印鑑登記申請書，該份印鑑登記申請書上所書之文字與被告丁○○之印鑑登記申請書上文字相似，顯係出於同一人所書寫，應係遭人所偽造。且當時己○○尚未成年，亦未發現有其法定代理人簽具之代理申請書。被告己○○亦未曾在62年8月20日親自或委託他人申請印鑑證明申請書。被告己○○62年8月20日印鑑申請證明書旁加註之文字與署名之部隊主管筆跡不同，足證該份印鑑證明申請書係他人所偽造後，附於原告提出之土地預告登記同意書及土地抵押權設定契約書，以辦理本件土地預告登記、抵押之用。
㈤、縱使本件契約係有效，惟該契約書約定事項第8點載有若賣主反悔不賣時，應將定頭款悉數交還尚要付4萬元與買主等字樣，故被告以本書狀為解除契約之意思表示，並願意返還原告已支付之款項並加計4萬元。
㈥、聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張：被告戊○○、丙○○、乙○○之被繼承人吳炎芳生前與被告丁○○、己○○共同於62年間將其三人所有如附表二所示之土地全部售與原告，買賣總金額為285,389元，原告已繳清全部價金。惟因62年當時，系爭土地尚為農地，所有權之移轉需受限制，然買賣雙方均有預期系爭土地日後有變更為非農地或法令變更不再限制時再為所有權之移轉，故約定先就系爭土地設定抵押權及為預告登記。關於農地移轉之限制，已於89年1月26日修正公布刪除，被告即出賣人吳炎芳之繼承人戊○○、丙○○、乙○○及被告丁○○、己○○即有依約履行移轉系爭土地所有權予原告之義務。惟如附表三所示之土地於80年1月28日由系爭土地中逕為分割，並經政府徵收歸屬國有，則如附表三所示之土地於移轉登記前因被徵收而給付不能，遂請求被告將如附表一所示之土地所有權移轉登記予原告二人等情，被告則否認曾親自授權他人與原告簽訂買賣土地契約書，並以上開情詞置辯，是以本件兩造爭執要點即在於：㈠、被告丁○○、己○○是否親自或授權他人出售系爭土地？㈡、原告是否得請求被告將附表一所示之土地所有權移轉登記並交付予原告？茲逐一析述如下。
四、關於被告丁○○、己○○是否親自或授權他人出售系爭土地之爭點，本院判斷如下：
㈠、經查：原告主張被告戊○○、丙○○、乙○○之被繼承人吳炎芳生前與被告丁○○、己○○共同於62年間將其三人所有如附表二所示之土地全部售與原告，買賣總金額為285,389元，原告已繳清全部價金，並就系爭土地設定預告登記及抵押權登記之事實，業據提出與所述相同之買賣契約書1份、收據2紙、預告登記同意書1份、抵押權設定契約書及他項權利證明書?份、土地登記謄本、存證信函等件為證。
㈡、被告雖否認系爭買賣契約書、預告登記同意書、抵押權設定登記契約書及其內容之真正，辯稱：被告丁○○、己○○未曾簽立該買賣契約書、預告登記同意書、抵押權設定登記契約書，且該文書上印章印文亦非其所有，更非其親自或授權他人簽名蓋章云云。惟按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。民事訴訟法第358條第1項定有明文。再按私文書如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證有困難者，法院非不得依據經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷事實之真偽，最高法院84年度台上字第721號著有判決可稽。經查，本院依被告聲請向台北縣貢寮戶政事務所函調被告丁○○、己○○於61年5月底起迄62年8月20日期間提出??之印鑑登記及印鑑證明申請書，以肉眼觀之，形式上與上開
文書上之印文確屬相符。參以上開文書原本文件，觀其紙質非新，字體則呈淡化散開之態，應非臨訟杜撰，至為明顯，是原告主張系爭同意書之內容為真正，已非不能採信。
㈢、再查，本院依被告聲請將上述印鑑登記申請書、印鑑證明申請書及買賣契約書、土地預告登記同意書、土地抵押權設定契約書上被告之印文送請法務部調查局代為鑑定，該局固以請提供被告之印鑑章實物併同上述送鑑資料送鑑定而未予鑑定，有法務部調查局95年2月24日調科貳字第09500081120號函一件在卷可按，然法務部調查局之所以未能鑑定，係因兩造未能提出被告之印鑑章實物以作為鑑定之參考，故法務部調查局未予鑑定，並無矛盾之處。是兩造雖無法提出上開文書上印文之印鑑章實物以供鑑定比對，然本院仍非不得斟酌上開情節，依一般社會觀念及經驗法則判斷原告所主張之事實真偽。
