臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
111年度重簡字第1328號
原告 郭家宏
被告 季凱
訴訟代理人 李珮琴 律師
林景瑩 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國112年1月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前曾與被告為法定代理人之鑫龍不動產經紀股份有限公司（下稱鑫龍公司）簽訂專任委託契約書，約定委託鑫龍公司出售被告所有坐落新北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋），再於111年1月3日簽訂委託事項變更契約書，將買賣價款變更為新臺幣（下同）2,780萬元（包含4％之仲介服務費用），並約定由原告實收2,300萬元。嗣被告於111年4月27日告知原告買方出價2,600萬元，原告拒絕出售後，被告遂以：「開立100萬元服務費發票，但實際上僅收取16萬元之服務費，讓政府認定總價降低100萬元，如此原告應能取得實收2,300萬元」等語誘導原告，使原告於111年4月29日再次簽立委託事項變更契約書（本院卷第23頁），約定：「屋主實拿貳仟叁佰萬元整，屋主不支付房地合一稅，付房地增值稅」。
（二）詎被告嗣後先於111年5月5日以：「會計之前計算有誤，三次贈與中的第一筆符合舊制，房地合一稅由371萬下降為226萬，可以少付145萬元」等語要求調高服務費，再於同年月8日以：「願意以20萬元開確認單，但8萬元土地增值稅須由原告自行繳納」，最後雖確認以12萬元開立確認單，詎於商量前開100萬元發票抵扣稅事宜時，被告員工竟稱：收多少服務費開多少金額發票，實際服務費用為8萬元云云，違反前揭開立100萬元發票之約定，致原告因而多支出18萬4,000元。
（三）爰提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告18萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）不爭執事項：
⒈原告於110年12月12日就系爭房屋與鑫龍公司簽訂專任委託銷售契約書(UA0000000)。其中第5條約定服務報酬係成交價額之4%，第17條特約條款記載「屋主實拿貳仟伍佰萬元整，不支付仲介服務費，但需支付土地增值稅等屋主需支付的費用」。
⒉原告與鑫龍公司於110年12月12日簽訂委託事項變更契約書(UD0000000)，記載「1.買賣價款（或承買總價款）變更為新台幣貳仟陸佰零肆元整。」（註：應為2604萬，誤載為2604)。
⒊原告與鑫龍公司於111年1月3日簽訂委託事項變更契約書(UD0000000)，記載「1.買賣價款（或承買總價款）變更為新台幣貳仟柒佰捌拾萬元整。」、「特約條款：（本特約條款，須經乙方承辦人及甲方另行簽章）1.本物件成交底價為貳仟柒佰捌拾萬元整，(含4%仲介服務費）2.本物件銷售價錢改為貳仟捌佰玖拾萬元整3.屋主需自行支付土地增值稅及二稅合一需繳納之稅金。」。
⒋原告與鑫龍公司於111年4月29日簽訂委託事項變更契約書(UD0000000)，記載「參、變更委託期間自民國111年5月1日起至民國111年5月5日止。」、「特約條款：（本特約條款，須經乙方承辦人及甲方另行簽章）1.屋主實拿貳仟參百萬元整，屋主不支付房地合一稅及土地增值稅」。
⒌原告於111年4月29日簽署成交確認單，記載：「確認不動產總價款為新台幣貳仟陸百捌拾柒萬元整」，於111年5月3日20時與買方簽訂買賣契約；另記載「屋主實拿貳仟參百萬元整，屋主不支付房地合一稅及土地增值稅」。
⒍原告與買方於111年5月3日簽訂如被證5所示之不動產買2賣契約書。
⒎原告嗣後支付鑫龍公司仲介服務費8萬元，鑫龍公司亦開立同額發票予原告。
（二）本件專任委託銷售契約書當事人係原告與鑫龍公司，原告據此契約向被告請求，被告應屬當事人不適格。
（三）原告雖提出試算表，稱兩造曾約定由鑫龍公司開立100萬元之仲介發票云云，然依原告所提之兩造對話紀錄（本院卷第25至29頁）可知，被告與買家開始商談成交價時，係依照111年1月3日委託事項變更契約書之約定，以及原告稱希望成交金額扣除房地合一稅後尚餘2,300萬元之要求，以試算方式向原告解釋，前揭成交價扣除仲介服務費和房地合一稅係可以符合原告要求，該試算表並非契約内容，原告自不得據此要求開立100萬元之仲介服務費發票及請求損害賠償。
（四）此外，系爭房屋之成交價額2,687萬元，於扣除房地合一稅、土地增值稅後，所剩金額已超過2,300萬元，此自兩造對於財政部北區國稅局111年11月22日回函:「已繳納房地合一稅款2,304,785元。」等語即可知悉，是系爭房屋隻買賣已與原告和鑫龍公司於111年4月29日簽訂之委託事項變更契約書相符，鑫龍公司並無任何違反契約或和原告間之約定之情，則原告之請求自顯無理由。
（五）況鑫龍公司受原告委託銷售系爭不動產，歷經約半年期間，最終僅獲8萬元仲介服費，約僅占成交價2.91，遠遠低於委託銷售契約書約定之4%及市場行情，如再令被告或鑫龍公司給付原告18.4萬元，表示被告成功依原告意願完成系爭不動產之銷售，令原告獲得滿足之利益後，竟須另支付原告10萬4,000元，實不合理等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造就系爭房屋之銷售簽訂專任委託契約書及變更契約書，約定買賣價金2,780萬元（包含4％之仲介服務費用），由原告實收2,300萬元，嗣後原告給付被告公司8萬元之服務費用，並繳納房地合一稅計230萬4,785元等情，業據提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、被告手寫銷售計畫書、兩造Line對話紀錄截圖（本院卷第17至29頁）等件為證，被告則不否認上情，惟就原告請求被告給付18萬4,000元之主張，則另以前詞置辯。
（二）按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度台上字第1809號民事裁判意旨參照）。經查，依原告所提出之專任委託契約書及委託事項變更登記書（本院卷第17至19頁）所載內容，可知本件原告委託銷售系爭房屋之對象為鑫龍公司，原告並於112年1月13日本院言詞辯論期間當庭陳述：「（問：原告本件主張所依據之物證三，是被告個人與原告成立的法律關係，或是基於鑫龍公司與你間的買賣關係所生？）被告代表鑫龍公司，不曉得是否等於鑫龍公司，這是從鑫龍公司相關業務人員與我及配偶的LINE對話群組當中所傳出。」等語，表明其所主張兩造約定開立100萬元仲介費發票之約定，係基於鑫龍公司與原告間之契約關係所生，且談論之內容既為就系爭房屋委託鑫龍公司銷售之事項，實難以認定被告有何基於個人與原告成立何種協議。原告雖主張被告即代表鑫龍公司云云，惟被告僅為鑫龍公司之法定代理人，委任契約既存在於原告與鑫龍公司間，基於債之相對性原則，原告自不得向非委任契約當事人之被告，主張基於契約關係所生之損害賠償請求權。
（三）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。原告雖另主張：被告個人意圖以開立不實金額之發票為由詐欺原告簽立買賣契約促成交易云云，惟被告既否認原告所提出之手寫計算文件（本院卷第21頁）為其個人與原告之約定，並辯稱前揭文件僅為試算表，原告自應就被告確實以其個人名義與原告做有該約定之事實進行舉證，然依原告所提之前揭事證均未能舉證上開有利於己之事實，是其主張被告應負損害賠償責任云云，亦無可採。
四、從而，原告依照兩造間契約之法律關係，請求被告給付18萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國112年2月18日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官王雅婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國112年2月18日
書記官陳芊卉