臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度橋簡字第97號
原 告 日東不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 簡志坤
訴訟代理人 朱育男 律師
被 告 劉有力
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國106年11月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國一○六年一月五日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前委託其阿姨即訴外人 呂蕙良 出賣其所有之
高雄市○○區○○路○號9樓之2房屋（下稱系爭房屋），
呂蕙良於民國105年9月9日與原告簽立專任委託銷售契約
書（下稱系爭契約），約定銷售底價新臺幣（下同）4,265,
000元，嗣原告覓得買家即訴外人 陳心香 願出價4,350,000
元購買系爭房屋，並代理被告收受陳心香交付之斡旋金100,
000元，兩造並約定105年11月19日簽立買賣契約，惟被告
於106年11月6日始悔約不賣，致原告受有損害，爰依系爭
契約第8條第3項第3款、第2款約定，先位主張原告收受
定金後，因可歸責被告之事由而不願或無法與買家簽約，原
告得請求委託銷售價4%服務報酬，備位主張因可歸責被告之
事由片面終止委託關係，原告得請求委託銷售價2%服務報酬
，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）先位聲明：被告應給
付原告174,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息。（二）備位聲明：被告應給付
原告87,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭契約第8條文字密密麻麻、未加粗使人難以
注意辨識，且原告並未讓呂蕙良攜回系爭契約審閱3天，呂
蕙良並不瞭解契約重要條款內容，違反消費者保護法第11條
之1，該條款依民法第247條之1、消費者保護法第12條規
定，不構成契約內容；且原告所代理收受者為「斡旋金」而
非「定金」，原告復未依系爭契約第7條約定，於收受定金
後24小時內交付被告，亦未以書面通知被告，原告違約在先
自不得再請求服務報酬，又被告並無可歸責之情事等語，資
為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告於105年8月31日委託其阿姨呂蕙良處理系爭房屋出
賣事宜，呂蕙良105年9月8日傳LINE聯絡原告業務人員
鄭淑娟 有系爭房屋欲出售，並要求於同日或翌日中午簽委
託契約，嗣呂蕙良與原告於105年9月9日簽訂系爭契約
書，約定委託價格為460萬元，委託期間為簽約日至105
年12月31日，呂蕙良並於105年10月1日簽立委託事項變
更契約書，將委託價格變更為426萬5千元。
（二）嗣原告覓得訴外人陳心香願出價425萬元購買系爭房屋，
並於105年10月22日簽立到期日為105年11月1日之不動
產買賣意願書，原告並向陳心香收取5萬元現金作為斡旋
金。嗣105年11月1日陳心香表示願提高出價至435萬元
，並簽立到期日為105年11月15日之不動產買賣意願書，
上開5萬元斡旋金之期限亦一併延長。
（三）兩造原約定105年11月19日會同陳心香簽訂系爭房屋買賣
契約，鄭淑娟並於105年11月5日傳LINE告知呂蕙良簽約
應備文件，惟被告因外地工作辛苦決定返回高雄居住工作
，並於105年11月6日傳LINE告知呂蕙良不願出賣系爭房
屋，呂蕙良遂於同日傳LINE告知鄭淑娟不賣系爭房屋。
（四）原告於105年11月12日另向陳心香收取5萬元斡旋金，而
原告所收受10萬元斡旋金並未實際交付被告或匯入履約保
證專戶。
（五）原告於105年11月10日寄發存證信函與呂蕙良催告其於10
5年11月20日前出面簽立系爭房屋買賣契約，呂蕙良於10
5年11月21日寄發存證信函拒絕。
四、本件之爭點：
（ㄧ）系爭契約是否違反合理審閱期間相關規定，而不構成契約
內容？
（二）原告得向被告請求違約金之要件是否已成就？
（三）原告先位請求被告給付174,000元即委託銷售價4%服務報
酬之違約金，備位請求被告給付87,000元即委託銷售價2%
服務報酬之違約金，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭契約是否有違反合理審閱期間相關規定，而不構成契
約內容？
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定
者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2
項定有明文。又前開審閱期間條款之目的在給予消費者充
分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予
消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時
間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之
權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害
，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關
係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間
，即不得引用上開規定而主張不構成契約內容。
2.被告雖抗辯原告並未逐條解釋契約內容，呂蕙良未充分瞭
解系爭契約之內容及重要之條款等語，然系爭委託銷售契
約書之前文記載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，
有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本
審閱…委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約
書即其附件之內容無誤。」呂蕙良並緊鄰其右下方簽名，
有系爭契約影本1份在卷可證（見本院卷第6頁）；又證
人鄭淑娟於本院審理中證稱：伊為原告之業務，負責與呂
蕙良接洽，呂蕙良先前有另一富民路物件與原告洽談委託
，後來變更為委託仲介系爭房屋，伊在105年9月9日拿
系爭契約給呂蕙良，呂蕙良當場看完，說沒有問題才簽約
的，伊也有跟呂蕙良解釋違約的部分等語（見本院卷第
64~67頁）；證人呂蕙良則於本院審理中證稱：伊在本件
之前已有買、賣房屋之經驗等語（見本院卷第70頁）。本
件兩造不爭執呂蕙良係事前主動要求於1、2日內簽約，
復未要求攜回系爭契約審閱，其既已於系爭契約審閱權部