㈣、另查，原告所提出之買賣契約書原本資料，被告雖否認其真正，並辯稱該契約書上訂立契約人僅載明出賣人為吳炎芳共業者六名，無法認定出賣人為何人，且契約書與附記簽訂日期不同顯係偽造云云。惟觀諸該買賣契約書除本文外，另有附記做為契約內容之一部分，自應通盤觀察全體契約內容，以判斷系爭買賣契約之法律關係全部內容，不得僅因契約本文及附記簽訂日期不同，就遽以為判斷該契約或附記內容非為真正。查原告所提出之土地買賣所有權移轉契約書本文上雖記載「出賣人吳炎芳共業者六名」，惟在契約附記上則明白記載「賣主：丁○○、己○○、吳炎芳」等字樣，參酌系爭出賣之土地確實為吳炎芳及被告丁○○、己○○三人所共有，顯見系爭契約本文上記載出賣人為吳炎芳等六名部分係誤載，應以契約附記上之記載，即吳炎芳、丁○○、己○○三人為出賣人方符事實。再查，原告主張兩造係先於62年8月6日簽訂買賣契約，並約定若至63年4月22日尚無法辦理土地所有權之移轉，即再簽訂契約附記及土地預告登記同意書、土地抵押權設定契約書，並約定於63年4月22日交付買賣尾款，故買賣契約本文及附記簽訂日期非同一日等語。原告上開主張，核與系爭買賣契約附記內容記載略為：本契約耕地買賣因產權過戶受限制，無法即時辦理過戶手續，尚未過戶前，賣主將系爭土地所有權全部供與買主向地政機關辦理抵押權設定登記及預告登記之內容，大致相符。足見原告所稱簽訂本約後，雙方另行約定於63年4月22日簽訂附記此一事實為真實可採信，被告所辯尚無可採信。
㈤、被告丁○○、己○○雖又辯稱：被告丁○○、己○○當時人均未住家中，且未曾簽字或委託他人辦理印鑑證明，其印鑑登記申請書上之文字書寫顯係出於同一人之手，應係遭他人偽造云云。惟查，被告丁○○辯稱當實其人在台北縣新莊市上班、被告己○○則辯稱當時人在金門服役並未返家云云，然均未舉出證據以實其說，且一般人在外地工作或服役，仍有休假返家之可能性，尚不足以認為被告丁○○、己○○確實在工作或服役期間均未曾返家；再查，本院就被告丁○○、己○○於61年至62年間申請印鑑證明過程一事函詢台北縣貢寮鄉戶政事務所，經該所於93年9月7日以北縣貢戶字第0930001418號函覆稱略如下：①、61年至62年8月20日止，申請印鑑之相關規定參照47年1月15日公布之臺灣省人民印鑑辦法第11條第1項規定，有關印鑑申請事項，應由本人親自辦理，如因事故不能辦理時，除初次申請印鑑登記，及因印鑑遺失申請辦理變更登記均需自辦外，得出具委託書委託他人代辦。②、關於丁○○於61年5月31日、62年8月20日，己○○於61年5月29日、62年8月20日向該所提出之印鑑證明申請書，因年代久遠，是否為其本人所申請，該所無法依檔案資料判斷。則依上開台北縣貢寮鄉戶政事務所之回函，尚無證據顯示被告丁○○、己○○於61年至62年期間內，確實並未親自或授權他人辦理印鑑證明。被告二人雖又辯稱：61年至62年8月間之印鑑登記及證明申請書所填寫之文字、簽名均非被告之筆跡，係他人所偽造云云，惟查，被告就該筆跡非其親自書寫一事並未提出任何證據供本院調查，而本院以肉眼觀察被告丁○○、己○○61年間所提出之印鑑登記申請書上文字之書寫習慣雖有雷同之處，然查，民眾向戶政事務所申請印鑑登記或印鑑證明之申請書並未以本人親自書寫為限，而衡諸通常情況，人民提出印鑑登記或印鑑證明之申請時均需經戶政機關形式及實質審查後方能核發，本件被告丁○○、己○○之印鑑登記及印鑑證明申請書當時既經戶政機關審核通過並准予核發，足見該印鑑登記申請應確實為被告丁○○、己○○所親為，而該印鑑證明申請亦係被告丁○○、己○○親自或委託他人辦理無訛。被告丁○○、己○○辯稱其印鑑登記及印鑑證明申請書均係遭他人偽造云云，則無可採信，應認原告主張該印鑑登記及印鑑證明書均為真正為真實可採信。
