臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 102年度宜簡字第232號
原 告 林鴻 源
原 告 蔡林 慎蕙
兼
訴訟代理人 林秋菊
原 告 林昶蒼
林昶如
林俐岑
林游秀鳳
兼前四人共同
訴訟代理人 林鴻基
被 告 許浩威
訴訟代理人 許榮源
林志嵩 律師
被 告 林建宏
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103年6月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
兩造共有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，即門牌號碼宜蘭縣○
○鄉○○○路○○○號農舍，應分割為由原告林鴻基、 林鴻源 、
林秋菊、 蔡林慎蕙 、林昶蒼、林昶如、林俐岑、林游秀鳳、被告
林建宏取得並維持公同共有；前開公同共有人應補償原告林鴻基
、林鴻源、被告許浩威各新臺幣貳拾萬壹仟貳佰零陸元。
訴訟費用由原告林鴻基、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙、林昶蒼、
林昶如、林俐岑、林游秀鳳、被告林建宏負擔七分之一，原告林
鴻基、林鴻源各負擔七分之二，餘由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；另承受訴
訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦
得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明
文。查原告 林秋雄 於本件訴訟繫屬後之民國103年2月14日死
亡，經林秋雄之繼承人即原告林游秀鳳、林昶蒼、林昶如、
林俐岑聲明承受訴訟（見本院卷第163頁），揆諸上開說明
，於法並無不合。
二、被告林建宏未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決
。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造共有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，即
門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路○○○號農舍為兩造所共有（
下稱系爭農舍，各共有人之應有部分如附表一所示），又系
爭農舍所坐落之農地即宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，
業經本院101年度重訴字第61號判決分割確定在案（下稱前
案確定判決），分割方案即如附圖編號(A)所示，面積
5588.4平方公尺土地由被告許浩威、林秋雄（其應有部分於
103年2月6日移轉登記予被告許浩威所有）、原告林鴻基、
林鴻源所有，並按應有部分由被告許浩威、林秋雄各6分之1
、原告林鴻基6分之2、林鴻源6分之2比例維持共有；如附圖
編號(B)所示，面積931.41平方公尺土地分歸林秋雄（林秋
雄死亡後由繼承人原告林游秀鳳、林昶蒼、林昶如、林俐岑
繼承）、原告林鴻基、林鴻源及被告林建宏、原告 蔡林慎惠
、林秋菊所有，並維持公同共有。惟經原告持前開確定判決
至宜蘭縣宜蘭地政事務所（下稱宜蘭地政所）辦理登記時，
經該所認定判決共有物分割移轉登記仍應依農業發展條例第
18條第4項規定受農舍與其坐落用地應併同移轉登記，以符
合農舍及其農地之移轉持分比例相同之限制，依前案確定判
決結果，造成農舍與其坐落用地所有人及其持分比例不同，
因而駁回登記之申請，為解決前開無法登記之紛爭，且系爭
農舍並無因物之使用目的不能分割，且共有人間亦無不分割
之協議，為此爰依民法第823條第1項及第824條之規定訴請
裁判分割，並請求依將被告許浩威應有部分7分之2改以價金
補償，並由原告林鴻基、林鴻源負擔，各公同共有人持分則
為被告林建宏、原告林秋菊、林鴻源、蔡林慎惠、林鴻基持
分各6分之1、與原告林昶蒼、 林昶和 、林俐岑、林游秀鳳等
4人共同持分為6分之1，維持公同共有，使農舍所有人與附
圖所示(B)部分持分比例均相等。
二、被告答辯：
（一）被告林建宏未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作
何聲明或陳述。
（二）被告許浩威部分：
１「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權
人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」農
業發展條例第18條第4項前段定有明文，「又上開所稱農
舍與其坐落用地併同移轉時不得有所有權人不同之情形，