分簽名確認，表示已充分瞭解契約內容，而自願放棄攜回
審閱之權利，同意與原告成立契約關係，是以原告縱未於
事前給予系爭契約攜回審閱，亦難認呂蕙良係於匆忙間不
及瞭解契約內容而簽約，且呂蕙良為有相當社會閱歷及不
動產交易經驗之成年人，應不難在短期間內經由閱讀而瞭
解系爭契約書之內容，證人呂蕙良雖於本院審理中證稱：
簽立系爭契約前伊只有看價錢，其他部分沒看，伊只在意
價錢及服務費，裡面寫什麼不會注意，鄭淑娟也沒有提過
不能中途毀約等語（見本院卷第68~69頁），然其所委託
銷售之不動產為其親人即被告所有，價值達400餘萬元，
對契約內容自無不重視之理，何以可能完全不閱讀契約內
容即於契約上簽名，其證述顯不合理，尚難採信，是以被
告抗辯系爭契約違反合理審閱期間規定而不構成契約內容
等語，尚不可採。
3.另觀諸系爭契約之內文，字體大小正常，並無消費者保護
法施行細則第12條難以注意或辨識其存在之情事；又系爭
契約其主要內容係由原告為被告居間仲介系爭房屋之出賣
事宜，而原告得向被告收取報酬，須被告與買方簽立買賣
契約，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣銷售、帶客
戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無法成立而
未能獲得報酬，故系爭契約一方面要求原告須自行負擔此
部分之風險及成本費用，另一方面為保障原告所支出之勞
力及金錢，避免被告於收受定金後，任意拒絕締約，係為
平衡原告可能支出無益之勞費及避免買方規避報酬支付，
故約定有上開情形之一，仍視為原告已完成仲介工作，與
一般社會觀念無違，該條款所稱被告應支付銷售總額4%
或2%之「服務報酬」，核其性質非屬於居間買賣成立而應
支付之服務報酬，應係委託人債務不履行時，應予支付違
約金之約定，而此違約金之約定並無違反誠信、平等互惠
原則，亦與法律規定不相違背，且不致使契約目的難以達
成，對被告並無顯失公平情形，是被告前揭抗辯，應無足
採，系爭契約第8條仍構成系爭契約之範圍。
（二）原告得向被告請求違約金之要件是否已成就？
1.系爭契約第8條第3項約定：專任委託之遵守：有下列情
形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務
，除第2款給付委託價額2%之服務報酬外，甲方（即被告
）仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額一次支
付予乙方。……②委託期間內，因可歸責於甲方支是由而
片面終止委託契約關係者。③乙方收受定金後，因可歸責
於甲方之事由而不願或無法與乙方介紹之客戶簽立不動產
買賣契約時；系爭契約第7條第7項約定：乙方應於收受
定金後24小時內送達甲方，但如因甲方之事由致無法送達
者，不在此限。惟乙方應於2日內寄出書面通知表明收受
定金及無法送達之事實通知甲方（見本院卷第6~7頁）。
被告雖抗辯原告並未實際交付定金，是其並不須給付原告
服務報酬等語，然系爭契約第8條第3項第3款條文並未
約定須以原告履行第7條第7項之契約義務為前提，被告
此部分抗辯並不足採。
2.被告另抗辯原告自陳心香處收受者為「斡旋金」，而非「
定金」，且原告與陳心香簽立之不動產買賣意願書雖約定
原告得將斡旋金視同定金交付賣方，然基於債之相對性該
條款並不能拘束被告等語。惟兩造不爭執於105年11月1
日原告向陳心香收受5萬元斡旋金後，兩造已約定105年
11月19日簽立買賣契約，鄭淑娟並於105年11月5日告知
呂蕙良簽約應備文件，又呂蕙良曾於105年9月8日傳
Line訊息向鄭淑娟表示：富民路房子暫緩，除非收斡旋否
則以不打擾房客為原則。但請幫我處理重建路的小房子.
..又於105年11月3日傳Line訊息向鄭淑娟表示：..
.電視我要拿回來用。你跟買方說，含新的熱水器那些東
西總值13萬，確實買了也沒怎麼用到，她不吃虧的等語（
見本院卷第82、90頁），而呂蕙良為具有不動產交易經驗
之成年人，已如前述，依上開對話紀錄內容可知其顯然理
解不動產仲介收受斡旋金所代表之意義，即買方交付斡旋
金表示願支付定金而有購買之誠意，堪認呂蕙良有默示同
意原告將斡旋金轉為定金之意，始會同意擇期簽立買賣契
約，並與鄭淑娟溝通系爭房屋內何傢俱要交付買方等事宜
，是被告前揭抗辯，並不足採。又被告係因自己職涯規劃
因素而毀約不賣，自屬因可歸責被告之事由而不願或無法
與陳心香簽立系爭房屋買賣契約，是原告依系爭契約第8
條第3項第3款約定，向被告請求違約金之要件已成就。
（三）原告先位請求被告給付174,000元即委託銷售價4%服務報
酬之違約金，備位請求被告給付87,000元即委託銷售價2%
服務報酬之違約金，有無理由？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能
如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即
應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準
。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減
至相當之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法
院79年台上字第1612號判例參照）。本院審酌依被告所提
系爭房屋訪客登記紀錄，原告已帶多組訪客看屋，顯已付
出相當成本盡力促成本件交易之完成，且若被告未毀約不
賣，陳心香之出價已符合被告設定之售價，僅俟簽約完成
原告即可取得報酬，另因被告違約，原告因此省卻本需處
理系爭不動產相關簽約、辦理過戶、點交手續等事宜所需
付出之人事、勞務費用，認系爭契約第8條第3項所約定
按委託銷售價格4%計算之違約金，尚屬過高，應核減為
90,000元為合理，是原告於此範圍內請求被告給付違約金
，始屬允當，逾此部分，即非正當。
六、綜上所述，原告先位主張被告應給付原告90,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日即106年1月5日起（見本院卷第28頁）
至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准
許，餘此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告先位之訴
既為部分有理由，本院自無庸就備位之訴加以審理裁判，附
此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項規定，適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年11月30日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國106年11月30日
書記官葉彥伶