㈥、被告己○○再辯稱：伊係00年00月00日出生，於61年5月29日當時尚未成年，而該申請書上亦無經其法定代理人代理申請等字樣。經查，台北縣貢寮鄉戶政事務所上開回函覆稱略以：「……④參照臺灣省警務處中華民國59年3月4日（59）警戶字第15918號函及刑警務通令五十九春甲第二二期略以：未婚之未成年子女申請印鑑證明登記及證明依法由法定代理人代為辦理，其順序依民法規定辦理」等語，足見依戶政機關之申請印鑑證明作業規定，未成年人申請印鑑登記及印鑑證明確實應由其法定代理人代為辦理，方為適法。惟查，被告己○○於61年5月29日所提出之印鑑申請登記，既經戶政機關審核通過並准予核發，已詳如上述，則衡諸一般常情，戶政機關應已就該件印鑑證明之申請程序是否符合規定一節予以審查。且查，縱使被告己○○上開印鑑登記之申請確實有未經其法定代理人同意之情事存在，亦僅屬該印鑑登記之程序是否有瑕疵之虞，尚無從證明該印鑑登記申請即屬遭人偽造。準此，被告己○○主張其初次申請印鑑登記時，因當時尚未成年且未經法定代理人之代為申請，故為遭人偽造云云，洵屬無據，被告執此抗辯，不足採信。
五、關於原告是否得請求被告將附表一所示之土地所有權移轉登記並交付予原告？
㈠、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。民法第246條定有明文。本件原告與被告戊○○、丙○○、乙○○之被繼承人吳炎芳、被告丁○○、己○○間於63年間簽訂有系爭土地買賣契約之事實，已詳如上述，而系爭土地為編定使用種類為農業用地，依簽訂當時有效之土地法規，其所有權之移轉時承受人需以具自耕農身份者為限，而查原告二人於買賣契約成立當時並不具備自耕農身份，此為兩造所不爭執，故本件契約標的顯為不能之給付，惟該不能之情形係因受國家法令之限制，應有除去之可能，且買賣雙方於訂約當時，均有預期系爭土地日後變更為非農地或法令變更不再限制時再為移轉，故特別於系爭契約中約明俟日後可辦理過戶時，即向地政機關辦理過戶登記，故系爭買賣契約應仍為有效。
㈡、被告雖又辯稱：縱使本件契約係有效，惟該契約書約定事項第8點載有若賣主反悔不賣時，應將定頭款悉數交還尚要付
4萬元與買主等字樣，故被告以本書狀為解除契約之意思表示，並願意返還原告已支付之款項並加計4萬元云云。惟按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使。最高法院72年台上字第85號著有判例可資參照。稽諸本件買賣契約書中約定為：倘賣主反悔不賣者，應將定期款悉數交還外，尚要付4萬元與買主，若買主不買者所付定期頭款全部被沒收等語，核其性質，應屬解約定金。惟原告已履行契約之給付價金義務，依前開說明，被告自無再依上開約定行使解約權之情況，被告辯稱系爭契約已經解除云云，自無可採。
㈢、按前開土地法中關於農地移轉限制之規定，已於89年1月26日修正公布刪除，是出賣人依約於89年1月26日後即負有移轉系爭土地所有權登記及交付系爭土地予原告之義務。查出賣人之一吳炎芳業於91年6月5日逝世，其繼承人為被告戊○○、丙○○、乙○○，其就系爭土地所持有之應有部分各為九分之一，是被告戊○○、丙○○、乙○○即應繼承其被繼承人吳炎芳所負之交付並將土地所有權移轉登記予原告之義務。再查，兩造所定買賣契約之標的原為如附表二所示之土地，因部分土地之地號經過變更或政府徵收，現可請求移轉之土地為如附表一所示之土地，此為兩造所不爭執，據此，原告請求被告應按其應有部分將如附表一所示之土地所有權移轉登記為原告二人所有，並將如附表一所示之土地交付原告二人，於法即無不合。
六、綜上所述，原告二人依買賣契約書約定，請求被告應按其應有部分將如附表一所示之土地所有權移轉登記為原告二人所有，並將如附表一所示之土地交付原告二人，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國95年9月20日
民事第三庭??審判長法官朱耀平
法官陳映如法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年9月20日
書記官王苑琦