係指農舍與農業用地不得分別移轉而言；而農舍與其坐落
用地併同移轉時不得有所有權人持分不一致之情形，則指
依上開條例第十八條第四項規定，農地與農舍併同移轉之
原則下，共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始
符合該條項規定意旨。」，此有內政部100年8月23日內授
中辦地字第0000000000號令足參。原告所提出之分割方案
與目前農地共有人及持分均有不同，自有違上開規定，而
不應准許。
２本案分割標的為農舍，在未同時移轉相同比例的持分農地
前提下不能請求分割：
按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有
物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限
者，不在此限。」民法第823條定有明文，本件原告僅就
農舍部分請求分割，自屬前開所指「法令另有規定」的情
形，縱使變價分割因土地未一併分割（移轉），亦有違農
業發展條例第18條第4項前段規定，從而，應駁回本件訴
訟。
３退步言，被告亦不同意原告之分割方案：
原告林鴻基、 林鴻源業 將其持分土地及系爭農舍持分（分
別共有部分）全部出售予被告許浩威，原告不能違反買賣
契約之規定，反要求被告許浩威應將其農舍持分7分之1分
售予其他共有人，原告主張顯有違誠信。
４答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造共有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，即門牌
號碼宜蘭縣○○鄉○○○路○○○號之系爭農舍為兩造所共
有（各共有人之應有部分如附表一所示），又系爭農舍所
坐落之農地即宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地，業經本
院101年度重訴字第61號判決分割確定在案，分割方案即
如附圖編號(A)所示，面積5588.4平方公尺土地由被告許
浩威、林秋雄（其應有部分於103年2月6日移轉登記予被
告許浩威所有）、原告林鴻基、林鴻源所有，並按應有部
分由被告許浩威、林秋雄各6分之1、原告林鴻基6分之2、
林鴻源6分之2比例維持共有；如附圖編號(B)所示，面積
931.41平方公尺土地分歸林秋雄（林秋雄死亡後由繼承人
原告林游秀鳳、林昶蒼、林昶如、林俐岑繼承）、原告林
鴻基、林鴻源及被告林建宏、原告蔡林慎惠、林秋菊所有
，並維持公同共有。惟經原告持前開確定判決至宜蘭地政
所辦理登記時，經該所認定判決共有物分割移轉登記仍應
依農業發展條例第18條第4項規定受農舍與其坐落用地應
併同移轉登記，以符合農舍及其農地之移轉持分比例相同
之限制，依前案確定判決結果，造成農舍與其坐落用地所
有人及其持分比例不同，因而駁回登記之申請，為解決前
開無法登記之紛爭，且共有人間亦無不分割之協議，但兩
造無法協議分割等情，業據提出建物登記謄本、土地登記
謄本、房屋稅繳納證明、林秋雄之除戶及其全體繼承人即
原告林游秀鳳、林昶蒼、林昶如、林俐岑之戶籍謄本為證
，被告亦不爭執，且經本院調取本院101年度重訴字第61
號分割共有物事件卷，核閱屬實，堪信為真實。
（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限。民法第823條第1項定有明文。本件原告主張
系爭農舍無不能分割情事，為被告所否認。從而，本件首
應審酌系爭農舍有無不能分割之情事存在：按「第一項及
前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應
與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」，農業發展條
例第18條第4項前段定有明文，「又上開所稱農舍與其坐
落用地併同移轉時不得有所有權人不同之情形，係指農舍
與農業用地不得分別移轉而言；而農舍與其坐落用地併同
移轉時不得有所有權人移分不一致之情形，則指依上開條
例第十八條第四項規定，農地與農舍併同移轉之原則下，
共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始符合該條
項規定意旨。」，此亦有內政部100年8月23日內授中辦地
字第0000000000號令足參。考諸前開法文及內政部之函令
意旨，對於農舍並無不能分割之限制，而係要求農舍應與
其坐落用地併同移轉。對此，被告辯稱原告請求分割系爭
農舍已未與其坐落用地併同移轉（分割），自不能單獨請
求本件之分割云云，然所以要求農舍與其坐落用地應併同
移轉（分割），乃在使農舍與其坐落用地併同移轉時不得
有所有權人持分不一致之情形，避免農舍與農地之產權複
雜化而生爭議，是而其重點應在農舍與其坐落用地之所有
權人及其應有部分比例應予一致，應非指農舍與其坐落用
地於移轉（包括分割共有物）時其時間點上是否同時發生
。復依宜蘭地政所以103年3月7日宜地貳字第0000000000
號函文所指：「○○○鄉○○段○○○○號土地共有人許浩
威等人於102年11月14日持貴院101年度重訴字第61號民事
判決確定證明文件申辦判決分割、判決共有物分割及基地
號變更等案，因該判決未其上農舍（同段125建號）一併
裁判，致農地與農舍於判決後所有權人將脫離不一，案經
內政部103年1月21日內授中辦地字第0000000000號函及行
政院農業委員會102年12月31日農授水保字第0000000000
號函釋，判決共有物分割移轉登記，仍應受農業發展條例
第18條第4項農舍應與其坐落用地併同移轉規定之限制，
是旨案與前開規定不符，依法不應登記，本所業於103年1
月27日依土地登記規則第57條第1項第2款規定予以駁回申
請。」等語（見本院卷第122頁），亦在重申農舍與農地
如經判決後所有權脫離產生所有權人不一致之情形，有違
同條例第18條第4項之意旨。而本院前案確定判決將如附
圖編號(B)部分分歸林秋雄（已由原告林昶蒼、林昶如、
林俐岑、林游秀鳳繼承，並因繼承而維持公同共有）、林
鴻基、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙及被告林建宏所有，並
維持公同共有，前開確定判決雖因其上之系爭農舍分別共
有部份係由原告林鴻基、林鴻源、被告許浩威各持有7分
之2（含林秋雄於死亡前之102年2月6日移轉之應有部份7
分之1），另公同共有部份，由原告林秋雄（已由林昶蒼
、林昶如、林俐岑、林游秀鳳繼承）、原告林鴻基、林鴻
源、林秋菊、蔡林慎蕙及被告林建宏公同共有7分之1，致
造成所有權人及其應有部分比例不一致之情形而無法登記
。但按不動產物權因法院之判決而取得者，不以須經登記
為生效要件，為民法第759條之所明定。分割共有物判決
具有形成力，依判決宣告足生物權法上取得某不動產物權
效果之力，甚且對第三人亦恆有效力，是而本院前案確定
判決將如附圖編號(B)部分分歸林秋雄（已由原告林昶蒼
、林昶如、林俐岑、林游秀鳳繼承，並維持公同共有）、
原告林鴻基、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙及被告林建宏所
有，並維持公同共有，已生分割之效力。準此，依照上開
之說明，系爭農舍之所有權人及其應有部分比例如與其用
地即如附圖編號(B)部分土地相同，即與農業發展條例第
18條第4項前段之規定相合，從而，被告辯稱系爭農舍單
獨請求分割，於法不合，應駁回原告分割之請求乙節，要
與前開農業發展條例第18條第4項前段之規定意旨不合，
尚難採信。
（三）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方
法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物
之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原
物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未
受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之
。民法第824條第1、2、3項分別定有明文。又按「共有人
因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有
物之訴，應由法院依民法第八百二十四條命為適當之分配
，不受任何共有人主張之拘束，即不得以原告所主張分割
方法之不當，遽為駁回分割共有物之訴之判決。」，此有
最高法院49年台上字第2569號判例意旨可參。本件原告主
張將被告許浩威應有部分7分之2改以價金補償，並由原告
林鴻基、林鴻源負擔，各公同共有人持分則為被告林建宏
、原告林秋菊、林鴻源、蔡林慎惠、林鴻基持分各6分之1
、與原告林昶蒼、林昶和、林俐岑、林游秀鳳等4人共同
持分為6分之1，維持公同共有，使農舍所有人與附圖所示
(B)部分持分比例均相等等語。然查，為使系爭農舍之所
有權人及其應有部分比例如與其用地即如附圖編號(B)部
分土地相同，如果尚保有原告林鴻基、林鴻源及被告許浩
威分別共有持分各7分之2，並以原物分割之方式為之，勢
與農業發展條例第18條第4項前段規定牴觸，造成農舍與
農地均無法登記，依民法第759條規定，難以再為處分行
為，影響兩造權益鉅大，足認原物分割顯有困難；如以全
部予變賣，以價金分配於共有人時，取決買受人為何人及
其應有部分比例，但因前案確定判決將如附圖編號(B)部
份劃分為農舍用地，並由林秋雄（已由原告林昶蒼、林昶
如、林俐岑、林游秀鳳繼承，並維持公同共有）、林鴻基
、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙及被告林建宏所有，並維持
公同共有，農舍經變賣後亦難以上開所有權人以公同共有
關係買受之，是變價分割亦有重大困難，是而本件僅能依
民法第824條第2項第2款後段規定：「原物分配顯有困難
時，…以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以
價金分配於各共有人。」從而，被告許浩威、原告林鴻基
、林鴻源之應有部份均變賣，合計共7分之6之應有部分原
告林昶蒼、林昶如、林俐岑、林游秀鳳）、林鴻基、林鴻
源、林秋菊、蔡林慎蕙及被告林建宏公同共有（7分之1）
取得之，至於原告林鴻基、林鴻源及被告許浩威應有部分
各7分之2之部分，經變價後，則以價金分配之，始為適當
之分配。
（四）本院就系爭農舍之價值，經囑託宇聯不動產估價師事務所
鑑定結果，據提出估價報告書所載，系爭農舍評估總價應
為704,221元（見報告書第30頁）。是而本件取得農舍所
有權之原告林鴻基、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙、林游秀
鳳、林昶如、林昶蒼、林俐岑公同共有（原7分之1）應補
償原告林鴻基、林鴻源及被告許浩威未獲分得應有部分之
金額，如附表所示（計算式：704,221元×2/7）。
（五）至於被告許浩威辯稱原告林鴻基、林鴻源業將其持分土地
及系爭農舍持分（分別共有部分）全部出售予被告許浩威
，原告違反買賣契約之規定，並要求被告許浩威應將系爭
農舍持分7分之1分售予其他共有人，顯有違誠信云云，固
據提出不動產買賣契約書為據，惟查，原告林鴻基、林鴻
源與被告許浩威間關於系爭農舍之買賣係屬債權關係，僅
生互為交付價金及移轉所有權之義務，原告林鴻基、林鴻
源如未履行係屬於債務不履行之問題，原告等為求就農舍
部分辦畢分割登記，提起本件訴訟，難認有違誠信原則，
並進而得駁回原告之訴，被告此部分所辯，洵無足取。
四、綜上所述，本件原告訴請裁判分割系爭農舍，為有理由，應
予准許，本院審酌系爭農舍分割之適法性、鑑定之價值各情
，認應由原告林鴻基、林鴻源、林秋菊、蔡林慎蕙、林昶蒼
、林昶如、林俐岑、林游秀鳳、被告林建宏取得並維持公同
共有；前開公同共有人應補償原告林鴻基、林鴻源、被告許
浩威各201,206元。
五、本件為裁判之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核
與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告
之起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，
其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件分
割共有物部分之訴訟費用，應參酌兩造於分割後所得之利益
及兩造就系爭土地各自享有之應有部分之比例等一切情事，
由兩造按應有部分比例分擔較為公允。
七、本件原告之訴為有理由，訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法
第80條之1。
中華民國103年6月19日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月19日
書記官吳慧芳
附表：
┌──┬────────┬───────┬────────┬────────┬───────┐
│編號│系爭農舍登記謄本│系爭農舍登記謄│農舍坐落用地即附│農舍坐落用地即附│系爭農舍分割前│
││記載之共有人│本記載之共有人│圖編號(B)所示之│圖編號(B)所示前│各共有人所應取│
│││所有權應有部分│共有人│案確定判決記載之│得權利總價值（│
│││││所有權應有部分│單位：新臺幣）│
├──┼────────┼───────┼────────┼────────┼───────┤
│一│原告林鴻基│7分之2│││201,206元│
├──┼────────┼───────┼────────┼────────┼───────┤
│二│原告林鴻源│7分之2│││201,206元│
├──┼────────┼───────┼────────┼────────┼───────┤
│三│被告許浩威│7分之2│││201,206元│
├──┼────────┼───────┼────────┼────────┼───────┤
│四│原告林鴻基、林鴻│公同共有7分之1│原告林鴻基、林鴻│公同共有1分之1│100,603元│
││源、林秋菊、蔡林││源、林秋菊、蔡林│││
││慎蕙、林游秀鳳、││慎蕙、林游秀鳳、│││
││林昶蒼、林昶如、││林昶蒼、林昶如、│││
││林俐岑││林俐岑（前4人尚│││
││││未辦理繼承登記）│││
└──┴────────┴───────┴────────┴────────┴───────┘